وقتی دو ملک کنار هم قرار میگیرند و دیواری مشترک بین آنها حائل شده ، همجواری دو همسایه بدون رعایت حقوق قانونی میتواند به منازعه تبدیل شود. املاک مجاور با دیوار مشترک، نه تنها خط مرز بین زمینهاست بلکه محل تلاقی حقوق و تعهدات مالکین نیز محسوب میشود.
مالکین این دو ملک — دو همسایه — باید بدانند حقوق و تکالیف قانونیشان چیست: چه کسی مسئول تعمیر دیوار مشترک است؟ آیا میتوان دیوار را تغییر داد؟ یا آیا هزینههای آن باید بهطور مساوی تقسیم شود؟ در متن قانون مدنی ایران، مقررات روشنی برای مقررات دو ملک مجاور و دیوار مشترک در نظر گرفته شده است که، اگر نادیده گرفته شود، به مشکلات جدی ملکی منجر میشود.
در این مقاله، با تمرکز بر املاک مجاور، به بررسی کامل این مقررات — از مالکیت دیوار مشترک تا هزینههای تعمیر، تغییرات ساختاری و حقوق هر همسایه — میپردازیم.
وکیل برای دستور فروش ملک مشاع و مشترک
تعریف و مفاهیم مرتبط با دیوار و حریم املاک مجاور
مطابق ماده ۱۰۹ قانون مدنی: «دیواری که مابین دو ملک واقع است، مشترک محسوب میشود، مگر اینکه قرینه یا دلیل بر خلاف آن موجود باشد.» بنابراین قانون مدنی اصل را بر اشتراک دیوار بین دو ملک مجاور دانسته است. مگر آنکه یکی از طرفین بتواند با ارائه سند رسمی، نقشه ثبتی یا دلایل عرفی خلاف آن را ثابت کند. فلذا می توان گفت اشتراک دیوار میان دو مالک، یک فرض قانونی است که برای اثبات خلاف آن باید دلیل ارائه شود. این دیوار که میتواند بین خانه، زمین، باغ یا هر نوع ملک دیگری واقع باشد، از دید حقوقی نوعی مال مشاع است که حق تصرف، انتفاع و مالکیت آن به طور مساوی بین دو همسایه تقسیم میشود، مگر خلاف آن مقرر شده باشد.
«املاک مجاور» به چه معناست؟
«املاک مجاور» به دو ملک گفته میشود که با یکدیگر هممرز هستند. در این حالت، مرز مشترک میتواند دیوار، فنس، جوی آب، ردیف درخت و امثال اینها باشد. در مواردی هم ممکن است هیچ نشانه مادی و فیزیکی بین دو ملک موجود نباشد و فقط متراژ مشخص متنع از ورود و تصرف یکی در ملک دیگری باشد.
مالکیت دیوار بین املاک مجاور
طبق ماده ۱۰۹ قانون مدنی ایران، دیواری که بین دو ملک واقع شده است، به عنوان ملک مشترک بین مالکین دو ملک در نظر گرفته میشود مگر آنکه قرینهای خلاف آن وجود داشته باشد.
اگر در دو طرف دیوار ساختمانهایی وجود داشته باشد یا تیر (سرتیر) روی دیوار گذاشته شده باشد، مرجع حقوقی آن دیوار را «مشترک» تشخیص میدهد.
اما اگر بنا بر قرائن اختصاصی دیوار فقط به یک طرف تعلق داشته باشد (مثلاً احدی از همسایگان دیوار را به شکل خاصی تصرف کرده)، ممکن است کل دیوار به آن مالک تعلق بگیرد.
تقسیم مخارج دیوار مشترک
ماده ۱۱۳ قانون مدنی تصریح میکند که مخارج تعمیر و نگهداری دیوار مشترک بر عهده کسانی است که در آن شریک هستند.
یعنی هر دو مالک ملک مجاور باید در هزینه تعمیرات دیوار سهم داشته باشند، مگر آن که توافق متفاوتی داشته باشند.
