_{^{آیا اجازه تغییر اسم مغازه تجاری با مالک است ؟}}

• اجاره عقدی است که به موجب آن مستاجر ، مالک منافع عین مستاجره می شود. در قرارداد اجاره یه کسی که مالش را اجاره می دهد، موجر یا اجاره دهنده و به کسی که مالی را اجاره می کند تا از منافع آن استفاده کند، مستاجر یا اجاره کننده گفته می شود. 
• اجاره نامه به قرارداد اجاره گفته می ‌شود که بین موجر و مستاجر تنظیم می‌ شود که شامل مشخصات طرفین قرارداد و میزان اجاره بها و مدت اجاره و مورد اجاره و شرایط طرفین در آن می ‌باشد.
• اجاره با توجه به موضوع آن به سه نوع تقسیم می گردد:

1- اجاره اشیا
2-اجاره حیوانات
3- اجاره اشخاص

• اجاره عقدی معوض است؛ یعنی مستأجر حتماً باید اجاره ‌بها بپردازد. اجاره‌ بها ممکن است پول باشد یا غیرپول. اگر در قرارداد اجاره شرط شود که مستأجر به رایگان از ملک مورد اجاره استفاده نماید، عقد اجاره باطل است. 
• اجاره عقدی است موقت و باید مدت اجاره مشخص باشد و اجاره ‌ی دائمی باطل است.
• همچنین، اجاره عقد لازم است؛ یعنی دو طرف قرارداد نمی توانند بدون توافق یکدیگر یا وجود دلیل قانونی قرارداد را بر هم بزنند. به عبارت دیگر پس از امضای قرارداد اجاره، تا زمانی كه مدت آن به پايان نرسد اصولاً نه موجر حق دارد اجاره را به ميل خود بهم زند و تخليه مورد اجاره را بخواهد و نه مستأجر حق دارد عقد اجاره را برهم بزند.
• همچنين قرارداد اجاره با فوت موجر يا مستأجر جز در موارد استثنائی باطل نمی شود.
• از جمله موارد استثنائي آن وقتی است كه موجر فقط برای مدت عمر خود، مالک منفعت مورد اجاره باشد و دوم اينكه در عقد اجاره شرط شده باشد كه فقط مستأجر حق دارد از مورد اجاره استفاده ببرد و در اجاره نامه قيد شده باشد كه فقط مستأجر حق انتفاع از مورد اجاره را دارد، که در این صورت نیز با فوت مستأجر اجاره منحل می شود.
• همچنين اگر طرفين يا يكی از آن ها ديوانه شود يا ورشكسته گردد و يا اينكه حالت سفاهت در او بوجود می آيد يعنی عقل معاش او ضعيف می شود، باز هم عقد اجاره به قوت خود باقی است.
• موجر باید هزینه‌های حفظ مورد اجاره را بپردازد مگر آنکه در قرارداد خلاف آن توافق شده باشد. همچنین، موجر نمی ‌تواند در مدت اجاره در مال مورد اجاره تغییراتی مادی و فیزیکی بدهد. با این حال، موجر به علت مالکیتی که بر مورد اجاره دارد می تواند آن را به دیگران منتقل نماید.
• مستأجر مکلف است اجاره بها ملک مورد اجاره را در موعدی كه بين طرفين مقرر شده است بپردازد. اين اجاره بها ممكن است در قرارداد معين شده و در اجاره نامه قيد گرديده باشد و ممكن است اجاره نامه ای در بين نباشد، در اين صورت ميزان مال الاجاره همان است كه بين مالک و مستأجر مقرر شده و يا عملا رد و بدل می شود.
• اصولاً بايد موجر و مستأجر در تعيين ميزان اجاره بها آزادی داشته و به هر مقدار كه مايل باشند توافق نمايند، در اين صورت مستأجر مكلف به پرداخت اجاره بها به همان ميزان، در مدت قرارداد خواهد بود.

