وکیل تخلیه ملک در تهران ؛ مشاوره با وکیل برای تخلیه ملک

^{وکیل متخصص تخلیه چه کمکی به شما می کند ؟}

همانطور که گفته شد خواسته تخلیه ید طیف گسترده ای از روابط حقوقی با موضوع املاک و اموال را در بر می گیرد و قانون حاکم نیز حسب مورد با توجه به زمان انعقاد قرارداد و موضوع آن می تواند متفاوت باشد.در نتیجه با عنایت به این پیچیدگی و گستردگی تشخیص تفاوت ها و تعیین راه حل درست فقط در نتیجه مشاوره با یک وکیل متخصص تخلیه قابل حصول است.

وکیل با تجربه در این زمینه مسیر کوتاه و با ریسک کمتر را به شما معرفی نموده و شما را ار انجام کارهایی که ممکن است از هدف دورتان نماید بر حذر می دارد.مثل اینکه بسیار دیده ایم که افراد کم اطلاع قبل از پایان مدت اجاره اقدام به طرح دعوای تخلیه می کنند در حالیکه هیچ حقی برای آن ندارند یا موردی که مالک مکان تجاری موضوع قانون سال 76 با قیاس و وحدت ملاک از احکام قانون سال 56 اقدام به تخلیه به جهت تغییر شغل  نموده  وانتظار دارد بعد از پذیرش قاضی سرقفلی هم ندهد! یا موردی که مستاجر موضوع قانون سال 56 انتظار دارد بتواند مانند تجویز انتقال منافع تجویز تغییر شغل هم بخواهد.

^{تفاوت حکم تخلیه و دستور تخلیه}

رابطه حکم تخلیه و دستور تخلیه از نسب اربعه منطقی عموم خصوص مطلق است ؛ یعنی همیشه بعد از انقضاء مدت می شود حکم تخلیه گرفت ولی فقط گاهی و تحت شرایطی ممکن است بتوان دستور تخلیه گرفت.

شرایط امکان تقاضای دستور تخلیه عبارت است از :

1- داشتن قرارداد کتبی با امضاء موجر و مستاجر

2- وجود امضاء حداقل دو شاهد در قرارداد

3- ذکر مدت قرارداد

4- تنظیم شده در حداقل دو نسخه

در صورتی که شرایط چهار گانه فوق محیا باشد مالک می تواند از امتیاز دستور تخلیه استفاده کند و حسب مورد با توجه به عادی یا رسمی بودن قرارداد به اداره اجرای ثبت یا شورای حل اختلاف مراجعه نماید (ماده 3 قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376).

حکم تخلیه نیز مربوط به موردی است که مدت منقضی شده یا حق فسخ و تخلیه برای مالک ایجاد شده و وی با مراجعه به مرجع صالح برای تخلیه مطابق تشریفات معمول اقدام می نماید.

در دستور تخلیه ضرورتی به تشکیل جلسه رسیدگی نیست و فقط تنها اگر مستاجر معترض باشد یا مهلت بخواهد ممکن است جلسه رسیدگی یا مواجهه حضوری تشکیل شود.

^{مدارک مورد نیاز برای گرفتن حکم تخلیه}

مانند همه دعاوی گرفتن حکم تخلیه هم نیازمند دلیل است و البته دلیل مخصوصی برای آن در نظر گرفته نشده و راه اثبات این خواسته همان دلایل عمومی اثبات دعوا است.با این وجود لازم است دلایل در جهت اینکه متقاضی یا مالک ملک و عین است یا مالک منافع بوده و مدت مالکیت او منقضی نشده است.همچنین باید ثابت شود که بین طرفین قرارداد کتبی یا شفاهی وجود داشته و در اثر انقضاء مدت (در عقود لازم) و یا عدول مالک از اذن سابق، حق تخلیه ایجاد شده است.

^{سریع ترین راه گرفتن حکم تخلیه}

دعوای تخلیه از دعاوی ویژه و مورد نظر قانونگذار با امکان رسیدگی فوق العاده یا خارج از نوبت نیست فلذا اگر انتخاب و راه حل درخواست صدور حکم تخلیه باشد چاره ای وجود ندارد و باید صبور بود و تشریفات را طی کرد.

البته انتخاب راه درست و طرح دعوای مناسب و مشورت با یک وکیل متخصص و با تجربه تخلیه نیز می تواند مسیر حصول نتیجه را کوتاه کرده و به نوعی سریع ترین راه برای گرفتن حکم تخلیه باشد.

