وکیل قرارداد-تنظیم تخصصی متن انواع قراردادها

_{^{ویژگی های یک وکیل حرفه ای و متخصص برای تنظیم قرارداد}}

اصولاً و به طور خلاصه به وکیلی که در زمینه تنظیم و تفسیر قراردادها واجد دانش و تجربه است ، وکیل متخصص قراردادها گفته می شود. بی تردید گسترده ترین، پیچیده ترین و مهم ترین مبحث حقوقی، مسایل مرتبط با قراردادها است؛ به همین دلیل وکیلی که در این خصوص صاحب دانش آکادمیک و تجربه عملی است اصلا تمایلی به وارد شدن در مباحث و موضوعات دیگر را ندارد.

در هر حال ممکن است پرسش هایی راجع به حقوق قراردادها را همه وکلا پاسخ دهند ولی بی شک ارزش و کیفیت پاسخ یک وکیل متخصص و با تجربه در زمینه قراردادها را نخواهد داشت.

قانونگذار نیز در مواد 183 تا 824 قانون مدنی ابتدا به کلیات و قواعد عمومی قراردادها پرداخته و سپس احکام عقود معین را بیان نموده است. البته در جاهای دیگر هم در صورت نیاز در خصوص احکام قراردادها اظهارنظر نموده است مانند ماده 10 قانون مدنی، قانون ثبت، قانون آیین دادرسی مدنی و .... .

تنها زمانی می توانید از استاندارد و بی نقص بودن قرارداد اطمینان حاصل نمایید که آن قرارداد توسط یک وکیل با تجربه تنظیم شده باشد.

بهتر است تحصیلات دانشگاهی یک وکیل قرارداد در زمینه حقوق خصوصی بوده باشد با این توضیح که پس از دوره کارشناسی که یک دوره عمومی حقوق است و همه شاخه ها و رشته ها مطالعه می شوند در مقاطع بالاتر به طور خاص گرایش هایی مانند حقوق خصوصی، حقوق کیفری، حقوق عمومی، حقوق بین الملل عمومی و .... قابل انتخاب هستند.

دلیل نامگذاری حقوق خصوصی بر حقوق راجع به قراردادها این است که در این گرایش حقوق اشخاص خصوصی و (نه عمومی) مورد مطالعه قرار می گیرد. و در واقع تعبیر حقوق خصوصی عبارت اخرای حقوق اشخاص حقیقی و حقوقی غیر دولتی است. در مقابل، حقوق عمومی قرار می گیرد که راجع به مسائل حقوقی ارکان حاکمیت و ارتباط بین آنها اظهار نظر می نماید.

_{^{ضرورت تنظیم یک قرارداد خوب در روابط مالی افراد}}

• قراردادها بسته به نوع آنها، از پیچیدگی بسیار برخوردار هستند. مباحث مهم قراردادها مثل فسخ، ضمانت اجراها و تضامین، نحوه حل اختلاف، تعیین تعهدات هریک از طرفین و ... مباحثی نیستند که افراد به صرف داشتن دانش عرفی و تجاری و صنفی در حرفه و تجارت خود و بدون برخورداری از اطلاعات قراردادی و حقوقی لازم بتوانند از عهده تنظیم آنها برآیند.
• چه بسیار صاحبان حرف و مشاغل که با دانش صنفی خود قراردادی را تنظیم کرده اند که پس از آن با دشواری های فراوان در مرحله اجرا، تفسیر، حل اختلاف و ... مواجه گشته و بسیار خود را شماتت نموده اند که چرا با بهره مندی از وکیل قرارداد و مشاور حقوقی و قراردادی توانمند و با صرف هزینه ای به مراتب بسیار پایین تر از هزینه شکست قرارداد خود، از ضررهای بعدی جلوگیری ننموده اند.
• لزوم مشاوره با وکیل و مشاور حقوقی توانمند در امر تنظیم قراردادها، مصداق بارز جمله معروف "پیشگیری بهتر از درمان است" می باشد، چرا که شخص متخصص در تنظیم قراردادها، ریزه کاری ها و پیچیدگی های فنی و حقوقی را می بیند که هیچ گاه شخص عادی یا حتی تاجر حرفه ای قادر به رؤیت و پیش بینی آن نیست لذا بحث تنظیم قراردادها، بخشی بسیار تخصصی و پیچیده و پر از ظرافت و ریزه کاری است که نگارش یک قرارداد بهینه و مطلوب جز با بهره مندی از یکوکیل متخصص، امکان پذیر نیست.مثلاً در مورد قراردادهای ساختمان سازی یا اجاره و...؛ بنگاه های تجاری همان طور که در قانون به وضوح حوزه فعالیت آن ها مشخص شده است، صرفاً در حد یک دلال و واسطه هستند که طرفین قرارداد را به هم اتصال داده و نقش واسطه و رابط بین طرفین را دارند و پس از آن، کار آنها خاتمه می یابد لذا این افراد هیچ گاه از دانش حقوقی مکفی جهت تنظیم قرارداد بهره مند نمی باشند و مراجعه به این افراد صرفاً بایستی در حد شرح وظایف قانونی آن ها یعنی نفش واسطه گری این افراد باشد و هیچ گاه نمی توانند متخصص حقوقی و قرارداد نویس باشند چرا که از ابزار و مقدمات و دانش لازم در این خصوص برخوردار نیستند.

^{_{فواید تنظیم قرارداد توسط یک وکیل قراردادها}}

همانطور که در بالا هم اشاره شد تنظیم قرارداد توسط یک وکیل متخصص این اطمینان را ایجاد می نماید که طرفین قرارداد امکان قراردادی سوء استفاده را به طرف مقابل ندهند.

البته توجه داشته باشید که در بسیاری از مواقع ممکن است شخصی به وکیل مراجعه کند و بخواهد قراردادی با لحاظ منافع او و بدون توجه به منافع و دغدغه های طرف تنظیم شود؛ توجه داشته باشید که منظور ما چنین قراردادی نیست و شما هم به عنوان مخاطب باید وکیل خود را داشته باشید.

توصیه می کنیم ابتکار تنظیم قرارداد را تا جاییکه ممکن است به طرف مقابل نسپارید یا اگر قراردادی به شما پیشنهاد شد حتما بعد از مشورت با یک وکیل و پس از اصلاح، آن را امضاء کنید.

درج ضمانت اجرای تخلف در قراردادها مهارت اصلی یک وکیل قرارداد است که با استفاده مناسب از آن، اجازه تخلف و فرصت سوء استفاده را به طرف متخلف نمی دهد.

تاکید می شود که منظور از ضرورت یا فایده تنظیم قرارداد توسط وکیل موردی نیست که از سوی طرف مقابل وکیل خاصی به شما پیشنهاد شود، حتما در تمام موارد خصوصاً تنظیم متن قرارداد، خودتان وکیلتان را انتخاب کنید.

_{^{هزینه ها و دستمزد وکیل برای تنظیم قرارداد}}

صرف اینکه قراردادی را وکیل برای شما تنظیم کند به آن قرارداد رسمیت نمی بخشد و فقط وقتی متن تنظیم شده توسط وکیل را به دفترخانه اسناد رسمی ببرید و در صورت امکان و موافقت سردفتر بتوانید آن را در قالب سند رسمی تنظیم نمایید، آن قرارداد رسمی می شود. توجه داشته باشید که قراردادهای تنظیم شده توسط بنگاه های املاک هم عادی هستند و رسمی محسوب نمی شوند حتی اگر کد رهگیری داشته باشند. به همین دلیل تنظیم قرارداد عادی توسط وکیل جز دستمزد وکیل برای شما هزینه دیگری نخواهد داشت.
دستمزد وکیل جهت تنظیم قرارداد به روش های مختلفی تعیین می شود؛ گاهی ارزش قرارداد ملاک محاسبه دستمزد وکیل است و گاهی با توجه به حجم، کیفیت و اهمیت قرارداد مبلغ ثابتی بدون توجه به ارزش قرارداد برای تنظیم آن تعیین می شود.
ما برای تعیین میزان دستمزد وکیل جهت تنظیم قرارداد روش دوم را انتخاب نموده ایم و روش اول را منصفانه نمی دانیم؛ چرا که مثلا اگر ارزش مالی قرارداد ده میلیارد تومان باشد (که در حال حاضر با توجه به کاهش وحشتناک ارزش پول ایران رقم عجیب و نادری نیست) و دستمزد وکیل یک درصد تعیین شود، صد میلیون تومان هزینه تنظیم این قرارداد است ولی در روش تعیین دستمزد ثابت به طور کلی و همانطور که گفته شد با توجه به حجم، اهمیت و پیچیدگی قرارداد، دستمزد ما صرفنظر از ارزش مالی قرارداد، رقمی بین ده تا پنجاه میلیون تومان است.
 

