slide

سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت؛ وکیل سرقفلی 88549610

مشاوره با وکیل سرقفلی؛ وکیل ملک؛ وکیل ملکی: 88549610 - 88549612
از عناوین سرقفلی و حق کسب و پیشه برداشت های متفاوتی می شود؛ برخی عقیده دارند که این دو اصطلاح یکی بوده و دلالت بر یک مفهوم دارند برخی دیگر قائل به آن هستند که این دو مفهوم اساساً با هم متمایز دارند و نباید آن ها را یکی پنداشت.

به دلیل پیچیدگی مبحث سرقفلی بهتر است قبل از هر اقدامی با وکیل سرقفلی، وکیل ملک، وکیل ملکی مشاوره نماید.

احکام و مقررات حاکم بر سرقفلی
در قوانین قبل از انقلاب از جمله قانون روابط موجر و مستأجر سال 1339 و سال 56، قانونگذار از واژه رایج سرقفلی یا حق سرقفلی استفاده نکرده و در اولی عبارتحق کسب و پیشه یا تجارت و در دومی عبارت حق کسب یا پیشه یا تجارت را به کار برده است. اما در قوانین بعد از انقلاب قانونگذار صراحتاً در قانون روابط موجر و مستأجر سال 76 به صراحت از عنوان سرقفلی نام برده است. در خصوص تعریف سرقفلی بعضی اساتید اینگونه سرقفلی را تعریف نموده اند: وجهی که مالک در ابتدای اجاره و جدا از مال الاجاره از مستأجر می گیرد تا محل خالی را به او اجاره دهد، در واقع پولی است که موجر در آغاز انعقاد عقد اجاره از مستأجر می گیرد و این وجوه زائد بر اجور است.

بنابراین اولا میزان و مبلغ این وجه به موفقیت محلی و کیفیت بنا و تجهیزات عین مستأجره بستگی دارد و در نهایت این مالک و موجر هستند که رقم آن را تعیین می کنند و داوطلب اجاره، مخیر در پذیرش یا رد پیشنهاد موجر است لکن اختیار قانونی در تغییر آن ندارد.

ثانیا سرقفلی به مالک و موجر پرداخت می شود نه به مستأجر اول و لذا شهرت تجاری و رونق کسبی و اعتبار صنفی (شغل) در تعیین میزان آن تأثیری ندارد.

ثالثاً در هر حال در حلیت و مشروعیت سرقفلی تردیدی وجود ندارد.

رابعاً آنچه در قانون 1339 و 1356 روابط موجر و مستأجر مورد بحث قرار گرفته است سرقفلی به معنی فوق الذکر نیست بلکه همان حق کسب و پیشه و تجارت است که پرداخت یا عدم پرداخت سرقفلی از ناحیه صاحب حق کسب و پیشه تجارت (یعنی مستأجر) در ید اجاره به مالک فقط یکی از عوامل مؤثر در میزان و مقدار آن است.

خامساً این حق قائم و مربوط به محل است نه شخص یا شغل وی، در حالی که حق کسب پیشه و تجارت چنین نیست و نوع شغل یکی از امور مهم در تعیین میزان آن است.

سادساً در تعیین میزان سرقفلی هیچ عاملی غیر از میل و خواسته مالک دخیل نیست و قوای عمومی در این مورد نقشی ندارد و داوطلب اجاره محل تنها اختیار رد یا قبول خواسته مالک را دارد اما در مورد حق و کسب و پیشه و تجارت چنین نیست و دادگاه صالح در قضیه دخالت می کند و چنانچه طرفین در مورد میزان و مبلغ حق کسب و پیشه و تجارت توافق و تراضی نکنند، فصل ترافع می نماید.

سابعا سرقفلی را مالک و موجر می تواند نگیرد و اگر چنین کرد و ملک خود را اجاره داد، نمی تواند بعدا از مستأجر چیزی بابت سرقفلی مطالبه کند به عبارت دیگر سرقفلیذاتاً قابل اعتراض و اسقاط است در حالی که حق کسب و پیشه و تجارت در آغاز مدت اجاره موجود نیست لذا در موقع عقد اجاره قابل اسقاط نیست و چنانچه چیزی برخلاف این مورد بین طرفین شرط شود طبق ماده 3 قانون روابط موجر و مستأجر سال 13566 باطل و غیر قابل ترتیب اثر است.

