با سلام. به موجب مبایعهنامه بنگاهی که برابر توافق خارج از بنگاه ملکی بابت طلب را از شخصی با ثمن معامله 700 میلیون تومان در قولنامه با حضور شهود و مشخص کردن چهار جهات اربعه معامله کرده و پس از رفتن به دفتر اسناد رسمی اقرار نامه کامل فروش با رضایت و صحت و سلامت بدون داشتن هیچ حقی از جانب ایشان و ورثه و یا اعتراض ثالث اخذ کردیم. بعد مشخص شد این ملک دارای وراث بوده و سند بنام پدرش میباشد که بعد از فوت پدرش اقدام به فروش کرده. از طرفی باتوجه به اینکه ایشان و خانواده وی از مالکان محل بوده و چندین هکتار زمین دارند و فروشنده هم حق ارث در سایر زمینهای مشاعات دارد آیا از سهم الارث ایشان می شود این ملک را اخد نمود و الزام به تنظیم سند و تحویل مبیع کرد؟ و آیا امکان الزام فروشنده مال غیر به انتقال اموال دیگری غیر از مورد معامله وجود دارد؟ چون سایر وراث اعتراض کردند و گفتند از ملک فروخته شده ایشان مقداری دارد با عنایت به اینکه با خانواده خود در مکانهای دیگری هم زمین دارند.
وکیل دعاوی ملکی و قراردادها در تهران
در صورتی که فروش مال مشاع توسط یکی از ورثه یا فروش مال مشاع توسط یک شریک صورت گیرد، معامله صرفاً نسبت به سهمالارث یا سهم مشاع فروشنده صحیح بوده و نسبت به سهام سایر شرکا یا ورثه، فاقد اثر قانونی است. در صورت احراز وقوع معامله نسبت به مال غیر، مسئولیت فروشنده مال غیر مطابق مقررات کیفری و مدنی خواهد بود و در خصوص اموال مشاع نیز مسئولیت فروشنده مال مشاع محدود به سهم وی در مال مورد معامله است.
گرفتن اموال دیگر از فروشنده مال غیر
- ماده ۵۷۲ قانون مدنی بیان می دارد که اسباب عقد شرکت بر دو قسم است: 1- شرکت اختیاری 2- شرکت قهری .
- اسباب اشاعه قهری و عوامل غیر ارادی ایجاد اشاعه نیز بر دو قسم است: اول ارث دوم امتزاج .
- ترکه قبل از تقسیم، بین وراث مشترک است و از آنجایی که در تحقق اشاعه به سبب ارث اراده وراث اثری ندارد و اشاعه به صورت قهری ایجاد می شود، باید ارث را از اسباب قهری اشاعه دانست.
- زمانی که مال چند نفر بدون خواست و اراده آنها با یکدیگر مخلوط می شود و سهم هر یک از آنها قابل تشخیص نباشد امتزاج قهری واقع می شود. در رابطه با اشاعه قهری ماده ۵۷۴ بیان داشته است.
- نکته ی قابل توجه این است که آنچه در شرکت اختیاری یا قهری به نظر می رسد امتزاج موضوع کار است به گونه ای که تشخیص و تمیز ملک هر یک از شرکا از دیگری ممکن نباشد، در ضمن شرکت مدنی شخصیت حقوقی ندارد و اموال شریکان به خود آنها تعلق دارد و سود و زیان ناشی از اداره مال مشاع به ایشان می رسد.
- نکته اصلی و مهم در این موضوع تصرف در مال مشاع است که به دو قسم تصرف مادی و حقوقی تقسیم می شود. که تصرف حقوقی موضوع بحث ماست.
- تصرف حقوقی به معنای انتقال سهم الشرکه هر شریک به میزان مشخص خود سهم است و می تواند راسا اقدام کند و نیازی به موافقت قبلی شرکا نیست خواه آن معامله بیع وقف صلح یا هبه باشد.
- اما اگر شریکی بدون اذن سایر شرکا بیش از سهم الشرکه خود را منتقل نماید، دو فرض متصور است:
- 1- فرض اول این است که مازاد بر سهم الارث خود را که متعلق به سایر ورثه می باشد به نام ورثه و برای ورثه معامله کرده باشد که در این صورت معامله او نسبت به مازاد سهم خود فضولی خواهد بود و حکم این معامله عدم نفوذ است و طبق ماده ۵۸۱ قانون مدنی تابع مقررات معاملات فضولی خواهد بود.
