گواهی عدم حضور برای مطالبه خسارت و تنظیم سند

یکی از مراحل اصلی و حیاتی معاملات ملکی و تعهدات قراردادی ،انتقال رسمی مالکیت از طریق تنظیم سند رسمی در دفاتر اسناد رسمی، است. اما در عمل، ممکن است یکی از طرفین معامله از حضور در دفترخانه امتناع کند و این مسئله موجب ایجاد اختلاف و نهایتا طرح دعوا گردد .سوالی که در این صورت ممکن است ذهن را درگیر کند اینست که آیا می‌توان گرفتن سند بدون گواهی عدم حضور را از طریق مراجع قضایی پیگیری کرد؟ در این مقاله، به‌صورت تخصصی و جامع، به بررسی ابعاد حقوقی، شرایط و مدارک لازم مربوط به سند زدن بدون گواهی عدم حضور می‌پردازیم و روشن می‌کنیم در چه مواردی امکان طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی بدون این گواهی وجود دارد.

 خسارت تاخیر در انجام تعهد و موضوع قرارداد

گواهی عدم حضور چیست؟

الزام به تنظیم سند رسمی یکی از مهم‌ترین دعاوی در حوزه معاملات املاک است و زمانی مطرح می‌شود که فروشنده برخلاف تعهد قراردادی خود از مراجعه به دفترخانه و انتقال رسمی ملک به خریدار خودداری می‌کند. در هر معامله ملکی، پس از اینکه خریدار ثمن معامله را پرداخت کرد و سایر تعهدات خود مانند اخذ استعلام‌ها، پرداخت مالیات و هزینه‌های قانونی را انجام داد، حق مسلم دارد که مالکیت رسمی ملک به نام او ثبت شود. از نظر قانون، انتقال مالکیت اموال غیرمنقول تنها با سند رسمی معتبر است و اسناد عادی مانند قولنامه یا مبایعه‌نامه صرفاً تعهد به انتقال ایجاد می‌کنند؛ بنابراین تنها راه تثبیت قطعی مالکیت، الزام فروشنده به تنظیم سند است.

در صورتی که فروشنده در تاریخ مقرر در دفترخانه حاضر نشود، خریدار می‌تواند از دفترخانه گواهی عدم حضور دریافت کند که نشانه تخلف فروشنده از تعهدات اوست. سپس خریدار با استناد به قرارداد، مدارک پرداخت ثمن و گواهی عدم حضور، دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی را در دادگاه مطرح می‌کند. دادگاه پس از بررسی صحت معامله و انجام تکالیف قانونی توسط خریدار، فروشنده را ملزم به انتقال رسمی ملک می‌کند و در صورت استنکاف وی، نماینده دادگاه یا اجرای ثبت به‌جای او سند را امضا می‌کند. این دعوا ازجمله دعاوی رایج ملکی است که نقش مهمی در پیشگیری از اختلافات، معاملات معارض و انتقال‌های غیرقانونی دارد و ضمانت اجرای اصلی تعهد به انتقال رسمی ملک محسوب می‌شود.

البته به نظر میرسد امکان گرفتن گواهی عدم حضور خاص دعوا و شکایت الزام به تنظیم سند نباشد و در سایر دعاوی هم جریان داشته باشد؛ به این معنا که هر گاه شخصی متعهد به حضور در دفترخانه و تنظیم سند بود.

ضرورت ارائه گواهی عدم حضور در دعوای مطالبه خسارت 

افراد جامعه بسیاری از معاملات خود به خصوص معامله مربوط به ملک و خودرو را از طریق مبایعه نامه انجام می دهند، بنابراین مبایعه نامه موضوع مهمی در قرارداد ها محسوب می شود و قانونگذار بسیاری از قوانین و مقررات را به این موضوع اختصاص داده است.