_{^{چند نکته مهم و کاربردی در مورد انعقاد قراردادها}}

•  قانون گذار ایران به تبیعت از کتب فقها، بسیاری از عقود را نام گذاری کرده و شرایط و احکام مخصوصی برای آنها ذکر کرده است.( کتب فقهی معروف در زمینه قراردادها مثل لمعه شهید اول، شرح لمعه از شهید ثانی، شرایع الاسلام از محقق حلی، مکاسب از شیخ انصاری و .....)
• در صورتی که عقدی منعقد شود و نامی بر آن نهاده نشود مثل اینکه، در صدر آن عبارت مبایعه نامه یا اجاره نامه یا هبه نامه یا وکالتنامه، نوشته نشود عقد صحیح است و اگر شرایط هر یک از این عقود را نداشته باشد مطابق ماده 10 قانون مدنی صحیح و لازم الاجراست پس نام دار بودن و داشتن اسم و داشتن عنوان شرط صحت قرارداد نیسن و حتی اگر عقد در قالب یکی از عناوین مذکور در قانون مدنی قرار نگیرد مطابق عقد صلح و نیز مطابق ماده 10 قانون مدنی صحیح و لازم الاجرا است به شرط اینکه مخالف صریح قانون نباشد و با نظم عمومی منافات نداشته باشد مثلاً انتقال سرقفلی یک مغازه بستنی فروشی صحیح است ولی انتقال اعتبار یک قمارخانه باطل و نامشروع.
• اگر عقد و قراردادی منعقد شود و نام هم برای آن گذاشته شود ولی شرایط قانونی آن عقد را نداشته باشد مثل اینکه عنوان عقد اجاره باشد ولی مدت عقد ذکر نشده باشد، درست است که عقد را صحیح بدانیم (ماده 223 قانون مدنی) و نام گذاری طرفین را حمل بر مسامحه نمائیم.
• ممکن است نام قراردادی یک چیز گذاشته شود و عناصر و ارکان مندرج در آن قرارداد با عقد دیگری مطابقت نماید که در این صورت محتوا مهم است نه نام گذاری. (قاعده تبعیت عقد از قصد و نیز ماده 224 قانون مدنی).
• کلیه عقود و قراردادها (چه قراردادهای با نام و معین و چه قراردادهای بی نام و قراردادهای تحت حکومت ماده 10 قانون مدنی) نسبت به طرفین لازم الاجراست یعنی طرفین ملزم به تبعیت از مفاد آن بعد از امضاء و انشاء و انعقاد قراداد هستند، مگرا ینکه انصراف و عدول از آن عقود در قانون جایز دانسته شده باشد. در اصطلاح به دسته اول عقود لازم و به دسته دوم عقود جایز گفته می شود (ماده 219 قانون مدنی).
•  جهت اطلاع از ((شرایط صحت معاملات و انواع عقود قرارداد )) به مقاله ای با همین عنوان در سایت دادگران حامی مراجعه نمائید.   
•  عقد میتواند کتبی و شفاهی باشد و برای صحت آن مکتوب بودن ضروری نیست. قرارداد شفاهی را از طریق شهادت شهود یا اقرار طرف و یا دلایل دیگر اثبات دعوا میتوان ثابت نمود.
• قرارداد کتبی میتواند رسمی یا عادی باشد. قرارداد رسمی به قراردادی گفته میشود که طی یک سند رسمی تنظیم شده باشد و غیر از آن کلیه قراردادها اعم از اینکه در بنگاه املاک منعقد شده باشند یا کدرهپیری داشته باشند یا نه، عادی هستند.
•  تنظیم و نگارش و انعقاد قرارداد مسئله ای کاملا فنی و تخصصی و پیچیده است و به همین جهت ضرورت دارد قبل از انعقاد یک قرارداد با یک وکیل متخصص قراردادها و یک وکیل با تجربه در خصوص احکام و شرایط انعقاد قرارداد مشورت نموده و ترجیحاً در جلسه انعقاد قرارداد با یک وکیل دادگستری حاضر شوید. 

_{^{معرفی انواع قراردادهای معین}}  

 ​قبل از ورود به ذکر مصادیق عقود معین ابتدا باید تعریفی از عقود معین و نقطه مقابل آن یعنی عقود نا معین یا قراردادهای بی نام و آزاد داد. عقود معین به عقودی گفته می شود که تعریف، آثار و احکام آن در قوانین مورد اشاره قرار گرفته است مانند آنچه که در ادامه می آید ولی متقابلاً عقودی وجود دارند که قانون گذار به طور کلی وجود و ایجاد آنها را به رسمیت شناخته ولی در مورد جزییات احکام آنهاو شرایط حاکم بر آنها به جر قواعد عمومی قراردادها الزامات دیگری وضع ننموده است.

در این خصوص ماده 10 قانون مدنی که تنها مستند امکان انعقاد قراردادهای آزاد و بی نام است می گوید " قراردادهای خصوصی نسبت به کسانی که آن را منعقد نموده اند در صورتی که مخالف صریح قانون نباشد نافذ است."

_{^{قرارداد بیع:}}

عقد بیع : بیع عبارت است از تملیک عین به عوض معلوم.

مبیع : (آنچه فروشنده قصد فروش آن را دارد) در بیع یک عین (عین، مالی است که معمولا وجود مادی و محسوس دارد و به طور مستقل مورد معامله قرار می گیرد) است نه منفعت (ثمره تدریجی از عین دیگر است)یا حق
عوض : (آنچه خریدار در ازای خرید مبیع می پردازد) ضرورتی ندارد که عوض مقرر شده در بیع، پول باشد و این عوض می تواند کالا یا خدمات نیز باشد
پس از توافق بایع و مشتری در مبیع و قیمت آن، عقد بیع به ایجاب و قبول واقع می شود. ممکن است بیع به داد و ستد نیز واقع گردد.

شرایط ایجاد حق شفعه در بیع :

هر گاه مال غیرمنقول قابل تقسیمی بین دو نفر مشترک باشد و یکی از دو شریک حصه خود را به قصد بیع به شخص ثالثی منتقل کند، شریک دیگر حق دارد قیمتی را که مشتری داده است، به او بدهد و حصه مبیعه را تملک کند. مبنای حق شفعه، دفع شریک ناخواسته و قهری است.

_{^{قرارداد اجاره}}

اجاره عقدی است که به موجب آن مستاجر مالک منافع عین مستاجره می شود.اجاره دهنده را موجر اجاره کننده را مستاجر و مورد اجاره را عین مستاجره گویندمدت اجاره از روزی شروع می شود که بین طرفین مقرر شده است و اگر در عقد اجاره ابتدای مدت ذکر نشده باشد، از وقت عقد محسوب می شود.

_{^{قرارداد مزارعه}}

مزارعه قراردادی است که به موجب آن احد طرفین زمینی را برای مدت معین به طرف دیگر می دهد که آن را زراعت کرده و حاصل را تقسیم کنند.طرفی که زمین را برای مدت معینی برای امر زراعت در اختیار دیگری قرار می دهد را مزارع و عامل را زارع می گویند.لازم به ذکر است مدت مزارعه باید متناسب با زراعتی باشد که مقصود طرفین است، در غیر اینصورت، مبطل عقد خواهد بود.طبق رای دیوان عالی کشور؛ اگر کسی به سرپرستی و مباشرت اراضی و باغات دیگری تعیین و منصوب شود، در این صورت مباشر زارع محسوب نمی شود.

