دادخواست و رای تخلیه تجاری بدلیل تجدید بنا

خوانده:  

1- محمد حسین ..... نام پدر: اکبر   نشانی : تهران .میدان ونک ......... .

2- علی ...... نام پدر : حیدر   نشانی : تهران.خیابان امام خیمنی ........ .

وکیل : مسعود محمدی وکیل پایه یک دادگستری 

خواسته : تخلیه ملک تجاری بدلیل تجدید بنا

دلایل و منضمات : 

1- دادخواست 

2- رونوشت قرارداد اجاره فیمابین

3- وکالت نامه رسمی شماره .........

4- گواهی شهرداری مبنی بر ضرورت تجدید بنا

5- نظریه کمیسیون اجرایی 

6- گواهی موکل مبنی بر تشکیل پرونده اخذ مجوز ساخت

_{^{شرح دادخواست تخلیه تجاری}}

ریاست محترم دادگاه عمومی تهران

با سلام و تقدیم احترام

به استحضار می رساند موکل جناب آقای محمدرضا ..... با وکالت رسمی سرکار خانم فهیمه .... به موجب وکالت نامه شماره .......... دارای اختیار پیگیری کلیه امور راجع به ملک ایشان به پلاک ثبتی ...... فرعی، از اصلی ...... واقع در بخش دو ثبتی تهران، به نشانی ............ هستند. ملک مورد نظر در تاریخ 1352/08/01 به موجب اجاره نامه عادی از طرف مالک (آقای محمدرضا ...) به آقای محمد حسین .... و علی .... اجاره داده شده و آقای علی .... نیز در تاریخ 1353/2/16 به موجب یک افراز نامه سهم خود را به آقای محمدحسین ....انتقال داده است.

در حال حاضر موکل با عنایت به اینکه قسمتی از پلاک ثبتی در قالب یک کارگاه در تصرف خود ایشان بوده و مجموعه ملک نیز تحت تاثیر فرسودگی شدید بدلیل قدمت بنا قرار گرفته و در شرف خرابی و ایجاد آسیب به اموال خود موکل و مستاجر است و نیز با توجه به تغییر بافت آن محله و عدم امکان فعالیت کارگاهی شهرداری محترم منطقه ضمن تایید ضرورت تجدید بنا با صدور جواز ساخت نیز موافقت نموده است. 

با عنایت به مراتب فوق از محضر محترم دادگاه درخواست می شود نسبت به صدور حکم تخلیه با عنایت به بند 1 ماده 15 قانون روابط موجر و مستاجر و بر اساس ضرورت تجدید بنا حکم مقتضی صادر فرمایید.

با تشکر فراوان

_{^{نظر کارشناس در خصوص ارزش حق کسب و پیشه ملک موضوع درخواست تخلیه}} 

ریاست محترم شعبه ... دادگاه عمومی تهران - مجتمع قضائی شهید با هنر

با عرض سلام احترااماً بازگشت به پرونده کلاسه ..... دعوی آقای محمدرضا ...  و دیگران بطرفیت آقای محمد حسین .... و علی ....  موضوع تعیین حق کسب ریشه و سرقفلی پس از مطالعه پرونده در دفتر دادگاه و مراجعه به محل واقع در تهران ... به پلاک ۱۴ مورد بازدید و معاینه محلی قرار گرفت که به شرح زیر به استحضار می رسد :

 الف – برابر اجاره نامه مورخ 52/07/24  مورد اجاره و حدود آن دو باب سالن از ششدانگ کارخانه واقع در انتهای نارمک ...... پلاک ۱۱ که مساحت آن ۲۴۰ متر می باشد در تصرف موجر است با برق سه فاز در مورد اجاره.

ب - وضع موجود سالن فوق با بدنه آجری طاق پروفیل و شیروانی شیب دار سبک می باشد. محل کارگاه بوده و سالیان دراز بسته می باشد. در ورودی فلزی از ورق می باشد.

