در زندگی روزمره، بسیاری از معاملات و توافقات افراد بر اساس سند عادی مانند قولنامه، مبایعه‌نامه یا صلح‌نامه انجام می‌شود. این اسناد معمولاً پیش از ثبت رسمی معامله بین طرفین منعقد شده و نقش اثبات توافق را دارند. با این حال، برای تثبیت مالکیت یا اجرای حقوق طرفین، اغلب لازم است این اسناد به سند رسمی تبدیل شوند. موضوع الزام به تنظیم سند رسمی با مبایعه نامه و سند عادی، علاوه بر اهمیت قانونی، برای جلوگیری از اختلافات و تضییع حقوق افراد نیز ضروری است.
وکیل برای دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک
تعریف سند رسمی و سند عادی
طبق نظام حقوقی ایران، اسناد به دو دسته اصلی: سند رسمی و سند عادی تقسیم می‌شوند. درک صحیح این دو مفهوم نه‌تنها در دعاوی مربوط به معاملات املاک، بلکه در تمام موضوعات حقوقی، مالی، اداری و کیفری اهمیت بنیادین دارد. قانون مدنی و سایر قوانین ثبتی به‌صورت دقیق حدود و آثار هر یک را مشخص کرده‌اند.
۱. سند رسمی چیست؟
بر پایه ماده ۱۲۸۷ قانون مدنی، سند رسمی عبارت است از:«سندی که توسط مأمور رسمی، در حدود صلاحیت وی، و با رعایت مقررات قانونی تنظیم شده باشد.»این ماده سه شرط اصلی را برای رسمی بودن یک سند ذکر می‌کند که عدم تحقق هر یک از آنها، سند را از حالت رسمی خارج و به سند عادی تبدیل می‌کند.
الف) دخالت مأمور رسمی: مأمور رسمی به موجب قانون معین می‌شود، مانندسردفتر اسناد رسمی، دفتریار، مأمورین ثبت احوال، مأمورین اجرای ثبت و کارشناسان رسمی در مواردی که قانون اختیار تنظیم گزارش رسمی به آنها می‌دهد. اگر تنظیم سند توسط فردی صورت گیرد که سمت «مامور رسمی» ندارد، آن سند در هیچ حالتی «رسمی» تلقی نمی‌شود.
ب) صلاحیت قانونی مأمور: صرف رسمی بودن شخص برای تنظیم همه اسناد کافی نیست؛ مثلاً سردفتر فقط در حوزه محل مأموریت خود صلاحیت دارد. مأمور ثبت احوال فقط می‌تواند اسناد مربوط به وقایع حیاتی را تنظیم کند. مأمور تنظیم‌کننده باید در ساعت اداری و در مکان مجاز قانونی سند را تنظیم کند. عدم صلاحیت مکانی، زمانی یا موضوعی، سند را از رسمی بودن ساقط می‌کند.
ج) رعایت مقررات قانونی: تنظیم سند رسمی نیازمند رعایت تشریفات خاص است، مانند قید کامل مشخصات طرفین، قرائت سند برای متعاملین، ذکر تاریخ و شماره ثبت، ثبت خلاصه سند در دفاتر رسمی، اخذ امضای طرفین و مأمور رسمی. هرگاه تشریفات قانونی رعایت نشود، حتی اگر مأمور رسمی آن را تنظیم کرده باشد، سند رسمی نخواهد بود.
۲. به چه سندی عادی میگویند؟
طبق ماده ۱۲۸۹ قانون مدنی: «غیر از اسناد رسمی، سایر اسناد عادی هستند.» بنابراین هر سندی که حتی یکی از شرایط سه‌گانه ماده ۱۲۸۷ را نداشته باشد، «سند عادی» محسوب می‌شود که از جمله اسناد عادی متداول می توان به قولنامه، مبایعه‌نامه ، اجاره‌نامه‌های دستی، رسید پرداخت وجه، قراردادهای خصوصی میان افراد، چک و سفته (از حیث ماهیت سند تجاری، ولی فاقد رسمی بودن) و حتی اسنادی که مأمور رسمی تنظیم کرده اما شرایط قانونی رعایت نشده (طبق ماده ۱۲۹۳) اشاره نمود.
