نمونه پرونده عملی تعدیل و افزایش اجاره بها

_{^{پرونده عملی تعدیل و افزایش اجاره بها ملک تجاری}}

_{^{دادخواست تعدیل و افزایش اجاره بها}}

دادگاه : شعبه 6 دادگاه عمومی حقوقی
وقت رسیدگی : 94/11/6
خواهان : علی ................
خوانده : هادی ..............
خواسته : تعدیل وافزایش اجاره بها از 2/000/0000 تومان به 5/000/0000 تومان با جلب نظر کارشناس
دلائل و منضمات :

1- فتوکپی سند مالکیت 

2- فتوکپی سند اجاره

_{^{متن دادخواست تعدیل و افزایش اجاره بها}}

ریاست محترم دادگستری 
احتراماً اینجانب خواهان صاحب ملک مذکور هستم و یک باب مغازه در اجاره خوانده است که بعلت تورم تقاضای افزایش اجاره بها از مبلغ 2/000/0000 تومان به 5/000/000 تومان با جلب نظر کارشناس مورد استدعاست.»

دادخواست پس از ثبت دردفتر کل توسط معاونت محترم به شعبه 6 دادگاه عمومی ارجاع گردید، دفتر شعبه وقت رسیدگی به تاریخ 94/11/6 تعیین واخطاریه وقت رسیدگی به طرفین ابلاغ می شود .

گردشکار : جلسه دادگاه تشکیل میگردد ، طرفین حضور دارند لایحه ای واصل نشده خواهان اظهار میدارد بشرح دادخواست تقاضای رسیدگی وصدور حکم دارم خوانده اظهار میدارد آخرین باری که اجاره بها اضافه شده در تاریخ 90/12/20 یعنی تاریخ تنظیم سند رسمی اجاره بوده طرفین از استماع تصمیم دادگاه اسقاط حق حضور نمودند.

دادگاه با توجه به محتویات پرونده بویژه تقاضای خواهان قرار ارجاع امر به کارشناس به منظور تعیین اجاره بها عادلانه بلحاظ کلیه جهات و جوانب مربوطه صادر و اعلام می نماید و به خواهان ابلاغ می شود مبلغ 1/000/0000ریال دستمزد کارشناس را تودیع و قبض آن را ارائه نماید. درتاریخ 93/5/3 نظریه کارشناس اعلام ومبلغ 3/500/000 تومان اجاره بهای ملک مذکور محاسبه و ارزشیابی گردید.

_{^{صورتمجلس تعدیل و افزایش اجاره بهای مغازه}}

درتاریخ 94/10/16 جلسه دادگاه تشکیل پرونده تحت نظر است خوانده نسبت به نظریه کارشناس معترض شده لذا دادگاه قرار ارجاع امر به هیئت سه نفره کارشناسان منتخب را صادر و به خوانده معترض ابلاغ شود و ظرف یک هفته پس از ابلاغ مبلغ 15/000/000 ریال دستمزد کارشناسان را تودیع نماید.
درمورخه 94/11/6 جلسه دادگاه تشکیل طرفین حضور می یابند و خوانده اظهار میدارد اعتراض خود را پس میگیرم و نظریه کارشناس را می پذیرم.
دادگاه با توجه به محتویات پرونده و استماع اظهارات طرفیت بشرح آتی اتخاذ تصمیم می نماید:

_{^{رأی دادگاه - تعدیل و افزایش اجاره بها}}

در این پرونده دعوی خواهان به خواسته تعدیل اجاره بها یک باب مغازه موضوع سند رسمی اجاره شماره 130576 مورخ 90/12/20 تنظیمی دفترخانه رسمی حوزه ثبتی از ماهیانه بیست میلیون ریال به مبلغ پنجاه میلیون ریال مطرح است بنابر محتویات پرونده به ویژه مستندات ابرازی مالکیت خواهان و رابطه استیجاری فیما بین محرزاست به همین اعتبار جلب نظر کارشناس به منظور تعدیل اجاره بها عادله بعمل آمده که با وصف اعتراض خوانده به نظریه و عدم پرداخت دستمزد هیئت و عدول از اعتراض نظریه واصله مصون از تعرض و ایراد تلقی و با اوضاع و احوال محقق قضیه مغایرتی ندارد بنابر مراتب دادگاه دعوی خواهان را ثابت و مدلل تشخیص داد. مستنداً به مواد 3، 4، و 13 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1356 حکم به تعدیل اجاره بها مورد اجاره فوق از مبلغ 2/000/000 ریال به 3/500/000 ریال از تاریخ تقدیم دادخواست صادر و اعلام می نماید این رأی حضوری و قطعی است و نسبت به خواسته خواهان مازاد بر مورد حکم به جهت بی حقی محکوم به رد می باشد.

