انتقال سرقفلی مورد اجاره و ملک تجاری

^{مفهوم تجویز انتقال منافع (اجازه انتقال ملک تجاری)}

• در قراردادهای اجاره موضوع قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1356 اصولاً مستاجر حق انتقال مورد اجاره به غیر را ندارد مگر اینکه صریحاً این حق به وی داده شده باشد. در صورتی که حق واگذاری به غیر در قرارداد اجاره به مستاجر داده شده باشد مستاجر مجبورات جهت صحت انتقال و قرار گرفتن تحت حمایت قانونگذار یا رضایت موجر را بگیرد و یا از طریق طرح دعوای «تجویز انتقال منافع» در دادگاه حقوقی خواسته خود را پیگیری بنماید.فقط در این دو صورت است که انتقال قانونی بوده و تحت حمایت قانونگذار است.
• هرگاه در اجاره نامه حق انتقال به غیر سلب شده یا اجاره نامه ای در بین نبوده و مالک راضی به انتقال به غیر نباشد، باید در مقابل تخلیه مورد اجاره حق کسب یا پیشه یا تجارت مستاجر را بپردازد والا مستاجر می تواند برای تنظیم سند انتقال به دادگاه مراجعه کند. حال در فرضی که مالک حاضر به اجازه انتقال منافع به مستاجر و از آن طرف در قبال تخلیه مستاجر، حاضر به پرداخت حق کسب یا پیشه یا تجارت نیست، مستاجر به ناچار باید دعوای تجویز انتقال منافع را مطرح کند.
• دادگاه در صورت صدور حکم به تجویز انتقال منافع، تنظیم سند انتقال در دفترخانه تنظیم کننده سند اجاره نامه سابق یا دفترخانه نزدیک ملک (اگر اجاره نامه رسمی در بین نباشد) را مورد حکم قرار می دهد. اگر ظرف مهلت قانونی (شش ماه از تاریخ ابلاغ حکم قطعی)، منافع مورد اجاره به مستاجر جدید انتقال داده نشود، حکم مزبور ملغی الاثر می شود.

^{نکات مهم دعوای اجازه انتقال منافع ملک تجاری}

•  حق انتقال منافع به غیر در قرارداد اجاره از مستااجر سلب شده باشد.موجر حاضر به پرداخت حق کسب و پیشه به مستاجر در قبال تخلیه عین مستاجره، نباشد.
•  این دعوی از سوی مستاجر به طرفیت موجر اقامه می شود 
•  دادگاه در صورت احراز مالکیت خوانده (موجر) و احراز صحت مفاد قرارداد اجاره و رابطه استیجاری فیمابین خواهان و خوانده اقدام به صدور حکم به تجویز انتقال منافع می نماید. 
•  در صورتی که حکم به تجویز منافع صادر شود، مستاجر جدید از هر حیث نسبت به تمام شرایط اجاره جایگزین مستاجر قبلی می گردد. 
•  مدت اعتبار حکم تجویز انتقال منافع شش ماه می باشد چنانچه در مهلت شش ماه اقدام به انتقال منافع نشود، حکم مزبور ملغی خواهد بود. 
•  اگر مستاجر بدون رعایت موارد بالا، منافع مال را به غیر منتقل نماید، علاوه براینکه موجر حق درخواست تخلیه عین مساجره را خواهد داشت، مستاجر نیز استحقاق دریاف نصف مبلغ حق کسب و پیشه را خواهد داشت. 
•  بر خلاف آنچه برخی تصور می کنند در خصوص امکان تغییر شغل چنین امتیازی برای مستأجر در نظر گرفته نشده است و مستأجر متقاضی تغییر شغل نمی تواند دادخواست تجویز تغییر شغل بدهد!!!
•  در صورت پذیرش انتقال از سوی دادگاه (که غالبا پذیرفته می شود) مستأجر لازم نیست مبلغی تحت هیچ عنوانی به موجر پرداخت کند پس به نفع موجرین است که در صورت مراجعه مستأجر و درخواست اجازه انتقال با وی همکاری نموده و بر سر مبلغی توافق کنند و اجازه انتقال دهند. 
• به جهت پیچیدگی موضوع و دعاوی ناشی از مالکیت سرقفلی و حق کسب و پیشه و به طور کلی قرارداده های اجاره اماکن تجاری،توصیه می شود قبل از هر اقدامی و قبل از حضور در هر محکمه ای حتما با یک وکیل متخصص سرقفلی و قرارداد و معاملات، مشورت نمایید.
• در صورت تمایل به مشورت درخصوص ابعاد مختلف قراردادهای راجع به رابطه موجر و مستاجر امکان تجاری با وکلای پایه یک دادگستری و وکیل متخصص تخلیه و اجاره اماکن تجاری در تماس و ارتباط باشید.
• همچنین می توانید جهت تمایل به مطالعه درخصوص امور راجع به قراردادهای اجاره تجاری در سایت دادگران جستجو نموده و یا جهت مشاوره حقوقی با وکیل متخصص قراردادهای اجاره و وکیل متخصص سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت با دفتر وکالت ما تماس بگیرید.