_{^{پاسخ به پرسش مخاطب در خصوص تغییر اسم مغازه}}

♦  در پاسخ به پرسش شما در خصوص مجاز بودن تغییر اسم مغازه بدون رضایت مالک باید گفت تغییر نام مغازه بدون رضایت مالک مانعی ندارد. البته باید توجه داشت این مسئله نباید در قرارداد اجاره ممنوع شده یا آنکه همراه با تغییر شغل باشد. توضیح آنکه به موجب بند 7 ماده 14 قانون روابط موجر و مستاجر 1356، در مورد محل کسب و پیشه و تجارت هر‌گاه مورد اجاره برای شغل معینی اجاره داده شده و مستاجر بدون رضای موجر شغل خود را تغییر ‌دهد (موجر می تواند قرارداد اجاره را فسخ نموده یا تخلیه را از دادگاه درخواست نماید)  مگر اینکه شغل جدید عرفاً مشابه شغل سابق باشد.
شکل و صورت اجازه تغییر شغل مهم نیست و حتی می تواند به موجب یک سند عادی باشد اما در هر حال اگر مادر شما مالک کل ملکیت نیست سایر مالکین می توانند به این انتقال اعتراض نموده و مستاجر را تخلیه نمایند.
برای انجام این کار و رسیدن به هدف و مقصود باید خیلی حساب شده اقدام کرد و حتما تحت نظر یک وکیل این کار را انجام دهید. توصیه می شود برای دریافت مشاوره دقیق تر با یک وکیل متخصص و با تجربه در زمینه سرقفلی و  اجاره اماکن تجاری مشورت نمایید.

_{^{مستندات قانونی - تغییر نام مغازه بدون اجازه مالک}}

ماده ۴۶۶ قانون مدنی
اجاره عقدی است که به موجب آن مستاجر مالک منافع عین مستاجره میشود. اجاره دهنده را موجر و اجاره کننده را مستاجر و مورد ‌اجاره را عین مستاجره گویند.
ماده ۴۶۷ قانون مدنی
مورد اجاره ممکن است اشیاء یا حیوان یا انسان باشد.
ماده ۴۶۸ قانون مدنی
در اجاره اشیاء مدت اجاره باید معین شود و الا اجاره باطل است.
ماده ۴۶۹ قانون مدنی
مدت اجاره از روزی شروع میشود که بین طرفین مقرر شده است و اگر در عقد اجاره ابتدای مدت ذکر نشده باشد از وقت عقد ‌محسوب است.
ماده ۴۷۰ قانون مدنی
در صحت اجاره قدرت بر تسلیم عین مستاجره شرط است.
ماده ۴۷۱ قانون مدنی
برای صحت اجاره باید انتفاع از عین مستاجره با بقاء اصل آن ممکن باشد.
ماده ۴۷۲ قانون مدنی
عین مستاجره باید معین باشد و اجاره عین مجهول یا مردد باطل است.
ماده ۴۷۳ قانون مدنی
لازم نیست که موجر مالک عین مستاجره باشد ولی باید مالک منافع آن باشد.
ماده ۴۷۴ قانون مدنی
مستاجر میتواند عین مستاجره را به دیگری اجاره بدهد مگر اینکه در عقد اجاره خلاف آن شرط شده باشد.
ماده ۴۷۵ قانون مدنی
اجاره مال مشاع جائز است لیکن تسلیم عین مستاجره موقوف است به اذن شریک.
ماده ۴۷۶ قانون مدنی
موجر باید عین مستاجره را تسلیم مستاجر کند و در صورت امتناع موجر اجبار میشود و در صورت تعذر اجبار مستاجر خیار فسخ ‌دارد.
ماده ۴۷۷ قانون مدنی
موجر باید عین مستاجره را در حالتی تسلیم نماید که مستاجر بتواند استفاده مطلوبه از آن را بکند.
ماده ۴۷۸ قانون مدنی
هر گاه معلوم شود عین مستاجره در حال اجاره معیوب بوده مستاجر میتواند اجاره را فسخ کند یا به همان نحوی که بوده است اجاره را‌ با تمام اجرت قبول کند ولی اگر موجر رفع عیب کند به نحوی که به مستاجر ضرری نرسد مستاجر حق فسخ ندارد.