_{^{قرارداد مساقات}}

مساقات معامله ای است که بین صاحب درخت و امثال آن (بوته هایی که ریشه ثابت دارد و در حکم درخت است) با عامل در مقابل حصه مشاع معین از ثمره واقع می شود و ثمره اعم است از میوه و برگ وگل و غیر آنسقی به معنی آبیاری است ولی مساقات محدود به آبیاری نیست و تمام کارهای لازم برای نگاهداری درختان را شامل می شود.درخت موضوع مساقات باید مثمر باشد. منتها منظور از ثمره، آن حاصلی است که از درخت جدا می شود مثل برگ و گل وچای. البته همین که احتمال ایجاد ثمره تا پایان عقد وجود داشته باشد کافی است، اگر چه در واقع چنین نشوددر مساقات نیز باید مدت، معین باشد.

_{^{قرارداد شرکت (مشارکت مدنی)}} 

شرکت عبارت است از اجتماع حقوق مالکین متعدد در شیء واحد به نحو شاعه.شرکت عقدی است که به موجب آن دو یا چند شخص به منظور تصرف مشترک و تقسیم سود و زیان و گاه مقاصد دیگر (همچون کارهایی که جنبه اخلاقی و اجتماعی دارند که در اصطلاح حقوقی به چنین اتحادی انجمن می گویند) حقوق خود را در میان می نهند تا به جای آن مالک سهمی مشاع از این مجموعه شوند.شرکت مدنی بر خلاف شرکت تجاری، شخصیت حقوقی مستقل ندارد.

_{^{قرارداد قرض (قرض الحسنه)}}

قرض قراردادی است که به موجب آن احد طرفین مقدار معینی از مال خود را به طرف دیگر تملیک می کند که طرف مزبور مثل آن را از حیث مقدار و جنس و وصف، رد نماید (بنابراین در وهله اول مقترض باید مثل مالی را که قرض کرده است رد کند اگرچه قیمتا ترقی یا تنزل کرده باشد) و در صورت تعذر در رد مثل، قیمت یوم الرد را بدهد.در موقع مطالبه حاکم می تواند با توجه به وضع مالی مدیون و با توجه به اوضاع و احوال و شرایط ضمنی و بنایی طرفین، برای مقترض مهلت یا اقساطی قرار بدهد.قرض دهنده را مقرض و قرض گیرنده را مقترض می گویند.

_{^{قرارداد ضمانت}}

ضمانت قراردادی است که به موجب آن شخصی، در برابر طلبکار و با موافقت او، دین دیگری را به عهده می گیرد و انتقال آن را به ذمه خویش می پذیرد.در ضمان رضای مدیون اصلی شرط نیست.

_{^{قرارداد حواله}}

حواله عقدی است که به موجب آن طلب شخصی از ذمه مدیون به ذمه شخص ثالثی منتقل می گردد.مدیون را محیل. طلبکار را محتال. شخص ثالث را محال علیه می گویند.حواله با رضای محتال (طلبکار) و قبول محال علیه (شخص ثالث) محقق می گردد.

_{^{قرارداد صلح}}

در مفهوم صلح نوعی تسالم یا گذشت وجود دارد. یعنی در هر مورد که وجود حقی بین دو نفر مشتبه است یا مورد نزاع است، طرفین برای پرهیز از تنازع، عقدی بر اساس گذشت متقابل منعقد می کنند که صلح نامیده می شود.صلح ممکن است در مورد رفع تنازع موجود و یا جلوگیری از تنازع احتمالی در مورد معامله و غیر آن واقع شود.

طرفین عقد می توانند به صرف منعقد کردن قراردادهای خود ذیل نام صلح، از احکام خاص برخی از عقود، فرار کنندمثلا؛ طرفین عقد می توانند با قرار دادن عنوان صلح بر عقد بیع، مانع ایجاد حق شفعه برای ثالث (شریک) که در بیع ایجاد می شود، گردند.

_{^{قرارداد مضاربه}}

مضاربه عقدی است که به موجب آن احد متعملین سرمایه می دهد با قید اینکه طرف دیگر با آن تجارت کرده و در سود آن شریک باشند
صاحب سرمایه، مالک و عامل، مضارب نامیده می شود.حصه هر یک از مالک و مضارب در منافع باید جزء مشاع ازکل از قبیل: ربع یا ثلث و غیره باشد و توافقی که در آن تمام سود از آن مالک باشد، مضاربه محسوب نمی شود.

_{^{قرارداد جعاله}}

جعاله عبارت است از التزام شخصی (جاعل) به اداء اجرت معلوم (جعل) در مقابل عملی اعم از اینکه طرف (عامل) معین باشد یا غیر معین.

با توجه به تعریف فوق جعاله به دو نوع تقسیم می شود:

1- جعاله خاص : که در آن عامل، معین است. بنابراین انجام دادن عمل از سوی دیگران اجری ندارد

2- جعاله عام : که در آن عامل، غیر معین است. بنابراین نخستین کسی که کار مورد نظر را انجام دهد و نتیجه را تسلیم کند، اجرت به او تعلق خواهد گرفت.

_{^{قرارداد ودیعه}}

ودیعه قراردادی است که به موجب آن یک نفر مال خود را به دیگری می سپارد برای آنکه آن را مجانا نگاه دارد.ودیعه گذار را مودع و ودیعه گیر را مستودع یا امین می گویند.امانت در این تعریف امانت قراردادی است که در آن شخصی مالی را به اختیار و اذن مالک در اختیار می گیرد و رابطه وی با مالک تابع تراضی و مفاد اذن مالک است و قانون و عرف در آن جنبه تفسیری و تکمیلی دارد.در ودیعه قبول امین لازم است اگرچه به فعل باشد.

_{^{قرارداد عاریه}}

عاریه قراردادی است که به موجب آن احد طرفین به طرف دیگر اجازه می دهد ه از عین مال او مجانا منتفع شود.عاریه دهنده را معیر و عاریه گیرنده را مستعیر گویند.بنابراین اثر عقد عاریه اذن در انتفاع و بهره مند شدن از عین مالی است که به عاریه داده شده است.

_{^{قرارداد وکالت}}

وکالت عقدی است که به موجب آن یکی از طرفین، طرف دیگر را برای انجام امری نایب خود می نماید.طبیعت اعطای نمایندگی اقتضاء می کند که وکیل واسطه انجام عمل حقوقی و ایجاد تعهد برای موکل باشد و خود عهده دار امری نگردد تحقق وکالت منوط به قبول وکیل است اما آگاه شدن موکل از آن شرط نیست.اقدام وکیل بدون اعلام قبولی، قبولی ضمنی تلقی می شود و آگاه شدن موکل از آن شرط نیست.

بنابراین وکالت ایجاباً و قبولاً به هر لفظ یا فعلی که دلالت بر آن کند واقع می شود البته در جایی که موضوع وکالت انجام عمل حقوقی است که انعقاد یا اثبات آن مستلزم تنظیم سند رسمی است (مانند انتقال املاک ثبت شده) وکالتنامه باید سند رسمی باشد.وکالت به وکیل دادگستری هم از جمله این عقود است.

_{^{قرارداد هبه}}

هبه قراردادی است که به موجب آن یک نفر مالی را مجانا به کس دیگری تملیک می کند.تملیک کننده واهب، طرف دیگر را متهب. مالی که مورد هبه است عین موهوبه می گویند.هبه از جمله عقود عینی می باشد به این معنا که در صورتی واقع می شود که متهب (هدیه گیرنده) علاوه بر قبول، آن را قبض کند. اعم از اینکه قبض کنند ه خود متهب باشد یا وکیل اواین به قبض دادن نیز باید با اذن واهب (هدیه دهنده) صورت گیرد. در غیر اینصورت فاقد اثر خواهد بود.

