قانون تخلیه آپارتمان مسکونی - ادعای مالکیت ملک توسط مستاجر

_{^{دستور تخلیه یا تخلیه فوری آپارتمان}}

بر اساس ماده 1 قانون روابط موجر و مستأجر سال 76، از تاریخ لازم الاجرا شدن این قانون، اجاره کلیه اماکن اعم از مسکونی، تجاری، محل کسب و پیشه، اماکن آموزشی، خوابگاه های دانشجویی و ساختمان های دولتی و نظایر آن با قرارداد رسمی یا عادی منعقد می شود، تابع مقررات قانون مدنی و مقررات مندرج در این قانون و شرایط مقرر بین موجر و مستاجر خواهد بود. ماده 2 قانون 76 مقرر می دارد: "قراردادهای عادی اجاره باید با قید مدت اجاره در دو نسخه تنظیم شود و به امضای موجر و مستاجر برسد و به‌ وسیله دو نفر افراد مورد اعتماد طرفین به‌ عنوان شهود گواهی گردد."
بر اساس ماده 3 قانون مزبور، پس از انقضای مدت اجاره بنا به تقاضای موجر یا قائم‌مقام قانونی وی، تخلیه عین مستاجره در اجاره با سند رسمی‌ توسط دوایر اجرای ثبت ظرف یک هفته و در اجاره با سند عادی‌ ظرف یک هفته پس ‌از تقدیم دادخواست تخلیه به ‌دستور مقام قضایی‌ در مرجع قضایی توسط ضابطین قوه قضاییه انجام خواهد شد.

نکته - در حال حاضر بر اساس بند ب ماده 9 قانون شوراهای حل اختلاف مصوب 1394، رسیدگی به تمامی دعاوی مربوط به تخلیه عین مستأجره به جز دعاوی مربوط به سرقفلی و حق کسب و پیشه در صلاحیت شورای حل اختلاف است.

ماده 4 قانون قانون شوراهای حل اختلاف در خصوص مبلغ ودیعه اجاره مقرر می دارد: در صورتی که موجر مبلغی به‌عنوان ودیعه یا تضمین‌ یا قرض‌الحسنه و یا سند تعهدآور مشابه آن از مستاجر دریافت کرده ‌باشد، تخلیه و تحویل مورد اجاره به موجر موکول به استرداد سند یا وجه مذکور به مستاجر و یا سپردن آن به دایره اجراست‌. چنانچه ‌موجر مدعی ورود خسارت به عین مستاجره از ناحیه مستاجر و یا عدم پرداخت مال‌الاجاره یا بدهی بابت قبوض تلفن‌، آب‌، برق و گاز مصرفی بوده و متقاضی جبران خسارات وارده و یا پرداخت‌ بدهی‌های فوق از محل وجوه یاد شده باشد موظف است همزمان با تودیع وجه یا سند، گواهی دفتر شعبه دادگاه صالح را مبنی بر تسلیم ‌دادخواست مطالبه ضرر و زیان به‌ میزان مورد ادعا به دایره اجرا تحویل نماید. در این صورت دایره اجرا از تسلیم وجه یا سند به ‌مستاجر به همان میزان خودداری و پس از صدور رای دادگاه و کسر مطالبات موجر اقدام به رد آن به مستاجر خواهد کرد.

ماده 5 همین قانون در خصوص ادعاهای مستأجر بیان می دارد: چنانچه مستاجر در مورد مفاد قرارداد ارایه شده از سوی موجر مدعی هر گونه حقی باشد، ضمن اجرای دستور تخلیه، ‌شکایت خود را به دادگاه صالح تقدیم و پس از اثبات حق مورد ادعا و نیز جبران خسارات وارده حکم مقتضی صادر می‌شود.

آیین نامه اجرائی قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 76 نیز حاوی نکات مهمی این زمینه می باشد، براساس ماده 2 قانون مزبور موارد زیر مشمول مقررات قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 766 نمی باشد:

- روابط استیجاری قبل از اجرای قانون.

- روابط ناشی از انتقال حقوق قانونی مستأجر سابق به مستأجر جدید با اجازه موجر، درصورتی که قرارداد اجاره قبل از لازم الاجرا شدن قانون باشد.

- روابط ناشی از صلح منافع یا هر عنوان دیگر و نیز تصرفات بر حسب تراضی شفاهی با موجر به عنوان اجاره.

- موارد تخلیه اماکن استیجاری قبل از انقضای مدت مندرج در قرارداد.