نمونه پرونده الزام به تنظیم سند مغازه و آپارتمان
راههای گرفتن سند برای املاک و اموال غیر منقول
مراحل الزام به تنظیم سند با مبایعه نامه عادی
به منظور طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی و به نتیجه رسیدن این دعوا مقدمات و مراحلی لازم است که به شرح زیر می باشد:
1)وجود یک سند عادی معتبر (قولنامه، مبایعه‌نامه یا صلح‌نامه)
وجود یک سند عادی معتبر، یعنی قراردادی مکتوب که طرفین (فروشنده و خریدار) میان خود امضاء کرده‌اند، اولین و مهم‌ترین رکن در دعوای الزام به تنظیم سند رسمی است. همانطور که در بالا اشاره شد، در حقوق ایران سند عادی ارزش اثباتی دارد اما از حیث «رسمیت» با سند رسمی تفاوت دارد.
برای اینکه قولنامه یا مبایعه‌نامه عادی در دادگاه قابلیت اثبات ایجاد کند، باید شامل این موارد باشد: ۱) وجود امضاهای طرفین یا نمایندگان قانونیِ آنها؛ ۲) مشخصات دقیق ملک (آدرس، پلاک ثبتی، مساحت، حدود) و موضوع معامله؛ ۳) مأخذ و نحوه پرداخت ثمن (مبالغ پرداخت‌شده و رسیدها یا چک‌ها و واریزها)؛ ۴) هر شرط اضافی (مانند گرفتن وکالت، پرداخت اقساط، تضمین‌ها و…) که به حق و تکلیف طرفین مرتبط است. مدارک تکمیلی مثل رسیدهای بانکی، اظهارنامه‌ها، شهادت شهود یا اقرار طرف مقابل می‌تواند به تقویت دلایل خواهان کمک کند.
دادگاه در مرحله رسیدگی به سند عادی معمولاً «نسبت به اصالت» امضاها و استمرار پرداخت‌ها تحقیق می‌کند و اگر اختلاف بر سر اصالت امضا باشد، ممکن است خواهان ملزم به تقدیم دلایل تکمیلی (کارشناس خط، گواهی امضا از دفترخانه‌ها، یا شهادت شهود) شود. همچنین اگر در قرارداد شرط تنظیم سند رسمی در آینده ذکر شده باشد (مثلاً عبارت «طرف الف متعهد است ظرف فلان مدت سند را منتقل کند») آن تعهد قراردادی، در صورتی که واقعاً منعقد شده باشد، مبنای خواسته الزام به تنظیم سند رسمی خواهد بود.
یک نکته عملی که باید به آن توجه داشت این است که اگر پلاک ثبتی واضح نباشد ، بعضی دادگاه‌ها پرونده را تا حصول وضعیت ثبتی دقیق معلق یا غیرقابل پذیرش تلقی می‌کنند؛ بنابراین در تهیه دادخواست، ذکر پلاک ثبتی دقیق مسیر رسیدگی را تسهیل می‌کند.
۲) تقدیم دادخواست الزام به تنظیم سند
برای طرح دعوی الزام به تنظیم سند رسمی باید دادخواست به دادگاه عمومی حقوقی یا دادگاه صلح محل وقوع ملک (بسته به اینکه خواسته به چه مبلغی تقویم شده باشد) تقدیم شود؛ اصولاً محل وقوع ملک، صلاحیت محلی را تعیین می‌کند. در دادخواست باید خواسته (الزام به تنظیم سند رسمی به نام خواهان) واضح و مستدل نوشته شود و اسناد و مدارک اثباتی پیوست گردد.
