_{^{ضرورت گواهی عدم حضور و امکان مطالبه خسارت}} 

افراد جامعه بسیاری از معاملات خود به خصوص معامله مربوط به ملک و خودرو را از طریق مبایعه نامه انجام می دهند، بنابراین مبایعه نامه موضوع مهمی در قرارداد ها محسوب می شود و قانونگذار بسیاری از قوانین و مقررات را به این موضوع اختصاص داده است.

• مقنن به خصوص در بند 89 بخشنامه های معاملات ثبتی برای جلوگیری از بوجود آمدن بی نظمی و تضییع حقوق طرفین معامله، بحث مربوط به گواهی عدم حضور در دفاتر اسناد رسمی را شناسایی کرده است.
• این موضوع زمانی مطرح می گردد که یکی از طرفین معامله، چه خریدار برای پرداخت باقی ثمن معامله به طرف دیگر معامله و چه فروشنده برای انجام تعهدات خود برای تسلیم ملک و تنظیم سند به خریدار، در دفتر اسناد رسمی حاضر نگردند و با این اقدام خود مانع از تکمیل تعهدات شناسایی شده در مبایعه نامه و تکمیل معامله گردند.

البته باید به این نکته مهم توجه داشت که این موضوع صرفا محدود به عدم حضور یکی از طرفین معامله نمی باشد و ممکن است هر دو شخص مورد نظر در دفترخانه حضور داشته باشند ولی خریدار باقی ثمن معامله که معمولا به صورت چک تضمین شده بانک می باشد و فروشنده تعهدات مربوط به تنظیم سند و باقی مستندات مورد نیاز برای تسلیم ملک به خریدار را به همراه نداشته باشند یا از انجام آن خود داری نموده باشند لذا گواهی عدم حضور تمام جنبه هایی که منجر به عدم تکمیل تعهدات شناسایی شده در مفاد مبایعه نامه می گردد را شناسایی نموده و محدود به عدم حضور فیزیکی طرفین معامله نمی باشد.

• باید به این نکته مهم توجه داشت که طرفین معامله در مبایعه نامه مورد توافق، معمولا در قرارداد تاریخ مورد نظر و شماره دفترخانه مورد توافق را برای حضور و انجام باقی تعهدات خود ذکر می نمایند و اگر در تاریخ مورد نظر یکی از طرفین حضور نیابد و به تعهدات خود در خصوص مبایعه نامه عمل ننماید خسارتی را که ناشی از تاخیر بوجود آمده توسط عدم عمل به تعهد یکی از طرفین معامله است و در حقوق از آن به عنوان وجه التزام یاد می شود باید به طرف دیگری که در دفترخانه حضور یافته و به تعهدات خود عمل نموده پرداخت نماید و شخص اخیرالذکر نیز می تواند از دفترخانه تقاضای صدور این گواهی را کند و با ارائه این گواهی به دادگاه صالح، تقاضای الزام به تنظیم سند و پرداخت خسارت از طرف دیگر را داشته باشد.
• برای تقاضای صدور گواهی عدم حضور باید به این نکته مهم اشاره داشت که در مبایعه نامه مورد توافق طرفین حتما باید تاریخی برای حضور خریدار و فروشنده و شماره دفترخانه مشخص شده باشد لذا در صورتی که در مبایعه نامه این مورد مهم ذکر نشده باشد نمی توان از دفترخانه تقاضای گواهی یاد شده را داشت.
• باید توجه داشت در صورتی که تاریخی برای حضور طرفین معامله در دفترخانه مشخص نشده باشد و یا اینکه تاریخ در روزی که تعطیل رسمی می باشد واقع شده باشد، طرفی که در دفترخانه حضور یافته باشد و یا اینکه به تعهدات خود به صورت کامل عمل کرده باشد می تواند در اظهارنامه ای روز دیگری را برای حضور طرفین معامله مشخص نماید البته به این نکته نیز باید اشاره داشت که از نظر دکترین حقوق، اظهارنامه عملی یکطرفه می باشد و ممکن است ملاکی برای ایجاد تعهد برای طرف دیگر نباشد اما در رویه قضایی به طور دیگری عمل می شود.
• در خصوص گواهی عدم حضور باید به این نکته مهم نیز اشاره نمود که قانونگذار صدور این گواهی را در اختیار و تشخیص دفترخانه گذاشته است و الزامی در این خصوص در نظر نگرفته است و با توجه و بررسی قوانین و مقررات در این زمینه و همچنین اراده قانونگذار می توان به این موضوع پی برد که گرفتن گواهی عدم حضور برای مطالبه خسارت تاخیر الزامی نمی باشد.
• نکته ای که باید مجددا به آن اشاره نمود این است که طرفی که در تاریخ مورد نظر در دفترخانه حضور یافته است(خریدار یا فروشنده) باید به صورت کامل به تعهدات خود در مبایعه نامه عمل نموده باشد تا بتواند از دفترخانه تقاضای صدور گواهی عدم حضور نماید.
• این تعهدات در خصوص خریدار، پرداخت کامل ثمن معامله می باشد و این ثمن بهتر است به صورت چک تضمین شده بانکی باشد چرا که در رویه قضایی دیده شده است حتی اگر پرداخت باقی ثمن معامله به صورت نقدی یا چک شخصی بوده باشد و گواهی عدم حضور نیز صادر گردیده باشد، این گواهی مورد قبول دادگاه واقع نشده است بنابراین بهتر است به صورت چک تضمین شده بانکی باشد، در خصوص تعهدات فروشنده نیز به مواردی که شامل سند تک برگی ملک، مفاصا حساب شهرداری، مفاصا حساب دارایی، استعلام عدم بازداشت ملک از سوی اداره ثبت، پایان کار ملک و... است می توان اشاره نمود.

