_{^{ضمانت اجرای عدم تحویل در قرارداد فروش ملک}}

• با توجه به عرف و شرایط مسکن در ایران، معامله به صورت قرارداد پیش فروش آپارتمان طرفداران خاص خود را دارد و برخی از افراد جامعه ترجیح میدهند ملک خود را طبق این نوع از قرارداد خریداری نمایند و قانونگذار نیز منع حقوقی و شرعی برای این نوع از قرارداد در نظر نگرفته است ولی ممکن است شرایطی پیش آید که فروشنده نتواند ملک را به موقع تحویل دهد و یا حتی به صورت مطلق، شرایط تحویل دادن آن را به خریدار نداشته باشد.
• این شرایط ممکن است در خصوص خریدار نیز رخ دهد و او نتواند مبلغ خرید ملک را که به عنوان ثمن معامله در نظر گرفته شده است پرداخت کند. باید به این نکته توجه داشت که طبق قوانین و مقررات و عرفی که در زمینه  معاملات املاک وجود دارد، تا زمانی که فروشنده ملک را به طور کامل به خریدار تسلیم نکرده باشد،
• معامله ناقص است و فروشنده به طور کامل به قرارداد عمل نکرده است و اجرای تعهدات ناقص مانده است لذا زمانی فروشنده به تعهدات خود کامل عمل کرده است که ملک را به طور کامل تحویل خریدار دهد. قانونگذار برای جلوگیری از بوجود آمدن مشکلات و عدم اجرای تعهدات در زمینه قرارداد پیش فروش راه ها و روش های متعددی را پیش بینی نموده و ضمانت اجراهایی را در نظر گرفته است.
• باید به این نکته توجه داشت که برخی از این روش ها و ضمانت اجراها توسط توافق طرفین وضع می شوند و خریدار و فروشنده می توانند طی یک توافق، این موارد را  که شامل مواردی همچون فسخ قرارداد یا پرداخت خسارت می باشد در مفاد قرارداد ذکر کنند و قانونگذار نیز در ماده 10 قانون مدنی این توافق را به شرطی که مخالف قانون نباشد قابل اجرا برشمرده است.
• لذا با توجه به مطالب فوق مهمترین بحث در عدم تحویل ملک در قرارداد پیش خرید-پیش فروش، توافقاتی است که طی مفاد در قرارداد آمده است و خریدار در صورت عدم تحویل ملک از جانب فروشنده می تواند با استناد به قرارداد و مفاد مندرج در آن، از دادگاه صالح تقاضای الزام بایع به تحویل ملک و خسارت ناشی از تاخیر تحویل ملک را خواستار شود.
• نکته قابل توجه این است که حتی اگر قرارداد نه به صورت کتبی بلکه به صورت شفاهی منعقد شده باشد با توجه به شهادت شهود می توان به آن استناد کرد.
• نکته دیگر اینکه در برخی موارد ممکن است در خصوص فسخ یا دریافت خسارت در صورت عدم تحویل ملک در قرارداد پیش خرید- پیش فروش، در متن قرارداد چه به صورت کتبی و چه به صورت شفاهی توافقی صورت نگرفته باشد،
• در این خصوص خریدار باز هم تحت شرایطی امکان مراجعه به دادگاه و تقاضای الزام فروشنده به تحویل ملک و دریافت خسارت ناشی از تاخیر تحویل ملک را داراست.
• باید به این نکته بسیار مهم توجه داشت که موارد فوق در صورتی امکان پذیر است که خریدار به تعهدات خود در قرارداد عمل کرده باشد و مبلغ ملک را به عنوان ثمن معامله پرداخت کرده باشد.

_{^{پاسخ به سوال مخاطب در خصوص عدم تحویل ملک در قرارداد پیش فروش آپارتمان}}

♦  در خصوص پاسخ به این سوال باید گفت که خریدار نمی تواند به صورت یک طرفه و از جانب خود از مبلغ قسط به دلیل عدم تحویل ملک کم کند و این کار مبنای حقوقی و قانونی ندارد و این کار نیاز به حکم، دستور و مجوز از دادگاه صالح دارد.

♦  بهترین کار این است که خریدار به تعهد خود در قرارداد عمل نماید و اقساط را به عنوان ثمن معامله کامل پرداخت نماید و بعد از سر رسید تعهد به دادگاه صالح مراجعه و الزام بایع به تحویل ملک و خسارت ناشی از تاخیر در تحویل ملک را خواستار شود لذا در این خصوص بهتر است با یک وکیل در حوزه قرارداد ها مشورت نمایید.

_{^{مستندات قانونی - عدم تحویل ملک در قرارداد پیش خرید- پیش فروش}}

اصل 34 قانون اساسی

دادخواهی حق مسلم هر فرد است و هر کس می‌تواند به منظور دادخواهی به دادگاه‌های صالح رجوع نماید. همه افراد ملت حق دارند این گونه دادگاه‌ها را در دسترس داشته باشند و هیچ‌کس را نمی‌توان از دادگاهی که به موجب قانون حق مراجعه به آن را دارد منع کرد.

ماده 10 قانون مدنی

قراردادهای خصوصی نسبت به کسانی که آن را منعقد نموده‌اند در صورتی که مخالف صریح قانون نباشد نافذ است.

ماده 220 قانون مدنی

عقود نه فقط متعاملین را به اجرای چیزی که در آن تصریح شده است ملزم مینماید بلکه متعاملین به کلیه نتایجی هم که به موجب‌ عرف و عادت یا به موجب قانون از عقد حاصل میشود ملزم میباشند.

ماده 255 قانون مدنی

هر گاه کسی نسبت به مالی معامله به عنوان فضولی نماید و بعد معلوم شود که آن مال ملک معامله‌ کننده بوده است یا ملک کسی بوده‌ است که معامله‌ کننده میتوانسته است از قبل او ولایتا یا وکالتا معامله نماید در این صورت نفوذ و صحت معامله موکول به اجازه معامل است و الا ‌معامله باطل خواهد بود.

ماده 367 قانون مدنی

تسلیم عبارت است از دادن مبیع به تصرف مشتری به نحوی که متمکن از انحاء تصرفات و انتفاعات باشد و قبض عبارت است از ‌استیلاء مشتری بر مبیع.

ماده 376 قانون مدنی

در صورت تاخیر در تسلیم مبیع یا ثمن ممتنع اجبار به تسلیم میشود.

ماده 378 قانون مدنی

اگر بایع قبل از اخذ ثمن مبیع را به میل خود تسلیم مشتری نماید حق استرداد آن را نخواهد داشت مگر به موجب فسخ در مورد خیار.

پاسخ داده شده توسط کارشناس حقوقی ما