_{^{قرارداد کفالت}}

کفالت قراردادی است که به موجب آن احد طرفین در مقابل طرف دیگر احضار شخص ثالثی را تعهد می کند.متعهد را کفیل. شخص ثالث را مکفول و طرف دیگر را مکفول له می گویند.کفالت عقدی است از سوی کفیل لازم و از سوی مکفول له جایز بنابراین کفیل که ملتزم به احضار شخص ثالث است باید پایبد به این التزام بماند و نمی تواند آن را یکجانبه فسخ کند مگر در موارد قانونی. درصورتی که مکفول له صاحب حقی شده است که هر زمان اراده کند می تواند از آن بگذرد.

_{^{قرارداد رهن}}

رهن عقدی است که به موجب آن مدیون مالی را برای وثیقه به داین می دهد. رهن دهنده را راهن و طرف دیگر را مرتهن می گویند.
به این نوع وثیقه، وثیقه عینی می گویند به این معنا که در آن طلبکار بر مال معینی از اموال بدهکار حق عینی (سلطه ای است که شخص معین نسبت به یک شیء معین مادی دارد و می تواند آن را مستقیم و بدون واسطه اجرا کند) می یابد و این حق عینی ناشی از عقد رهن است.

_{^{قرارداد وقف}}

وقف به معنی حبس عین و تسبیل منفعت است این واژه صقیل همان کاربرد قانونگذار است و معنای آن این می شود که عین مال به وسیله عقد وقف محبوس و غیر قابل نقل و انتقال و منافع ملک در جهت و مسیر و راه مشخصی که منظور واقف بوده است مصرف می شود.وقف 2 نوع دارد :وقف عام و وقف خاص.توصیه می شود جهت اطلاع از احکام و مقررات عقد وقف به مقاله ای تحت همین عنوان در سایت دادگران حامی مراجعه نمایید.

_{^{دسته بندی و تقسیم بندی انواع قراردادها}} 

عقود و قراردادها را می توان از جهات مختلف تقسیم بندی نمود این جهات اجمالاً عبارتند از : از جهت موضوع قرارداد که می تواند مبادله کالا یا شیء و یا انجام یک تعهد باشد، از جهت تعداد افراد دخیل در آن که می تواند دو یا سه یا بیشتر طرف داشته باشد، از جهت لازم الاجرا بودن یا غیر آن، از جهت آنی و لحظه ای یا مستمر بودن و در نهایت از جهت مجانی یا معوض بودن.در ادامه ضمن اشاره به دسته بندی های مختلف قرارداد به تعریف هر یک از اقسام آن می پردازیم.ممکن است یک قرارداد در چندین دسته بندی قرار بگیرد و واجد صفات متعددی باشد مثل اینکه قرارداد بیع (خرید و فروش) هم لازم الاجرا است هم منجز است هم معوض است هم تملیکی است و هم عینی.

_{^{قرارداد لازم (لازم الاجرا)}} 

عقد لازم آن است که هیچ یک از طرفین معامله حق فسخ (انحلال ارادی) آن را نداشته باشد مگر در موارد معینه (مثل عقد بیع یا خرید و فروش یا اجاره یا معاوضه یا عقد نکاح) . بنابراین عقد لازم را در دو صورت می توان منحل کرد:

1- اعمال حق فسخ (خیار فسخ) 

2- اقاله یا تفاسخ: به این صورت ک همان اراده هایی که عقد را به وجود آورده اند، می توانند با توافق یکدیگر آن را منحل کنند.

_{^{قرارداد جایز (غیر لازم الاجرا)}} 

قرارداد جایز آن است که هر یک از طرفین بتوانند هر وقتی بخواهد آن را فسخ کند.اصولا ً قابلیت فسخ عقد جایز، جزء ماهیت آن نیست و حق فسخ قرارداد قابل اسقاط است مگر در مواردی که جواز عقد با نظم عمومی در ارتباط است که در این صورت نمی توان عقد جایز را از نظر قابلیت فسخ به صورت عقد لازم درآورد و آن عقودی است مثل وعده نکاح یا رجوع از وصیت یا وکالت یا ودیعه یا عاریه یا هبه قبل از قبض.اما به طرق زیر می توان قرارداد جایز را غیرقابل فسخ نمود:

•  انعقاد عقد در قالب عقد صلح (صلح عقد لازم است، اگرچه در مقام عقود جایز واقع شده باشد و بر هم نمی خورد مگر در موارد فسخ به خیار یا اقاله)
•  درج شرط عدم قابلیت فسخ 
•  گنجاندن خود عقد جایز ضمن عقد لازم
•  درج شرط عدم قابلیت فسخ ضمن خود عقد جایز (مثل وکالت بلاعزل)

_{^{قرارداد دو وجهی}}

قرارداد ممکن است نسبت به یک طرف لازم باشد و نسبت به طرف دیگر جایز.اصولا هرگاه قرارداد برای یک طرف ایجاد حق نماید، قرارداد نسبت به او جایز و نسبت به طرف دیگر لازم خواهد بود. مانند رهن. که این عقد نسبت به مرتهن که حقی برای او ایجاد شده است، جایز است و او می تواند هر قت که بخواهد عقد را فسخ نماید و مسبت به راهن لازم است و وی نمی تواند قبل از اینکه دین خود را ادا نماید و یا به نحوی از انحاء قانونی از آن بری شود، رهن را مسترد دارد.

_{^{قرارداد خیاری}}

قرارداد خیاری آن است که برای طرفین یا یکی از آنها یا برای ثالثی اختیار فسخ باشد.عقد خیاری عقد لازمی است که در آن شرط خیار (اختیار و حق فسخ معامله) شده باشد.توجه داشته باشید که موضوع عقد خیاری لزوما عقود لازم هستند و درج حق فسخ در عقود جایز موضوعیت ندارد. چون طرفین هر وقت که بخواهند آن را منحل می کنند.

_{^{قرارداد منجز}}

عقد منجز آن است که تأثیر آن بر حسب انشاء موقوف به امر دیگری نباشد.تعلیق در انشاء یعنی وابسته کردن تشکیل و ایجاد معامله، که باطل است و تعلیق در منشأ یعنی وابسته کردن وجود و تحقق ماهیت عقد، صحیح است. 

_{^{قرارداد معلق}}

قرارداد معلق آن است که تاثیر آن بر حسب انشاء موقوف به امر دیگری باشد.عقد معلق در مرحله انشاء و توافق با سایر عقود تفاوتی ندارد و اثر عقد است که در این گونه قراردادها، منوط به امر خارجی می شود.

_{^{قرارداد معوض}}

قراردادی است که بر حسب طبیعت خود، دارای دو موضوع باشد. هر یک از طرفین در برابر مالی که می دهد یا تعهدی که بر عهده می گیرد، مال یا تعهد دیگری را برای حود تحصیل می کند.لازم به ذکر است در عقود معوض، تفاوت ارزش دو عوض مانع از معوض شناختن عقد نیست، مگر آنکه عوض چنان ناچیز و کم بها باشد که عرف آن را نادیده گرفته و ظن و گمان صوری بودن عقد معوض ایجاد شود. مانند فروش یک ملک به یک شاخه نبات.

_{^{قرارداد مجانی}}

قرارداد است که یک یا چند نفر بر اساس آن در مقابل یک یا چند نفر دیگر متعهد به امری می شوند یا مالی را مجانا به دیگری تملیک می کنند، بدون آنکه برای شخص یا اشخاص اخیر، التزامی ایجاد شود.

_{^{قرارداد عهدی}}

عقدی است که اثر آن ایجاد، انتقال یا سقوط تعهد باشد. اگر تعهد برای متعاقدین ایجاد شود به آن عقد دو تعهدی یا تعاهدی گویند (مانند قولنامه)اگر تعهد تنها برای یکی از متعاقدین ایجاد شود، به آن عقد یک تعهدی گویند (مانند تعهد به عدم فروش)

_{^{قرارداد تملیکی}} 

عقدی است که به موجب آن مالی از ملکیت یک شخص به شخص دیگر درآید که ممکن است موارد زیر باشد:

_{^{قرارداد معوض}}

مانند بیع که عبارت است از تملیک عین به عوض معلوم

_{^{قرارداد  مجانی}}

مانند هبه که عقدی است که به موجب آن یک نفر مالی را مجانا به کس دیگری تملیک می کند.

