باسلام خدمت شما. بنده یه خونه ی آپارتمانی قولنامه ای خریداری کردم. قرار شده طرف مقابل وکالت رسمی فروش (بلاعزل) بده ولی ظاهراً منصرف شده یا دبه کرده. داخل قولنامه از روزی که وکالت نده روزی ۵۰ هزار جریمه داره. الان پیشمان شده من چطور الزام فروشنده به تنظیم وکالتنامه رسمی فروش آپارتمان قولنامه ای رو از دادگاه بخوام ؟ آیا شکایت من به نتیجه خواهد رسید ؟
تاثیر و اعتبار سند رسمی وکالت در ایجاد حق مالکیت
تماس با دادگران و دریافت وقت مشاوره با وکیل:
02188019244 – 02188019243
آیا می توان فروشنده آپارتمان قولنامه ای را مجبور به تنظیم وکالت فروش رسمی کرد ؟
- عقود در یک تقسیم بندی کلی به عقود تملیکی و عهدی می شوند.
- در عقود تملکی به به محض انشای عقد، تملیک صورت می گیرد به طور مثال عقد بیع به صرف ایجاب و قبول اصولا تملیک مبیع به مشتری ایجاد می شود.
- در عقود عهدی به صرف ایجاب و قبول، یک تعهد برای متعهد ایجاد می شود و تملیکی صورت نمی گیرد. نتیجه این قرارداد ایجاد، انتقال یا سقوط تعهد است.
- تفاوت اصلی بیع نامه و قولنامه دقیقا در همین نکته است به این معنا که اگر بیع نامه باشد تملیک مبیع رخ می دهد اما در قولنامه تملیکی صورت نمی گیرد و مالکیتی منتقل نمی شود بلکه بایع متعهد به تملیک مبیع می شود. که به این مسئله وعده بیع هم می نامند. پس حق عینی در قولنامه ایجاد نمی شود .
- باید توجه داشت که این عقد در زمره عقود ماده 10 می باشد و قاعده اصاله اللزوم جاری است. و طرفین ملزم به اجرای دقیق قرارداد هستند و اختیار بر هم زدن قرارداد را ندارند.
- در مورد قسم اخر سوال که در مورد وجه التزام است باید گفت که اگر در قولنامه وجه التزامی درج شده باشد ، متعهد می تواند یا وجه التزام را مطالبه کند یا الزام متعهد را به انجام تعهد داشته باشد و نمی تواند هم الزام را از دادگاه داشته باشد و هم وجه التزام را دریافت کند. زیرا وجه التزام بدل از اجرای اصل تعهد است پس وجه التزام عدم اجرای تعهد با الزام انجام تعهد قابل جمع نیست.
- نکته دیگر در مورد شرط ضمن عقد نیز باید گفت که :
اولاً – چونعقد لازم پس شروط ضمن عقد آن نیز لازم الاتباع است. (تبعیه الشروط من العقد).
ثانیاً – با توجه به لحن سوال از جمله شروط فعل می باشد. شرط فعل اثرش همراه عقد اصلی در ادامه می آید و می بایست آن عمل حقوقی جداگانه از عقد اصلی تشکیل شود. در صورت تخلف از شرط فعل طبق مواد 237 تا 239 قانون مدنی عمل می شود.
هیچ محدودیت و ممنوعیتی برای درج شرط ضمن عقد یا بار کردن تعهد بر طرفین قرارداد وجود ندارد جز اینکه واجد منفعت عقلایی باشد ، غیر مشروع و غیر قانونی نباشد و یا شرطی غیر قابل انجام باشد؛ در نتیجه هر امر مباحی را می شود به صورت شرط ضمن عقد درج نمود.
شرط تنظیم وکالتنامه در خصوص ملک قولنامه ای اگر مورد تصریح قرار گیرد ماهیاتاً شرط فعل محسوب شده و لازم الاجرا است ولی اگر در این مورد سکوت شده باشد الزام و اجباری به تنظیم وکالتنامه نیست.
پاسخ به پرسش الزام فروشنده ملک قولنامه ای به تنظیم وکالتنامه
♦ تقریبا تمام موارد در سوال در متن فوق پاسخ داده شده است و فقط تنها مسئله ای که باقی می ماند این است که وضعیت قرارداد شما به چه شکل می باشد یعنی آیا این قرارداد در دفتر املاک منعقد شده است و دارای کد رهگیری است یا خیر یا اینکه آیا شهودی ذیل قرارداد را امضا کرده اند یا خیر. این موارد از حیث بار اثباتی بیان می شود که در پیروزی شما در دعوا بسیار موثر است و بهتر است با در دست داشتن قرارداد حتما به یک وکیل دادگستری مراجعه کنید تا دادخواست مناسب با دعوا تنظیم شود.
♦ همچنین باید توجه شود بین اینکه این شرط توکیل، شرط نتیجه است یا فعل ابهام وجود دارد. چرا که در شرط فعل ابتدائاً مشروط له اجبار می شود و امکان فسخ ضمانت اجرای ثانوی است اما در شرط نتیجه حق فسخ به مشروط له اعطا می شود ( به جز شرط نتیجه ضمن عقد نکاح) حتما مواد قانونی ذیل را مطالعه بفرمایید.
معاملات ملک با سند عادی (مبایعه نامه – قولنامه)
مستندات قانونی – الزام به ایفای تعهد
ماده ۲۳۰ قانون مدنی
اگردرضمن معامله شرط شده باشدکه درصورت تخلف متخلف مبلغی بعنوان خسارت تادیه نمایدحاکم نمی توانداورابه بیشتریاکمتراز آنچه که ملزم شده است محکوم کند.
ماده ۲۳۶ قانون مدنی
شرط نتیجه در صورتی که حصول آن نتیجه موقوف به سبب خاصی نباشدآن نتیجه به نفس اشتراط حاصل می شود .
ماده ۲۳۷ قانون مدنی
هرگاه شرط در ضمن عقد شرط فعل باشد اثباتا یا نفیا کسی که ملتزم به انجام شرط شده است باید آن را بجا بیاورد و در صورت تخلف طرف معامله می تواند به حاکم رجوع نماید تقاضای اجبار به وفاء شرط بنماید .
ماده 238 قانون مدنی
هرگاه فعلی درضمن عقدشرط شودواجبارملتزم به انجام آن غیرمقدورولی انجام آن بوسیله شخص دیگری مقدور باشد حاکم می تواند بخرج ملتزم موجبات انجام آن فعل رافراهم کند.
ماده ۲۳۹ قانون مدنی
هرگاه اجبارمشروط علیه برای انجام فعل مشروط ممکن نباشد وفعل مشروط هم ازجمله اعمالی نباشدکه دیگری بتواندازجانب اوواقع سازد طرف مقابل حق فسخ معامله راخواهدداشت .
پاسخ داده شده توسط کارشناس حقوقی ما