^{شرایط گرفتن دستور تخلیه}

همانطور که توضیح داده شد دستور تخلیه راهی است نسبتا فوری برای بیرون کردن مستاجر و البته اختصاص به قرارداد اجاره دارد و شامل سایر موارد امکان تخلیه نمی شود.

برای اینکه بشود در خصوص یک قرارداد اجاره درخواست صدور دستور تخلیه نمود شرایط زیر باید موجود باشد :

1- قرارداد کتبی با امضاء موجر و مستاجر

2- امضاء حداقل دو شاهد (جنسیت شهود در اینجا خصوصیتی ندارد)

3- ذکر مدت معین در قرارداد اجاره و منقضی شدن آن

4- تنظیم حداقل دو نسخه قرارداد

باید توجه داشت چنین نیست که ضرورتاً بعد از درخواست صدور درخواست تخلیه به اداره اجرای ثبت یا شورای حل اختلاف بدون وقفه و مانع پروسه تخلیه طی شود.در بسیاری از مواقع با درخواست مهلت از سوی مستاجر عملاً مسیر طولانی شده ، خصوصاً اینکه قانونگذار به مستاجر حق داده است تا دو بار مهلت بگیرد .همچنین در شرایط فعلی با عنایت به مصوبه سران قوا مبنی بر حمایت از مستاجران در شرایط ویژه اقتصادی و قبل از آن نیز با مصوبه ستاد کرونا در مورد تمدید خودکار قراردادهای اجاره عملاً جز در موارد خاص و در فرض تخلف مستاجر به صرف انقضاء مدت موحر حق تخلیه ندارد.

^{نمونه دادخواست تخلیه ملک}

خواهان : خشایار   ..........     نام پدر : علی اکبر     شغل : آزاد   محل اقامت : تهران.خیابان جردن ........... .

خوانده : نادر ............        نام پدر : صابر   شغل : معلم   محل اقامت : تهران.خیابان ستارخان ........ .

وکیل یا نماینده قانونی :  مسعود محمدی وکیل پایه یک دادگستری    نشانی: میدان فاطمی.میدان گلها ......... .

خواسته یا موضوع و بهای آن :

تقاضای تخلیه و تحویل ملک به علت انقضاء مدت

دلایل و منضمات دادخواست :

1- کپی مصدق اجاره نامه شماره .... مورخ 1399/12/02 و ظهر اجاره نامه

2- تصویر مصدق وکالتنامه رسمی 

3- کپی مصدق اسناد مالکیت

4- وکالتنامه دادگستری

^{شرح دادخواست تخلیه ملک}

ریاست محترم شورای حل اختلاف تهران

با سلام و تقدیم احترام

احتراماً به به استحضار می رساند خوانده محترم به موجب اجاره نامه شماره ..... مورخ 1399/12/02 شش دانگ یک دشتگاه آپارتمان به نشانی ستارخان ....... را از موکل به مدت یکسال اجاره نموده و پس از انقضاء مدت اجاره به موجب پشت اجاره نامه قرارداد تا مورخ 1400/03/01 تمدید گردید.علیهذا با گذشت حدود دو ماه از انقضاء مدت مقرر تاکنون خوانده نسبت به تخلیه ملک مورد اجاره اقدامی ننموده است.لذا با تقدیم این دادخواست صدور و اجرای دستور تخلیه و تحویل عین مستاجره به خواهان از آن مرجع محترم مورد استدعا می باشد.

^{روند تخلیه ملک چقدر طول می کشد ؟}

همانطور که توضیح داده شد طول مدت زمان رسیدن به نتیجه به طور عملی و تحویل ملک به موجر بستگی به نوع اقدام مالک ، شرایط قرارداد و نیز قانون حاکم دارد.به عنوان مثال اگر مالک بخواهد در میانه اجاره قرارداد را فسخ نموده و خواهان تخلیه باشد ، رسیدگی به فسخ قرارداد در دادگاه بدوی و پس از آن در دادگاه تجدیدنظر نسبتاً طولانی است.در چنین فرضی شاید بهتر باشد موجر منتظر انقضاء مدت بماند و تخلیه را به آن جهت بخواهد.

مثال دیگر اینکه اگر قرارداد اجاره رسمی باشد یا در خصوص قرارداد اجاره عادی شرایط درخواست صدور دستور تخلیه محیا باشد و التبه مستاجر نیز مطابق مصوبه ستاد کرونا تخلف نموده باشد طبیعتاً حصول نتیجه بسیار سریع اتفاق می افتد.