محتوای استاندارد یک دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی معمولاً شامل: مشخصات طرفین (نام، نام خانوادگی، شماره ملی، نشانی دقیق)، شرح موضوع قرارداد عادی و تاریخ و محل تنظیم آن، میزان ثمن و نحوه پرداخت، پلاک ثبتی ملک، دلایل خواهان برای اثبات مالکیت یا انتقال (مبادله مبایعه‌نامه، رسیدهای پرداخت، عکس‌ها، مکاتبات)، و در خواست از دادگاه برای صدور حکم به الزام به حضور در دفترخانه و تنظیم سند رسمی به نام خواهان. همچنین خواهان می‌تواند خواسته‌های تکمیلی را نیز اعلام کند مثل مطالبه خسارت تأخیر تادیه یا مطالبه هزینه‌های دادرسی و حق‌الوکاله در صورت صلاح‌دید.
باید توجه داشت که دادخواست باید از طریق دفاتر خدمات الکترونیک قضایی ثبت شود و هزینه دادرسی طبق تعرفه‌ها پرداخت گردد؛ فقدان مدارک هویتی یا عدم ذکر پلاک ثبتی می‌تواند منجر به رد دادخواست یا نقصی شود که دادگاه فرصت رفع آن را می‌دهد. در مواقعی که خواسته وابسته به شرایط ثبتی خاصی است (مثلاً لازم است ابتدا پلاک ثبتی تعیین شود یا صورتمجلس تفکیکی اخذ گردد) دادگاه ممکن است قرار رد یا قرار معلق صادر کند تا پیش‌نیازها تأمین شوند.
۳)طی روند دادرسی، استماع دفاع طرف مقابل و تصمیم‌گیری
پس از ارجاع پرونده به شعبه حقوقی، دادگاه به ترتیب آئین دادرسی عمل می‌کند: تعیین وقت رسیدگی، احضار طرفین، و اخذ توضیحات طرفین و دلایل پیوست‌شده. قاضی در این مرحله باید به موضوعات محوری توجه کند: الف) آیا عقد بیع (یا سایر عقود منتقل کننده مالکیت) واقع شده؟ ب) آیا ثمن پرداخت شده یا تعهدات قراردادی از سوی خریدار انجام شده؟ ج) آیا فروشنده ادعای نقض یا فسخ معامله دارد؟ د) اصالت و اعتبار سند عادی. در این بررسی ممکن است دادگاه از طرفین بخواهد مدارک تکمیلی ارائه کنند یا شهادت شهود را استماع کند.
در صورتی که فروشنده (خوانده) دفاع کند مثلاً ادعا به عدم پرداخت ثمن، وقوع فسخ قرارداد، جعل امضا، یا وجود وکالت‌نامه معارض داشته باشد، دادگاه باید بین ادله طرفین سنجش کند و حتی ممکن است برای روشن شدن مسائل فنی یا اصالت امضاها از کارشناس خواسته و نظریه کارشناسی را استماع کند. در عرف قضایی، اثبات ادله‌ای مانند پرداخت ثمن به کمک رسید بانکی یا چک‌های نقدشده اهمیت زیادی دارد و فقدان آن می‌تواند دعوی خواهان را تضعیف کند.
دادگاه می‌تواند در مقام صدور حکم، تنها به الزام تنظیم سند رسمی حکم دهد یا همراه آن، حکم به الزام به تحویل ملک، یا صدور حکم به مطالبه خسارات را نیز صادر نماید که هر یک از این خواسته ها باید با استناد به ادله و قواعد حقوقی توجیه شود. همچنین دادگاه باید در حکم خود به حدود ماهوی (چه کسی مالک است) و نحوه اجرای حکم (حضور طرف در دفترخانه یا اجرای تبعی برای امتناع) اشاره کند.