در هر حال علی رغم موارد فوق، اداره حقوقی وزارت دادگستری در نظریه مشورتی، قائل به وحدت مفهوم سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت شده است. بنابراین حق کسب و پیشه و تجارت تعریف آقای دکتر کشاورز حقی است مالی که به تبع مالکیت منافع، برای مستأجر محل کسب و پیشه و تجارت تحقق می یابد و قابلیت انتقال به غیر را توام با منافع عین مستأجره دارد.

در هر حال هر چند امروزه در مفهوم سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت علی الخصوص در افراد عوام به ندرت به علم آمیخته شده است لکن بدیهی است که این آمیختگی و مخصوصاً در احکام قانونی و مسئول قضایی، ماهیت متفاوت این دو را تغییر نمی دهد. در واقع حق کسب یا پیشه یا تجارت یک حق مالی است که به تدریج برای مستأجر محل کسب و پیشه حاصل می شود و قابل تقویم به پول است و در صورت تخلیه عین مستأجره باید تقویم و به مستأجر پرداخت شود و درصورت واگذاری و انتقال منافع عین مستأجره (به اذن مالک یا دادگاه) توسط مستأجر بعدی به مستأجر قبلی پرداخت می شود.

قطعا مشورت با وکیل سرقفلی، وکیل ملک، وکیل ملکی می تواند در انعقاد قراردادهای مربوط به اجاره املاک تجاری به شما کمک کند.

قوانین مربوطه:
قانون روابط موجر و مستأجر سال 56 در خصوص حق کسب یا پیشه یا تجارت
ماده 18: میزان حق کسب یا پیشه یا تجارت که در این قانون و قوانین دیگر قید شده است بر مبنای اصول و ضوابطی که آئین‌نامه ‌آن از طرف وزارتخانه دادگستری و مسکن و شهرسازی تهیه و به‌ تصویب کمسیون های مربوط مجلسین خواهد رسید، تعیین می‌گردد.

ماده 19: در صورتی که مستاجر محل کسب یا پیشه یا تجارت‌ به موجب اجاره‌ نامه‌، حق انتقال به غیر داشته باشد می‌تواند برای‌ همان شغل یا مشابه آن منافع مورد اجاره را با سند رسمی به دیگری ‌انتقال دهد.

هرگاه در اجاره‌ نامه حق انتقال به غیر سلب شده یا اجاره‌ نامه‌ ای‌ در بین نبوده و مالک راضی به انتقال به غیر نباشد باید در مقابل‌ تخلیه مورد اجاره‌، حق کسب یا پیشه یا تجارت مستاجر را بپردازد و الا مستاجر می‌تواند برای تنظیم سند انتقال به دادگاه مراجعه کند، در این صورت دادگاه حکم به تجویز انتقال منافع مورد اجاره به غیر و تنظیم سند انتقال در دفترخانه تنظیم‌ کننده سند اجاره‌ نامه سابق یا دفترخانه نزدیک ملک (اگر اجاره‌ نامه رسمی در بین نباشد) صادر و رونوشت آن را به دفترخانه مربوط ارسال می‌نماید و مراتب را به‌ موجر نیز اعلام خواهد نمود، مستاجر جدید از هر حیث نسبت به‌ تمام شرایط اجاره قائم مقام مستاجر سابق خواهد بود.

هرگاه ظرف شش ماه از تاریخ ابلاغ حکم قطعی منافع مورد اجاره‌ با سند رسمی به مستاجر جدید انتقال داده نشود حکم مزبور ملغی‌الاثر خواهد بود.

تبصره 1 ـ در صورتی که مستاجر بدون رعایت مقررات این‌ ماده مورد اجاره را به دیگری واگذار نماید موجر حق درخواست‌ تخلیه را خواهد داشت و حکم تخلیه علیه متصرف یا مستاجر اجراخواهد شد. و در این مورد مستاجر یا متصرف حسب مورد استحقاق دریافت نصف حق کسب یا پیشه یا تجارت را خواهد داشت‌.