ماده ۴۷۹ رقانون مدنی
عیبی که موجب فسخ اجاره میشود عیبی است که موجب نقصان منفعت یا صعوبت در انتفاع باشد.
ماده ۴۸۰ قانون مدنی
عیبی که بعد از عقد و قبل از قبض منفعت در عین مستاجره حادث شود موجب خیار است و اگر عیب در اثناء مدت اجاره حادث شود ‌نسبت به بقیه مدت خیار ثابت است.
ماده ۴۸۱ قانون مدنی
هر گاه عین مستاجره به واسطه عیب از قابلیت انتفاع خارج شده و نتوان رفع عیب نمود اجاره باطل میشود.
ماده ۴۸۲ قانون مدنی
اگر مورد اجاره عین کلی باشد و فردی که موجر داده معیوب درآید مستاجر حق فسخ ندارد و میتواند موجر را مجبور به تبدیل آن‌ نماید و اگر تبدیل آن ممکن نباشد حق فسخ خواهد داشت.
ماده ۴۸۳ قانون مدنی
اگر در مدت اجاره عین مستاجره به واسطه حادثه کلاً یا بعضاً تلف شود از زمان تلف نسبت به مقدار تلف شده منفسخ میشود و در‌صورت تلف بعض آن مستاجر حق دارد اجاره را نسبت به بقیه فسخ کند یا فقط مطالبه تقلیل نسبی مال‌الاجاره نماید.
ماده ۴۸۴ قانون مدنی
موجر نمیتواند در مدت اجاره در عین مستاجره تغییری دهد که منافی مقصود مستاجر از استیجار باشد.
ماده ۴۸۵ قانون مدنی
اگر در مدت اجاره در عین مستاجره تعمیراتی لازم آید که تاخیر در آن موجب ضرر موجر باشد مستاجر نمیتواند مانع تعمیرات مزبوره‌ گردد اگر چه در مدت تمام یا قسمتی از زمان تعمیر نتواند از عین مستاجره کلاً یا بعضاً استفاده نماید در این صورت حق فسخ اجاره را خواهد داشت.
ماده ۴۸۶ قانون مدنی
تعمیرات و کلیه مخارجی که در عین مستاجره برای امکان انتفاع از آن لازم است به عهده مالک است مگر آنکه شرط خلاف شده یا‌ عرف بلد بر خلاف آن جاری باشد و همچنین است آلات و ادواتی که برای امکان انتفاع از عین مستاجره لازم میباشد.
ماده ۴۸۷ قانون مدنی
هر گاه مستاجر نسبت به عین مستاجره تعدی یا تفریط نماید و موجر قادر بر منع آن نباشد موجر حق فسخ دارد.
ماده ۴۸۸ قانون مدنی
اگر شخص ثالثی بدون ادعاء حقی در عین مستاجره یا منافع آن مزاحم مستاجر گردد در صورتی که قبل از قبض باشد مستاجر حق فسخ ‌دارد و اگر فسخ ننمود میتواند برای رفع مزاحمت و مطالبه اجرت‌المثل به خود مزاحم رجوع کند و اگر مزاحمت بعد از قبض واقع شود حق فسخ ندارد ‌و فقط میتواند به مزاحم رجوع کند.
ماده ۴۸۹ قانون مدنی
اگر شخصی که مزاحمت مینماید مدعی حق نسبت به عین مستاجره یا منافع آن باشد مزاحم نمیتواند عین مزبور را از ید مستاجر ‌انتزاع نماید مگر بعد از اثبات حق با طرفیت مالک و مستاجر هر دو.
ماده ۴۹۰ قانون مدنی
مستاجر باید:
اولاً- در استعمال عین مستاجره به نحو متعارف رفتار کرده و تعدی یا تفریط نکند.