- در صورتی که سند عادی اجاره، بر طبق ضوابط مقرر در ماده 2 قانون تنظیم نشده باشد.

ماده 3- رسیدگی به درخواست تخلیه در مورد سند عادی موضوع ماده 2 قانون، بدون تقدیم دادخواست و با ابطال تمبر مربوط به دعاوی غیرمالی و بدون رعایت تشریفات آیین دادرسی مدنی به عمل خواهد آمد.

ماده 4- رئیس حوزه قضایی یا دادگاه مرجوع الیه و در حال حاضر شورای حل اختلاف با احراز مالکیت یا ذینفع بودن موجر، حسب مورد مبادرت به صدور دستور تخلیه خواهد نمود.

ماده 5- ابلاغ اوراق قضایی و یا اوراق اجراییه به مستاجر در محل‌ عین مستاجره و به موجر در محل مندرج در قرارداد صورت می‌گیرد؛ مگر این که طرفین ترتیب دیگری را مقرر نموده باشند.

ماده 6- اجرای دستور تخلیه صادره توسط مقام قضایی نیاز به صدور اجراییه ندارد و توسط مامور، ابلاغ و اجرا می‌گردد. مامور مکلف است آن را ظرف 24 ساعت به شخص مستاجر ابلاغ و در نسخه ثانی رسید دریافت‌ کند و در صورت امتناع مستاجر از دادن رسید، مراتب را در ابلاغ نامه قید و ظرف 3 روز نسبت به اجرای مفاد دستور، اقدام نماید.

ماده 7 و 8 - نیز درخصوص کیفیت ابلاغ می باشد.

ماده 9- در مورد اسناد رسمی ‌اجاره‌، درخواست ‌صدور اجراییه جهت ‌تخلیه مورد اجاره از دفترخانه تنظیم‌کننده سند به عمل خواهد آمد.

ماده 10- درخواست نامه برای اسناد عادی اجاره، در فرم مخصوص ‌تنظیم می‌شود و شامل نکات زیر خواهد بود:

الف) نام و نام خانوادگی و نام پدر و محل اقامت موجر یا نماینده ‌قانونی و یا قایم مقام وی‌

ب) نام و نام‌خانوادگی و محل‌اقامت مستاجر یا قایم‌ مقام قانونی وی‌

پ) مشخصات عین مستاجره‌

ت) مشخصات و تاریخ سند اجاره‌

تبصره 1 ـ تصویر مصدق قرارداد باید پیوست درخواست نامه یادشده باشد.

تبصره 2 ـ در صورت فوت موجر یا مستاجر، وراث آنها و در صورت انتقال عین از ید موجر و یا منافع از ید مستاجر، ایادی‌ منتقل الیهم و در صورت حجر موجر یا مستاجر، نماینده قانونی‌آنها، قایم مقام قانونی آنان می‌باشد.

ماده 11- سردفتر پس از احراز هویت و صلاحیت‌ درخواست‌ کننده‌، اوراق اجراییه را ظرف 24 ساعت در 3 نسخه‌ با قید تخلیه محل عین مستاجره موضوع سند، تهیه و به مهر ویژه‌ اجرا منقوش و جهت اقدام به دایره اجرای اسناد رسمی ثبت محل ‌ارسال می‌نماید.

ماده 12- اجرای ثبت موظف است با وصول اوراق اجراییه از دفترخانه ظرف حداکثر 24 ساعت نسبت به تشکیل پرونده و صدور دستور ابلاغ و تخلیه به مامور اقدام نموده و مامور مکلف ‌است ظرف 48 ساعت اوراق اجراییه را ابلاغ و طبق قسمت اخیرماده 6 و مواد 7 و 8 این آیین نامه عمل نماید.

ماده 13- چنانچه در زمان اجرای دستور تخلیه مراجع قضایی و دوایر اجرای ثبت‌، به علت وقوع حوادث غیرمترقبه‌، مستاجر قادر به‌ تخلیه مورد اجاره نباشد و استمهال نماید مراتب درخواست وی‌ توسط مامور اجرا به مقام قضایی دستوردهنده گزارش می‌شود. مقام‌قضایی صالح مربوط می‌تواند با استمهال مستاجر برای یک نوبت ‌به مدت حداکثر یک ماه موافقت کند.