_{^{نظر نهایی - تعدیل و افزایش اجاره بها}}

دادنامه صادره براساس استناد به مواد 3، 4 و 13 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1356 صادر گردیده . مورد اجاره مغازه می باشد که داخل در اجاره املاک است که در حال حاضر قوانین 1356 بر آن حکومت می کند. در اجاره املاک هدف قانون گزار درحفظ حاکمیت اراده طرفین خلاصه نمی شود زیرا مستأجر یا برای تهیه مسکن یا درپی تأمین محل کسب و کار قرار می گیرد و این هر دو رابطه از امور اجتماعی و اقتصادی مهم است که هیچ دولتی نمی تواند به آن بی اعتنا باشد و ناچار باید در تنظیم روابط موجر و مستأجر دخالت کند. مدتها آئین نامه تعدیل مصوب 1324 و پس از آن قانون روابط مالک و مستأجر مصوب 1339 بر این گروه ازاجرا حکومت می کرد ولی دولت درصدد بود نقایصی که این قانون در وجود خود داشت رفع کند و بالاخره مجموعه قوانین مصوب 1356 را به تصویب رساند که با توجه به قوانین موجر ومستأجر مصوب 1376 عملاً هنوز حکومت قانون 56 بر اجاره املاک به چشم می خورد دراجاره های مشمول قانون 56 به مفهوم تازه ای بنام حق کسب و پیشه وتجارت بر می خوریم که درقانون مدنی سابقه نداشته در موردی که اجاره به موجب قرارداد منعقد می شود طرفین با پیش بینی اوضاع اقتصادی درآن مدت میزان اجراه بها را معین می سازند، ممکن است انتفاع مستأجر از مورد اجاره سالها ادامه یابد پس عادلانه است که بعداز مدت معقولی هریک از موجر ومستأجر بتواند از دادگاه درخواست تعدیل اجاره را بکند. ماده 4 این قانون درپیرو همین نظر وضع شده که بموجب آن به هریک از موجر و مستأجر این اختیار را داده که به استناد ترقی یا تنزل هزینه زندگی درخواست تعدیل اجاره را بنماید ولی دو شرط قائل شده:
1ـ مدت اجاره منقضی شده باشد.
2ـ گذشتن سه سال از تاریخ استفاده مستأجر از عین مستأجره یا ازتاریخ حکمی که میزان اجاره  بها را تعیین کرده است.
درسابق قسمت ذیل ماده 4 بدین صورت بود که شاخص کل بهای کالاها وخدمات مصرفی منتشر شده ازطرف بانک مرکزی وامتیاز ترقی وتنزل هزینه زندگی قرارداده بود تااینکه لایحه قانونی اصلاح ماده 4 قانون موجــر ومستأجـر مصوب 3/9/58 این مجوز را داد که ماده 4 را بدین گونه
اصلاح کرد که به جای توجه به درصد شاخص کل بهای کالاها دادگاه با جلب نظر کارشناس اجاره بها را به نرخ عادله روز تعدیل خواهد کرد درمورد شرط اول که انقضای مدت اجاره می باشد باید اذعان داشت فرقی نمی کند که اجاره برای بار اول باشد یا به درخواست یکی از طرفین تجدیدشده باشد درهرصورت باید مدت اجاره منقضی شود.
شرط دوم نیز باید ازتاریخی که طرفین درباره میزان اجاره توافق کرده اند یا دادگاه در آن باره تصمیم گرفته است سه سال گذشته باشد ومبدأ احتساب سه سال باید از تاریخی باشد که مستأجر بموجب آخرین اجاره نامه یا حکم دادگاه از عین مستأجره استفاده می کند ومدتهایی که دراجاره های سابق گذشته به حساب نمی آید بنابراین همین که شرایط مقرر در ماده 4 جمع شد بدون مقدمه درخواست کننده تعدیل می تواند به دادگاه رجوع کند.
در خاتمه به نظر می آید استناد به ماده 4 حکم قضیه را روشن میکرد ودیگر استناد به مواد 3 و 13 قانون مذکور چندان دلیل موجهی ندارد علی الخصوص ماده 13 که مفاد آن راجع به تخلیه عین مستأجره می باشد وارتباطی به تعدیل اجاره بها ندارد معلوم نیست چرا قاضی محترم پرونده این ماده را نیز مستند حکم قرارداده است. علی ایحال دادنامه صادره مستند مدلل به قوانین مصوب 1356 می باشد و اشکال اساسی در آن به چشم نمی خورد.

​

^{مطالب مرتبط با تخلیه و اجاره تجاری:}

1- تخلیه املاک تجاری و مسکونی

2- مشاوره با وکیل برای تنظیم انواع قرارداد

2- سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت وکیل سرقفلی

3- نحوه تنظیم دادخواست تخلیه و مطالبه اجاره بها

5- تخلیه اماکن تجاری، سرقفلی و حق کسب و پیشه