_{^{چگونه می شود برای یک ملک مشترک سند تفکیکی گرفت ؟}}

• در رابطه با راه ها و روش های تفکیک ملک مشاع و مشترک باید گفت تفکیک ملک مشاع از افراز ملک مشاع متفاوت می باشد؛ در افراز حالت اشاعه از بين رفته و مال مشاع بر اساس سهام هر يـک از شـركا تقـسيم ميشود،
• در حالي كه در تفكيک حالت اشاعه از بين نمي رود، بلكه ممكن است مالـک واحـد يـا چند مالک، ملک خود را تفكيک و سند تفكيكي را دريافت كنند، اما حالت اشاعه بـاقي مـي مانـد .
• بنابراین، افراز به معناي جدا كـردن سـهم مـشاعي مـي باشـد و شـرط افـراز وجـود حـداقل دو مالـک بـراي يـک ملـک مـي باشـد.
• تفکیک ملک به معنای به قطعات کوچکتر تقسیم کردن مال غیر منقول می باشد و افراز ملک به معنای تمیز سهم مشاع شرکی یا شرکا به نسبت سهم آن ها.
• به منظور افراز ملک مشاع، یک یا چند نفر از شرکا می توانند بدون تراضی با بقیه تقاضای افراز سهم خود را بکنند. رسيدگي بـه درخواسـت افراز املاک مشاع كه جريان ثبتي آنها خاتمه يافته باشد در صلاحيت واحد ثبتـي محـل وقـوع ملک است.
• اصولا دادگاه های دادگستری به درخواست هاي افراز و تفكيک و تقـسيم اراضـي رسـيدگي نميكنند اما مواردی وجود دارد که رسیدگی به این خواسته در صلاحیت دادگاه می باشد. برای نمونه ملکی که عملیات ثبتی آن خاتمه نیافته و افراز و تفكيک متعلق به محجوران و غايب مفقودالاثر در صلاحیت دادگاه می باشد.
• لازم به ذکر است که هنگامي كه عمل تفكيک و افراز بين يک يا چند نفر به صورت قطعـات مـشاع يـا مفـروز انجـام ميشود، با رعايت قانون و مقررات مربوط، صورتجلسه اي به وسيله نماينده ثبت تهيه ميشود و به امضاي نقشه برداري و مالكان مي رسد که به آن صورتملس تفکیکی گفته می شود و با سند تفکیکی متفاوت می باشد.
• تقسیم ملک مشاع ابتدا بر حسب توافق مالکین است و هرگونه که به افراز توافق نمایند ملک به همان ترتیب تقسیم خواهد گردید. در صورتی که شرکا بر نحوه تقسیم توافق ننمایند، این کار از طریق دادگاه انجام خواهد شد.

_{^{موارد تقسیم ملک مشاع}}

_^افراز

در صورتی که مال مشاع دارای اجزایی مساوی باشد، برای تقسیم مال  افراز صورت می گیرد.

_{^{تقسیم به تعدیل}}

 زمانی که مال مشاع دارای اجزای برابر نباشد اما سهام شریکان را  بتوان از آن چنان معین کرد که از نظر بها برابر باشد، یا آنکه مال مشترک انواع گوناگون داشته و نتوان از هر مال به همه شریکان داد، در این فرض مال را به چند قسمت برابر از حیث قیمت تقسیم می نمایند تا شرکا بتوانند به اختیار یا به قید قرعه، هرکدام یکی از بخش ها را بردارند.

_{^{تقسیم به رد}}

تقسیم به رد در جایی است که تعدیل سهام بدون ضمیمه کردن مالی از خارج امکان نداشته باشد. در این نوع تقسیم دادگاه برخی از شرکا را ملتزم سازد تا در برابر سهم زیادتری که از مال مشاع می برند پول یا مالی به دیگران بدهند.

_{^{فروش مال مشاع}}

و به موجب ماده 317 قانون امور حسبی در صورتی که مال، اعم از منقول یا غیر منقول، قابل تقسیم و تعدیل نباشد، ممکن است فروخته شده و بهای آن تقسیم شود.

_{^{پاسخ به پرسش مخاطب در خصوص تفکیک ملک مشاع}}

♦  در پاسخ به پرسشی که طرح نمودید باید گفت ایشان برای وصول مطالبات خود باید مستقلا شکایت نموده و در صورت اثبات میتواند وجه مورد ادعا را مطالبه نماید و حق گروکشی و حبس تعهدات قراردادی خود را ندارد.

♦  شما هم میتوانید جهت تفکیک و تقسیم ملک اگر هر دو سند رسمی دارید به اداره ثبت و اگر سند رسمی ندارید به دادگاه محل وقوع ملک مراجعه کنید. ممکن است عنوان درخواست شما افراز ملک مشاع باشد.به تفاوت های خواسته افراز و تفکیک و تقسیم توجه داشته باشید. 