تعهد به تعمیر دیوار مشترک
اگر دیوار مشترک خراب شود، طبق ماده ۱۱۵ قانون مدنی، یکی از همسایگان که مایل به تجدید بنا است، میتواند این کار را در حصه یا سهم خودش انجام دهد.
همچنین ماده ۱۱۶ بیان میکند که اگر یکی از مالکین موافق تعمیر باشد ولی از پرداخت هزینه آن خودداری کند، مالک دیگر میتواند دیوار را بسازد. اگر مصالح ساخت مشترک باشد، دیوار جدید «مشترک» خواهد بود، در غیر این صورت، دیوار متعلق به کسی است که آن را بازسازی کرده.
محدودیت در ساخت یا ایجاد تغییر در دیوار مشترک
پیشرفت ساخت یا تغییر در دیوار مشترک نیازمند موافقت طرف مقابل است. طبق ماده ۱۱۸ قانون مدنی، هیچیک از دو مالک نمیتواند بدون اجازه دیگری سرتیر، پنجره، یا تغییر ساختاری در دیوار مشترک دهد.
همچنین ماده ۱۱۹ بیان میکند که اگر تیر یا سر تیر روی دیوار قرار گرفته باشد، جای آن را نمیتوان بدون اجازه طرف مقابل تغییر داد.
وکیل دعاوی ملکی و قراردادها در تهران
علت های اختلافات دو همسایه مجاور بر سر دیوار و حریم
خطرات ساخت نادرست یا تزلزل دیوار
براساس ماده ۱۲۲ قانون مدنی، اگر دیوار (دیوار مشترک) بهگونهای ساخته شده باشد که دارای شیب باشد و احتمال ریزش آن وجود داشته باشد مالک دیوار مسئول است آن را تخریب کند تا خطر را رفع کند.
این ماده نشان میدهد که ایمنی دیوار مشترک بر عهده هر دو مالک است و باید در صورت ضرورت، اقدامات ضروری انجام شود.
عدول و رجوع از اذن و حق پسگرفتن اجازه
اگر یکی از مالکین، به همسایه اجازه داده باشد تا روی دیوار تیر قرار دهد یا ساختی انجام دهد، اما بعداً از این اجازه پشیمان شود، میتواند آن اذن را پس بگیرد مگر این که حق پسگیری را در ابتدا ساقط کرده باشد. (ماده ۱۲۰ قانون مدنی)
همچنین، اگر ساخت یا تغییرات بدون اجازه صورت گرفته باشد، همسایه دوم نمیتواند بدون توافق مجدداً همان ساختار را دوباره بگذارد (ماده ۱۲۱).
ابهام در مالکیت دیوار به دلیل گذر زمان
گاهی مالکان دو ملک مجاور در زمانهای متفاوت و مختلفی دو ملک مجاور را از دو مالک مختلف میخرند و هیچکدام اطلاعی از مالک ملک خود ندارند و در نتیجه معلوم نیست که دیوار توسط مالک قبلی کدام ملک احداث شده و طبیعتا به دلیل این ابهام و عدم وجود هر نوع نشانه و اماره ای، هر دو خود را مالک دیوار یا دارای سهم از آن میدانند.
راهکارهای پیشگیری از منازعه در املاک مجاور
• تنظیم توافقنامه کتبی بین همسایگان: قبل از ساخت دیوار مشترک، بهتر است توافق دقیقی بین هر دو همسایه درباره میزان مالکیت، سهم هزینهها و مسئولیت تعمیرات صورت گیرد .
• استفاده از نقشه و سند ثبتی: واضح بودن مرز دیوار مشترک در نقشه ملکی میتواند در صورت منازعه، مدرک محکمی باشد.
• بازدید دورهای و نگهداری منظم: با نظارت دورهای بر وضعیت دیوار مشترک، میتوان خرابیها را پیش از تبدیل شدن به یک دعوای حقوقی بزرگ، برطرف کرد.