مقنن به خصوص در بند 89 بخشنامه های معاملات ثبتی برای جلوگیری از بوجود آمدن بی نظمی و تضییع حقوق طرفین معامله، بحث مربوط به گواهی عدم حضور در دفاتر اسناد رسمی را شناسایی کرده است.

این موضوع زمانی مطرح می گردد که یکی از طرفین معامله، چه خریدار برای پرداخت باقی ثمن معامله به طرف دیگر معامله و چه فروشنده برای انجام تعهدات خود برای تسلیم ملک و تنظیم سند به خریدار، در دفتر اسناد رسمی حاضر نگردند و با این اقدام خود مانع از تکمیل تعهدات شناسایی شده در مبایعه نامه و تکمیل معامله گردند.

البته باید به این نکته مهم توجه داشت که این موضوع صرفا محدود به عدم حضور یکی از طرفین معامله نمی باشد و ممکن است هر دو شخص مورد نظر در دفترخانه حضور داشته باشند ولی خریدار باقی ثمن معامله که معمولا به صورت چک تضمین شده بانک می باشد و فروشنده تعهدات مربوط به تنظیم سند و باقی مستندات مورد نیاز برای تسلیم ملک به خریدار را به همراه نداشته باشند یا از انجام آن خود داری نموده باشند لذا گواهی عدم حضور تمام جنبه هایی که منجر به عدم تکمیل تعهدات شناسایی شده در مفاد مبایعه نامه می گردد را شناسایی نموده و محدود به عدم حضور فیزیکی طرفین معامله نمی باشد.

باید به این نکته مهم توجه داشت که طرفین معامله در مبایعه نامه مورد توافق، معمولا در قرارداد تاریخ مورد نظر و شماره دفترخانه مورد توافق را برای حضور و انجام باقی تعهدات خود ذکر می نمایند و اگر در تاریخ مورد نظر یکی از طرفین حضور نیابد و به تعهدات خود در خصوص مبایعه نامه عمل ننماید خسارتی را که ناشی از تاخیر بوجود آمده توسط عدم عمل به تعهد یکی از طرفین معامله است و در حقوق از آن به عنوان وجه التزام یاد می شود باید به طرف دیگری که در دفترخانه حضور یافته و به تعهدات خود عمل نموده پرداخت نماید و شخص اخیرالذکر نیز می تواند از دفترخانه تقاضای صدور این گواهی را کند و با ارائه این گواهی به دادگاه صالح، تقاضای الزام به تنظیم سند و پرداخت خسارت از طرف دیگر را داشته باشد.

برای تقاضای صدور گواهی عدم حضور باید به این نکته مهم اشاره داشت که در مبایعه نامه مورد توافق طرفین حتما باید تاریخی برای حضور خریدار و فروشنده و شماره دفترخانه مشخص شده باشد لذا در صورتی که در مبایعه نامه این مورد مهم ذکر نشده باشد نمی توان از دفترخانه تقاضای گواهی یاد شده را داشت.

باید توجه داشت در صورتی که تاریخی برای حضور طرفین معامله در دفترخانه مشخص نشده باشد و یا اینکه تاریخ در روزی که تعطیل رسمی می باشد واقع شده باشد، طرفی که در دفترخانه حضور یافته باشد و یا اینکه به تعهدات خود به صورت کامل عمل کرده باشد می تواند در اظهارنامه ای روز دیگری را برای حضور طرفین معامله مشخص نماید البته به این نکته نیز باید اشاره داشت که از نظر دکترین حقوق، اظهارنامه عملی یکطرفه می باشد و ممکن است ملاکی برای ایجاد تعهد برای طرف دیگر نباشد اما در رویه قضایی به طور دیگری عمل می شود.

در خصوص گواهی عدم حضور باید به این نکته مهم نیز اشاره نمود که قانونگذار صدور این گواهی را در اختیار و تشخیص دفترخانه گذاشته است و الزامی در این خصوص در نظر نگرفته است و با توجه و بررسی قوانین و مقررات در این زمینه و همچنین اراده قانونگذار می توان به این موضوع پی برد که گرفتن گواهی عدم حضور برای مطالبه خسارت تاخیر الزامی نمی باشد.