ماده 16- در غیر از موارد مذکور در ماده 4 قانون‌، چنانچه ‌مستاجر مدعی حقی باشد می‌تواند طبق مقررات از دادگاه عمومی‌محل وقوع ملک درخواست احقاق حق کند، این امر مانع اجرای ‌دستور تخلیه نمی‌باشد. فقط دادگاه پس از ثبوت ادعا، به تامین‌ حقوق مستاجر و جبران خسارت او حکم می‌نماید. در این‌ خصوص مستاجر می‌تواند تامین حقوق خود را از دادگاه درخواست ‌نموده و دادگاه مکلف است نسبت به آن‌ تصمیم مقتضی اتخاذ نماید.

ماده 17- در صورتی که دستور تخلیه مورد اجاره صادر شود و مستاجر نسبت به اصالت قرارداد مستند دستور، شکایتی داشته و یا مدعی تمدید قرارداد اجاره باشد، شکایت خود را به دادگاه عمومی ‌محل وقوع ملک تقدیم می‌نماید. اعلام شکایت مانع اجرای دستور تخلیه می‌باشد، مگر اینکه دادگاه رسیدگی‌کننده‌، شکایت مستاجر را مدلل بداند، در این صورت پس از اخذ تامین متناسب با ضرر و زیان احتمالی موجر، قرار توقیف عملیات اجرایی تخلیه را صادرخواهد نمود.

ماده 18- چنانچه شکایت مستاجر مورد اشاره در ماده قبل به ‌موجب حکم نهایی رد شود، موجر حق دارد خسارتی را که از توقیف اجرای دستور تخلیه به او وارد شده است بر طبق قوانین و مقررات مطالبه کند.

ماده 19- چنانچه موجر مبلغی به عنوان ودیعه یا تضمین یا قرض‌الحسنه و یا سند تعهدآور و مشابه آن از مستاجر دریافت کرده، در سند اجاره (عادی و یا رسمی‌) درج شده باشد یا توسط خود موجر عنوان شود، در این صورت تخلیه و تحویل مورد اجاره به ‌موجر، موکول به استرداد سند یا وجه یاد شده به مستاجر و ارایه ‌رسید آن به ضمیمه درخواست تخلیه به مرجع قضایی و یا ارایه آن ‌به دایره اجرای ثبت و یا سپردن آن بر حسب مورد به دایره اجرای ‌دادگستری و یا دایره اجرای ثبت می‌باشد.

تبصره- در صورتی که ودیعه یا تضمین یا قرض‌الحسنه و یا سند تعهدآور و مشابه آن در سند اجاره (عادی و یا رسمی‌) ذکر نشده ‌باشد و توسط موجر نیز هنگام درخواست و تقاضای تخلیه مطرح ‌نشود و مستاجر از این جهت مدعی حقی شود، می‌تواند طبق ماده‌ 55 قانون اقدام به احقاق حق خود نماید.

_{^{تخلیه در قانون روابط موجر و مستأجر سال 62}}

در خصوص دعوی تخلیه این قانون نیز مقرراتی دارد که می توانید با وکیل تخلیه ملک در این باره مشورت کنید.

بر اساس ماده یک این قانون: اماکنی که برای سکنی با تراضی با موجر به‌ عنوان اجاره ‌یا صلح منافع و یا هر عنوان دیگری به ‌منظور اجاره به تصرف ‌متصرف داده شود یا بشود اعم از این‌که سند رسمی یا سند عادی ‌تنظیم شده یا نشده باشد مشمول مقررات این قانون است.

ماده 4 این قانون در خصوص امتناع مستأجر از پرداخت اجاره بها مقرر می دارد: مستاجر باید در موعد تعیین شده اجاره ‌بها را بپردازد و در صورت امتناع از پرداخت تمام اجاره ‌بها به موجر یا نماینده ‌قانونی او تا ده روز بعد از آخر هر ماه یا هر موعد تعیین شده دیگر موجر می‌تواند با رعایت این قانون در صورتی که اجارهد‌نامه رسمی‌داشته باشد، به دفترخانه تنظیم‌کننده سند مراجعه نماید.

دفترخانه موظف است در تاریخ وصول تقاضا، اخطاریه‌ای به ‌مستاجر ارسال و از تاریخ ابلاغ اگر تا ده روز بدهی خود را نپردازد یا رضایت موجر را فراهم نسازد، مدارک را برای صدور اجرائیه جهت ‌وصول اجور معوقه به ثبت محل ارسال نماید. در صورتی که مستاجر دلیل موجهی بر عدم پرداخت به دادگاه ‌صالح ارائه کند دادگاه عملیات اجرائی را متوقف و اجرائیه را ابطال ‌می‌نماید و در صورت اثبات استنکاف مستاجر از پرداخت اجاره‌ بها موجر می‌تواند تقاضای وصول اجاره‌ بهای معوقه بنماید.

