دعوای اثبات مالکیت ملک - نمونه دادخواست و رای

_{^{دادخواست اثبات مالکیت}}

خواهان : منصور ......

خوانده : رسول ........

خواسته :

1- مطالبه اجرت المثل ملک 

2- تامین خواسته

3- اثبات مالکیت

دلایل و منضمات :

1- شهادت شهود

2- صورتجلسه تامین دلیل

3- متن پیامک های خوانده

4- قرارداد امضا نشده پیشنهادی خوانده به خواهان

شرح دادخواست :

موکل مالک 6 دانگ یک ملک به نشانی تهران ............ می باشد ولی خوانده بدون رضایت و بدون اذن یا حتی اجازه موکل از تاریخ دوازدهم خرداد ماه سال 95 متصرف ملک موکل شده اند و تا تاریخ 24 خرداد 96 یعنی مدتی بیش از یکسال متصرف ملک مزبور بوده اند . علیهذا با عنایت به مراتب فوق ، بدواً تقاضای صدور قرار تامین خواسته و تقاضای اقدام پیش از ابلاغ به خوانده و سپس تقاضای ارجاع امر به کارشناس مربوز جهت تعیین میزان اجرت المثل ایام تصرف و متعاقباً صدور حکم مبنی بر محکومیت خوانده ، به میزان آن و مطالبه کلیه خسارات دادرسی از محضر عالی مورد استدعاست.

_{^{نکات موجود در اظهارات موکل :}}

• متصرف با تبانی بنگاه برگ سبز قرارداد اجاره یک طرفه ای را امضا کرده که امضای موجر در آن قرارداد وجود ندارد و خوانده در ملک ساکن شده است.
• موکل بارها به خوانده اخطار می کند که آپارتمان را تخلیه و تحویل دهد که پاسخی دریافت نمی کند.
• خوانده برای تحت تاثیر قرار دادن موکل و با وعده خرید ملک از موکل ، شماره حساب موکل را از بنگاه می گیرد و مبلغ 120 میلیون تومان به حساب موکل واریز می کند که با این حال بازهم موکل به جهت بی اعتمادی به خوانده راضی به معامله نمی شود.
• موکل در تاریخ 95/10/26 ضمن ارسال اخطار نامه ای به خوانده ابلاغ را اخطار می کند که آپارتمان را رفع تصرف کند و کلید را تحویل وکیل آقای محمدی بدهد.
• پس از ارسال اظهارنامه موکل اقدام به طرح شکایت رفع تصرف عدوانی در دادسرای ناحیه 5 کرد که منتهی به صدور کیفر خواست شده است.
• بعد از صدور کیفرخواست ، خوانده ملک را تخلیه و کلید را تحویل شورای حل اختلاف داده و اظهارنامه ای خطاب به موکل ، مبنی بر اینکه ملک کاملا تخلیه می باشد و آمادگی خود را جهت تحویل آن استرداد مبالغ پرداختی اعلام می نماید ظرف یک هفته نسبت به تحویل آپارتمان شخصاً یا نماینده معرفی نماید.
• به موجب اظهارنامه از خوانده خواسته شده که برای محاسبه بدهی شان به موکل و دریافت الباقی مبلغ مراجعه نماید که ایشان امتناع کرده اند.
• موکل پس از تحویل آپارتمان ، اقدام به فروش آن کرده و از اواسط شهریور 96 مالک آپارتمان شخص دیگری است و موکل از آن پس مالکیتی نسبت به آن ندارد و خوانده بارها به آپارتمان مراجعه و برای خریدار جدید مزاحمت ایجاد نموده.
• خوانده دعوای متقابل اثبات بیع مطرح کرده است
• خوانده مدعی شده که با موکل بیع شفاهی در خصوص ملک منعقد نموده است که قابل پذیرش نیست.

_{^{رای دادگاه بدوی - اثبات مالکیت}}

با عنایت به شرح دادخواست تقدیمی اولا خوانده دعوی مقابل (آقای منصور ....) معامله فی مابین خود با رسول .... را منکر شده و خواهان مقابل (رسول ....) دلیل و مدرک محکمه پسندی که وقوع عقد بیع را اثبات نماید ارائه ننموده است ثانیاً حسب مواد 140- 190- 346 قانون مدنی اسباب تملک و قصد و رضای مالک برای عقد بیع حاصل نشده است با استناد به مواد مرقوم فوق و ماده 197 قانون آیین دادرسی مدنی حکم بر بی حقی خواهان مقابل صادر می گردد نسبت به دعوی خواهان اصلی نظر به اینکه نتیجه دعوی متقابل موثر در اتخاذ تصمیم این پرونده می باشد تا زمان قطعیت دادنامه کاری مفتوح می باشد.