• درخواست کارشناسی حقوقی و فنی: اگر همسایگان اختلاف جدی داشته باشند، کارشناسان حقوقی و مهندسین سازه میتوانند نظرات فنی و قانونی در این خصوص ارائه دهند.
مقررات مربوط به املاک مجاور و دیوار مشترک در قانون مدنی ایران، چارچوب حقوقی شفافی برای همکاری و حل اختلاف میان همسایگان فراهم کرده است. از مالکیت دیوار مشترک (ماده ۱۰۹)، تا تقسیم هزینهها (ماده ۱۱۳)، تا مسئولیت تعمیرات (مواد ۱۱۵ و ۱۱۶) و محدودیت در تغییر ساختاری (ماده ۱۱۸) — همه این موارد، هم برای منافع مالکین و هم برای امنیت ملکها مهم هستند.
راه های تماس و مشاوره با وکلای دادگران:
02188019243
راهکار قانونی رفع تصرف در دیوار مشترک چیست؟
اختلافات ملکی میان همسایگان، از شایعترین دعاوی مطروحه در محاکم می باشد. یکی از موضوعات مورد اختلاف همسایگان موضوع «دیوار مشترک و مشاع» است که در بسیاری از پروندهها سبب بروز تنش، طرح دعوی تصرف عدوانی، یا مطالبه قلع و قمع بنا میشود. چرا که دیوار مشترک، نهتنها نقش فیزیکی در جداسازی دو ملک دارد، بلکه از نظر حقوقی نیز نمایانگر حدود مالکیت و میزان تصرف مجاز و مشارکت هر مالک در استفاده از ملک خویش است.
در این مقاله ابعاد مختلف حقوقی دیوار مشترک، نحوه احراز اشتراک، حدود اختیارات طرفین و راهکارهای حقوقی در صورت تجاوز همسایه به حریم دیوار مشترک، بررسی می گردد.
نحوه احراز اشتراک در دیوار بین دو ملک
ماده ۱۱۱ قانون مدنی، قرائن و نشانههایی را پیش بینی نموده است که اشتراک دیوار را اثبات میکند. به موجب این ماده «اتصال بنا از هر دو طرف به دیوار به صورت ترصیف یا قرار گرفتن سرتیر از هر دو طرف روی دیوار، دلیل اشتراک محسوب میشود.» به عبارت دیگر، هرگاه دیواری بین دو ملک به نحوی واقع شود که هر دو بنا به آن چسبیده باشند یا سرتیر (تیرهای سقف یا پوشش) هر دو ملک بر روی آن قرار گیرد و یا دیوار از نظر فیزیکی در امتداد حدفاصل رسمی و ثبتی دو ملک باشد در این صورت، اشتراک مفروض است مگر اینکه یکی از طرفین خلاف آن را ثابت کند.
باید توجه داشت که نقشههای ثبتی، تصاویر هوایی، نظریه کارشناس رسمی و سوابق ثبتی ملک نیز در اثبات اشتراک یا اختصاصی بودن دیوار نقش تعیینکننده دارند.
حدود اختیارات و تصرفات مجاز در دیوار مشترک
قانون مدنی برای جلوگیری از تجاوز به حقوق شریک، حدود مشخصی را تعیین کرده است. طبق ماده ۱۱۷ قانون مدنی، هیچیک از شرکا نمیتوانند بدون رضایت شریک دیگر در دیوار مشترک تصرفی انجام دهند که منجر به تغییر ماهیت یا ضرر به دیگری شود. از جمله مواردی که مصداق تصرف غیرمجاز دیوار مشترک می باشد شامل تکیه دادن بنا یا ساخت بخشی از ساختمان به دیوار مشترک ، بالا بردن دیوار مشترک بدون اذن شریک، گذاشتن تیر یا باز کردن پنجره در دیوار مشترک و نوسازی دیوار بدون اطلاع شریک می باشد. بنابراین، تصرف بدون اذن شریک در دیوار مشترک عدوانی محسوب میشود و شریک متضرر میتواند از طریق طرح دعوای تصرف عدوانی یا قلع و قمع بنا اقدام کند.