تبصره 2 ـ حق کسب یا پیشه یا تجارت به مستاجر همان محل‌ اختصاص دارد و انتقال آن به مستاجر جدید فقط با تنظیم سند رسمی معتبر خواهد بود.

موارد پرداخت حق کسب و پیشه یا تجارت به مستأجر
ماده قانون روابط موجر و مستأجر سال 56 دراین زمینه مقرر می دارد:

علاوه بر موارد مذکر در ماده قبل در موارد زیر پس از انقضا مدت اجاره، درخواست تخلیه محل کسب یا پیشه یا تجارت از دادگاه جایز است:

1- تخلیه به منظور احداث ساختمان جدید

2- تخلیه به منظور احتیاج شخص موجر برای کسب یا پیشه یا تجارت

3- در صورتی که محل کسب یا پیشه یا تجارت مناسب برای سکنی هم باشد و مالک برای سکونت خود یا اولاد یا پدر و مادر یا همسر خود درخواست تخلیه نماید.

در موارد سه گانه فوق، دادگاه ضمن صدور حکم تخلیه به پرداخت حق کسب یا پیشه یا تجارت نیز حکم خواهد داد. از نحوه انشاء این ماده کاملاً پیداست که موارد تعیین حق کسب یا پیشه یا تجارت منحصر به این سه مورد است.

احکام و قوانین سرقفلی در قانون روابط موجر و مستأجر سال 76
ماده 6: هرگاه مالک‌، ملک تجاری خود را به اجاره واگذار نماید می‌تواند مبلغی را تحت عنوان سرقفلی از مستاجر دریافت نماید. همچنین مستاجر می‌تواند در اثنای مدت اجاره برای واگذاری حق‌ خود مبلغی را از موجر یا مستاجر دیگر به عنوان سرقفلی دریافت‌ کند، مگر آن‌ که در ضمن عقد اجاره حق انتقال به غیر از وی سلب‌ شده باشد.

تبصره 1 ـ چنانچه مالک سرقفلی نگرفته باشد و مستاجر با دریافت سرقفلی، ملک را به دیگری واگذار نماید پس از پایان مدت‌ اجاره، مستاجر اخیر حق مطالبه سرقفلی از مالک را ندارد.

تبصره 2 ـ در صورتی که موجر به‌ طریق صحیح شرعی‌ سرقفلی را به مستاجر منتقل نماید، هنگام تخلیه، مستاجر حق‌ مطالبه سرقفلی به قیمت عادله روز را دارد.

ماده 7 ـ هرگاه ضمن عقد اجاره شرط شود، تا زمانی که عین‌مستاجره در تصرف مستاجر باشد مالک حق افزایش اجاره‌بها وتخلیه عین مستاجره را نداشته باشد و متعهد شود که هر ساله عین‌ مستاجره را به همان مبلغ به او واگذار نماید در این صورت مستاجرمی‌تواند از موجر و یا مستاجر دیگر مبلغی به‌عنوان سرقفلی برای ‌اسقاط حقوق خود دریافت نماید.

ماده 8 ـ هرگاه ضمن عقد اجاره شرط شود که مالک عین‌مستاجره را به غیر مستاجر اجاره ندهد و هرساله آن را به اجاره‌ متعارف به مستاجر متصرف واگذار نماید، مستاجر می‌تواند برای‌ اسقاط حق خود و یا تخلیه محل مبلغی را به عنوان سرقفلی مطالبه‌ و دریافت نماید.

ماده 9 ـ چنانچه مدت اجاره به پایان برسد یا مستاجر سرقفلی‌ به مالک نپرداخته باشد و یا این که مستاجر کلیه حقوق ضمن عقد را استیفا کرده باشد، هنگام تخلیه عین مستاجره حق دریافت سرقفلی‌ را نخواهد داشت‌.

ماده 10 ـ در مواردی که طبق این قانون دریافت سرقفلی مجاز می‌باشد هرگاه بین طرفین نسبت به‌ میزان آن توافق حاصل نشود با نظر دادگاه تعیین خواهد شد.

تبصره ـ مطالبه هرگونه وجهی خارج از مقررات فوق در روابط ‌استیجاری ممنوع می‌باشد.