_{^{تحلیل پرونده اثبات مالکیت}}

در خصوص بیع شفاهی مورد ادعای خوانده ، لازم به ذکر است که آنچه مورد نظر خوانده بعنوان مبنای ادعای ایشان می باشد ، صحبت های مقدماتی برای انجام بیع می باشد در حالی که این صحبت ها پیش از وقوع معامله بین طرفین در جهت تلاش برای ایجاد توافق بوده است و موجد عقد نیست زیرا در صحبت های مقدماتی قصد انشا عقد نبوده و دلالت بر قصد نمی کند و صرفاً مذاکره های پیش از انعقاد عقد است (چه عقد شفاهی و چه عقد کتبی) و بموجب قواعد عمومی قراردادها ماده 191 قانون مدنی عقد به قصد انشا واقع می شود که در این مورد، قصد انشا عقد بیع وجود نداشته است.

در خصوص پیامک هایی که بین طرفین رد و بدل شده، ذکر این نکته حائز اهمیت است که هرچند پیامک جز ادله اثبات دعوا نمی باشد ولی می تواند اشاره ای باشد که قاضی را در جهت کشف حقیقت یاری نماید (محتوای پیامک ها نیز حاکی از مذاکرات مقدماتی میان طرفین و نه قصد افشا است)

واریز مبلغی به حساب موکل از جانب خوانده نیز دلیل بر وقوع بیع نیست زیرا خوانده متصرف غیرقانونی ملک موکل بوده است و خوانده صرفا در جهت توجیه اقدامات غیرقانونی خود این مبلغ رادر راستای قرارداد اجاره ی صوری تنظیم شده به حساب موکل واریز نموده است.

دعوای متقابل می بایست به طرفیت مالک طرح شود و در زمان طرح دعوای مقابل از سوی خوانده، موکل مالک ملک مورد نظر نبوده است در نتیجه دعوای تقابل علیه ایشان قابل طرح نیست.

بموجب ماده 338 بیع عبارت است از تملیک عین به عوض معلوم چطور ممکن است بدون تعیین ثمن معامله بیع واقع شده باشد (در رد ادعای خوانده مبنی بر وقوع بیع شفاهی)

دعوی تایید بیع که از سوی خوانده طرح شده به تنهایی قابلیت استماع ندارد و دعوی اثبات وقوع بیع باید به همراه دعوی الزام به تنظیم سند رسمی طرح می شود

با توجه به اینکه ملک رسماً به نام موکل (خوانده دعوی مقابل) نبوده در چنین شرایطی دعوی تنظیم سند رسمی و تحویل مبیع نسبت به موکل قابلیت استماع ندارد.

ایراد موجود در رای بدوی، رسیدگی به دعوی اثبات وقوع بیع بدون توجه به اینکه دعوی الزام به تنظیم سند از سوی خواهان دعوی تقابل طرح نشده است.(می بایست قرار عدم استماع صادر شود)

ایراد دیگر در رای بدوی با توجه به اینکه دعوی اثبات وقوع بیع به تنهایی قابلیت استماع ندارد و با توجه به اینکه قاضی محترم در رای خویش صراحتاً اشاره بر این داشته اند که یبعی میان موکل و خوانده واقع نشده است در نتیجه می بایست نسبت به خواسته ی موکل (خواهان) مبنی بر مطالبه اجرت المثل ایام تصرف حکم صادر می نمود ، زیرا انتقال مال از سوی موکل به مالکین جدید پس از تاریخ 95/03/12 بوده است .

رای محکمه تجدیدنظر بیان داشته که دعوی نسبت به تجدید نظر خواندگان ردیف های دوم الی چهارم توجهی نداشته که دادگاه در مورد آن اظهار نظر قضایی نکرده است . اگر منظور محکمه دعوای مقابل است که به نظر می رسد منظور همین دعوا است و بیان داشته که این دعوا توجهی به موکل ندارد در نتیجه باید این ایراد را نسبت به عدم تضمین تکلیف در خصوص خواسته موکل مبنی بر مطالبه اجرت المثل هم ذکر می کرد.