نکته ای که باید مجددا به آن اشاره نمود این است که طرفی که در تاریخ مورد نظر در دفترخانه حضور یافته است(خریدار یا فروشنده) باید به صورت کامل به تعهدات خود در مبایعه نامه عمل نموده باشد تا بتواند از دفترخانه تقاضای صدور گواهی عدم حضور نماید.

این تعهدات در خصوص خریدار، پرداخت کامل ثمن معامله می باشد و این ثمن بهتر است به صورت چک تضمین شده بانکی باشد چرا که در رویه قضایی دیده شده است حتی اگر پرداخت باقی ثمن معامله به صورت نقدی یا چک شخصی بوده باشد و گواهی عدم حضور نیز صادر گردیده باشد، این گواهی مورد قبول دادگاه واقع نشده است بنابراین بهتر است به صورت چک تضمین شده بانکی باشد، در خصوص تعهدات فروشنده نیز به مواردی که شامل سند تک برگی ملک، مفاصا حساب شهرداری، مفاصا حساب دارایی، استعلام عدم بازداشت ملک از سوی اداره ثبت، پایان کار ملک و… است می توان اشاره نمود.

گواهی عدم حضور در شکایت الزام به سند

در دعاوی الزام به تنظیم سند رسمی، دریافت گواهی عدم حضور از دفترخانه معمولاً یکی از مستندات مهم برای اثبات تخلف فروشنده است؛ اما قانون این گواهی را شرط الزامی طرح دعوا نمی‌داند. در بسیاری از پرونده‌ها، ممکن است خریدار به دلایلی از جمله بی‌اطلاعی، عدم همکاری فروشنده، تأخیر یا قصور دفترخانه و حتی مشکلات اداری موفق به دریافت این گواهی نشود. با این حال، اگر دادگاه بتواند از طریق سایر ادله تشخیص دهد که خریدار آماده انتقال سند بوده و فروشنده از انجام تعهد خود امتناع کرده است، صدور حکم الزام به تنظیم سند رسمی همچنان امکان‌پذیر است. بنابراین، نبود گواهی عدم حضور به تنهایی مانع موفقیت دعوا نیست و خریدار می‌تواند از طریق ارائه مدارک معتبر و دلایل قانونی، حق خود را پیگیری کند. در ادامه، مهم‌ترین شرایطی که دادگاه می‌تواند بدون وجود گواهی عدم حضور نیز حکم صادر کند توضیح داده می‌شود:

۱. ارائه مدارک دال بر ایفای تعهدات

خریدار باید ثابت کند که تعهدات خود طبق قرارداد را به‌طور کامل انجام داده است. این اثبات می‌تواند از طریق ارائه رسیدهای پرداخت ثمن، اسناد بانکی، پیامک‌های مربوط به هماهنگی تنظیم سند یا حتی شهادت شهود انجام شود. دادگاه در بررسی این دلایل به محتویات قرارداد و اعمال خریدار توجه می‌کند تا احراز کند که وی آماده انجام تشریفات انتقال بوده است. در چنین حالتی، عدم وجود گواهی عدم حضور مانع رسیدگی نیست زیرا اصل بر انجام تعهد توسط خریدار است. هرچه مدارک ارائه‌شده روشن‌تر و مستندتر باشد، احتمال صدور حکم به نفع خریدار بیشتر خواهد بود.