_{^{پاسخ به پرسش مخاطب در خصوص الزام اخذ گواهی عدم حضور در خسارت تاخیر}} 

♦  در خصوص پاسخ به این سوال باید گفت که با توجه و بررسی مطالب فوق، گواهی عدم حضور برای مطالبه خسارت تاخیر از فروشنده الزامی نمی باشد و نکته مهم دیگر اینکه تاخیری که توسط فروشنده در این امر بوجود آمده است شامل مواردی که قانونگذار در خصوص قوه قاهره در نظر گرفته و شناسایی کرده است نمی باشد و فروشنده نمی تواند با استناد به این موضوع که پرونده در دیوان عدالت اداری در دست بررسی است از پرداخت خسارت تاخیر سر باز زند.

_{^{مستندات قانونی - گواهی عدم حضور}}

اصل 34 قانون اساسی

دادخواهی حق مسلم هر فرد است و هر کس می‌تواند به منظور دادخواهی به دادگاه‌های صالح رجوع نماید. همه افراد ملت حق دارند این گونه دادگاه‌ها را در دسترس داشته باشند و هیچ‌کس را نمی‌توان از دادگاهی که به موجب قانون حق مراجعه به آن را دارد منع کرد.

اصل 40 قانون اساسی

هیچ‌کس نمی‌تواند اعمال حق خویش را وسیله اضرار به غیر یا تجاوز به منافع عمومی قرار دهد.

اصل 173 قانون اساسی

به منظور رسیدگی به شکایات، تظلمات و اعتراضات مردم نسبت به مامورین یا واحدها با آیین‌نامه‌های دولتی و احقاق حقوق آنها، دیوانی به نام «دیوان عدالت اداری» زیر نظر رئیس قوه قضاییه تاسیس می‌گردد. حدود اختیارات و نحوه عمل این دیوان را قانون تعیین می‌کند.

ماده 227 قانون مدنی 

متخلف از انجام تعهد وقتی محکوم به تادیه خسارت میشود که نتواند ثابت نماید که عدم انجام به واسطه علت خارجی بوده است که‌ نمیتوان مربوط به او نمود.

ماده 229 قانون مدنی

 اگر متعهد به واسطه حادثه که دفع آن خارج از حیطه اقتدار اوست نتواند از عهده تعهد خود برآید محکوم به تادیه خسارت نخواهد بود.

ماده 46 قانون ثبت

 ثبت اسناد، اختیاری است مگر در موارد ذیل:
۱- کلیه عقود و معاملات راجع به عین یا منافع املاکی که قبلاً در دفتر املاک ثبت شده باشد.
۲- کلیه معاملات راجع به حقوقی که قبلاً در دفتر املاک ثبت شده است.

ماده 47 قانون ثبت

 در نقاطی که اداره ثبت اسناد و املاک و دفا‌تر اسناد رسمی موجود بوده و وزارت عدلیه مقتضی بداند ثبت اسناد ذیل اجباری است:
۱- کلیه عقود و معاملات راجعه به عین یا منافع اموال غیرمنقوله که در دفتر املاک ثبت نشده.
۲- صلحنامه و هبه‌نامه و شرکتنامه.

پاسخ داده شده توسط کارشناس حقوقی ما