خلع ید و بیرون کردن غاصب - تصرف غیر قانونی

^{تعریف خلع ید، انواع خلع ید} 

مالکین املاکی که مورد تصرف غیرقانونی از طرف دیگران قرار می گیرد تحت شرایطی می توانند از مراجع صالح تقاضای رفع ید یا خلع ید یا رفع تصرف یا غصب مطرح نمایند.

در این خصوص علاوه بر عنوان قانونی خلع ید به عنوان مشابهی چون، رفع تصرف عدوانی یا تخلیه ید نیز وجود دارد که امکان توسل به آنها وجود دارد.

در مورد ضرورت یا امکان یا مناسب بودن طرح هریک از این دعاوی، مشاوره با وکیل دادگستری متخصص در زمینه املاک ضروری است.

_{^{انواع خلع ید}}

_{^{خلع ید غاصبانه}}

تصرف هر شخص در ملکش باید قانونی باشد و تا زمانی که این تصرف قانونی باشد مشکلی بروز نخواهد کرد و شخص بنا به حق مالکیتی که در ملکش دارد می تواند به تصرفاتش ادامه دهد. اما مشکلات حقوقی زمانی بروز خواهند کرد که این تصرفات مبنای غاصبانه پیدا کنند. به عبارتی در دعوای خلع ید مالک مدعی می شود که ملک او به صورت غیرقانونی در تصرف دیگری است و خواهان رفع این تصرف می باشد. اما از آنجا که خواهان ادعایی مطرح کرده، باید مواردی را به اثبات برساند و از آنجا که در دعوای خلع ید غاصبانه قراردادی بین طرفین منعقد نشده است، اثبات این امور نیاز به دلایلی دارد.

یکی از این موارد که خواهان باید آن را اثبات نماید، مالکیت او بر ملک است. مالک نیز در قانون کسی شناخته شده است که نام او در دفتر املاک ثبت شده باشد و دادگاه این امر را از دفتر املاک استعلام می نماید. بعد از اثبات مالکیت خواهان بر ملک مورد تصرف عدوانی و معلوم شدن تصرف خوانده که از همان ابتدا به صورت غیرقانونی صورت گرفته است، بدون اینکه قراردادی بین طرفین منعقد شده باشد، می توان دعوای خلع ید غاصبانه را طرح کرد.

_{^{خلع ید امانی}}

در دعوای خلع ید امانی در ابتدا بین طرفین قراردادی و جود داشته که طرفین با توافق بر سر بندهای آن رابطه ای حقوقی را بین خود آغاز نموده اند. این رابطه حقوقی به درستی و در کمال صحت پیش خواهد رفت مگر زمانی که موعد قرارداد به پایان برسد (در صورتی که برای قرارداد موعدی تعیین شده باشد) در این صورت پس از انقضای موعد مالک دیگر الزامی به ادامه قرارداد و رابطه حقوقی که بر مبنای آن ایجاد شده است، ندارد. اما اگر متصرف باز هم به تصرفات خود ادامه دهد، به عنوان غاصبی شناخته می شود که ملک را به صورت غیر قانونی در تصرف دارد و می توان علیه او دعوای خلع ید امانی مطرح کرد.

البته لازم به ذکر است اگر در دعوا برای قرارداد مدتی تعیین نشده باشد، در صورتی می توان علیه متصرف دعوای خلع ید امانی مطرح ساخت که مالک، ملکش را مطالبه کرده باشد و متصرف از آن رفع تصرف نکرده باشد و همچنان به تصرفات خود که از این جا به بعد غاصبانه و غیر قانونی است ادامه دهد.

توصیف این نوع خلع ید کاملاً شبیه مواردی است که دعوای تخلیه ید مطرح می شود یعنی شروع تصرفات با اجازه مالک بوده ولی بعداً و با الحاق عدم رضایت مالک در عقود جایز (مثل اذن در انتفاع) یا انقضاء مدت در عقود لازم (مثل قرارداد اجاره) تصرفات متصرف غیر قانونی و غاصبانه است. مصداق بارز این مورد شاید تصرفات شخص سرایدار باشد که به دلیل اذن مالک تصرفات او جنبه مباح دارد ولی با اعلام و اخطار و اخراج سرایدار او موظف است ملک را به مالک تحویل دهد.

_{^{خلع ید مشاعی}}

در مواردی که حکم خلع ید علیه متصرف ملک مشاع به نفع مالک قسمتی از ملک مشاع صادر شده باشد، از تمام ملک خلع ید می شود ولی تصرف محکوم له در ملک خلع ید شده، مشمول مقررات املاک مشاعی است. بنابراین قانونگذار به طور استثنایی اجازه داده است مالک قسمتی از ملک مشاع بتواند کل ملک را خلع ید نموده و از تصرفات شریک یا غاصب جلوگیری به عمل آورد.

_{^{خلع ید مالکانه}}

یکی از ارکان پذیرش دعوای خلع ید اثبات مالکیت خواهان می باشد و این دعوا فقط از مالک حقیقی پذیرفته می شود پس مالک ابتدا باید در شروع جلسه رسیدگی مالکیت را اثبات کند و سپس به دعوای خلع ید رسیدگی شود.
اما سوال اینجاست که اگر شخص مالک به هر دلیلی سند رسمی در دست نداشت یا اینکه مال اعم از منقول یا غیر منقول نیازی به ثبت رسمی نداشته باشد یا اینکه مال غیرمنقول باشد اما هنوز سند رسمی آن صادر نشده باشد در این حالت خواهان چه حقی خواهد داشت؟ در اینجا دو خواسته در یک دادخواست مطرح می شود و در همان دادگاه و شعبه ای که در حال رسیدگی است به دو دلیل یک وحدت منشا دو ارتباط کامل . پس ابتدا دعوای مالکیت در مواردی که سند رسمی وجود ندارد و سپس دعوای خلع ید رسیدگی خواهد شد. البته ممنوعیتی به ذهن نمی رسد که شخص خواهان فاقد سند رسمی مالکیت صرفاً دعوای خلع ید خود را مطرح نماید و اگر در جلسه رسیدگی خوانده منکر مالکیت خواهان شودو خود را مالک بداند قاضی ابتذا تکلیف مالکیت را مشخص نموده و بعد حکم به خلع ید دهد و در این فرض فقط کافی است که عنوان دادخواست خواهان خلع ید، خلع ید مالکانه باشد.