_{^{قرارداد رضایی}}

عقدی است که به صرف ایجاب و قبول واقع می شود مانند عقد بیع

_{^{قرارداد تشریفاتی}}

در عقود تشریفاتی علاوه بر تراضی طرفین، تشریفات خاصی وجود دارد. مانند انتقال حق کسب و پیشه با سند رسمی، فروش اموال توقیف شده از طریق مزایده، انتقال سهم الشرکه در شرکت با مسوولیت محدود با سند رسمی، فروش اموال دولتی 

_{^{قرارداد عینی}}

عقد عینی عقدی است که علاوه بر ایجاب و قبول، نیازمند قبض نیز هست

^{_{قرارداد مسامحه ای}}

عقدی است که مبتنی بر گذشت و چشم پوشی می باشد مانند هبه. بنابراین در عقود مسامحه ای علم اجمالی کافی است

_{^{قرارداد مغابنه ای}}

در عقد مغابنه ای علم تفصیلی به مورد معامله لازم است.

_{^{قرارداد مشروط}}

عقدی است که در ضمن آن شرطی درج شده است.

^{_{قرارداد مطلق}}

عقدی است که شرطی در آن درج نشده باشد.

_{^{قرارداد فردی}}

عقدی است که آثار آن متوجه متعاملین و قائم مقام قانونی آنها است

^{_{قرارداد جمعی}}

عقدی است که علاوه بر متعاملین، کسانی را که در انعقاد عقد دخالت نداشته اند را نیز در بر گرفته و جمع را ملزم می کند. مانند قرارداد ارفاقی، پیمان دسته جمعی کار و عقد وقف.

_{^{قرارداد مبتنی بر مذاکره قبلی}}

در این نوع عقد، طرفین آزادانه به مذاکره پرداخته و شرایط عقد را تعیین می کنند 

_{^{قرارداد تحمیلی}}

در این نوع عقد یک طرف شرایط قرارداد را تعیین میکند و طرف دیگر حق دخالت در آن را ندارد.(مثل قراردادهای کار)

_{^{قرارداد الحاقی}}

در این نوع عقد یکی از طرفین که در موضع برتر قرار دارد، محتوای عقد را از قبل تعیین کرده و طرف دیگر بدون آن که بتواند تغییری در آن ایجاد کند، صرفا به آن ملحق می شود، مانند قراردادهای کار.

_{^{خدمات دفتر وکالت دادگران در خصوص تنظیم و پشتیبانی قراردادها}}

جهت اطلاع از سرویس های دفتر وکالت ما  که به طور تخصصی در خصوص قراردادها ارائه می شود لازم است از طریق تلفن های زیر با دفتر وکالت ما تماس گرفته و یا با ارسال پیام به صورت پیامک یا از طریق شبکه های اجتماعی با ما در ارتباط باشید. 

تلفن های تماس :

021-88019243

021-88019244

021-86095462

021-86095469

شماره ارتباط در شبکه های اجتماعی و ارسال پیامک :

0912-1457035

_{^{سوالات حقوقی مرتبط با قراردادها}}

_{^{1 - پیش خرید آپارتمان و تنظیم سند و انجام تعهد قراردادی چگونه است ؟}}

اینجانب یک باب واحد مسکونی در شهرستان به موجب قرارداد پیش فروش عادی از آقای الف خریداری کردم در تاریخ 91/7/1 قراربوده فروشنده باتاریخ تحویل 92/12/1 واحد بنده رو در پلاک .... بسازدو تحویل نماید و مقرر شده ظرف 4 ماه بعداز تحویل نیز سند رسمی تنظیم و انتقال شود فروشنده به اینجانب مالک رسمی نیست و و مالک رسمی ب میباشد.و فقط الف واحد را به من فروخته و متعهد به بنده است. بین الف و ب قرارداد مشارکت وجود داره و ب ملک را جهت ساخت و ساز به الف داده و در عوض یک واحد و 60 میلیون پول طلب داره که یک واحد رو گرفته اما پول در حال دعویست . هردو طرف به برخی تعهدات عمل نکرده و هنوز ب سند عرصه را به نام الف نزده و الف نیز پایان کار و تفکیک نگرفته و واحدها احداث شده از نظر فنی اما امکانات قرار شده را ندارد و واحدهای مجتمع فاقد سابقه ثبتی است.آیا بنده باید طرح دعوی به طرفیت الف و ب نمایم و ازشون انجام تعهدات رو بخوام؟الزام به تنظیم سند-الزام به اخذ پایانکار و تفکیک و تهیه مقدمات- الزام به تعهدات و تحویل مبیع و مطالبه خسارات از الف یا باید به طرفیت الف دعوی فروش مال غیر نمایم؟
(علیرغم قرارداد مشارکت فی مابین مالک رسمی و فروشنده) قابل ذکر است فروشنده کلا از انجام الباقی تعهدات استنکاف می ورزد.

پاسخ وکیل :

فروشنده یا همان سازنده در مقابل شما متعهد است و شما باید او را ملزم به انجام تعهدات خود نمایید زیرا شما با فروشنده قرارداد بسته اید. برای پاسخ دقیق به این سوال احتیاج به مطالعه قرارداد و توجه به جزئیات رابطه شما هست. 

_{^{2 - حکم قانونی عدم تحویل ملک در سررسید قرارداد چیست ؟}}

با سلام و احترام طبق قرارداد پیش فروش بین من و شرکت ساختمانی مقرر شده بود واحد تجاری را در زمان معین شده طبق قرارداد تحویل نماید در غیر این صورت می بایست طبق قرارداد به ازائ هر ماه تاخیر یک درصد از مبلغ پرداختی تاکنون را آن شرکت به عنوان خسارت پرداخت نماید. آیا می توان از اقساط باقی مانده را پرداخت نکرد تا زمانی که واحد را تحویل نمیاد و خسارت را از اقساط کم کرد؟ آیا می توان مبلغ خسارت را از پول زمان تحویل واحد کسر کرد؟ چگونه می توان خسارت را دریافت کرد؟ چه اقدامی باید انجام گردد؟ لازم به توضیح است طبق قرار داد در صورت عدم پرداخت اقساط واحد، شرکت ساختمانی می تواند یک طرفه قرار داد را فسخ نماید. فقط پول که طی چند سال پرداخت کرده ام پرداخت نماید. شایان ذکر است از طرف شرکت ساختمانی نامه ایی جهت تحویل واحد به من ارسال گردید. واحد اما در زمان تحویل با حضور کارشناس تامین دلیل ( کارشناس دادگستری) به دلیل ناقص بودن واحد قابل بهره برداری نبود که از طریق اظهارنامه به اطلاع آن شرکت رسید. در نتیجه من از گرفتن واحد تا زمان تکمیل واحد مطابق قرار داد امتناع نمودم. با توجه به سررسید اقساط مغازه و عدم توانایی پرداخت به دلیل عدم تحویل مغازه ، که روی درآمد حاصل از تحویل مغازه حساب کرده بودم آیا در صورت عدم پرداخت اقساط آن شرکت می تواند یک طرفه قرارداد را فسخ نماید؟ در حال حاضر چه اقدامی انجام دهم ؟با تشکر

پاسخ وکیل :

به اختیار خود نمی توانید این کار را انجام دهید (از مبلغ قسط کم کنید) و باید در ابتدا شکایت کنید و حکم و دستور و جواز دادگاه را بگیرید. به عبارت دیگر طرف متخلف خود نیز استحقاق دریافت خسارت ندارد. کار درست این است که به تعهد خود عمل کنید و بعد از آن و پس از سررسید تعهد طرف الزام وی را خواسته و خسارت قراردادی خود را مطالبه کنید.در صورت تمایل ومی توانید با دفتر وکالت دادگران تماس گرفته و با وکیل متخصص قراردادها مشورت کنید.