نظریه کارشناسی :

با توجه به مراتب فوق و اینکه در زمان مشاهده درب محل بسته بوده و باز کردن درب مجاور که مربوط به مالک می باشد از حیاط خلوت بازدید و از بیرون اندازه گیری گردید. شرایط زمانی و مکانی و عوامل موثر در قضیه سرقفلی و حق کسب و پیشه کارگاه با وضع موجود به مبلغ یکصد و پنجاه میلیون تومان 150/000/000 تومان اعلام می گردد.

_{^{اعتراض به نظریه کارشناس - ارزش حق کسب و پیشه}} 

بسمه تعالی 
ریاست محترم شعبه .. دادگاه عمومی 
با سلام و تقدیم احترام 
احتراما در خصوص نظریه کارشناسی مورخ 1387/08/05 ضمن اعلام اعتراض موکل نسبت به مبلغ تعیین شده بابت حق کسب و پیشه و تجارت، مطالب ذیل را جهت تنویر خاطر جنابعالی به  استحضار می رسانم :
۱ - متأسفانه کارشناس محترم در مسأله ارجاع شده به ایشان دقت لازم را ننموده اند و ضمن خلط دو مفهوم متفاوت سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت، مبلغی تقریبا نزدیک قیمت ملک موضوع دعوا را تعیین کرده اند. ملک مزبور در زمان اجاره ( سال ۱۳۵۲ ) به دو قسمت مجزا تقسیم شده و تقریباً نیمی از آن بوسیله دیوار جدا شده و به مستاجر اجاره داده شده است و در حال حاضر قیمت واقعی کل پلاک حدود چهارصد میلیون تومان ( ۴۰۰٫۰۰۰٫۰۰۰ ) می باشد و با عنایت به اینکه کارشناس مبلغ یکصد و پنجاه میلیون تومان را بعنوان سرقفلی ملک مشخص کرده اند. ظاهرا نظر به قیمت ملک داشته اند و شاید این مطلب به دلیل بیگانه بودن ایشان با مفهوم قانونی حق کسب و پیشه و تجارت باشد. 
۲- کارشناس مذکور (طبق سر برگ ارائه شده ) کارشناس رشته راه و ساختمان و نقشه برداری هستند. این مطلب خود نیز دلیلی است بر بی اطلاعی ایشان از مفهوم اجاره و سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت و نیز عدم احاطه به قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶ و  قوانین مرتبط با آن. 

