_{^{مسئول تکمیل آپارتمان در قرارداد پیش خرید}} 

• مسئولیت مدنی به دو بخش مسئولیت قهری و مسئولیت قراردادی تقسیم می گردد.
• مسئولیت قراردادی عبارت است از تعهد و تکلیفی که در اثر تخلف از مفاد یک عقد متوجه شخص متخلف می شود. برای ایجاد مسئولیت قراردادی وجود شرایطی لازم است. این شرایط به شرح زیر می باشند:

• وجود قرارداد صحیح و نافذ میان طرفین
• نقض عقد به صورت عدم انجام تعهد، تاخیر در انجام تعهد و عدم انجام تعهد مطابق با شرایط قرارداد
• وجود رابطه ی علیت میان خسارت وارد شده و نقض قرارداد

• در رابطه با عدم انجام تعهدات قراردادی باید گفت در تعهد قراردادی، یعنی زمانی که شخص در یک عقد تعهدی را برعهده می گیرد، برای متعهد تکلیف و برای متعهدله حقی ایجاد می گردد که موجب می شود تا شخص متعهد ملزم به اجرای تکلیف شده و در صورت عدم اجرای آن متعهدله بتواند الزام وی به اجرای تعهدات قراردادی را از دادگاه مطالبه نماید.
• دعوای الزام به انجام تعهدات و مطالبه خسارت در قرارداد توسط متعهدله به عنوان خواهان و به طرفیت متعهد به عنوان خوانده اقامه می¬شود. این دعوا اگر تعهد مرتبط با املاک باشد، در دادگاه محل وقوع ملک رسیدگی می‌شود.  چنانچه موضوع تعهد مالی باشد و مبلغ آن کمتر از 20 میلیون تومان باشد در صلاحیت شورای حل اختلاف است. در غیر این صورت دادگاه حقوقی صلاحیت رسیدگی دارد.
• در رابطه با تعهدات غیرمالی یعنی تعهدای که موضوع آن ها انجام کار یا عدم انجام کار می باشد، الزام به ایفای تعهد بدین صورت است که طرف مقابل (متعهدله) می‌تواند دعوای الزام به انجام تعهد را در دادگاه علیه او مطرح کند.
• دادگاه پس ‌از بررسی شرایط، حکم الزام به ایفای تعهد غیرمالی را صادر می‌کند و در این شرایط متعهد موظف است به تعهد خود عمل کند. در صورتی که به هر دلیل اجبار متعهد به انجام تعهد ممکن نشد، متعهدله می‌تواند به خرج خود تعهد را انجام داده و هزینه انجام تعهد را از متعهد مطالبه نماید.
• در صورتیکه اجرای تعهد بدین صورت نیز مقدور نبود، متعهدله می‌تواند از طریق نفر سومی تعهد را انجام دهد. در صورتی که تعهد از طریق نفر سوم هم امکان پذیر نباشد، کسی که تعهد به نفع او شده می‌تواند اقدام به فسخ قرارداد نماید.
• در خصوص خسارات وارده به متعهدله به علت عدم انجام تعهد نیز او میتواند ضمن دادخواست الزام به ایفای تعهد یا بطور مستقل جبران خسارت ناشی از عدم اجرا یا تأخیر در اجرای تعهد را در صورتی که دارای شرایطی باشد، خواستار شد. توضیح آنکه به موجب ماده 226 قانون مدنی، در صورتی که عدم اجرای تعهدات از سوی متعهد موجب وارد شدن خسارت به متعهدله گردد، وی حق دارد تا خسارت ناشی از عدم انجام تعهدات قراردادی را مطالبه نماید.
• خسارت عدم انجام تعهدات قراردادی در صورتی قابل مطابله می باشد که دارای شرایط زیر باشد:

• در قرارداد، به موجب ماده 190 قانون مدنی، شرایط اساسی صحت معاملات (1-قصد طرفین و رضای آن¬ها 2-اهلیت طرفین 3-موضوع معین 4-مشروعیت جهت معامله) رعایت شده باشد.
• جبران خسارت در صورت تخلف از انجام تعهد در قرارداد تصریح شده باشد یا بر اساس عرف مقرر شده و یا به موجب قانون باشد (ماده 221 قانون مدنی)
• برای ایفای تعهد مدت معینی مقرر شده و مدت مزبور منقضی شده باشد (ماده 226 قانون مدنی)
• مطابق مواد 227 و 229 قانون مدنی، عدم انجام تعهد به واسطه ی وقوع حادثه ای نباشد که دفع آن خارج از حیطه اختیار متعهد است (فورس ماژور)

• لازم به ذکر است که میزان خسارت وارده به متعهدله با جلب نظر کارشناس تعیین گردیده و خوانده ضمن حکم یا بطور مستقل به پرداخت خسارت محکوم خواهد گردید. اگر در خصوص نحوه ی پرداخت خسارت میان طرفین توافقی صورت نگرفته باشد، با توجه به ماهیت تعهد نحوه جبران خسارت مشخص می گردد.

