قوانین، مقررات و راهنمای جامع تخلیه املاک و اماکن تجاری و مسکونی

_{^{نکات مهم دعوای تخلیه اماکن مسکونی و تجاری}} 

•  دعوای تخلیه وقتی مطرح می شود که مالک مال غیرمنقول، ملک خود را تحت عنوان اجاره یا هر عنوان دیگری به تصرف فردی دیگر داده و به دلیل پایان یافتن مدت قرارداد اجاره و یا دلایل دیگر درخواست تخلیه ملک را به طرفیت متصرف مطرح می کند و خواهان تخلیه ملک خود می شود.
•  عدم پیش بینی مدت اجاره در قرارداد اجاره موجب بطلان این قرارداد است.
•  نیازی نیست جهت تخلیه ملک استیجاری اظهارنامه ارسال گردد.
•  بسته به این که قرارداد اجاره بر اساس تاریخ تنظیم، تابع کدام یک از قوانین موجر و مستاجر باشد و در سند عادی تنظیم شده باشد یا رسمی، ملک تجاری باشد یا مسکونی نحوه درخواست تخلیه ملک و صدور اجراییه آن متفاوت است.
•  املاک تجاری املاکی هستند که در جواز ساخت صادره از سوی شهرداری ملک تجاری شناخته شده و افراد طبق قوانین کسب و کار، در آن ها می توانند فعالیت داشته باشند.
•  اینکه اجاره املاک تجاری تابع چه قانونی است، بستگی به تاریخ انعقاد قرارداد اجاره این اماکن دارد.
• در هر مورد که شروع تصرف مورد اجاره با اذن و رضایت مالک بوده در صورت انقضای قرارداد یا رجوع مالک از اذن، موجر می تواند از طرق تعریف شده ی قانونی ملک مورد اختلاف را تخلیه کند.
• تخلیه فقط مختص عقد اجاره نیست و می تواند در سایه مواردی که منافع در اختیار دیگری قرار می گیرد هم مصداق داشته باشد، مثل صلح منافع. اباهه ی منفعت، اذن در انتفاع یا موارد مشابه.
• برای تخلیه اماکن مسکونی دو راه تعریف شده در قانون ما وجود دارد :

1- دستور تخلیه جهت اخذ دستور تخلیه ضرورت ندارد به دادگاه مراجعه شود و می توان حسب مورد از طریق اداره ی اجرای ثبت یا شورای حل اختلاف اقرام نمود. برای گرفتن دستور تخلیه باید شرایط چهار گانه ی ماده ی 2 قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376 موجود باشد.

2- درخواست صدور حکم تخلیه در صورتی که شرایط گفته شده در بند قبل موجود نباشد و یا به تشخیص متقاضی در هر حال این امکان وجود دارد که فرد متقاضی از دادگاه یا شورای حل اختلاف تقاضای صدور حکم بنماید. نکته ی ضروری این است که دعاوی تخلیه و به طور کلی قرارداد اجاره امور و مسئله فنی و بسیار پیچیده ای هستند و ضرورت دارد از لحظه انعقاد قرارداد تا زمان تخلیه با یک وکیل متخصص دعاوی اجاره در ارتباط بوده و تحت مشورت وی اقدام به انعقاد این قرارداد بنمائید. مشاور حقوقی با وکیل متخصص اجاره وکیل تخلیه.

_{^{قانون حاکم بر قرارداد اجاره اماکن تجاری}}

1- املاکی که تا تاریخ 2/5/1356 براساس قرارداد رسمی یا عادی و حتی توافق شفاهی اجاره داده شده اند مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 هستند.

2- املاکی که از تاریخ 2/5/1356 تا 17/6/1376 جهت کسب و کار و تجارت و به موجب سند رسمی اجاره داده شده باشند، در صورتی که مستاجر هیچگونه وجهی بابت سرقفلی به مالک نپرداخته باشد، مشمول ماده واحده قانون الحاق یک ماده به قانون روابط موجر و مستاجر می باشند.

3- املاک تجاری که از تاریخ 17/6/1376 و به بعد اجاره داده شده باشند. مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال 76 هستند. در مورد املاک تجاری مشمول قانون اجاره سال 56 موجر نمی تواند مستاجر را به صرف انقضاء مدت اجاره وادار به تخلیه ملک کند، بلکه باید مبلغی را تحت عنوان حق کسب و پیشه به مستاجر بپردازد؛ هر چند مستاجر قبلاً وجهی را تحت عنوان سرقفلی به موجر نپرداخته باشد. حتی ممکن است مبلغی که به عنوان حق کسب و پیشه به مستاجر پرداخت می شود چند برابر اجاره بهایی باشد که طی مدت اجاره، مستاجر به موجر پرداخت کرده است.

_{^{قوانین حاکم بر تخلیه آپارتمان مسکونی}}

علاوه بر مواد قانون مدنی (مواد 466 تا 517) که قواعد کلی و عام مرتبط با عقد اجاره را بیان نموده است قانون روابط موجر و مستأجر سال 1362 و آیین نامه اجرایی قانون روابط مؤجر و مستأجر مصوب 1362 هیأت وزیران قانون حاکم بر اماکن مسکونی می باشد.