^{نمونه دادخواست اجازه انتقال مورد اجاره تجاری}

وکیل خواهان آقای مسعود محمدی اقدام به تقدیم دادخواست تجویز انتقال منافع به شرح ذیل نموده است : 

خواهان : آقای رجب. خوانده : 1- آقای ابوالفضل/2- اقای اسماعیل

خواسته : تجویز انتقال منافع /خسارات دادرسی اعم از حق الوکاله و غیره.

دلایل و منضمات : رونوشت مصدق قرارداد اجاره / اصل وکالتنامه 

به استحضار می رساند قرارداد اجاره مورخ 15/10/72 بین موکل و خوانده ردیف (مالک ملک) منعقد شده است و حق انتقال به غیر در قرارداد صریحا از موکل سلب شده است. خوانده ردیف دوم بدون ذکر هیچگونه دلیل معتبر مدعی مالکیت ملک مورد نظر و انتقال ملک به ایشان از طرف خوانده ردیف اول است. با عنایت به توضیحات فوق و با توجه به امتناع  خواندگان از پرداخت سرقفلی به نرخ روز و حق کسب و پیشه به قیمت کارشناسی و با توجه به نیاز موکل به مبلغ سرقفلی و حق کسب و پیشه مستدعی است دستور تجویز و اجازه انتقال منافع از سوی موکل را مستندا به ماده 19 قانون روابط موجر و مستاجر سال 56، صادر فرمائید.

^{نمونه رای دادگاه اجازه انتقال مورد اجاره تجاری}

پس از تقدیم دادخواست فوق و رسیدگی، دادگاه اقدام به صدور رای ذیل نموده است : 

به تاریخ 86/7/2 پرونده کلاسه 86/276 شماره دادنامه 8609970213600398 مرجع رسیدگی شعبه 185 دادگاه عمومی تهران .

خواهان : آقای رجب با وکالت آقای مسعود محمدی/

خوانده : 1-آقای ابوالفضل 2- آقای بیگدلی

خواسته : تجویز انتقال منافع  

در خصوص دعوی رجب ..... با وکالت آقای مسعود محمدی بطرفیت ابوالفضل ....... و اسماعیل ...... به خواسته تجویز انتقال منافع و خسارت دادرسی یک باب مغازه جزء پلاک ثبتی شماره 12292/2398 بخش 10 تهران باستناد اجاره نامه رسمی مورخ 15/7/72 دفتر خانه شماره .... نظر به پاسخ ستعلام ثبتی شماره ...، مالک پلاک ثبتی مذکور بانک مسکن شعبه سیدخندان می باشد و خواندگان مالکیتی ندارند و طرح دعوی بطرفیت آنها وجاهت قانونی و دعوی توجهی به آنها ندارد مستندا به ماده 19 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 56 و بند 4 ماده 84 و 89 قانون آیین دادرسی مدنی قرار رد دعوی صادر می گردد.رای صادره حضوری و ظرف بیست روز از تاریخ ابلاغ قابل تجدیدنظر خواهی در محاکم محترم تجدیدنظر استان تهران می باشد. 

نکته : وکیل خواهان بعد ار تقدیم این دادخواست و پس از انجام استعلام ثبتی و اطلاع از اینکه خواندگان برای اخذ وام، ملک خود را به نام بانک مسکن نموده اند و در حال حاضر بانک مسکن مالک ملک است و صرفاً پس از تسویه وام ملک به خواندگان ایم دادرسی و وام گیرندگان باز می گردد اقدام بخه افزایش خواندگان و آوردن بانک مسکن در زمره خواندگان می نماید و مجدداً دعوا به شکل درست به شرحی که در ادامه خواهد آمد طرح شده و با رای موافق دادگاه مواجه می شود. 