_{^{3 - چگونگی خرید آپارتمان مسکن مهر؟}}

با عرض سلام یک سوال از وکیل متخصص قراردادها و املاک دارم، اینجانب حدود دو سال پیش دو دستگاه آپارتمان در حال ساخت خریدم (مسکن مهر پرند ) و فروشنده تاکنون هیچگونه اقدامی بابت ثبت نام در سامانه مسکن مهر نکرده است و ممکن است اصلاً شرکت عمران به ایشان خانه تحویل ندهد.آیا امکان فسخ معامله از طریق حکم دادگاه وجود دارد با کمال تشکر.

پاسخ وکیل :

لازم است که جهت پاسخگویی حتما قراردادتان بررسی شود اما به طور اجمالی می توان اینگونه پاسخ داد که شما در ابتدا می توانی الزام فروشنده به انجام تعهدات اش را خواستار شوید و در صورت استنکاف فروشنده راه های دیگری را که در قرارداد پیش بینی شده است را در پیش بگیرید و در صورت کشف فساد معامله می توانید پول خود و حتی تحت شرایطی خسارت تاخیر تادیه و خسارت ناشی از کاهش ارزش پول را نیز دریافت کنید.

_{^{4- روش فسخ معامله به دلیل غبن چیست ؟}}

سلام وقت بخیر.. بنده یک مغازه دو طبقه را در بهمن ماه سال ۹۸ به صورت قولنامه ای در بنگاه خریداری کردم.به این صورت که تقریبا نصف مبلغ را همان‌ موقع پرداخت کردم و صاحب مغازه طبقه اول را به من تحویل داد.نصف دیگر پول را قرار است ۱۵مرداد ۹۹ پرداخت کنم و طبقه بعدی را به ما تحویل دهد.حال فروشنده، پنجم مرداد ۹۹، (یعنی حدود پنج ماه بعد از تنظیم قولنامه) به دادگاه شکایت کرده و تقاضای فسخ به دلیل خیار غبن را دارد.جلسه دادگاه برای دی ماه ۹۹ گذاشته شده است.سوال بنده این است که آیا امکان دارد دادگاه به فسخ قرارداد رای دهد؟چه کاری از دست ما بر می‌آید که انجام دهیم؟با تشکر...

پاسخ وکیل :

متأسفانه به دلیل انفجار قیمت ها در طول سال های 97-98-99 چنین موضع گیری هایی از سوی فروشندگان بسیار فراگیر شده است.شما لازم است با توجه به عدم تحویل کامل مورد معامله قبل از جلسه دادرسی کارهایی را انجام دهید که توصیه می شود برای اطلاع از اقدامات لازم و نیز پرهیز از اشتباه حتماً با یک وکیل متخصص دعاوی ملکی و قراردادها مشورت نمایید. اگر دفاع خوبی ترتیب دهید و اقدامات لازم و مناسب را در زمان خود انجام دهید به نظر می رسد و انتظار می رود درخواست فسخ فروشنده به نتیجه نرسد.

_{^{5 - چطور برای مطالبه طلب و تنظیم قرارداد با یک وکیل متخصص قرارداد مشاوره کنم ؟}}

بنده برای شخصی یک کاری رو طبق قرارداد انجام دادم ولی ایشان حاضر به پرداخت حق الزحمه ی من نیست (10 میلیون تومان) اگر من الان از ایشون شکایت نکنم و مثلا 3 سال دیگه شکایت کنم و ایشون هم محکوم به پرداخت بشه آیا میتونم درخواست بدم که ضرر این سه سال رو هم پرداخت کنه؟

پاسخ وکیل :

شما هر زمانی می توانید پرداخت مطالبات و حق الزحمه و دستمزد خود را بخواهید و مطالبه نمایید.خسارت تاخیر تادیه یا همان خسارت دیرکرد فقط از زمان مطالبه به شما تعلق می گیرد.قانون گذار برای مطالبه ترتیب خاصی در نظر نگرفته است ولی مطالبه می تواند از طریق اظهارنامه یا مراجعه حضوری یا تقدیم دادخواست باشد.بهترین و متداول ترین راه مطالبه اظهار نامه است.

_{^{6 - احکام یک قرارداد با شریک کاری چیست ؟}}

اینجانب دو بار طی یک قرارداد عادی و محضری نصف پروانه ی بهره برداری از آب سطحی خود را به شریکم که دارای پایه قضایی می باشد واگذار نموده ام در قرارداد عادی ذیل امضاء شرط نموده ام که نه شریک بگیرد و اقساط وام را سرموقع پرداخت کند اما در قرارداد محضری بدون قید و شرط رضایت داده ام ایشان از نفوذ خود استفاده و بدون اطلاع بنده به استناد رضایت محضری رای کمیسیون تخصیص منابع آب را به نفع خود گرفته اخیرا" متوجه شده ام که به صراحت مواد27و28قانون توزیع عادلانه ی آب انتقال پروانه صرفا" با انتقال زمین و اجازه وزارت نیرو ممکن است.
1-بنده باید دادخواست فسخ قراردادها رو بدم یا دادخواست ابطال آنها را؟
2-با توجه به دارا بودن پایه ی قضایی شریکم دادگاه صالح به رسیدگی کجاست؟
3-تکلیف رآی صادره از کمیسیون تخصیص منابع آب استان چه می شود با ابطال قرار دادها خودبخود باطل می شود یا نه باید برای ابطالش از دیوان عدالت اداری کمک بگیریم؟

پاسخ وکیل :

جهت بررسي بيشتر متن قرارداد، لطفا حضورا به دفتر با تعيين وقت قبلي مراجعه نماييد.یا در شهری که ساکن هستین به یک وکیل جهت مشاوره مراجعه نمایید.به طور کلی وقتی در تعریف یک رابطه حقوقی قرارداد خوب و استانداردی وجود داشته باشد طرف متخلف به خود اجازه نقض قرارداد را نمی دهد و در واقع پایبندی طرفین به قرارداد از کمال محتوای آن نشات می گیرد.به هیچ وجه به جهت وجود نسبت فامیلی یا رابطه دوستی یا با تکیه بر مسائل اخلاقی در تنظیم یک قرارداد مصامحه نکنید چرا که غالباً وقتی پای منفعت طرفین به میان بیاید همه این مناسبات فراموش می شود توصیه می شود در زمان تنظیم یک قرارداد و ایجاد یک رابطه حقوقی با یک وکیل متخصص برای تنظیم قرارداد مشورت نمایید.