ثانیاً- عین مستاجره برای همان مصرفی که در اجاره مقرر شده و در صورت عدم تعیین در منافع مقصوده که از اوضاع و احوال استنباط میشود ‌استعمال نماید.
ثالثاً- مال‌الاجاره را در مواعدی که بین طرفین مقرر است تادیه کند و در صورت عدم تعیین موعد نقداً باید بپردازد.
ماده ۴۹۱ قانون مدنی
اگر منفعتی که در اجاره تعیین شده است به خصوصیت آن منظور نبوده مستاجر میتواند استفاده منفعتی کند که از حیث ضرر مساوی یا ‌کمتر از منفعت معینه باشد.
ماده ۴۹۲ قانون مدنی
اگر مستاجر عین مستاجره را در غیر موردی که در اجاره ذکر شده باشد یا از اوضاع و احوال استنباط میشود استعمال کند و منع آن ‌ممکن نباشد موجر حق فسخ اجاره را خواهد داشت.
ماده ۴۹۳ قانون مدنی
مستاجر نسبت به عین مستاجره ضامن نیست به این معنی که اگر عین مستاجره بدون تفریط یا تعدی او کلاً یا بعضاً تلف شود مسئول نخواهد بود ولی اگر مستاجر تفریض یا تعدی نماید ضامن است اگر چه نقص در ‌نتیجه تفریط یا تعدی حاصل نشده باشد.
ماده ۴۹۴ قانون مدنی
عقد اجاره به محض انقضاء مدت بر طرف میشود و اگر پس از انقضاء آن مستاجر عین مستاجره را بدون اذن مالک مدتی در تصرف‌ خود نگاه دارد موجر برای مدت مزبور مستحق اجرت‌المثل خواهد بود اگر چه مستاجر استیفاء منفعت نکرده باشد و اگر با اجازه مالک در تصرف نگه دارد وقتی باید اجرت‌المثل بدهد که استیفاء منفعت کرده باشد مگر اینکه مالک اجازه داده باشد که مجاناً استفاده نماید.
ماده ۴۹۵ قانون مدنی
اگر برای تادیه مال‌الاجاره ضامنی داده شده باشد ضامن مسئول اجرت‌المثل مذکور در ماده فوق نخواهد بود.
ماده ۴۹۶ قانون مدنی
عقد اجاره به واسطه تلف شدن عین مستاجره از تاریخ تلف باطل می‌شود و نسبت به تخلف از شرایطی که بین موجر و مستاجر مقرر‌ است خیار فسخ از تاریخ تخلف ثابت میگردد.
ماده ۴۹۷ قانون مدنی
عقد اجاره به واسطه فوت موجر یا مستاجر باطل نمیشود ولیکن اگر موجر فقط برای مدت عمر خود مالک منافع عین مستاجره بوده ‌است اجاره به فوت موجر باطل میشود اگر شرط مباشرت مستاجر شده باشد به فوت مستاجر باطل میگردد.
ماده ۴۹۸ قانون مدنی
اگر عین مستاجره به دیگری منتقل شود اجاره به حال خود باقی است مگر اینکه موجر حق فسخ در صورت نقل را برای خود شرط ‌کرده باشد.
ماده ۴۹۹ قانون مدنی
هر گاه متولی با ملاحظه صرفه وقف مال موقوفه را اجاره دهد اجاره به فوت او باطل نمیگردد
ماده ۵۰۰ قانون مدنی
در بیع شرط مشتری میتواند مبیع را برای مدتی که بایع حق خیار ندارد اجاره دهد واگر اجاره منافی با خیار بایع باشد به وسیله جعل ‌خیار یا نحو آن حق بایع را محفوظ دارد و الا اجاره تا حدی که منافی با حق بایع باشد باطل خواهد بود.
ماده ۵۰۱ قانون مدنی
اگر در عقد اجاره مدت بطور صریح ذکر نشده و مال‌الاجاره هم از قرار روز یا ماه یا سالی فلان مبلغ معین شده باشد اجاره برای یک روز یا یک ماه یا یک سال صحیح خواهد بود و اگر مستاجر عین مستاجره را بیش از مدتهای مزبوره در تصرف خود نگاه دارد و موجر هم تخلیه ید او را‌ نخواهد موجر به موجب مراضات حاصله برای بقیه مدت و به نسبت زمان تصرف مستحق اجرت مقرر بین طرفین خواهد بود.