3- اینکه کارشناس محترم مساحت ملک مورد اجاره را در نظریه خود ۲۴۰ متر اعلام داشته در صورتی که طبق سند مالکیت ، کل پلاک ۳۹۰ متر میباشد و قسمت مورد اجاره تقریباً نیمی از پلاک است ) و اینکه در سطر هفتم نظریه خود آن دو باب سالن دانسته نیز خود دلیل دیگری است بر عدم دقت ایشان . 
4- مستاجرین محترم طبق قرارداد اجاره پیوست، هیچ مبلغی تحت عنوان سرقفلی در ابتدای اجاره به موجر نپرداخته اند و همانطور که جنابعالی مستحضرید ، با عنایت به ویژگی سرقفلی که بی تردید تابع قرارداد و توافق طرفین است و اگر در قرارداد ذکر نشود و مبلغی تحت این عنوان پرداخت نشود حقی از این بابت برای مستأجر بوجود نمی آید ، لذا شایسته، قانونی ، منصفانه و متعارف نیست که مستاجری ملکی را اجاره کند و پولی تحت عنوان سرقفلی در ابتدا به موجر ندهد ولی صرفا به خاطر اشتباه یا عدم اطلاع یک کارشناس، مکلف به پرداخت این مبلغ شود. به همین دلیل است که حضرت امام خمینی در استفتائی که از ایشان شده ، مستاجر را تنها در صورتی که سرقفلی داده باشد مستحق آن دانسته اند . 
5- همانطور که جنابعالی عنایت دارید، حق کسب و پیشه و تجارت که در انتهای ماده ۱۵ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۵۶ به آن اشاره شده ، حقی است که تدریجا و در طول زمان بوجود میآید و با فعالیت تجاری و کسبی فرد حاصل میشود و به عبارت دیگر حق مستاجر است بر شهرت تجاری و مشتریان خود که در اثر کسب و کار و فعالیت در محل مورد اجاره به دست آمده است. این حق بدلیل ویژگی خود که در بالا به آن اشاره شد در آغاز اجاره 2 ی که هنوز نه شهرتی و کسب و کار انجام شده موجود نیست و چون وجود ندارد قابل اسقاط هم نیست ( عدم امکان اسقاط مالم يجب ( ماده ۳۰ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶ نیز حکم به این امکان داده است . 
6- همانطور که ریاست محترم دادگاه استحضار دارند عوامل مؤثر در تعیین میزان حق کسب و  پیشه و تجارت به حکم رویه قضایی و عرف عبارتند از: 
الف - موقعیت و مرغوبیت محل کسب و پیشه و تجارت 
ب - مزایایی که در عقد اجاره برای موجر یا مستاجر منظور گردیده است. 
ج - طول مدت اشتغال به کسب و پیشه مورد نظر طرفین و حسن شهرت مستاجر که در  معروفیت محل مزبور مؤثر افتاده است . 
در این مورد لازم به ذکر است مورد اجاره که بیش از ۳۵ سال از اجاره آن می گذرد، تقریبا از ابتدای اجاره بسته بوده و به هیچ وجه واجد معروفیت و شهرت تجاری نیست و در واقع هیچ اشتغال قابل توجهی در آن صورت نگرفته است. 
د - در وضع محل کسب و پیشه از نظر نوع بنا . 
از بنای محل مذکور بیش از چهل سال میگذرد (و از اجاره حدود ۳۵ سال ) و پر واضح است که وضع مذکور تأثیر مثبتی در میزان حق کسب و پیشه و تجارت ندارد. 
ه - مخارجی که صاحب کسب و پیشه به منظور آماده نمودن محل مزبور از حیث تزئینات داخلی و تجهیز آن نموده است . 
همانطور که گفته در طول ۳۵ سال مدت اجاره مستاجرین هیچ رسیدگی و مراقبتی از ملک مذکور نکرده و با بسته بودن آن اجازه مرمت و بازسازی به مالک هم داده نشده است . 

و - میزان پرداخت شده بابت سرقفلی

در صدر لایحه اشاره شد و در قرارداد اجاره هم آمده است که مستاجر هیچ مبلغی بابت سرقفلی به موجر نداده است. در این خصوص نظر جنابعالی را به آیین نامه نحوه تعیین و تشخیص و پرداخت حق کسب و پیشه و تجارت مصوب ۵۶٫۶٫۱ و نیز ملاک لایحه قانونی نحوه خرید و تملک اراضی مصوب ۵۸/۱۱/۲۷ و همچنین قانون نحوه تقویم ابنیه، املاک و اراضی مورد نیاز شهرداری ها مصوب ۷۰/۷/۲۸ جلب می نمایم. 
7- ریاست محترم شعبه ... دادگاه عمومی، کارشناس محترم، از سر بی اطلاعی (و البته نه به غرض ورزی و . خدای ناکرده تحت تأثیر خواندگان دعوا ) هیچ یه یک از موارد مذکور در بند ۶ لایحه توجه ننموده اند و البته این عجیب نیست چرا که ایشان کارشناس رشته راه و ساختمان و نقشه برداری هستند و تعجبی ندارد که با مفهوم پیچیده سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت بیگانه باشند. همانطور که گفته شد ایشان به جای تعیین حق کسب و پیشه و تجارت ، قیمت ملک را مشخص ننموده اند . 
در پایان با کمال احترام، مصرانه از محضر دادگاه استدعا میشود ضمن ارجاع امر به گروه کارشناسان حاذق و آگاه و عالم به مفهوم حق کسب و پیشه و واجد تجربه و تخصص در زمینه موضوع ، ارشادات لازم را در این خصوص به ایشان عنایت فرمایند تا اشتباهات کارشناس اول  مجددا تکرار نشود. 
با تشکر 

_{^{رای دادگاه تخلیه تجاری (تخلیه به دلیل تجدید بنا)}}