_{^{پاسخ به پرسش مخاطب در خصوص مسئولیت قراردادی در پیش خرید آپارتمان}}

♦  در پاسخ به پرسشی که طرح فرمودید و عدم انجام تعهدات قراردادی در قرارداد پیش خرید آپارتمان باید گفت الزام به انجام تعهدات قراردادی می باید به طرفیت متعهد باشد.

♦  بنابراین با وجود اینکه شما آپارتمان را از پیش خریدار اول خریداری کرده اید و این شخص خود با کسی که متعهد به ساخت آپارتمان بوه است رابطه ی قراردادی دارد، طرح و الزام انجام تعهد در هر رابطه ی قراردادی می باید به طرفیت متعهد باشد.

♦  بنابراین این الزام توسط شما باید به طرفیت متعهد رابطه ی قراردادی خودتان یعنی پیش خریدار اول باشد. بدین منظور شما می توانید به دفتر خدمات قضایی الکترونیک مراجعه کنین و در قالب یک دادخواست درخواست انجام تعهد به اضافه خسارات را داشته باشید.

♦  پس از قطعیت رای اجراییه صادر و به محکوم علیه ابلاغ می‌شود تا نسبت به اجرای حکم، اقدام نماید. در این مرحله  اگر متعهد به انجام تعهد خود عمل نکند شما می تواند خوانده را به انجام تعهد وادار کنید و در نهایت اگر اجبار وی نتیجه نداد، می توانید به خرج خود تعهد را انجام دهد و هزینه انجام آن را از متعهد مطالبه نمایید.

در صورتی که نتوانید تعهد را خودتان  انجام دهید میتوانید از طریق شخص ثالث آن را به جا آورید. در نهایت هم اگر انجام تعهد توسط شخص ثالث نیز ممکن نبود، می توانید قرارداد را فسخ کنید.در این رابطه ماده ی 8 قانون پیش فروش ساختمان بیان می دارد که در تمامی مواردی که به دلیل تخلف پیش‌فروشنده، پیش‌خریدار حق فسخ خود را اعمال می‌نماید، پیش‌فروشنده باید خسارت وارده را بر مبناء مصالحه طرفین یا برآورد کارشناس مرضی‌الطرفین به پیش‌خریدار بپردازد.
♦  در خصوص خسارات عدم انجام تعهد نیز می توانید ضمن تقدیم دادخواست الزام به ایفای تعهد و یا به صورت مستقل، جبران خسارت ناشی از تاخیر انجام تعهد یا عدم انجام آن را که به علت تقصیر خوانده به شما وارد شده است را مطالبه نمایید.در این رابطه ماده ی 6 قانون پیش فروش ساختمان بیان می دارد که چنانچه پیش‌فروشنده در تاریخ مقرر در قرارداد واحد پیش‌فروش‌شده را تحویل پیش‌خریدار ندهد و یا به تعهدات خود عمل ‌ننماید علاوه بر اجراء بند(9) ماده (2) این قانون مکلف است به شرح زیر جریمه تأخیر به پیش‌خریدار بپردازد مگر این‌که به مبالغ بیشتری به نفع پیش‌خریدار توافق نمایند.

_{^{مستندات قانونی - تعهدات قراردادی در قرارداد پیش خرید آپارتمان}}

ماده 190 قانون مدنی
براي صحت هر معامله : شرایط ذیل اساسی است: -1 قصد طرفین و رضاي آن¬ها -2 اهلیت طرفین 3 - موضوع معین که مورد معامله باشد -4  مشروعیت جهت معامله 

ماده 219 قانون مدنی
عقودي که بر طبق قانون واقع شده باشد، بین متعاملین و قائم مقام آنها لازم¬الاتباع است مگر این که به رضاي طرفین اقاله یا به علت قانونی فسخ شود .

ماده 220 قانون مدنی
عقود نه فقط متعاملین را به اجراي چیزي که در آن تصریح شده است ملزم می نماید بلکه متعاملین به کلیه¬ي نتایجی هم که به موجب عرف و عادت یا به موجب قانون از عقد حاصل می شود ملزم می-باشند

ماده 221 قانون مدنی
اگر کسی تعهد اقدام به امري را بکند یا تعهد نماید که از انجام امري خودداري کند، در صورت تخلف، مسئول خسارت طرف مقابل است مشروط بر این که جبران خسارت تصریح شده و یا تعهد، عرفاً به منزله¬ي تصریح باشد و یا برحسب قانون، موجب ضمان باشد.

ماده 222 قانون مدنی
در صورت عدم ایفاي تعهد با رعایت ماده ي فوق، حاکم می تواند به کسی که تعهد به نفع او شده است اجازه دهد که خود او عمل را انجام دهد و متخلف را به تأدیه¬ي مخارج آن محکوم نماید.