البته باید توجه نمود پس از وضع قانون روابط موجر و مستاجر 1376، تخلیه ی اماکن مسکونی تابع قانون سال 1376 گردید. بنابراین، قراردادهای اجاره ای که پس از تصویب این قانون (1376) منعقد گردیده اند تابع این قانون بوده و  تنها در صورتی که قرارداد اجاره فاقد شرایط مقرر در این قانون باشد، تابع قانون مدنی خواهد بود.

_{^{موارد امکان تخلیه قبل از انقضای قرارداد}} 

1- در صورتی که مستاجر مورد اجاره را کلاً یا جزئا بدون اجازه مالک اجاره داده باشد موجر می تواند تخلیه ملک را تقاضا کند. در این صورت مستاجر تنها حق دریافت نیمی از سرقفلی مقرر را دارد.

2- در صورتی که اشتغال مستاجر به کار و کسب خاصی در قرارداد قید شده باشد اما مستاجر بر خلاف آن عمل کند؛ اگر شغل جدید عرفا مشابه کسب و کار قبلی نباشد، موجر می تواند درخواست تخلیه ملک را داشته باشد.

3- در صورتی که ملک تجاری نیاز به بازسازی و تعمیرات داشته باشد و یا موجر قصد احداث ساختمان جدیدی را داشته باشد و مجوز شهرداری برای این کار را جهت ضمیمه به درخواست خود داشته باشد، می تواند تخلیه ملک را مطالبه کند. البته در هر صورت ملزم به پرداخت حق کسب و پیشه به مستاجر می باشد.

4- در صورتی که موجر خودش به ملک تجاری مورد اجاره نیاز داشته باشد و بتواند ضرورت آن را در دادگاه به اثبات برساند و دادگاه دلایل موجر را بپذیرد می تواند تقاضای تخلیه ملک را داشته باشد.

_{^{تخلیه املاک استیجاری بدون حق کسب و پیشه}}

طبق ماده واحده قانون الحاق یک ماده به قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 15/8/1365 در مورد کلیه اماکن استیجاری که به وسیله سند رسمی و بدون دریافت سرقفلی یا مبلغ رهن، اجاره داده می شود، راس موعد مقرر می توان درخواست تخلیه کرد مگر این که قرارداد با توافق طرفین تمدید شده باشد.

_{^{قراردادهای اجاره مشمول قانون سال 76}}

در این قانون سعی شده قوانین اجاره مربوط به املاک تجاری و مسکونی به هم نزدیک شوند و اجاره شفاهی را در برنمی گیرد. اگر بخواهیم شرایط تخلیه مندرج در قانون سال 766 مشمول مورد اجاره ما باشد به نکات زیر توجه شود:

1- اجاره نامه به شکل کتبی در دو نسخه  که هر نسخه آن در حکم واحد است، تنظیم شده باشد.

2- قرارداد اجاره به امضای هر دو طرف یعنی موجر و مستأجر رسیده باشد.

3- دو شاهد معتبر قرارداد را امضا کرده باشند.

4- در سند عادی حتماً قید شود که عقد اجاره با پرداخت سرقفلی یا بدون آن تنظیم شده است.

پس از انقضای مدت اجاره در صورتی که قرارداد اجاره به شکل سند عادی تنظیم شده باشد، می توان از شورای حل اختلاف محل وقوع ملک تقاضای تخلیه ملک استیجاری را داشت اما اگر اجاره با سند رسمی انجام شده باشد از دفترخانه ای که قرارداد را تنظیم کرده می توان تقاضای صدور اجراییه برای تخلیه ملک را داشت و در مورد املاک تجاری اگر مستاجر مبلغی را جهت سرقفلی پرداخت کرده می تواند آن را به قیمت روز مطالبه کند.

_{^{موارد تخلیه در قانون سال 76}}

1- اتمام مدت زمان اجاره

2- اگر مستاجر بیش از سه ماه مبلغ اجاره را نپرداخته باشد.

3- مستاجر بر خلاف قرارداد اجاره کاری انجام داده باشد.

تخلیه ملک استیجاری وقتی طبق سند عادی است. اگر قرارداد اجاره به شکل سند عادی و غیر رسمی تنظیم شده باشد، به این معنی که در دفترخانه اسناد رسمی تنظیم نشده باشد می توان برای تخلیه ملک، دستور تخلیه فوری گرفت و اگر مستاجر اعتراضی به آن داشته باشد باید دادخواست تنظیم کند.