ماده ۵۰۲ قانون مدنی
اگر مستاجر در عین مستاجره بدون اذن موجر تعمیراتی نماید حق مطالبه قیمت آن را نخواهد داشت.
ماده ۵۰۳ قانون مدنی
هر گاه مستاجر بدون اجازه موجر در خانه یا زمینی که اجاره کرده وضع بنا یا غرس اشجار کند هر یک از موجر و مستاجر حق دارد هر‌ وقت بخواهد بنا را خراب یا درخت را قطع نماید دراین صورت اگر در عین مستاجره نقصی حاصل شود بر عهده مستاجر است.
ماده ۵۰۴ قانون مدنی
هر گاه مستاجر به موجب عقد اجاره مجاز در بنا یا غرس بوده موجر نمیتواند مستاجر را به خراب کردن یا کندن آن اجبار کند و بعد از‌ انقضاء مدت اگر بنا یا درخت در تصرف مستاجر باقی بماند موجر حق مطالبه اجرت‌المثل زمین را خواهد داشت و اگر در تصرف موجر باشد مستاجر ‌حق مطالبه اجرت‌المثل بنا یا درخت را خواهد داشت.
ماده ۵۰۵ قانون مدنی
اقساط مال‌الاجاره که به علت نرسیدن موعد پرداخت آن بر ذمه مستاجرمستقرنشده است به موت او حاصل نمیشود.
ماده ۵۰۶ قانون مدنی
در اجاره عقار آفت زراعت از هر قبیل که باشد به عهده مستاجر است مگر اینکه درعقد اجاره طور دیگر شرط شده باشد.
‌ماده ۱۴ قانون روابط موجر و مستاجر 1356
در موارد زیر موجر می‌تواند حسب مورد صدور حکم فسخ اجاره یا تخلیه را از دادگاه درخواست کند دادگاه ضمن حکم فسخ اجاره ‌دستور تخلیه مورد اجاره را صادر می‌نماید و این حکم علیه مستاجر یا متصرف اجرا و محل تخلیه خواهد شد.
۱- در موردی که مستاجر مسکن بدون داشتن حق انتقال به غیر در اجاره‌نامه و یا در موردی که اجاره‌نامه‌‌ای در بین نباشد مورد اجاره را کلاً یا جزئاً ‌به هر صورتی که باشد به غیر واگذار نموده یا عملاً از طریق وکالت یا نمایندگی و غیره در اختیار و استفاده دیگری جز اشخاص تحت‌الکفاله قانونی خود ‌قرار داده باشد.
۲- در موردی که عین مستاجره به منظور کسب یا پیشه و یا تجارت خود مستاجر اجاره داده شده و مستاجر آن را به عناوینی از قبیل وکالت یا ‌نمایندگی و غیره عملاً به غیر واگذار کند بدون اینکه طبق ماده ۱۹ این قانون با مستاجر لاحق اجاره‌نامه تنظیم شده باشد.
۳- در صورتی که در اجاره‌نامه محل سکنی حق فسخ اجاره هنگام انتقال قطعی شرط شده باشد مشروط به اینکه خریدار بخواهد شخصاً در‌مورد اجاره سکونت نماید و یا آن را برای سکونت اولاد یا پدر یا مادر یا همسر خود تخصیص دهد. در این صورت اگر خریدار تا سه ماه از تاریخ انتقال‌ ملک برای تخلیه مراجعه ننماید درخواست تخلیه به این علت تا انقضای مدت اجاره پذیرفته نمی‌شود.
۴- در صورتی که مورد اجاره محل سکنی بوده و مالک پس از انقضی مدت اجاره احتیاج به مورد اجاره برای سکونت خود یا اشخاص مذکور در‌بند فوق داشته باشد.