۲. احراز امتناع فروشنده از حضور

در مواردی که فروشنده از حضور در دفترخانه عمداً خودداری کرده باشد، دادگاه می‌تواند با دلایلی مانند مکاتبات، اظهارنامه، پیامک‌های رسمی یا شهادت شهود، امتناع وی را احراز کند. آرای متعدد قضایی بیان می‌کنند که برای دادگاه، احراز امتناع واقعی فروشنده مهم‌تر از وجود گواهی عدم حضور است. اگر فروشنده تلاش کرده باشد فرآیند انتقال را عمداً متوقف کند یا همکاری نکند، این رفتار قرینه‌ای بر تخلف او محسوب می‌شود. در چنین حالتی، دادگاه بدون نیاز به گواهی عدم حضور نیز حکم الزام به تنظیم سند رسمی را صادر خواهد کرد. بنابراین عنصر کلیدی، ثبوت عدم همکاری فروشنده است نه صرفاً وجود یک گواهی رسمی.

۳. وجود تاریخ دقیق برای تنظیم سند

اگر در مبایعه‌نامه یا قرارداد، تاریخ مشخصی برای حضور در دفترخانه تعیین شده باشد، همان تاریخ مبنای بررسی دادگاه قرار می‌گیرد. صرف عدم تنظیم سند به نام خریدار در تاریخ مقرر، برای صدور حکم الزام به تنظیم سند کافی می باشد. زیرا مفاد قرارداد در حکم قانون بین طرفین است و طرفین ملزم به رعایت آن هستند.

دلایل جایگزین برای شکایت الزام به سند بدون گواهی عدم حضور

در دعوای الزام به تنظیم سند رسمی بدون ارائه گواهی عدم حضور، خریدار باید بتواند از طریق سایر دلایل و مدارک، انجام تعهدات خود و تخلف فروشنده را برای دادگاه ثابت کند. نبود گواهی عدم حضور به معنای رد دعوا نیست؛ بلکه تنها یکی از ابزارهای اثباتی است. چنانچه خریدار بتواند به کمک اسناد پرداختی، قرارداد، مکاتبات و استعلام‌ها نشان دهد که آماده انتقال سند بوده و فروشنده از اجرای تعهد خود امتناع کرده، دادگاه می‌تواند حکم الزام به تنظیم سند را صادر کند. بنابراین، ارائه دلایل معتبر و منسجم اهمیت اصلی را در این نوع دعاوی دارد. در ادامه، مهم‌ترین مدارک و مستنداتی که می‌توانند جایگزین گواهی عدم حضور شوند تشریح می‌شود:

۱. مبایعه‌نامه یا قرارداد کتبی فروش

مهم‌ترین سند برای اثبات رابطه قراردادی بین خریدار و فروشنده، مبایعه‌نامه یا قرارداد مکتوب است. این قرارداد باید شامل مشخصات کامل طرفین، پلاک ثبتی ملک، ثمن معامله و تعهدات قراردادی باشد. هرچه قرارداد جامع‌تر باشد، فرآیند اثبات حق خریدار آسان‌تر خواهد بود.

۲. مدارک پرداخت وجه معامله

خریدار باید با ارائه رسیدهای بانکی، حواله‌ها، فیش‌های واریزی یا اسناد عادی پرداخت، اثبات کند که ثمن معامله را طبق قرارداد پرداخت کرده است. این مستندات نشان می‌دهد که وی به تعهدات خود عمل کرده و آماده انجام ادامه مراحل انتقال بوده است.

۳. استعلام ثبتی از وضعیت ملک

استعلام ثبتی دادگاه از اداره ثبت نشان می‌دهد که ملک از نظر حقوقی قابل انتقال است و مانعی مانند بازداشت، رهن، یا دعاوی معارض وجود ندارد. اگر استعلام وجود مانعی را نشان دهد، دادگاه فروشنده را ملزم به رفع آن نیز خواهد کرد.