۴) صدور حکم الزام به تنظیم سند با سند عادی
در صورتی که دادگاه پس از رسیدگی، ادله خواهان را کافی بداند و حکم به الزام فروشنده به حضور در دفتر اسناد رسمی و امضای سند رسمی انتقال صادر کند، آن حکم باید در متن خود تکلیف دقیق را مشخص کند: مثلاً تعیین نام پلاک ثبتی، تعیین طرف موظف به حضور (فروشنده)، تعیین نام محکوم‌له (خریدار)، و تعیین اینکه تنظیم سند باید مطابق مقررات ثبتی انجام گیرد. حکم باید روشن باشد تا در مرحله اجرا قابل عمل باشد.
پس از صدور حکم، احکام دادگاه زمانی قابل اجرا هستند که قطعی شوند. مطابق قانون اجرای احکام مدنی، برای اجرای حکم لازم است اجرائیه صادر گردد و اجرائیه پس از ابلاغ به محکوم‌علیه اجرایی می‌شود؛ به عبارت دیگر، صدور حکم به خودی خود کافی نیست مگر اینکه مراحل اجرایی طی شود. بنابراین خواهان باید پس از قطعیت حکم درخواست صدور اجرائیه کند تا اجرای حکم فعال شود.
۵) اجرای حکم الزام به سند
پس از قطعی شدن حکم، خواهان یا نماینده او می‌تواند از دادگاه درخواست صدور اجرائیه نماید. اجرائیه توسط دادگاه بدوی صادر و به محکوم‌علیه ابلاغ می‌شود و طبق قانون اجرای احکام مدنی محکوم‌علیه ظرف مدت قانونی باید نسبت به اجرای حکم اقدام کند. اگر محکوم‌علیه حاضر نشود یا عمداً از اجرای حکم امتناع کند، مراتب به اجرای احکام ارجاع شده و اجرا طبق تشریفات انجام می‌شود.
نحوه اجرای حکم الزام به تنظیم سند رسمی در عمل این‌گونه است که دفتر اجرای احکام معمولاً با همکاری یک دفتر اسناد رسمی اقدامات لازم را برای تنظیم سند فراهم می‌کند؛ نماینده دادگاه ممکن است طبق دستور دادگاه در دفترخانه حاضر شود و سند را به نام محکوم‌له امضاء کند (به نمایندگی از محکوم‌علیه) و بدین طریق انتقال رسمی انجام می‌شود. در عمل برای اجرای سند رسمی لازم است مفاصا حساب‌های موضوعی (مالیاتی، عوارض شهرداری، بدهی‌های ثبتی یا اجرائیه‌های معلق) مشخص و ترتیب پرداخت آنها تعیین شود.
اگر اجرای حکم هزینه‌هایی ایجاد کند (مانند هزینه دادرسی اجرایی، هزینه اجرای نماینده، هزینه‌های انتقال)، این هزینه‌ها طبق قانون از محکوم‌علیه دریافت خواهد شد.
یک مثال کاربردی الزام به تنظیم سند با مبایعه نامه
فرض کنید علی ملکی را به حسین می‌فروشد؛ بین آنها قولنامه عادی نوشته می‌شود که در آن طرفین به‌صراحت توافق می‌کنند پس از تکمیل پرداخت، تنظیم سند رسمی در دفتر اسناد رسمی انجام شود. سپس علی از مراجعه به دفتر اسناد رسمی و امضای سند امتناع می‌کند.حسین می بایست مراحل زیر را جهت اخذ سند رسمی مالکیت طی نماید:
۱. جمع‌آوری مدارک: حسین باید قولنامه (اصل یا تصویر امضاءشده)، رسیدهای پرداخت (چک‌های پاس‌شده، رسیدهای بانکی)، هر مکاتبه (پیامک، ایمیل، اظهارنامه رسمی به علی) و استعلام ثبتی (مشخص کردن پلاک ثبتی) را جمع‌آوری کند تا نشان دهد معامله واقع شده و تعهد انتقال وجود دارد. این مدارک سوابق مالی و قراردادی لازم برای دادخواست هستند.
۲. تقدیم دادخواست: حسین دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی را به دادگاه محل وقوع ملک تقدیم می‌کند؛ در دادخواست درخواست صدور حکم به الزام علی به حضور در دفترخانه و امضای سند رسمی به نام حسین ذکر می‌شود. پرداخت هزینه دادرسی و پیوست مدارک الزامی است.