۵- هر‌گاه مورد اجاره محل سکنی در معرض خرابی بوده و قابل تعمیر نباشد.
۶- در صورتی که از مورد اجاره محل سکنی بر خلاف منظوری که در اجاره‌نامه قید شده استفاده گردد.
۷- در مورد محل کسب و پیشه و تجارت هر‌گاه مورد اجاره برای شغل معینی اجاره داده شده و مستاجر بدون رضای موجر شغل خود را تغییر‌دهد مگر اینکه شغل جدید عرفاً مشابه شغل سابق باشد.
۸- در صورتی که مستاجر در مورد اجاره تعدی یا تفریط کرده باشد.
۹- در صورتی که مستاجر در مهلت مقرر در ماده ۶ این قانون از پرداخت مال‌الاجاره یا اجرت‌المثل خودداری نموده و با ابلاغ اخطار دفترخانه ‌تنظیم‌کننده سند اجاره یا اظهارنامه (‌در موردی که اجاره‌نامه عادی بوده یا اجاره‌نامه‌‌ای در بین نباشد) ظرف ده روز قسط یا اقساط عقب افتاده را نپردازد. ‌در این مورد اگر اجاره‌نامه رسمی باشد موجر می‌تواند از دفترخانه یا اجری ثبت صدور اجرائیه بر تخلیه و وصول اجاره بها را درخواست نماید. ‌هر‌گاه پس از صدور اجرائیه مستاجر اجاره‌بهای عقب افتاده را تودیع کند اجرای ثبت تخلیه را متوقف می‌کند ولی موجر می‌تواند به استناد تخلف‌ مستاجر از پرداخت اجاره بها از دادگاه درخواست تخلیه عین مستاجر را بنماید. ‌هر‌گاه اجاره‌نامه عادی بوده یا سند اجاره تنظیم نشده باشد موجر می‌تواند برای تخلیه عین مستاجره و وصول اجاره بها به دادگاه مراجعه کند. ‌در موارد فوق هر‌گاه مستاجر قبل از صدور حکم دادگاه اضافه بر اجاره‌بهای معوقه صدی بیست آن را به نفع موجر در صندوق دادگستری تودیع نماید‌حکم به تخلیه صادر نمی‌شود و مستاجر به پرداخت خسارت دادرسی محکوم و مبلغ تودیع شده نیز به موجر پرداخت می‌گردد، ولی هر مستاجر فقط ‌یک بار می‌تواند از این ارفاق استفاده کند، حکم دادگاه در موارد مذکور در این بند قطعی است.
‌تبصره ۱- در صورتی که مستاجر دو بار ظرف یک سال در اثر اخطار یا اظهارنامه مذکور در بند ۹ این ماده اقدام به پرداخت اجاره بها کرده باشد و‌برای بار سوم اجاره بها را در موعد مقرر به موجر نپردازد و یا در صندوق ثبت تودیع ننماید موجر می‌تواند با تقدیم دادخواست مستقیماً از دادگاه ‌درخواست تخلیه عین مستاجر را نماید. حکم دادگاه در این مورد قطعی است.
‌تبصره ۲- در صورتی که مورد اجاره به منظوری غیر از کسب یا پیشه یا تجارت اجاره داده شود از هر حیث تابع مقررات مربوط به اجاره محل‌سکنی خواهد بود.
‌تبصره ۳- در مورد بند شش این ماده اگر مستاجر مرکز فساد که قانوناً دائر کردن آن ممنوع است در مورد اجاره دایر نماید دادستان علاوه بر انجام ‌وظیف قانونی خود به محض صدور کیفرخواست به درخواست موجر مورد اجاره را در اختیار موجر قرار می‌دهد.
‌تبصره ۴- در صورتی که مستاجر محل سکنی در شهر محل سکونت خود مالک یک واحد مسکونی باشد موجر حق دارد پس از انقضای مدت‌اجاره تقاضی تخلیه مورد اجاره را بنماید. 

پاسخ داده شده توسط کارشناسان حقوقی ما