- 2- فرض دوم این است که مازاد بر سهم الارث خود را که متعلق به سایر ورثه است به عنوان مال خود معرفی و به نام و برای خود معامله نماید که در این صورت، این معامله از نظر حقوقی باطل و می باشد. این موضوع از جنبه کیفری هم قابل بحث است و قانونگذار در ماده یک قانون راجع به انتقال مال غیر آن را جرم انگاری کرده کسی که مال غیر را با علم به اینکه مال غیر است به نحوی از انحاء عیناً یا منفعتاً بدون مجوز قانونی به دیگری منتقل کند کلاهبردار محسوب و مطابق ماده 238 قانون عمومی محکوم میشود. و همچنین است انتقال گیرنده که در حین معامله عالم به عدم مالکیت انتقال دهنده باشد.
- پس مجازات جرم انتقال مال غیر در حکم کلاهبرداری محسوب شده و طبق ماده ۱ قانون تشدید مجازات مرتکبین کلاهبرداری محاکمه خواهد شد. مجازات کلاهبرداری علاوه بر یک تا هفت سال حبس و جزای نقدی معادل مالی که اخذ کرده است، حکم به رد مال است و عین یا مثل مالی که انتقال داده است را باید مسترد کند.
جرم انتقال مال غیر و مجازات آن
پاسخ به پرسش گرفتن اموال شخصی فروشنده مال غیر
♦ به نظر می رسد این معامله بر مال غیر یا به تعبیر دیگر فروش مال غیر باشد. این معامله نسبت به سهم سایر ورثه صحیح نبوده و در مقررات ما جرم محسوب می شود. شما از دو راه می توانید علیه فروشنده اقدام نمایید:
یکی شکایت کیفری کلاهبرداری و فروش مال غیر که به موجب آن شخص علاوه بر رد مال، به مجازات مقرر در قانون نیز محکوم می گردد.
راه دیگر که همزمان با شکایت کیفری قابل طرح است، طرح دعوای مطالبه ثمن معامله و خسارات وارده می باشد که به استناد رای وحدت رویه 811 هیات عمومی دیوان عالی کشور با توجه به احراز مستحق للغیردرآمدن مبیع می توانید قیمت روز مورد معامله را از فروشنده دریافت نمایید و سهم الارث فروشنده در سایر اموال را بابت طلب خود توقیف نمایید.
♦ ولی معامله ای که توصیف کردید چون بر مال شخص دیگری بوده و بعد هم مشخص شده آن مال متعلق به شخص دیگری هم هست، بطور جزئی باطل بوده (فقط نسبت به سهم خود فروشنده صحیح بوده) و نمی توان آن را به سایر اموال فروشنده تعمیم و سرایت داد.
بررسی جرم فروش مال غیر و مجازات آن
مستندات قانونی – فروش مال غیر و انتقال سهم مشاع
ماده یک قانون راجع به انتقال مال غیر
کسی که مال غیر را با علم به اینکه مال غیر است به نحوی از انحاء عیناً یا منفعتاً بدون مجوز قانونی به دیگری منتقل کند کلاهبردار محسوب و مطابق ماده 238 قانون عمومی محکوم میشود. و همچنین است انتقال گیرنده که در حین معامله عالم به عدم مالکیت انتقال دهنده باشد. اگر مالک از وقوع معامله مطلع شده و تا یک ماه پس از حصول اطلاع اظهاریه برای ابلاغ به انتقال گیرنده و مطلع کردن او از مالکیت خود به اداره ثبت اسناد یا دفتر بدایت یا صلحیه یا یکی از دوائر دیگر دولتی تسلیم ننماید معاون جرم محسوب خواهد شد. هر یک از دوائر و دفاتر فوق مکلفند در مقابل اظهاریه مالک رسید داده آن را بدون فوت وقت به طرف برسانند.
ماده ۲۴۷ قانون مدنی
معامله به مال غیر جز به عنوان ولایت یا وصایت یا وکالت نافذ نیست ولو اینکه صاحب مال باطناً راضی باشد ولی اگر مالک یاقائم مقام او پس از وقوع معامله آن را اجازه نمود در این صورتمعامله صحیح و نافذ میشود.
ماده ۲۴۸قانون مدنی
اجازه مالک نسبت به معامله فضولی حاصل میشود به لفظ یا فعلی که دلالت بر امضای عقد نماید.
ماده ۲۴۹ قانون مدنی
سکوت مالک ولو با حضور در مجلس عقد اجازه محسوب نمیشود.
ماده ۲۵۰ قانون مدنی
اجازه در صورتی مؤثر است که مسبوق برد نباشد و الااثری ندارد.
ماده ۲۵۱ قانون مدنی
رد معامله فضولی حاصل میشود به هر لفظ یا فعلی که دلالت بر عدم رضای به آن نماید.
ماده ۲۵۲ قانون مدنی
لازم نیست اجازه یا رد فوری باشد. اگر تأخیر موجبتضرر طرف اصیل باشد مشارالیه میتواند معامله را به هم بزند.
ماده ۲۵۳ قانون مدنی
در معامله فضولی اگر مالک قبل از اجازه یا رد فوت نمایداجازه یا رد با وارث است.