_{^{مستندات قانونی - تقسیم و تفکیک املاک مشاع}}

ماده ۵۷۱ قانون مدنی
شرکت عبارت است از اجتماع حقوق مالکین متعدد در شیئی واحد به نحو اشاعه.
ماده ۵۷۲ قانون مدنی
شرکت اختیاری است یا قهری.
ماده ۵۷۳ قانون مدنی
شرکت اختیاری یا در نتیجه عقدی از عقود حاصل میشود یا در نتیجه عمل شرکاء از قبیل مزج اختیاری یا قبول مالی مشاعاً در ازاء ‌عمل چند نفر و نحو اینها.
ماده ۵۷۴ قانون مدنی
شرکت قهری اجتماع حقوق مالکین است که در نتیجه امتزاج یا ارث حاصل میشود.
ماده ۵۷۸ قانون مدنی
شرکاء همه وقت میتوانند از اذن خود رجوع کنند مگر اینکه اذن در ضمن عقد لازم داده شده باشد که در این صورت مادام که شرکت ‌باقی است حق رجوع ندارند.
ماده ۵۸۷ قانون مدنی
شرکت به یکی از طرق ذیل مرتفع میشود:
۱) در صورت تقسیم.
۲) در صورت تلف شدن تمام مال شرکت.
ماده ۵۸۹ قانون مدنی
هر شریک‌المال میتواند هر وقت بخواهد تقاضای تقسیم مال مشترک را بنماید مگر در مواردی که تقسیم به موجب این قانون ممنوع یا‌ شرکاء بوجه ملزمی ملتزم بر عدم تقسیم شده باشند.
ماده ۵۹۱ قانون مدنی
هر گاه تمام شرکاء به تقسیم مال مشترک راضی باشند تقسیم به نحوی که شرکاء تراضی نمایند بعمل میآید و در صورت عدم توافق ‌بین شرکاء حاکم اجبار به تقسیم میکند مشروط بر اینکه تقسیم مشتمل بر ضرر نباشد که در این صورت اجبار جائز نیست و تقسیم باید به تراضی ‌باشد.
ماده ۵۹۲ قانون مدنی
هر گاه تقسیم برای بعضی از شرکاء مضر و برای بعض دیگر بیضرر باشد در صورتی که تقاضا از طرف متضرر باشد طرف دیگر اجبار ‌میشود و اگر بر عکس تقاضا از طرف غیر متضرر بشود شریک متضرر اجبار بر تقسیم نمیشود.
ماده ۵۹۸ قانون مدنی
ترتیب تقسیم آن است که اگر مال مشترک مثلی باشد به نسبت سهام شرکاء افراز میشود و اگر قیمتی باشد بر حسب قیمت تعدیل ‌میشود و بعد از افراز یا تعدیل در صورت عدم تراضی بین شرکاء حصص آنها به قرعه معین میگردد.
ماده ۵۹۹ قانون مدنی
تقسیم بعد از آنکه صحیحاً واقع شد لازم است و هیچیک از شرکاء نمیتواند بدون رضای دیگران از آن رجوع کند.

‌قانون افراز و فروش املاک مشاع ‌مصوب 1357
‌ماده اول - افراز املاک مشاع که جریان ثبتی آنها خاتمه یافته اعم از اینکه در دفتر املاک ثبت شده یا نشده باشد، در صورتی که مورد تقاضای یک یا‌چند شریک باشد با واحد ثبتی محلی خواهد بود که ملک مذکور در حوزه آن واقع است. واحد ثبتی با رعایت کلیه قوانین و مقررات ملک مورد تقاضا‌را افراز می‌نماید.
‌تبصره - نسبت به ملک مشاع که برای آن سند مالکیت معارض صادر گردیده، تا زمانی که رفع تعارض نشده اقدام به افراز نخواهد شد.
‌ماده دوم - تصمیم واحد ثبتی قابل اعتراض از طرف هر یک از شرکاء در دادگاه شهرستان محل وقوع ملک است مهلت اعتراض ده روز از تاریخ‌ابلاغ تصمیم مورد اعتراض می‌باشد. دادگاه شهرستان به دعوی رسیدگی کرده و حکم مقتضی صادر خواهد نمود. حکم دادگاه شهرستان قابل شکایت فرجامی است.
‌ماده چهارم - ملکی که به موجب تصمیم قطعی غیر قابل افراز تشخیص شود با تقاضای هر یک از شرکاء به دستور دادگاه شهرستان فروخته می‌شود.

ماده ۹ آیین‌نامه قانون افراز و فروش املاک مشاع
در صورت صدور حکم قطعی بر غیرقابل تقسیم بودن ملک دادگاه شهرستان بر حسب درخواست یک یا چند نفر از شرکاء دستور فروش آن را به دائره اجراء دادگاه خواهد داد.
مدیر اجراء نسبت به فروش ملک بر وفق مقررات قانون اجراء احکام مدنی مربوط به فروش اموال غیرمنقول اقدام می‌نماید.
ماده ۱۰ آیین‌نامه قانون افراز و فروش املاک مشاع
وجوه حاصله از فروش ملک غیرقابل افراز پس از کسر هزینه عملیات اجرائی طبق دستور دادگاه شهرستان بین شرکاء به نسبت سهام تقسیم خواهد شد.

پاسخ داده شده توسط کارشناس حقوقی ما