_{^{تخلیه اماکن استیجاری که سند رسمی دارد}} 

در این فرض می توان به دفترخانه ای که قرارداد اجاره را تنظیم کرده مراجعه کرد و تقاضای  صدور اجراییه تخلیه ملک را داشت که مستاجر تا ده روز حق اعتراض به آن را دارد. در صورتی که موجر ادعا دارد مستاجر خسارتی وارد کرده است نمی تواند شخصا مبلغ خسارت را از مبلغ ودیعه کسر کند بلکه باید با مراجعه به دادگاه درخواست مطالبه ضرر و زیان به دایره اجرای دستور تخلیه ارایه دهد تا دایره اجرا تمام مبلغ ودیعه را به مستاجر تسلیم نکند و پس از صدور حکم دادگاه مبنی بر پرداخت خسارت، این مبلغ از ودیعه کم شود.

طبق قانون سال 76 قرارداد اجاره عادی باید توسط دو شاهد امضا شود و درخواست تخلیه در قرارداد عادی و در شرایطی که سرقفلی و حق کسب و پیشه وجود ندارد، به شورای حل اختلاف داده می شود اما اگر قرارداد حاوی پرداخت سرقفلی باشد جهت صدور دستور تخلیه باید به دادگاه مراجعه کرد که ظرف یک هفته دستور تخلیه صادر می شود.

هنگام تقاضای صدور دستور تخلیه باید مبلغ ودیعه به صندوق شورای حل اختلاف واریز شود تا دستور تخلیه از طرف شورا صادر شود.

نکته – قراردادهای تنظیم شده در بنگاه مشاور املاک قرارداد عادی محسوب می شود.

_{^{تفاوت های دعوای تخلیه با خلع ید و رفع تصرف}}

• يک تقسيم بندی ارائه شده در مورد خلع يد به اين صورت می باشد كه خلع يد به معنی اعم شامل سه عنوان  

1- خلع يد به معنی اخص (دعوای مالكيت)  

2- دعاوی تصرف (شامل رفع مزاحمت، ممانعت از حق و تصرف عدوانی)

3- تخليه يد (كه مربوط به مواردی كه  قراردادی هستند می باشد مثل اجاره)، است.

• با این وجود در تفاوت تخلیه با خلع ید باید گفت: خلع ید عبارت است از اخراج متصرف غیرقانونی و غاصب از یک ملک. خلع ید متفاوت است با تخلیه ی ید؛ توضیح آنکه در تخلیه ید وقتی که قرارداد اجاره بین موجر و مستاجر به پایان می رسد، مستاجر تنها در صورتی می تواند همچنان به استفاده خود از مال اجاره ای ادامه دهد که قرارداد اجاره بین او و موجر تمدید شود.
• در صورتی که مستاجر بدون تمدید قرارداد اجاره باز هم به استفاده از مال اجاره ای ادامه دهد، این تصرف غیرقانونی بوده و موجر می تواند از او بخواهد که اقدام به تخلیه مال اجاره ای کند که به این دعوی، دعوی تخلیه ید گفته می شود.
• دعوی تخلیه ید برخلاف خلع ید در مورد اموال منقول و غیر منقول است.

همچنین از نظر منشا دعوی در تخلیه ید قرارداد وجود دراد اما در خلع ید قراردادی وجود ندارد.

لازم به ذکر است برخلاف دعوی خلع ید، در تخلیه ید اثبات مالکیت ضروری نیست.

همچنین دعوای تخلیه ید، یک دعوی غیرمالی اســت، بنابراین طرح این دعوا هزینه دادرسی کمتری نسبت به دعوای خلع ید دارد که یک دعوای مالی محسوب می شود.
بنابراین، در مورد تقاضـای تخلیه، رابطه اسـتیجاري وجود دارد. یعنی این امر ناظر به مواردی است که قرارداد اجاره بین مالک و مســـتأجر تنظیم شده، اما علیرغم اینکه مدت اجاره پایان یافته یا منحل شده، مستأجر حاضر به تخلیه ملک نیسـت.

بدیهی است که در این موارد باید دعوای تخلیه مطرح کرد و البته مالکیت بر عین نیز، شرط نیست، بلکه همین که شخصـی مالک منافع هم باشد کفایت می کند.

بنابراین تفاوت دعوای خلع ید با تخلیه ید این اســت که دعوای تخلیه زمانی مطرح میشود که شخص با اذن مالکانه بصـورت قانونی و شرعی متصــرف شده، در حالیکه در خلع ید، استیلاء بر مال به نواقل قانونی نبوده است.

در تفاوت دعوای تخلیه با رفع تصرف باید گفت تصرف عدوانی عبارت است از اینکه شخصی مالی را که سابقا در تصرف دیگری بوده است به زور و به صورت عدوانی از تصرف و سلطه آن شخص خارج کند و آن را به تصرف خود در آورد.

بنابراین، در تصرف عدوانی شخص باید ملک را با زور و عدوان از تصرف متصرف سابق خارج سازد در حالی که در تخلیه مال با رضایت توسط مالک به مستاجر داده شده است. 
بنابراین از این منظر برای طرح دعوی تصرف عدوانی، سه موضوع سبق (سـابق بودن) تصرف مدعی، لحوق (پیوستن) تصـرف خوانده و  عدوانی بودن تصرف لازم است.