_{^{7 - سوال حقوقی در خصوص کم شدن مقدار مال فروخته شده ؟}}

باسلام واحترام... طی ده بند توافقی نامه 15683-11/8/72 یک قطعه زمین به مساحت 2575 مترمربع تحت پلاک 149 فرعی 182 اصلی سازمان مسکن وشهرسازی واگذارشد که حدنصاب مالکانه تحویل دهد که امتناع کرد.طرح دعوی حقوقی نمودم که پس از رسیدگی دادگاه بدوی النهایه شعبه سوم تجدیدنظر بموجب دادنامه 820-3/11/88 طبق نامه سازمان مسکن وشهرسازی درقبال هر 1000 متر 167 مترمربع حدودا 65./.درصد ازکل زمین کسرشده و کارشناسان محاسبه ومقدار 343 مترزمین دریافت نمودم با همان توافق نامه 5691 مترمربع پلاک 142 را به سازمان مسکن وشهرسازی واگذار مطابق همان ده بند توافق عمل گردد که خودداری از تحویل نمود طرح دعوی حقوقی نمودم که در دادگاه بدوی هیات کارشناسان مقدار 75/43./.درصد از زمین کسر و حدنصاب مالکانه اینجانب طبق دادنامه قطعی شعبه دوم تجدیدنظر تحویل شد.درمقایسه دونوع محاسبه انجام شده معلوم شد در دعوی نخست 61 مترمربع کمتر تحویلم شده به استناد مدارک جدید تقاضای اعاده دادرسی به شعبه سوم تجدید تقدیم که ضمن رد اعاده دادرسی مقررشده خواهان میتواند دادخواست جداگانه ومستقل تقدیم نماید.دادخواست جداگانه برای مطالبه 61 مترمربع تقدیم که شعبه دهم دادگاه حقوقی حکم به بی حقی واعتبارامر مختومه داد معترض شدم به شعبه 3 تجدیدنظر ارجاع شد پیامکی درتاریخ 23/1/1399 واصل که درسامانه ثنا ردیف 6 نوشته شده رای دادگاه بدوی نقض وجهت رسیدگی ماهوی به دادگاه بدوی اعاده گردید.درتاریخ 25/1/99 دادنامه شعبه 3 تجدیدنظر از طریق سامانه ثنا واصل مشاهده شد قرار امتناع صادرشده واین رای برخلاف پیامک است ودرواقع جابجائی وتقلبی صورت گرفته است درتاریخ 27/1/99 پرونده به شعبه 21 تجدید محول ودرتاریخ 31/1/99 بدون تعیین وقت حکم دادگاه بدوی ب قرار رد دعوا تبدیل ورای دادگاه بدوی را تائید نموده است.سوال ایا رای بدوی که حکم بر بی حقی بوده ودر مرحله تجدیدنظر تبدیل به قرار رد دعوا شده قابل اعتراض است ؟ایا دراثر تغییر دادن رای شعبه 3 تجدیدنظر موضوع پیامک 23/1/99 که ابتدا نقض دادنامه بدوی بوده ولی سپس درتاریخ 25/1/99 شده قرار امتناع از رسیدگی تخلف است جرم نیست و درصورت شکایتم از چه طریقی احقاق حق نمایم ؟

پاسخ وکیل :

مخاطب گرامی پاسخ به سوالات شما بسیار  مفصل بوده و احتیاج به بررسی دارد و چنین که از توضیحات بر می اید از سال 72 که اولین قرارداد و توافق منعقد شده است دعاوی ملکی بین شما تا زمان حال جریان داشته و در دادگاههای مختلفی منجر به صدور ارای متفاوتی شده است. توصیه می شود جهت دریافت پاسخ سوالاتون به صورت دقیق و جهت اخذ یک مشاوره راه گشا حضور به یک وکیل متخصص ملکی مراجعه نماید. 

_{^{8 - درخواست فسخ قرارداد به دلیل عدم توانایی پرداخت ثمن ؟}}

من یه آپارتمان خریدم الان نمیتونم الباقی مبلغ قرارداد رو پرداخت کنم الان 2ماه است به فروشنده گفتم ندارم الباقی مبلغ قرارداد رو پرداخت کنم، بیاید فسخش کنیم ضرر و زیانشو میدم. فروشنده میگه من پول ندارم هنوز سندیم نزده برام باید چیکار کنم متشکرم از شما لطفا کمکم کنید. اگه ممکنه یه وکیل متخصص قرارداد و وکیل دعاوی ملکی به من مشاوره حقوقی بده و من رو راهنمایی کنه.

پاسخ وکیل :

قرارداد بیع یا خرید و فروش از جمله قراردادهای لازم الاجرا یا عقود لازم است.ماده 219 قانون مدنی بعد از انعقاد عقد اصولاً انحلال و فسخ عقد را غیر ممکن ساخته و به حکم مقررات امور قرارداد ها در قانون مدنی برای فسخ باید دلیل وجود داشته باشد و عدم امکان پرداخت ثمن و عدم توانایی خریدار دلیلی برای فسخ عقد نیست.توجه داشته باشید منظور از فسخ انحلال عقد بدست یکی از طرفین قرارداد است و در صورتی که هر دو طرف راضی به انحلال و منتفی شدن قرارداد باشند به این عمل اقاله یا تفاسخ یا فسخ توافقی گفته میشود که هیچ گونه ممنوعیتی در قانون ندارد.

در فرض سوال شما فروشنده راضی به فسخ نیست یعنی توافق به اقاله نمیکند پس شما چاره ای جزء باقی ماندن و التزام به عقد و قرارداد منعقد شده ندارید و فقط اینکه تا فروشنده به دادگاه مراجعه نکند و ثمن (مبلغ قرارداد) را از شما مطالبه ننماید فشاری رو شما بابت پرداخت نیست.این پاسخ اجمالی به سوال شماست در صورت تمایل میتوانید برای دریافت مشاوره حقوقی دقیقتر و دریافت راهکاراهای بهتر میتوانید با دفتر وکالت ما در تماس و ارتباط باشید و برای مشاوره حضوری با وکیل متخصص قرارداد، مراجعه نمایید.

_{^{9 - چگونگی فسخ قرارداد اجاره ؟}}

یه خونه رهن کردم به مبلغ ۲۰ میلیون و به دلایلی اصلا تو خونه نرفتم و قرار شد صاحبخانه خونرو رهن بده و پول منو پس بده بعد ۷ ماه خونه اجاره رفت و صاحبخانه بدون اطلاع من مبلغ ۱۸/۵۰۰ به حساب املاکی واریز کرد، من گفتم باید ۲۰ میلیون کامل تحویل بدهد و پولی نگرفتم. بعد یک ماه که نداد شورای حل اختلاف شکایت کردم و با اعتماد بی جا به حرف ايشان و املاک گفتم صاحبخانه ۱۸/۵۰۰ داده و ۱۵۰۰ باید بدهد که متاسفانه صاحب خانه با اینکه ابلاغیه گرفته بود در دادگاه حاضر نشد و چون مدت قرار داد تمام نشده بود و به صورت شفاهي فسخ كرده بوديم و مدركي نداشتم حکم دادن که باید مدت قرارداد تمام شود بعد دوباره اقدام کنم.بعد یک سال و نیم که پولی نگرفتم و کلی دادگاه جدید رفتم در دادگاه جدید برای ۲۰ میلیون اقدام کردم که صاحبخانه باز هم نیامد و حکم جلب غیابی دادندوقتی می خواستم اقدام کنم صاحبخانه درخواست واخواهی داد و با مدرك دادگاه قبل اعلام کرد که من قبلا گفتم از ۲۰ میلیون ۱۸/۵۰۰ گرفتم.
1- در دادگاه واخواهی می توانند به پرونده قبلی که مختومه شده و صحبت های من استناد کند یا خیر ؟ اگر بله اينطوري اقرار به اشتباهي كه كردم من محكومم و اثر ميكنه يا ميشه ثابت كرد كه پولي نگرفتم واقعا ؟
2- اینکه اصلا کل موضوع صاحبخانه بدون اطلاع من برای املاکی واریز کرده چه حکمی دارد ؟
3- آيا موجر بدون اجازه و اطلاع مستاجر مي تواند مبلغ ويعه را به حساب املاكي واريز كند و بگويد برو از اون بگير؟

پاسخ وکیل :

1- صحبت های شما در جلسات رسیدگی قبلی اقرار محسوب می شود و می تواند در مراحل بعد مورد استفاده قرار گیرد مگر اینکه خلاف ان اثبات شود.

2- در صورتی که بنگاه پول را به حساب شما واریز نمی کرد می توانستید وجه مورد نظر را از صاحبخانه مطالبه کنید اما از آنجایی که اکنون مبلغ به شما پرداخت شده در مورد آن نمی توانید ادعایی داشته باشید.

3- اصولا خیر.