_{^{موارد فسخ اجاره توسط مستأجر:}}

ماده 6 این قانون موارد فسخ اجاره را بر شمرده است:

1- در صورتی که عین مستاجره با اوصافی که در اجاره‌نامه قید شده منطبق نباشد (با رعایت ماده 415 قانونی مدنی‌).

2- در مواردی که مطابق شرایط اجاره، حق فسخ مستأجر تحقق یابد.

3- هرگاه مورد اجاره کلا یا جزئا در معرض خرابی واقع شود به ‌نحوی که موجب نقص انتفاع گردد و قابل تعمیر نباشد.

ماده 7- هرگاه مستاجر به ‌علت انقضای مدت اجاره یا در موارد فسخ اجاره‌، مورد اجاره را تخلیه کند و موجر از تحویل گرفتن آن‌ امتناع کند، مستاجر می‌تواند به ‌دادگاه محل وقوع ملک مراجعه و تخلیه کامل مورد اجاره را تامین نماید و کلید آن را به دفتر دادگاه تسلیم کند. از این تاریخ موجر حق مطالبه اجاره‌ بها را نسبت به آینده ندارد و دفتر دادگاه ظرف 24 ساعت به موجر یا نماینده قانونی او اخطار می‌کند که برای تحویل گرفتن مورد اجاره و دریافت کلید حاضر شود.

_{^{موارد فسخ اجاره و تخلیه توسط موجر:}}

ماده 8- موجر می‌تواند در موارد زیر، اجاره را فسخ و حکم‌ تخلیه را از دادگاه درخواست کند:

الف ـ در موردی که مستاجر با سلب حق انتقال به ‌غیر، مورد اجاره را کلا یا جزئا به هر صورتی که باشد به غیر واگذار نموده و یا عملا از طریق وکالت و یا نمایندگی و غیره در اختیار و استفاده ‌دیگری جز اشخاص تحت‌الفکاله قانونی خود قرار داده باشد.

ب- در صورتی که در اجاره‌نامه حق فسخ اجاره هنگام انتقال‌ قطعی، شرط شده باشد.

ج- در صورتی که از مورد اجاره بر خلاف منظور و جهتی که در قرارداد اجاره قید شده استفاده گردد.

د- در صورتی که مستاجر با تعهد به پرداخت اجاره‌بها در مهلت‌ مقرر از آن شرط تخلف نماید.

تبصره 1- در صورتی که عین مستاجره برای مقصودی غیر از کسب یا پیشه و یا تجارت به اجاره داده شود از هر حیث تابع ‌مقررات مربوط به‌اجاره محل سکنی است.

تبصره 2- اگر مستاجر مورد اجاره را مرکز فساد قرار داده باشد، به محض ثبوت آن در دادگاه، به درخواست موجر، مورد اجاره را تخلیه و در اختیار موجر قرار می‌دهد.

ماده 9- در مواردی که دادگاه تخلیه ملک مورد اجاره را به لحاظ‌ کمبود مسکن موجب عسر و حرج مستاجر بداند و معارض با عسرو حرج موجر نباشد، می‌تواند مهلتی برای مستاجر قرار بدهد.

_{^{تخلیه در قانون مدنی:}}

مبحث تخلیه در این قانون تحت دو عنوان فسخ و ابطال اجاره در مواردی ذکر گردیده است:

ماده 476- موجر باید عین مستأجره را تسلیم مستأجر کند و در صورت امتناع، موجر اجبار میشود و در صورت تعذر اجبار، مستأجر خیار فسخ دارد.

ماده 477- موجر باید عین مستأجره را در حالتی تسلیم نماید که مستأجر بتواند استفاده مطلوبه را بکند.

ماده 478- هر گاه معلوم شود عین مستأجره در حال اجاره، معیوب بوده، مستأجر میتواند اجاره را فسخ کند یا به همان نحوي که بوده است اجاره را با تمام اجرت قبول کند. ولی اگر موجر رفع عیب کند، به نحوي که به مستأجر ضرري نرسد مستأجر حق فسخ ندارد.

ماده 479- عیبی که موجب فسخ اجاره می شود، عیبی است که موجب نقصان منفعت یا صعوبت در انتفاع باشد.

ماده 480- عیبی که بعد از عقد و قبل از قبض منفعت، در عین مستأجره حادث شود موجب خیار است و اگر عیب در اثناي مدت اجاره حادث شود نسبت به بقیه مدت، خیار ثابت است.