4. ارسال اظهارنامه به جای گواهی عدم حضور

مهمترین کارکرد گواهی عدم حضور آن است که دارنده آن در موعد مقرر تکلیف خود را برای حضور در دفتر خانه جهت تنظیم سند انجام داده و طرف حضور نداشته یا حضور او بدون امکان انجام تعهد بوده است. مانند اینکه فروشنده در موعدد مقرر و زمان تعیین شده در دفتر خانه حاضر شده ولی مدارک لازم را به همراه نداشته و یا استعلامهای لازم جهت تنظیم سند را نگرفته است؛ همچنین مثلا فروشنده حاضر شده و تنظیم سند ممطابق قرارداد موکول به تسویه بوده ولی تتمه ثمن را به همراه ندارد. مطابق یک رویه پذیرفته شده، میتوان در صورتی که موعد مشخصی برای حضور در دفترخانه تعیین نشده و یا موعد بدون حضور هر دو طرف منقضی شده و گذشته است، با ارسال اظهارنامه مهلتی را برای حضور با تعیین دفترخانه مشخص تعیین نمود و متخلفتحت شرایطی مکلف به پرداخت خسارت نمود.

وکیل برای خرید و فروش ملک

 پرونده عملی فسخ قرارداد و مطالبه خسارت و اجرت المثل

پاسخ به پرسش تاثیر گرفتن گواهی عدم حضور در خسارت تاخیر 

سوال: آیا برای دریافت خسارت دیرکرد تنظیم سند ملک توسط فروشنده مندرج در قولنامه آیا اخذ گواهی عدم حضور فروشنده در دفترخانه توسط خریدار الزامیسیت؟ کما اینکه بعد از چند سال هنوز فروشنده موفق به اخذ پایانکار نشده و پرونده خلاف ساختمانی فروشنده در دیوان عدالت اداری در جریان رسیدگیست و ظاهراً فروشنده فعلا نمیتواند سند را بنام خریدار انتقال دهد آیا با تقدیم دادخواست مطالبه خسارات قراردادی فروشنده میتواند به قوه قاهره که همانا عدم صدور پایانکار از طرف شهرداری است را استناد عدم بموقع نزدن سند در دفترخانه قراردهد یا از پرداخت هزینه دیر کرد تنظیم سند که تاکنون بالغ بر 9 میلیون تومان شده سرباز زند ؟ همچنین میخواستم بدانم شرایط مطالبه خسارت با استفاده عدم حور چیست و تاثیر عدم حضور در خسارت تاخیر در انجام تعهد و قرارداد چگونه است؟ و همچنین آیا بطور کلی خسارت عدم حضور الزامیست؟

پاسخ: در خصوص پاسخ به این سوال باید گفت که با توجه و بررسی مطالب فوق، گواهی عدم حضور برای مطالبه خسارت تاخیر از فروشنده الزامی نمی باشد و نکته مهم دیگر اینکه تاخیری که توسط فروشنده در این امر بوجود آمده است شامل مواردی که قانونگذار در خصوص قوه قاهره در نظر گرفته و شناسایی کرده است نمی باشد و فروشنده نمی تواند با استناد به این موضوع که پرونده در دیوان عدالت اداری در دست بررسی است از پرداخت خسارت تاخیر سر باز زند.

وکیل برای دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک

مستندات قانونی – گواهی عدم حضور و خسارت تاخیر

اصل 34 قانون اساسی

دادخواهی حق مسلم هر فرد است و هر کس می‌تواند به منظور دادخواهی به دادگاه‌های صالح رجوع نماید. همه افراد ملت حق دارند این گونه دادگاه‌ها را در دسترس داشته باشند و هیچ‌کس را نمی‌توان از دادگاهی که به موجب قانون حق مراجعه به آن را دارد منع کرد.

اصل 40 قانون اساسی

هیچ‌کس نمی‌تواند اعمال حق خویش را وسیله اضرار به غیر یا تجاوز به منافع عمومی قرار دهد.

اصل 173 قانون اساسی

به منظور رسیدگی به شکایات، تظلمات و اعتراضات مردم نسبت به مامورین یا واحدها با آیین‌نامه‌های دولتی و احقاق حقوق آنها، دیوانی به نام «دیوان عدالت اداری» زیر نظر رئیس قوه قضاییه تاسیس می‌گردد. حدود اختیارات و نحوه عمل این دیوان را قانون تعیین می‌کند.