^{دادخواست تجویز انتقال منافع مورخ 87/2/3} 

خواهان : آقای رجب ....... با وکالت آقای مسعود محمدی

خواندگان : ابوالفضل/ بانک مسکن شعبه سیدخندان/اسماعیل /جعفر/بهزاد/خدیجه/ مهدی .

خواسته : تجویز انتقال منافع/ خسارت دادرسی اعم از حق الوکاله و غیره

دلایل و منضمت : رونوشت مصدق قرارداد اجاره 

به استحضار می رساند به موجب قرارداد اجاره مورخ 72/0/15 آقای ابوالفضل ...... ، مغازه واقع در ... را به موکل اجاره داده و بعد از آن مالک ملک خود را درتاریخ 17/10/81 بموجب سند رسمی شماره 74993 به بانک مسکن شعبه سیدخندان منتقل کرده است و نیز خواندگان ردیف سوم به بعد اسماعیل ...... و جعفر ...... و بهزاد ....... که در حال حاضر متصرف قسمتهای دیگر ملک به جز مغازه مورد اجاره می باشند مدعی هستند ملک خریداری نموده اند. با عنایت به توضیحات فوق و عنایت به اینکه حق انتقال به غیر در قرارداد صریحاً از موکل سلب شده است و با توجه به نیاز موکل به واگذاری سرقفلی به غیر دستور فرمایید مالک که در حال حاضر بانک مسکن می باشد ملک موضوع دعوی را با پرداخت سرقفلی طبق نظر کارشناس خریداری کند و یا دادگاه محترم اجازه انتقال منافع از سوی موکل طبق ماده 19 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1356 را صادر فرمایید. 

نکته - وکیل خواهان در تاریخ 5/4/87 بموجب نامه ای، وقت جلسه سیدگی را به احد از خواندگان دعوی آقای مهدی ..... اعلام نموده و از ایشان درخواست می نماید که ضمن حضور، ابوی و والده محترم را نیز  حاضر فرمایند.طبیعتاً اگر هر یک از خواندگان در جلسه رسیدگی حاضر نمی شدند وقت رسیدگی تجدید می شد و این ترفند خوبی است که وقتی آنقدر به جلسه رسیدگی نزدیک هستیم که امکان ابلاغ مجدد وجود ندارد می توان به این روش خواندگان را به دادرسی دعوت نمود که طبیعتاً در صورت حضور آنها جلسه تشکیل می شود.

^{رای دادگاه تجویز انتقال منافع} 

رای دادگاه در تاریخ 87/4/10 پرونده کلاسه 87/91 شماره دادنامه 325 مرجع رسیدگی شعبه 189 دادگاه عمومی تهران .

خواهان : آقای رجب ..... با وکالت اقای مسعود 

خوانده : آقایان اسماعیل و جعفر و بهزاد/ بانک مسکن/ ابوالفضل و مهدی/ خدیجه.

خواسته : تجویز انتقال منافع 

در خصوص دعوی آقای رجب با وکالت مسعود محمدی وکیل پایه یک دادگستری  به طرفیت اقای ابوالفضل ....../ بانک مسکن شعبه سیدخندان/ آقایان اسماعیل ...... و جعفر ..... و بهزاد ...../ خانم خدیجه ..... و آقای مهدی ....... بخواسته صدور حکم به تجویز انتقال منافع یکباب مغازه از پلاک ثبتی 12292 فرعی از 2398 اصلی واقع در بخش 10 تهران بانضمام خسارت دادرسی نظر باینکه برابر اعلام اداره ثبت اسناد و املاک جنوب غربی تهران پلاک فوق الذکر بنام بانک مسکن به ثبت رسیده و با توجه به اینکه بانک یادشده هم در رابطه با ادعای خواهان ایراد و دفاعی ننموده و با توجه به مفاد اجاره نامه شماره 130244 مورخ 72/10/15 که حاکی از مستاجر بودن خواهان در پلاک مورد دعوی می باشد دادگاه  دعوی خواهان را نسبت به بانک مسکن وارد تشخیص باستناد ماده 19قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1356 حکم به تجویز انتقال منافع مورد دعوی به غیر صادر و اعلام می نماید. مستاجر جدید از هر جهت جایگزین مستاجر قبلی خواهد بود و اعتباراین حکم از تاریخ قطعیت شش ماه می باشد و در خصوص دعوی اقامه شده نسبت به سایر خواندگان چون ملک بنام آنان به ثبت نرسیده و مالکیت آنان در  پلاک مورد دعوی محقق نگردیده دادگاه به لحاظ عدم توجه دادگاه سبت به آنان مستندا به ماده 84 قانون آیین دادرسی مدنی قرار رد دعوی صادر و اعلام مینماید و در خصوص مطالبه هزینه های دادرسی چون برابر ماده 515 قانون آیین دادرسی مدنی هزینه های دادرسی در صورتی قابل مطالبه می باشد که خوانده در مقام خواهان ملتزم به تعهدی گردد که در اثر عدم انجام تعهد خواهان متضری خسارت گردد قابل مطالبه می باشد چون در دعوی مطروحه خواندگان تعهدی در قبال خوانده ندارند دادگاه دعوی را در این قسمت وارد ندانسته و حکم به بطلان صادر و اعلام مینماید. رای صادر در خصوص صدور تجویز انتقال منافع به غیر غیابی ظرف 20 روز قابل واخواهی در این دادگاه می باشد و در خصوص سایر موارد حضوری ظرف 20 روز قابل تجدیدنظر  در محاکم تجدیدنظر تهران می باشد. 