ماده ۲۵۴ قانون مدنی
هرگاه کسی نسبت به مال غیر معامله نماید و بعد از آنبه نحوی از انحا به معامله کننده فضولی منتقل شود صرف تملک موجب نفوذ معامله سابقه نخواهد بود.
راههای گرفتن سند برای املاک و اموال غیر منقول
در صورت کشف اینکه مورد معامله شامل مال مشاع بوده و فروشنده بدون رضایت سایر شرکاء اقدام به فروش نموده است، مسئولیت فروشنده مال مشاع برقرار بوده و چنانچه احراز شود که مبیع متعلق به غیر بوده است، مسئولیت فروشنده مال غیر نیز بر عهده وی خواهد بود. در صورتی که فروش مال مشاع توسط یک شریک بدون اذن سایر شرکاء یا فروش مال مشاع توسط یکی از ورثه بدون توافق دیگر وراث انجام گیرد، معامله صرفاً نسبت به سهم فروشنده نافذ بوده و نسبت به سایر شرکاء یا ورثه غیرنافذ محسوب میشود.
ماده ۲۵۵ قانون مدنی
هرگاه کسی نسبت به مالی معامله به عنوان فضولی نماید و بعد معلوم شود که آن مال ملک معاملهکننده بوده است یا ملک کسی بوده است که معاملهکننده میتوانسته است از قبل او ولایتاً یا وکالتاً معامله نماید در این صورت نفوذ و صحت معامله موکول به اجازه معامل است و الا معامله باطل خواهد بود.
ماده ۲۵۶ قانون مدنی
هرگاه کسی مال خود و مال غیر را به یک عقدی منتقل کند یا انتقال مالی را برای خود و دیگری قبول کند معامله نسبت به خود او نافذ و نسبت به غیر فضولی است.
ماده ۲۵۷ قانون مدنی
اگر عین مالی که موضوع معامله فضولی بوده است قبل از اینکه مالک معامله فضولی را اجازه یا رد کند مورد معامله دیگر نیز واقع شود مالک میتواند هر یک از معاملات را که بخواهد اجازه کنددر این صورت هر یک را اجازه کرد معاملات بعد از آن نافذ و سابق برآن باطل خواهد بود.
ماده ۲۵۸ قانون مدنی
نسبت به منافع مالی که مورد معامله فضولی بوده است و همچنین نسبت به منافع حاصله از عوض آن اجازه یا رد از روز عقد مؤثر خواهد بود.
ماده ۲۵۹ قانون مدنی
هرگاه معامل فضولی مالی را که موضوع معامله بوده است به تصرف متعامل داده باشد و مالک آن معامله را اجازه نکند متصرف ضامن عین و منافع است.
ماده ۲۶۰ قانون مدنی
در صورتی که معامل فضولی عوض مالی را که موضوع معامله بوده است گرفته و در نزد خود داشته باشد و مالک با اجازه معامله قبض عوض را نیز اجازه کند دیگر حق رجوع به طرف دیگر نخواهد داشت.
ماده ۲۶۱ قانون مدنی
در صورتی که مبیع فضولی به تصرف مشتری داده شودهرگاه مالک معامله را اجازه نکرد مشتری نسبت به اصل مال و منافع مدتی که در تصرف او بوده ضامن است اگر چه منافع را استیفا نکرده باشد و همچنین است نسبت به هر عیبی که در مدت تصرف مشتری حادث شده باشد.
ماده ۲۶۲ قانون مدنی
در مورد ماده قبل مشتری حق دارد که برای استرداد ثمنعیناً یا مثلاً یا قیمتاً به بایع فضولی رجوع کند.
توقیف ملک، آپارتمان و اموال غیر منقول
ماده ۲۶۳ قانون مدنی
هرگاه مالک معامله را اجازه نکند و مشتری هم برفضولی بودن آن جاهل باشد حق دارد که برای ثمن و کلیه غرامات به بایع فضولی رجوع کند و در صورت عالم بودن فقط حق رجوع برای ثمن را خواهد داشت.
ماده ۵۷۴ قانون مدنی
شرکت قهری اجتماع حقوق مالکین است که در نتیجه امتزاج یا ارث حاصل می شود.
ماده ۵۸۱ قانون مدنی
تصرفات هریک ازشرکاء درصورتی که بدون اذن یاخارج ازحدود اذن باشدفضولی بوده وتابع مقررات معاملات فضولی خواهدبود.
ماده ۵۸۲ قانون مدنی
شریکی که بدون اذن یا درخارج ازحدوداذن تصرف دراموال شرکت نمایدضامن است .
پاسخ داده شده توسط کارشناس حقوقی ما
راههای تماس و ارتباط با وکیل متخصص ملکی – 88019244