ماده 227 قانون مدنی 

متخلف از انجام تعهد وقتی محکوم به تادیه خسارت میشود که نتواند ثابت نماید که عدم انجام به واسطه علت خارجی بوده است که‌ نمیتوان مربوط به او نمود.

ماده 229 قانون مدنی

 اگر متعهد به واسطه حادثه که دفع آن خارج از حیطه اقتدار اوست نتواند از عهده تعهد خود برآید محکوم به تادیه خسارت نخواهد بود.

ماده 46 قانون ثبت

 ثبت اسناد، اختیاری است مگر در موارد ذیل:
۱- کلیه عقود و معاملات راجع به عین یا منافع املاکی که قبلاً در دفتر املاک ثبت شده باشد.
۲- کلیه معاملات راجع به حقوقی که قبلاً در دفتر املاک ثبت شده است.

ماده 47 قانون ثبت

 در نقاطی که اداره ثبت اسناد و املاک و دفا‌تر اسناد رسمی موجود بوده و وزارت عدلیه مقتضی بداند ثبت اسناد ذیل اجباری است:
۱- کلیه عقود و معاملات راجعه به عین یا منافع اموال غیرمنقوله که در دفتر املاک ثبت نشده.
۲- صلحنامه و هبه‌نامه و شرکتنامه.

به‌طور خلاصه، گرفتن سند بدون عدم حضور در نظام حقوقی ایران امکان‌پذیر است، مشروط به اینکه مدارک و دلایل کافی مبنی بر انجام تعهدات توسط خریدار ارائه شود. گرچه سند زدن بدون گواهی عدم حضور در نگاه نخست دشوار به نظر می‌رسد، اما رویه قضایی و مقررات موجود این امکان را برای افراد فراهم کرده است تا بدون این گواهی نیز بتوانند به‌صورت قانونی، تنظیم سند رسمی را از دادگاه مطالبه کنند.در نتیجه، آگاهی از شرایط، مدارک لازم و مشورت با وکیل متخصص در امور ملکی می‌تواند نقش تعیین‌کننده‌ای در موفقیت دعوا داشته باشد.

خدمات دفتر حقوقی دادگران برای الزام به تنظیم سند رسمی و گواهی عدم حضور

📌 دفتر وکالت دادگران با تخصص در امور ملکی و قراردادها، خدمات حرفه‌ای زیر را ارائه می‌دهد:

🌱 مشاوره تخصصی و حرفه‌ای در زمینه دعاوی الزام به تنظیم سند رسمی و اختلافات قراردادی و توجیه نداشتن گواهی عدم حضور و استفاده از راه حلهای جایگزین
🌱 پیگیری پرونده‌های حقوقی مربوط به معاملات ملکی و قراردادها به عنوان وکیل
🌱 پشتیبانی حقوقی و اعطای مشاوره مستمر به موکلین و مراجعین بدون اعلام وکالت با این توضیح که، در مواردی که مراجعین تمایل یا توانایی انتخاب وکیل ندارند، می‌توانند از خدمات مشاوره مستمر دفتر دادگران بهره‌مند شوند و با راهنمایی وکیل، شخصاً دعوای خود را پیگیری و مدیریت کنند.
🌱 بررسی و تحلیل مدارک و قراردادهای مرتبط با موضوع تنظیم سند و گواهی عدم حضور
🌱 تنظیم متون حقوقی، قراردادها، درخواست‌ها، دادخواست‌ها، شکوائیه‌ها و لوایح مرتبط با شکایت الزام به سند و گواهی عدم حضور
🌱 قبول وکالت و پیگیری پرونده بدون نیاز به حضور و دخالت مستقیم موکل

راههای تماس و ارتباط با وکیل متخصص ملکی– 88019243