ماده 226 قانون مدنی
در مورد عدم ایفاي تعهدات از طرف یکی از متعاملین، طرف دیگر نمی تواند ادعاي خسارت نماید مگر این که براي ایفاي تعهد مدت معینی مقرر شده و مدت مزبور منقضی شده باشد و اگر براي ایفاي تعهد، مدتی مقرر نبوده، طرف، وقتی می¬تواند ادعاي خسارت نماید که اختیار موقع انجام با او بوده و ثابت نماید که انجام تعهد را مطالبه کرده است.

ماده 227 قانون مدنی
متخلف از انجام تعهد وقتی محکوم به تأدیه خسارت میشود که نتواند ثابت نماید که عدم انجام، به واسطه ي علت خارجی بوده است که نمی توان مربوط به او نمود .

ماده 229 قانون مدنی
اگر متعهد به واسطه ي حادثهاي که دفع آن خارج از حیطه ي اقتدار اوست، نتواند از عهده ي تعهد خود بر آید، محکوم به تأدیه خسارت نخواهد بود.

ماده 237 قانون مدنی
هرگاه شرط در ضمن عقد، شرط فعل باشد اثباتاً یا نفیاً، کسی که ملتزم به انجام شرط شده است باید آن را به جا بیاورد و در صورت تخلف، طرف معامله میتواند به حاکم رجوع نموده تقاضاي اجبار به وفاي شرط بنماید.

ماده 238 قانون مدنی
هر گاه فعلی در ضمن عقد شرط شود و اجبار ملتزم به انجام آن غیرمقدور ولی انجام آن به وسیله شخص دیگري مقدور باشد، حاکم میتواند به خرج ملتزم موجبات انجام آن فعل را فراهم کند.

ماده 239 قانون مدنی

هر گاه اجبار مشروط علیه براي انجام فعل مشروط ممکن نباشد و فعل مشروط هم از جمله اعمالی نباشد که دیگري بتواند از جانب او واقع سازد طرف مقابل حق فسخ معامله را خواهد داشت.

ماده 47 قانون اجرای احکام
هرگاه محکوم به انجام عمل معینی باشد و محکوم ‌علیه از انجام آن امتناع ورزد و انجام عمل به توسط شخص دیگری ممکن باشد محکوم له می‌تواند تحت نظر دادورز (‌مامور اجرا) آن عمل را وسیله دیگری انجام دهد و هزینه آن را مطالبه کند و یا بدون انجام عمل هزینه لازم را به ‌وسیله قسمت اجرا از محکوم ‌علیه مطالبه نماید.
در هر یک از موارد مذکور دادگاه با تحقیقات لازم و در صورت ضرورت با جلب نظر کارشناس میزان هزینه و معین می‌نماید. وصول هزینه مذکور و حق‌الزحمه کارشناس از محکوم علیه به ترتیبی است که برای وصول محکوم به نقدی مقرر است.
‌تبصره- در صورتی که انجام عمل توسط شخص دیگری ممکن نباشد مطابق ماده ۷۲۹ آیین دادرسی مدنی انجام خواهد شد.

قانون پیش فروش ساختمان
ماده6 ـ چنانچه پیش‌فروشنده در تاریخ مقرر در قرارداد واحد پیش‌فروش‌شده را تحویل پیش‌خریدار ندهد و یا به تعهدات خود عمل ‌ننماید علاوه بر اجراء بند(9) ماده (2) این قانون مکلف است به شرح زیر جریمه تأخیر به پیش‌خریدار بپردازد مگر این‌که به مبالغ بیشتری به نفع پیش‌خریدار توافق نمایند. اجراء مقررات این ماده مانع از اعمال خیارات برای پیش‌خریدار نیست.
1ـ درصورتی که واحد پیش‌فروش‌شده و بخش‌های اختصاصی نظیر توقفگاه (پارکینگ) و انباری در زمان مقرر قابل بهره‌برداری نباشد، تا زمان تحویل واحد به پیش‌خریدار، معادل اجرت‌المثل بخش تحویل‌نشده
2ـ درصورت عدم انجام تعهدات در قسمتهای مشاعی، روزانه به میزان نیم‌درصد (5/0%) بهای روز تعهدات انجام‌نشده به میزان قدرالسهم پیش‌خریدار
3ـ درصورت عدم انجام تعهدات در قسمتهای خدمات عمومی موضوع بند (9) ماده (2) این قانون از قبیل خیابان، فضای سبز، مساجد، مدارس و امثال آن روزانه به میزان یک در هزار بهای روز تعهدات انجام شده به میزان قدرالسهم پیش‌خریدار
4ـ درصورت عدم اقدام به موقع به سند رسمی انتقال، روزانه به میزان یک در هزار مبلغ قرارداد

ماده8 ـ در تمامی مواردی که به دلیل تخلف پیش‌فروشنده، پیش‌خریدار حق فسخ خود را اعمال می‌نماید، پیش‌فروشنده باید خسارت وارده را بر مبناء مصالحه طرفین یا برآورد کارشناس مرضی‌الطرفین به پیش‌خریدار بپردازد.

پاسخ داده شده توسط کارشناس حقوقی ما