همچنین در فرضی که موضوع تخلیه ملک تجاری باشد و مستاجر نیز حق سرقفلی یا کسب و پیشه داشته باشد با عنایت به ضرورت ارجاع به کارشناس و امکان اعتراض به نظریه کارشناسی ، به هیچ وجه نباید انتظار حصول نتیجه سریع را داشت.

^{هزینه وکیل برای تخلیه ملک چقدر است ؟}

دستمزد وکیل برای تخلیه ملک با عنایت به غیر مالی بودن این دعوا ارتباط چندانی به ارزش ملک ندارد و با توجه به پیچیدگی، حجم و تخصصی بودن مورد تعیین می شود.به عنوان مثال در دعاوی تخلیه اماکن مسکونی دستمزد یک وکیل حرفه ای و متخصص در زمینه تخلیه و دعاوی ملکی در حال حاضر (مرداد ماه سال 1402) کمتر از 50 میلیون تومان و در دعاوی تخلیه اماکن تجاری این مبلغ کمتر از 200 میلیون تومان نیست.

^{برای درخواست تخلیه به کدام مرجع قانونی مراجعه کنم ؟}

بسته به مورد ممکن است یکی از مراجع زیر برای رسیدگی به درخواست تخلیه صالح باشد :

1- تقاضای دستور تخلیه با استناد به سند عادی در صلاحیت شورای حل اختلاف است.

2- تقاضای دستور تخلیه با استناد به سند رسمی در صلاحیت اداره اجرای ثبت است.

3- تقاضای صدور حکم تخلیه اماکن مسکونی در صلاحیت شورای حل اختلاف است.

4- تقاضای صدور حکم تخلیه اماکن تجاری دارای سرقفلی یا حق کسب و پیشه در صلاحیت دادگاه های عمومی است.

5- تقاضای صدور حکم تخلیه اماکن تجاری بدون سرقفلی یا حق کسب و پیشه در صلاحیت شوراهای حل اختلاف است.

6- تقاضای فسخ قرارداد اجاره و پس از آن تخلیه در صلاحیت دادگاه های عمومی است.

نکته – هر چند که دعوای فسخ اجاره املاک یک دعوای مالی است ولی چون دعوای غیر منقول محسوب می شود مستنبط از بند "الف" ماده 9 قانون شوراهای حل اختلاف در هر صورت در صلاحیت دادگاه های عمومی است.

نکته – توجه داشته باشید که دعوای تخلیه خاص اموال غیر منقول و املاک نیست و متصور است که کسی بابت اجاره مال منقول خود تقاضای تخلیه ید بنماید.

^{خدمات دفتر وکالت دادگران در خصوص دعوای تخلیه ید}

^{1- دریافت مشاوره از وکلای متخصص و با تجربه دادگران در خصوص تخلیه} 

وکلای متخصص دفتر وکالت دادگران با داشتن سابقه و تجربه های موفق فراوان در زمینه دعاوی ملکی ، قراردادها و تخلیه اماکن مسکونی و تجاری آمادگی ارائه مشاوره مستمر تخصصی در این زمینه اینگونه دعاوی را دارا می باشند.مخاطبان گرامی می توانند در هر مرحله از مراحل دعوای خود اط مشاوره وکلای دادگران بهره مند شوند.

^{2- قبول وکالت در خصوص کلیه دعاوی تخلیه اعم  از گرفتن حکم و دستور تخلیه و بیرون کردن مستاجر}

اعطای وکالت و سپردن پیگیری پرونده تخلیه به وکلای باتجربه دادگران شما را از طی مراحل طاقت فرسا و زمانبر تخلیه بی نیاز خواهد کرد.وکلای دفتر وکالت ما با داشتن سابقه و تجارب فراوان در خصوص دعاوی تخلیه شما را در کوتاه ترین زمان ممکن به مقصودتان خواهند رساند.

^{3- تنظیم دادخواست، شکواییه و لوایح دفاعیه}

در صورت تمایل مخاطبان گرامی به طی تشریفات دعوای تخلیه توسط خود، این امکان وجود دارد که تنظیم دادخواست، شکواییه و لایحه دفاعیه پرونده را به وکلای دادگران حامی بسپارند.وکلای ما اینکار را در کوتاهترین ممکن و جامع ترین حالت متصور انجام خواهند داد.