تغییر کاربری غیر مجاز - اراضی کشاورزی و باغ ها

_{^{قوانین و مقررات تغییر کاربری}}

در خصوص تغییر کاربری اراضی زراعی قانون حفظ کاربری در تاریخ 1374/03/26 به تصویب رسید که در سال 1385 اصلاحیه آن مصوب شده و تغییراتی در آن ایجاد نمود :

1- مرجع تشخیص موارد ضروری تغییر کرده است و نحوه استعلام  تغییر کاربری اصلاح شده است.

2- احداث گلخانه، دامداری، مرغ داری، پرورش ماهی و سایر تولیدات کشاورزی و کارگاه های صنایع غذایی و تکمیلی و تبدیلی در روستاها، بهینه کردن بخش کشاورزی است و تغییر کاربری محسوب نمی شود و در اصلاحیه از شمول قانون خارج شده است و با رعایت ضوابط بلامانع است.

3- اراضی داخل محدوده قانونی روستاهای دارای طرح هادی، مشمول ضوابط طرح هادی است و مشمول این قانون نمی باشد.

4- تغییر کاربری اراضی برای سکونت صاحب زمین در قانون برای مالکین کم بضاعت قابل قبول بود اما در اصلاحیه آن تا 500 متر مربع فقط برای یک بار مشمول پرداخت عوارض نیست، همچنین موارد مذکور در بند 2 به علاوه طرح های خدمات عمومی.

5- ماده 3 این قانون در خصوص ضمانت اجرای تغییر کاربری غیر مجاز است و در قانون سال 74، پرداخت عوارض و جزای نقدی تا سه برابر بهای اراضی و باغ به قیمت روز زمین با کاربری جدید بود اما در اصلاحیه علاوه بر قلع و قمع بنا، پرداخت جزای نقدی از یک تا سه برابر مورد قانون گذاری قرار گرفته است و تکرار جرم در هر دو 1 تا 6 ماه حبس دارد.

_{^{موارد دفاع و توجیه تغییر کاربری}} 

در مواردی که اقدام به ساخت خانه و ویلا در زمین های زراعتی صورت میگیرد، بسته به اینکه مشمول چه قانونی شود شرایط متفاوت است:

1- تغییر کاربری اراضی زراعی و باغ ها در رویه قضایی بدلیل نوع مجازات از جمله جرایم داخل در شمول مرور زمان دانسته شده است به این معنا که اگر متهم بتواند ثابت کند از عملیات مصداق تغییر کاربری سه سال گذشته و جرم در آن دوره مورد تعقیب قرار نگرفته باشد قاعدتاً با شمول مرور زمان دیگر قابل تعقیب و جرم انگاری نیست.

نکته : مرور زمان از خصوصیات جرایم آنی است و شامل جرایم مستمر که عنصر مادی انها در طول زمان جریان دارد نمی شود.اخیراً (اوایل سال 1402 شمسی) از سوی بعضی مقامات و مسئولین از جمله ریاست قوه قضاییه تلاش هایی دیده می وشد درجهت القاء اینکه جرم تغییر کاربری غیر مجاز باید جرم مستمر فرض شود و از شمول مرور زمان خارج گردد.در هر حال اگر هم چنین باشد و اگر هم با ارجاع ریاست قوه قضاییه به دیوان عالی کشور این مطلب در قالب رای وحدت رویه مورد تفسیر و تصریح قرار گیرد ، به نظر می رسد با توجه به محتوای رای وحدت رویه که در واقع تفسیر قانون است و نه قانونگذاری ، مورد شامل موارد پیشین هم شده و عطف به ماسبق گردد!! 

2- اگر قبل از لازم الاجرا شدن اجرای اصلاحیه در سال 85 باشد مشمول قانون سال 74 است و یکی از دلایل توجیه میتواند استناد به عدم بضاعت مالک که علیرغم صدور مجوز تغییر کاربری، از پرداخت عوارض  نیز معاف خواهد بود.اما در صورتی که مشمول اصلاحیه باشد (پس از سال 85) تنها تا 500 متر مربع و فقط برای یک بار میتواند مجوز اخذ کند و عوارض نیز بپردازد وگرنه مشمول پرداخت عوارض خواهد بود (فقط مالک یا متصرف).

3- طرح هادی از پروژه های فراهم ساز زمینه توسعه وعمران روستایی است که ساخت وساز تولیدی ، تجاری و مسکونی جهت توسعه و تداوم روستا نشینی در دستور کار آن قرار گرفته است.لذا پس از سال 85 بسیاری از تغییر کاربری ها به ساخت بنا و ویلا را می توان با استناد به این طرح توجیه نمود.در روستاهایی که بافت قدیمی شرایط زندگی قشر جوان را دشوار میکند میتواند به استناد طرح هادی نسبت به اخذ مجوز تغییر کاربری اراضی به خانه و ویلا اقدام کرد .

4- از سوی دیگر پس از سال 85 احداث گلخانه، کارگاه ها و اقدامات مربوط به توسعه کشاورزی و دامداری از شمول تغییر کاربری خارج گردید.لذا احداث خانه و ویلا در این اراضی قابل توجیه نیست.زیرا استفاده از آنها در راستای اهداف مذکور (غیرمسکونی) غیر ممکن است مگر به طور استثنایی در موارد خاص مقدور باشد (پرورش قارچ مثلا)

_{^{تغییر کاربری در اراضی کشاورزی}}

وقتی اکوسیستم و محیط زیست به هم زده می‏شود نعمت باران به نقمت تبدیل می‌شود و به تبع آن جاری شدن سیل، آسیب‎های زیادی وارد می‏کند.

در این خصوص قانون صراحت دارد که تغییر کاربری باغ‌ها و اراضی کشاورزی ممنوع است؛ مگر مواردی که در کمیسیون خاص آن تصویب شود.هرنوع تغییر کاربری زمین‏های کشاورزی ممنوع است و مسئولان وزارت جهاد کشاورزی باید به شیوه قانونی از هرگونه تغییر کاربری اراضی کشاورزی و باغ‌ها پیشگیری کنند و در این راستا نیروی انتظامی نیز باید کمک کار باشد و البته دادستان‏های سراسر کشور نیز همکاری لازم را در این زمینه داشته باشند.
 تغییر کاربری اراضی زراعی و باغی ممنوع است و با متخلفان برخورد قاطع می‏ شود.برخورد با این اقدامات از سوی جهاد کشاورزی با حمایت قضایی همراه خواهد بود.