_{^{خرید و فروش ملک در رهن بانک و معنای حفظ حقوق مرتهن}}

• مطابق ماده 771 عقد رهن عقدی است که به موجب آن مدیون مالی را برای وثیقه به داین می دهد.
• بنابراین این عقد نوعی وثیقه جهت طلبی است که بدهکار موظف به پرداخت آن است و با به رهن گذاشتن مال تحت عنوان وثیقه پرداخت بدهی خود را تضمین می نماید.
• در این عقد بدهکار یا رهن دهنده راهن و طلبکار مرتهن نامیده می شود.
• قانون مدنی به ویژگیهای مالی که به رهن گذاشته می شود می پردازد که شامل عین معین (یعنی عینی که بصورت متمایز و کاملا مشخص است) یا کلی در معین بودن، قابل نقل و انتقال بودن و قابل تقسیم بودن است. 
• مسأله ی حائز اهمیت در خصوص رهن حقوق مرتهن میباشد. در واقع فلسفه ی رهن و قرار دادن مالی نزد طلبکار این است که او بتواند در صورت عدم پرداخت بدهی متعهد، از طریق مال مرهونه طلب خود را وصول نماید.

قانونگذار در ماده 793 قانون مدنی تصرفات راهن در مالی که در رهن گذاشته را در صورتی که منافی حق مرتهن باشد ممنوع نموده مگر با اجازه ی مرتهن. به همین خاطر باید به بررسی تصرفات راهن در مالی که همچنان در ملکیت اوست اما منافی حقوق مرتهن است پرداخت.

• مطابق ماده 793 قانون مدنی، فروش مال مرهونه به علت آنکه سبب انتقال مالیکت مال می شود، منافی حقوق مرتهن بوده و دسترسی او به مال را دشوار می نماید.بنابراین این انتقال مالیکت غیرنافذ است و برای نفوذ نیاز به اجازه ی مرتهن دارد.
• توضیح آنکه عقد غیر نافذ قراردادی است که منعقد گردیده است اما فاقد اثر حقوقی می باشد و برای اینکه این اثر حقوقی بار شود نیاز به اعلام رضایت دارد.
• بنابراین این عقد با عقد باطل که هیچ عقدی از ابتدا منعقد نگردیده متفاوت بوده و تحت شرایطی می تواند نافذ گردیده و در صورت اعلام رضایت آثار حقوقی را از روز انعقاد بر عقد بار نماید.
• در رابطه با رهن نیز همانگونه که از نص قانون برمی آید باطل نبوده و تنها غیرنافذ است و این مسأله بخاطر حمایت از حق مرتهن می باشد.
• از طرف دیگر تصرفاتی که با حقوق مرتهن هیچگونه تعارضی ندارد مانند اجاره ی مال مرهونه مانعی ندارند مگر آنکه فروش مال مرهونه را دشوار نمایند.
• بنابراین در رابطه با سوالی که مطرح نمودید باید گفت خرید و فروش ملک در رهن بانک غیرنافذ بوده و در صورت و رضایت مرتهن (بانک) قرارداد مال مرهونه از روز انعقاد صحیح تلقی گردیده و آثار حقوقی بر آن بار می شود.
• لازم به ذکر است که اعلام رضایت و اجازه ی مرتهن در خصوص عقدی که راجع به مال مرهونه منعقد گردید به معنای سقوط حق رهن نبوده و مال همچنان در رهن طلبار بوده و در صورت عدم پرداخت بدهی راهن، عین مرهونه با رعایت تشریفات ماده 34 قانون ثبت به فروش خواهد رسید. 

_{^{مستندات قانونی - فروش مال مرهونه}}

ماده 771 قانون مدنی
رهن عقدي است که به موجب آن مدیون مالی را براي وثیقه به داین میدهد. رهن دهنده را راهن و طرف دیگر را مرتهن میگویند

ماده 773 قانون مدنی
هر مالی که قابل نقل و انتقال قانونی نیست نمیتواند مورد رهن واقع شود

ماده 774 قانون مدنی
مال مرهون باید عین معین باشد و رهن دین و منفعت باطل است .

ماده 34 قانون اصلاح قانون ثبت مصوب 1351
ماده واحد- ماده 34 اصلاحي قانون ثبت مصوب 1351 به شرح زير اصلاح و ماده 34 مكرر آن حذف مي گردد:
ماده34- در مورد كليه معاملات رهني و شرطي و ديگر معاملات مذكور در ماده 33 قانون ثبت، راجع به اموال منقول و غير منقول , در صورتي كه بدهكار ظرف مهلت مقرر در سند، بدهي خود را نپردازد، طلبكار مي تواند از طريق صدور اجرائيه وصول طلب خود را توسط دفترخانه تنظيم كننده سند، درخواست كند. چنانچه بدهكار ظرف ده روز از تاريخ ابلاغ اجرائيه نسبت به پرداخت بدهي خود اقدام ننمايد بنا به تقاضاي بستانكار، اداره ثبت پس از ارزيابي تمامي مورد معامله و قطعيت آن، حداكثر ظرف مدت دو ماه از تاريخ قطعيت ارزيابي، با برگزاري مزايده نسبت به وصول مطالبات مرتهن به ميزان طلب قانوني وي اقدام و مازاد را به راهن مسترد می نماید.

تبصره 1- در مواردي هم كه مال يا ملكي، وثيقه دين يا انجام تعهد يا ضمانتي قرار داده ميشود مطابق مقررات اين قانون عمل خواهد شد.
تبصره 2- نحوه ابلاغ اجرائيه، بازداشت مازاد مورد رهن وچگونگي ختم عمليات اجرائي و برگزاري مزايده و اعراض از رهن و ساير موارد به موجب آئين نامه اي است كه ظرف مدت سه ماه از طرف سازمان ثبت اسناد و املاك كشور تهيه و به تصويب رئيس قوه قضائیه خواهد رسید.

تبصره 3- اين قانون نسبت به اسناد تنظيمي و اجرائيه هاي صادره كه قبل از تصويب اين قانون مختومه نگرديده است نيز جاري است.

پاسخ داده شده توسط کارشناس حقوقی ما