_{^{مقایسه تخلیه ید، خلع ید و تصرف عدوانی}}

1- به تعبیر جناب آقای دکتر شمس استاد آیین دادرسی مدنی، خلع ید به مفهوم اعم کلمه شامل دعوای تصرف عدوانی، دعوای تخلیه و دعوای مالکیت (خلع ید به مفهوم اخص) می باشد.

2- در دعوای خلع ید، به مفهوم اخص کلمه یا همان دعوای مالکیت، دادگاه در صورتی حکم علیه خوانده صادر می نماید که خواهان با ارائه ادله مناسب، مالکیت خود را نسبت بهملک مورد دعوا که خوانده آن را تکذیب می کند، ثابت نماید و به عبارت دیگر خلع ید از اموال غیر منقول فرع بر اثبات مالکیت است و در واقع مالک باید مدارک دال بر مالکیت صددرصدی خود را به دادگاه ارائه نماید. 

3- در دعوای تخلیه ید (مثل دعاوی موجر و مستأجری) عدم مالکیت خوانده بر ملک و در مقابل قانونی بودن ید خوانده بر آن (یعنی وجود توافق در قرارداد بین طرفین)، مورد قبول طرفین می باشد لیکن خواهان ادعا می نماید که ادامه ید خوانده بر ملک بر خلاف قانون یا قرارداد بوده و باید تخلیه صورت گیرد.

4- در دعوای تصرف عدوانی که طبق قانون عبارت است از «ادعای متصرف سابق مبنی بر این که دیگری بدون رضایت او مال غیر منقول او را از تصرف وی خارج کرده و اعاده تصرف خود را نسبت به آن مال درخواست می نماید»، مدعی در اثبات ذیحقی خود به تصرفات سابق خویش استناد می نماید و بر خلاف دعوای خلع ید به حق مالکیت خود نسبت به ملک که ممکن است داشته یا نداشته باشد متمسک نمی شود و از سوی دیگر، عدوانی بودن تصرفات خوانده را ادعا می نماید، بی آنکه در اینجا نیز مالکیت خوانده نسبت به ملک که ممکن است وجود داشته باشد، قابل طرح و رسیدگی باشد. در واقع قانونگذار از طریق این دعوا تصرف را مورد حمایت قرار داده است بنابراین بر خلاف دعوای خلع ید در دعوای تصرف عدوانی، دادگاه مانند سایر دعاوی تصرف وارد دلایل مالکیت نمی شود.

5- علاوه بر مطالعه مطالب سایت دفتر وکالت دادگران حامی برای مشاوره حقوقی با وکیل متخصص تخلیه تماس بگیرید یا با هماهنگی مراجعه کنید.

6- شکست در دعوای تصرف عدوانی مانع از اقامه دعوای مالکیت (خلع ید به مفهوم اخص) نمی باشد و هدف از تدوین این مقررات حمایت از تصرف و متصرف در برابر تمام اشخاص حتی مالک است و قانون غیر متصرف را حتی اگر مالک باشد از تصرف عدوانی منع نموده است.

_{^{نمونه سوال در خصوص خلع ید از ملک و اثبات صوری بودن معامله}}

با سلام. بنده در خرداد ۹۹ آپارتمانی خریداری کردم با مبایعه نامه بنگاهی و سازمان املاک و بعد تنظیم سند رسمی بنام خودم. توافق کردیم که ۱ماه فرصت برای تخلیه و بعد از این مدت با مراجعه به فروشنده متوجه شدم که خانه را تحویل نمیدن. درخواست خلع ید دادم و فروشنده با یک قولنامه دستنویس غیر بنگاهی ۳ دانگ از آپارتمان رو به پدرش بدون رد هیچ پولی فروخته. حالا پدر فروشنده جلب ثالث (خود فروشنده) داده که بیاد و اقرار بر فروش بکنه درصورتیکه معامله ایشان صوری هست و تازه نوشته شده. ممنونم از راهنماییتون

_{^{پاسخ وکیل به سوال مخاطب در خصوص رابطه خلع ید و معامله صوری}}

• به موجب ماده 22 قانون ثبت اسناد و املاک دولت فقط کسی را که ملک به نام او ثبت شده و یا کسی را که ملک به او منتقل شده و این انتقال در دفتر ثبت اسناد به ثبت رسیده مالک میداند.
• علاوه بر این به موجب ماده 48 همین قانون اسنادی که مطابق این قانون به ثبت نرسیده اند در هیچ یک از ادارات و محاکم قابل استناد نیستند.
• با توجه به مواد قانون میتوان گفت کلیه مبایعه نامه ها و قولنامه ها تا زمانی که به ثبت نرسیده اند، در واقع تعهد به بیع محسوب میشوند و نه بیع.
• پس در مورد فوق با فروش ملک و ثبت آن، مالک از انجام مفاد مبایعه نامه غیر رسمی ( مبایعه نامه ای که پدر مالک مدعی آن میباشند) معذور گردیده و صرفا مسئول جبران خسارت طرف معامله است.