_{^{10- نحوه فسخ قرارداد اجاره و دریافت مبلغ رهن (پول پیش) ؟}}

بنده سه سال پيش آپارتماني به صورت رسمي و دريافت كد رهگيري اجاره كردم. بعد از اتمام تاريخ به صورت دستي مجددا تمديد نمودم. حال شش ماه مانده به اتمام قرارداد (منظور تمديد دستي) مي خواهم خانه را تحويل دهم. در قرار داد رسمي اوليه بند فسخ وجود داشته و اطلاع يك ماه زودتر به موجر و پرداخت يك ماه اجاره به عنوان جريمه بوده است. حال موجر مي گويد بايد تا پايان قراردادم بمانم و يا خود مستاجر جايگزين پيدا كنم.آيا با توجه به اينكه بنده دوماه زودتر به ايشان اطلاع داده ام نمي توانم قرارداد را فسخ نموده و مبلغ رهن را پس بگيرم؟

پاسخ وکیل :

شرط مورد اشاره شما شرط حق فسخ قرارداد به صورت یکطرفه نیست پس هر دو باید راضی به فسخ باشید تا این امکان فراهم شود در غیر اینصورت باید تا پایان مدت اجاره صبر کنید.

 _{^{11- رجوع از هبه به چه صورت است ؟}}

در صورت معامله با چه عنوان شوهرم میتواند اموال را از دست بچه ها خارج کند و دوباره به اسم خودش بزند؟

پاسخ وکیل :

بستگی به این دارد که تحت چه عنوانی اموال را انتقال داده باشند،  برای مثال اگر هبه کرده باشد می تواند از هبه رجوع کند، یا اگر به فروش رسانده باشد طبق بندهایی که در قرارداد ممکن است موجود باشد جهت فسخ قرارداد می توانند اقدام نمایند.

_{^{12 - آیا عدم درج مبلغ در مبایه نامه و قرارداد باعث ابطال آن می شود ؟}}

با سلام شخصی از شخص دیگری ملکی را خریداری کرده ولی فروشنده فراموش کرده در قرار داد مبلغ ثمن معامله را بنویسد و هم اکنون فروشنده حاضر به تحویل دادن زمین نبوده و مدعی است که چون ثمن معامله در قرار داد قید نگردیده معامله واقع نگردیده است ایا مشمول عنوان کیفری ممانعت از حق است یا نه.

پاسخ وکیل :

عنوان کیفری ندارد و در واقع این عمل جرم نیست. ولی به دلیل نداشتن یکی از ارکان معامله یعنی عدم درج مبلغ باعث بطلان بیع می شود . 

_{^{13 - آیا می توانم ما بقی حق الوکاله وکیلم را ندهم ؟}}

سلام..بیشتر از یک سال پیش برای مهاجرت به یک وکیل مراجعه نمودم , قرارداد تنظیم شد و نصف حق الوکاله که شامل 5 میلیون تومان بود را از من گرفت، بدون اینکه کاری برای من انجام دهد. چون یک سری از مدارکم گم شده بود تکمیل پرونده من تا امروز به طول انجامید حالا من پشیمون شدم نمی خواهم بروم.تو قرارداد هم گفته شده که درصورت انصراف بایستی ما بقی حق الوکاله را بدهم. حالا من می خوام بدونم که می تونم پولی که بیشتر از یک سال از دادن آن گذشته رو بازم زنده کنم و ما بقی پول رو هم ندم.

پاسخ وکیل :

اگر قرارداد مالی تنظیم کرده اید نمی توانید کاری انجام دهید و باید طبق قرارداد رفتار نمایید. تنها میتوانید مابقی مبلغ را نپردازید تا طرف مقابل دادخواست تنظیم کند که در این صورت در دفاع از خود می توانید عدم عمل به تعهدات از جانب ایشان را مطرح نمایید. اما در هر حال در رابطه شما قرارداد حاکم است و گاهی طرفین توافق میکنند که در هر حال وجه ان پرداخت شود حتی اگر به طور کامل اجرا نشود و این معتبر است. البته بعید است که این فرد وکیل دادگستری بوده باشند. چون یک وکیل اصولا موکل خود را جمیع جهات و عواقب پرونده مطلع میکند.

_{^{14 - روند گرفتن دستور تخلیه و فسخ قرارداد اجاره به چه شکل است ؟}}

در اول مرداد طی قرارداد عادی با امضا دو شاهد آپارتمانی را به فردی بازنشسته نیروی انتظامی اجاره دادم .که در آن توافق بر پرداخت اجاره ۴۰۰هزار ودیعه ۴میلیون و دادن چک یا سفته گردید.مستاجر یک هفته بعد مبلغ ۲۵۰۰هزار تومان از ودیعه را پرداخت و قرار شد مابقی دو روز بعد پرداخت نماید مستاجر جهت فقط نظافت منزل کلید را طلب کرد و متاسفانه اعتماد کردم. فردای همان روز بدون اطلاع نقل مکان کردند و تا به امروز فقط توانستم اجاره یک ماه را بگیرم و علاوه بر عدم پرداخت مابقی ودیعه اجاره و هزینه های مصرفی وحتی شارژ ساختمان را پرداخت نکرده اند و از تحویل سفته و تحویل گرفتن نسخه ی قرارداد خود امتناع نمودند. از همان اوایل از ایشان به دلیل عدم پایبندی به مفاد صد بار تقاضای فسخ و تخلیه نمودم که فقط سرکارمان می گذاشت .فایل صوتی تمام تماس ها با اطلاع ایشان و پیام های ارسالی ایشان را دارم در آبان ماه در خواست صدور حکم تخلیه و اجور موعوقه و تآدیه تاخیر را به شورا تسلیم و در ۴ دی ماه در غیاب عمدی موجر حکم صادر شد دقیقا در آخرین روز فرصت. وا خواهی داد که در آن قید نموده که قصد داشته بعد از پرداخت اجاره دو ماه تخلیه کند که مو جر از مسترد نمودن باقی ودیعه خودداری و شفاهی توافق کرده که بعد از اتمام مقدار ودیعه داده شده تخلیه نماید .
اولا در واقع چنین توافقی نبوده و زمان درخواست واخواهی سوم بهمن بوده که مقدار ودیعه پرداختی به اتمام رسیده ولی شعبه با بی توجهی به مطالب واخواهی وقبول آن .زمان رسیدگی را به ۲۱فرودین موکول نموده است .
وهمچنبن ایشان زندکی کردن خانوادگی را در آپارتمان اعلام کردند در حالی که متارکه نموده وتنها وگاهی اوقات با پسرشان زندگی میکنند وبه اقرار تلفنی پسرش خانه را به شیره کش خانه تبدیل نموده است.با این توضیحات طولانیآیا بنا به ادعای کذب مستاجر در مورد توافق شفاهی که خود پایان قرار داد می تواند در بهمن ماه تلقی گردد. می توانم قبل رسیدگی واخواهی در همان پرونده درخواست صدور دستور تخلیه نمایم .ویا قبل از رسیدگی به واخواهی در درخواستی دیگر همان اقرار واخواهی را عدله صدور دستور نمود؟به نظر جناب عالی درست ترین کاری که اینجانب باید انجام دهم را بفرمائید ودر صورت نظر بر ادامه پرونده حکم صادر شده در روز رسیدگی به واخواهی . من دقیقا چه درخواستی از مقام قضایی شعبه داشته باشم.آیا درصورت محکومیت کامل ایشان . می تواتم از اجرای احگام درخواست توقیف حقوق و یابرداشت دین از حقوق بازنشستگی نمایم .یعنی می توان حقوق ایشان را به عنوان مال طرف معرفی نمود
به نظر شما درخواست تٱمین خواسته نمایم؟

پاسخ وکیل :

کاری که شما در این مورد می تواند انجام دهید فقط اجور معوقه و در صورتیکه حق فسخ قرارداد را بدلیل نپرداختن اجاره بها داشته باشید می توانید تقاضای فسخ بنمائید. به عبارت دیگر هرگاه موجر بدلیل تخلف مستاجر از مفاد قرارداد اجاره خواهان فسخ قرارداد باشد در صورتی امکان فسخ را دارد که این حق برای وی در نظر گرفته شده باشد. برای درخواست فسخ قرارداد باید به دادگاه عمومی محل وقوع ملک مراجعه نمائید که رسیدگی به این قضیه نسبتا طولانی است و ممکن است چند ماه طول بکشد. بهتر از همزمان با تقاضای فسخ اجور معوقه و اجاره بها را نیز مطالبه نمائید.