قوانین و مقررات حاکم بر نگهداری حیوانات خانگی در ایران
دعاوی مرتبط با دیوار مشترک در محاکم حقوقی
مهمترین دعاوی راجع به دیوار مشترک شامل دعوای تصرف عدوانی، مزاحمت و ممانعت از حق و قلع و قمع بنا می باشد.
بر اساس ماده ۱۵۸ قانون آیین دادرسی مدنی، هرگاه شخصی بدون رضایت متصرف قانونی، مالی را از تصرف او خارج کند، مرتکب تصرف عدوانی شده است. در مورد دیوار مشترک نیز اگر یکی از شرکا بدون اذن دیگری بخشی از دیوار را تخریب یا در محدوده آن بنایی احداث کند، عمل وی عدوانی تلقی میشود.
همچنین هرگاه شریک، مانع استفاده متعارف شریک دیگر از دیوار مشترک شود، میتوان دعوای رفع مزاحمت طرح کرد.
در مواردی هم که همسایه بر روی دیوار مشترک یا در محدوده ملک مجاور دیوار جدیدی احداث کرده یا بنایی ساخته است که تجاوز به حریم محسوب میشود، مالک میتواند دعوای قلع و قمع بنا مطرح کند و دادگاه با احراز تجاوز و استناد به نظریه کارشناسی، حکم تخریب یا قلع بنای مزاحم را صادر میکند.
سایر نکات مهم راجع به دیوار مشترک
- مطابق ماده 109 قانون مدنی: “دیواری که بین دو ملک قراردارد بین آن دو ملک مشترک است مگر این که با قرینه یا دلیل خلاف آن را ثابت کرد” این دو ملک ممکن است باغ ، خانه ، زمین یا غیر آن باشد.
- قراینی که دلالت بر دیوار مشترک می نمایند به موجب ماده 111 قانون مدنی می تواند اتصال بنا از هر دو طرف به دیوار به صورت ترصیف و یا قرارداشتن سرتیر از هر دو طرف روی دیوار باشد.
- مالکین هر دو ملک مجاور نسبت به این دیوار مشترک به نحو مشاع مالکیت دارند بنابراین نحوه تصرف مالکین در دیوار مشترک به موجب مقررات قانون مدنی باید به گونه ای باشد که باعث تخریب دیوار مشترک و یا تجاوز به حریم مالک دیگر نشود.
- این که چه تصرفاتی استفاده مجاز از دیوار مشترک می باشد و چه تصرفاتی تجاوز به حریم مالک دیگر محسوب می شود به عرف واگذار شده است و تنها برخی موارد به عنوان مصداق تصرف مجاز یا غیر مجاز در قانون مدنی مشخص شده است.
- از جمله مصادیق تجاوز به حریم مالک دیگر که صراحتاً در ماده 118 قانون مدنی به آن اشاره شده است بالا بردن دیوار مشترک یا گذاشتن سر تیر روی دیوار و یا باز کردن دریچه و رف در دیوار می باشد که بدون داشتن اجازه از شریک دیگر منع شده است.
نحوه برخورد با ایجاد مزاحمت توسط همسایه آپارتمان
سوال مخاطب دادگران برای دیوار مشترک با همسایه
سوال: دیوار مشترک و مشاع به طول ۲۷متر دارم که همسایه ۱۱متر آن را با گذاشتن دیوار بر روی آن تصرف کرده،دادگاه بدوی با استناد به نظر کارشناس و اسناد مالکیت بنده رای به نفع من صادر گردیده و حکم تخریب آن را داده ولی طرف در دادگاه تجدیدنظر اعتراض داشته و الان تجدیدنظر حکم تخریب دادگاه بدوی را نسبت به تخریب رد کرده و شهادت خواهران طرف دعوا که ذینفع هستند را پذیرفته و حکم رد دعوا را صادر کرده بنده نسبت به رای تجدیدنظر اعتراض دارم .الان باید چه کار کنم؟ لطفاً راهنمایی فرمایید. با تشکر فراوان
پاسخ وکیل: با توجه به توضیحات فوق دانستیم که مطابق قانون مدنی، تصرف در دیوار مشاع بدون اذن شریک عدوانی است و حتی اگر دیوار مشاع باشد، احداث دیوار جدید بر روی بخش مشاع بدون رضایت شریک، تجاوز به حق مشاعی محسوب میشود.