وکیل خواهان در تاریخ 87/7/24 ضمن لایحه ای با اشاره به قطعیت رای صادره، تقاضای ابلاغ اجرائیه به خوانده جهت جری تشریفات قانونی را از دادگاه نموده است. 

نظریه : به موجب قرارداد اجاره مورخ 72/10/15 تنظیمی فیمابین آقای رجب ..... به عنوان موجر و اقای ابوالفضل ...... به عنوان مستاجر، نسبت به یک باب مغازه به پلاک ثبتی 12292 فرعی از 2398 اصلی، رابطه استیجاری فیمابین شکل میگیرد. متعاقبا در تاریخ 81/10/17 بموجب سند رسمی شماره ...، مالکیت ملک موصوف به بانک مسکن واگذار می شود. از طرفی آقایان اسماعیل و جعفر و بهزاد متصذفین قسمتهای دیگر ملک، مدعی هستند که ملک موصوف را خریداری نموده اند با توجه به اینکه در قرارداد اجاره موصوف، موجر حق انتقال به غیر را از مستاجر سلب نموده و حاضر به تجویز انتقال منافع به غیر و از طرفی پرداخت حق کسب و پیشه به مستاجر نیز نمی باشد، النهایه مستاجر ناچار به تقدیم دادخواست تجویز انتقال منافع شده است. وکیل خواهان با استناد به قرارداد اجاره تنظیمی، اقدام به تقدیم دادخواست بطرفیت موجر و آقای اسماعیل ..... نموده است که پس از استعلام دادگاه از اداره ثبت اسناد و املاک، مشخص می گردد ملک موصوف به بانک مسکن واگذار شده است و به دلیل عدم توجه دعوی به خواندگان، دادگاه اقدام به صدور قرار رد دعوی مطابق بند 4 ماده 84 و 89 قانون آیین دادرسی مدنی می نماید. مجددا وکیل خواهان اقدام به تقدیم دادخواست مجدد با افزایش تعداد خواندگان می نماید و دادگاه برابر اعلام اداره ثبت اسناد و املاک که پلاک موصوف بنام بانک مسکن ثبت گردیده و با توجه به اینکه بانک مسکن در رابطه با ادعای خواهان دفاعی ننموده و با توجه به مفاد اجاره نامه مورخ 72/10/15 که حاکی از مستاجر بودن خواهان در پلاک مورد دعوی می باشد باستناد ماده 19 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 56 حکم به تجویز انتقال منافع نموده و مقرر شده که مستاجر جدید از هر جهت جایگزین مستاجر قبلی خواهد بود و اعتبار این حکم شش ماه می بشاد ولی نسبت به دیگر خواندگان چون ملک بنام آنان به ثبت نرسیده است و مالکیت آنان در پلاک مورد دعوی محقق نگردیده دادگاه ه لحاظ عدم توجه دعوی نسبت به آنان قرار رد دعوی صادر نموده است. در خصوص خواسته دیگر خواهان که مطالبه هزینه دادرسی است، دادگاه استدلال نموده هزینه دادرسی در صورتی قابل مطالبه می باشد که خوانده در مقابل خواهان ملتزم به تعهدی گردد که در اثر عدم انجام تعهد، خواهان متحمل خسارت گردد. چون در دعوای مطروحه خواندگان تعهدی در قبال خواهان ندارند دادگاه دعوی را در این قسمت وارد ندانسته و حکم به بطلان دعوی صادر می کند.