ماده 481- هر گاه عین مستأجره به واسطه عیب از قابلیت انتفاع خارج شده و نتوان رفع عیب نمود اجاره باطل می شود.

ماده 482- اگر مورد اجاره عین کلی باشد و فردي که موجر داده، معیوب در آید، مستأجر حق فسخ ندارد و می تواند موجر را مجبور به تبدیل آن نماید و اگر تبدیل آن ممکن نباشد حق فسخ خواهد داشت.

ماده 483- اگر در مدت اجاره، عین مستأجره به واسطه حادثه، کلاً یا بعضاً تلف شود اجاره از زمان تلف نسبت به مقدار تلف شده منفسخ می شود و در صورت تلف بعض آن، مستأجر حق دارد اجاره را نسبت به بقیه فسخ کند یا فقط مطالبه تقلیل نسبی مال الاجاره نماید.

ماده 484- موجر نمی تواند در مدت اجاره، در عین مستأجره تغییري دهد که منافی مقصود مستأجر از استیجار باشد.

ماده 485- اگر در مدت اجاره، در عین مستأجره تعمیراتی لازم آید که تأخیر در آن موجب ضرر موجر باشد، مستأجر نمیتواند مانع تعمیرات مزبور گردد، اگر چه در مدت تمام یا قسمتی از زمان تعمیر نتواند از عین مستأجره کلاً یا بعضاً استفاده نماید. در این صورت حق فسخ اجاره را خواهد داشت.

ماده 487- هر گاه مستأجر نسبت به عین مستأجره تعدي یا تفریط نماید و موجر قادر بر منع آن نباشد موجر حق فسخ دارد.

ماده 488- اگر شخص ثالثی بدون ادعاي حقی در عین مستأجره یا منافع آن، مزاحم مستأجر گردد، در صورتی که قبل از قبض باشد، مستأجر حق فسخ دارد و اگر فسخ ننمود می تواند براي رفع مزاحمت و مطالبه اجرت المثل به خود مزاحم رجوع کند و اگر مزاحمت بعد از قبض واقع شود حق فسخ ندارد و فقط می تواند به مزاحم رجوع کند.

ماده 492- اگر مستأجر، عین مستأجره را در غیر موردي که در اجاره ذکر شده باشد یا از اوضاع و احوال استنباط میشود استعمال کند و منع آن ممکن نباشد موجر حق فسخ اجاره را خواهد داشت.

ماده 494- عقد اجاره به محض انقضاي مدت برطرف میشود و اگر پس از انقضاي آن، مستأجر، عین مستأجره را بدون اذن مالک مدتی در تصرف خود نگاه دارد موجر براي مدت مزبور مستحق اجرت المثل خواهد بود اگر چه مستأجر استیفاي منفعت نکرده باشد و اگر با اجازه مالک در تصرف نگاه دارد وقتی باید اجرت المثل بدهد که استیفاي منفعت کرده باشد مگر این که مالک اجازه داده باشدکه مجاناً استفاده نماید.

ماده 496- عقد اجاره به واسطه تلف شدن عین مستأجره از تاریخ تلف، باطل میشود و نسبت به تخلف از شرایطی که بین موجر و مستأجر مقرر است خیار فسخ از تاریخ تخلف ثابت می گردد.

ماده 497- عقد اجاره به واسطهي فوت موجر یا مستأجر باطل نمی شود لیکن اگر موجر فقط براي مدت عمر خود مالک منافع عین مستأجره بوده است اجاره به فوت موجر باطل میشود و اگر شرط مباشرت مستأجر شده باشد به فوت مستأجر باطل می گردد.

ماده 501- اگر در عقد اجاره، مدت به طور صریح ذکر نشده و مال الاجاره هم از قرار روز یا ماه یا سالی فلان مبلغ معین شده باشد، اجاره براي یک روز یا یک ماه یا یک سال صحیح خواهد بود و اگر مستأجر، عین مستأجره را بیش از مدت هاي مزبوره در تصرف خود نگاه دارد و موجر هم تخلیه ید او را نخواهد موجر به موجب مراضات حاصله براي بقیه مدت و به نسبت زمان تصرف، مستحق اجرت مقرر بین طرفین خواهد بود.

_{^{مطالب مرتبط با تخلیه آپارتمان :}}

1- نحوه تنظیم دادخواست تخلیه و مطالبه اجاره بها

2- دستور تخلیه فوری، نمونه دادخواست و رأی

3- تخلیه اماکن تجاری، سرقفلی، حق کسب و پیشه

4- مشاوره با وکیل جهت تنظیم قرارداد،وکیل متخصص قرارداد