از سوی دیگر مطابق رویه قضایی حاکم بر شعب دادگاه های تجدیدنظر و دیوان عالی کشور، دعوای تصرف عدوانی در اموال مشاع قابل استماع است و آرای متعددی نیز از دیوان عالی کشور در تایید این نظر صادر شده است. از جمله رأی شعبه ۴ دیوانعالی کشور که مقرر نموده:”اگر ملکی مشترک باشد هیچ یک از دو شریک طبق ماده ۱۱۷ قانون مدنی نمیتواند بدون اذن شریک دیگر در دیوار مشترک تصرف نماید و بدون اذن تصرف او عدوانی خواهد بود؛ بنابراین، قرار رد دعوای تصرف عدوانی خواهان به این استدلال که دعوای او اساساً قابل استماع نیست صحیح نیست.”
بنابراین رأی تجدیدنظر که صرفاً با استناد به مشاع بودن و شهادت شهود، حکم بدوی را نقض کرده، از نظر حقوقی و شکلی محل ایراد است. اما متاسفانه آرای دادگاه تجدیدنظر در دعاوی راجع به تصرف عدوانی و خلع ید قطعی و دارای اعتبار امر مختوم می باشد. در این موارد تنها راه حل باقیمانده برای شما درخواست اعاده دادرسی می باشد. زیرا در صورتی که شهادت خلاف واقع یا مستندات غیرواقعی در پرونده مؤثر بوده باشد، امکان اعاده دادرسی طبق ماده ۴۲۶ قانون آیین دادرسی مدنی وجود دارد.
بنابراین پیشنهاد می گردد، با اثبات کذب بودن شهادت خواهران طرف دعوای خود و اخذ رای قطعی، نسبت به طرح اعاده دادرسی جهت نقض رای دادگاه تجدیدنظر اقدام نمایید.
همسایگان با تنظیم توافقنامه شفاف، مشارکت در نگهداری و تعمیر و احترام به حقوق یکدیگر، میتوانند جلوی بروز اختلاف و مناقشه را بگیرند و روابط مسالمتآمیزتری داشته باشند. در مواقع نیاز، مراجعه به وکیل متخصص حقوق ملکی نیز میتواند راهحل قانونی مؤثر برای پیگیری حقوق مربوطه باشد.
سوالات متداول املاک مجاور و دیوار مشترک
خیر. طبق ماده ۱۰۹ قانون مدنی، دیوار بین دو ملک «بهطور پیشفرض» مشترک است، مگر شواهدی وجود داشته باشد که خلاف آن را اثبات کند.
اگر یکی از طرفین تمایل به تعمیر داشته باشد ولی طرف دیگر حاضر به مشارکت مالی نشود، طبق ماده ۱۱۶ قانون مدنی، مالک اول میتواند دیوار را تعمیر کند و اگر مصالح تعمیر مشترک باشد، دیوار جدید مشترک خواهد بود.
خیر. بر اساس ماده ۱۱۸ قانون مدنی، هیچیک از مالکین نمیتواند بدون اجازه طرف دیگر ساخت یا تغییر ساختاری روی دیوار مشترک انجام دهد.
طبق ماده ۱۲۲ قانون مدنی، مالک دیوار مسئول است اگر دیوار شیبدار و نزدیک به ریزش باشد، آن را تخریب کند تا خطر را برطرف نماید.
بله. حداقل بر اساس ماده ۱۲۰ قانون مدنی، اگر اجازه اولیه ارائه شده باشد، صاحب دیوار میتواند آن را پس بگیرد، مگر اینکه حق پسگیری را از ابتدا ساقط کرده باشد.