۳. رسیدگی دادگاه: پس از احضار طرفین، دادگاه قولنامه و دلایل حسین را بررسی می‌کند؛ اگر علی ادعای عدم دریافت ثمن یا فسخ قرارداد کند، دادگاه باید مدارک پرداخت یا عدم آن را مورد تحقیق قرار دهد. در صورت نیاز ممکن است کارشناس تعیین یا شهادت شهود شنیده شوند.
۴. صدور حکم: اگر دادگاه به نفع حسین نظر دهد، حکم الزام علی به حضور در دفترخانه و تنظیم سند رسمی صادر می‌شود؛باید توجه داشت حکم زمانی عملی می‌شود که قطعی و اجرائیه شود.
۵. اجرای حکم در صورت امتناع علی: در صورت امتناع علی پس از ابلاغ اجرائیه، اجرای احکام با همکاری دفتر اسناد رسمی مشخص، دستور اجرا می‌دهد؛ نماینده دادگاه می‌تواند در دفترخانه حاضر شده و به جای علی امضاء کند تا سند رسمی به نام حسین منتقل شود؛ هزینه‌های اجرای حکم معمولاً بر عهده محکوم‌علیه (علی) گذاشته می‌شود و در صورت نیاز اموال وی توقیف می‌گردد.
شرح کامل قوانین مرتبط با الزام به تنظیم سند
خدمات دفتر حقوقی دادگران برای الزام به سند با قرارداد عادی
دفتر وکالت دادگران با تخصص در امور ملکی و قراردادها، خدمات حرفه‌ای زیر را ارائه می‌دهد:
- مشاوره تخصصی و حرفه‌ای در زمینه الزام به تنظیم سند با قولنامه و سند عادی
- پیگیری پرونده‌های حقوقی الزام به سند و حضور در دادگاه
- پشتیبانی حقوقی و اعطای مشاوره مستمر به موکلین و‌مراجعین بدون اعلام وکالت (توضیح اینکه گاهی مراجعین تمایل و‌توانایی انتخاب وکیل را ندارند در این صورت می توانند به طور مستمر از خدمات مشاوره دفتر دادگران استفاده و با وکیل انتخابی از این دفتر در ارتباط باشند و راهنمایی لازم را دریافت و دعوای خود را شخصا پیگیری و مدیریت کنند .
- بررسی و تحلیل مدارک و قراردادهای مرتبط با معامله.
- تنظیم متون ،قراردادها درخواست ،دادخواست، شکوائیه و لوایح مرتبط با شکایت الزام به سند.
- قبول وکالت و قبولی پرونده بدون نیاز به حضور و دخالت موکل .
- پیگیری پرونده‌های قضایی از ثبت شکایت تا اجرای حکم
الزام فروشنده خودرو به تنظیم سند
سؤالات متداول الزام به سند با مبایعه نامه و قولنامه
بله، سند عادی دارای قدرت اثبات توافقات طرفین است، اما مانند سند رسمی دارای اعتبار اجرایی فوری نیست.
زمان رسیدگی بسته به پیچیدگی پرونده و حجم کار دادگاه متفاوت است، اما معمولاً از تاریخ ثبت دادخواست تا صدور حکم قطعی بین چند ماه تا یک سال طول می‌کشد.
امتناع محکوم علیه تاثیری در اجرای حکم دادگاه نداشته و در صورت صدور حکم الزام به تنظیم سند و امتناع محکوم علهی، دادگاه می‌تواند با همکاری دفتر اسناد رسمی حکم را اجرا کند.
اگر توافق طرفین و موضوع معامله قانونی باشد، اکثر اسناد عادی مانند قولنامه و مبایعه‌نامه قابلیت تبدیل به سند رسمی را دارند.
راههای تماس و ارتباط با وکیل متخصص ملکی- 88019243
