قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، روش های مختلفی را برای ثبت رسمی معاملات ملکی پیش بینی نموده است؛ به گونه ای که هیچ کس در هیچ کجای ایران نمی تواند به بهانه ی دوری و عدم دسترسی به دفاتر اسناد رسمی، اقدام به تنظیم قرارداد عادی نموده و از ثبت رسمی معاملات ملکی طفره رود. این قانون علاوه بر تعیین ضمانت اجرای عدم استماع دعاوی مستند به سند عادی در خصوص املاک و عدم قابلیت استناد به اسناد عادی راجع به املاک در هیچ مرجع قضایی، شبه قضایی، داوری و اداری، طرق مختلف ثبت رسمی معاملات راجع به اموال غیرمنقول را نیز مقرر نموده است. در این مقاله به معرفی و بررسی انواع روش های ثبت رسمی معاملات راجع به املاک بر اساس قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول پرداخته می شود.
1- ثبت رسمی معاملات ملکی توسط دفاتر اسناد رسمی
این روش قدیمی ترین و شناخته شده ترین روش ثبت رسمی معاملات راجع به اموال غیرمنقول می باشد. در این روش طرفین معامله به دفاتر اسناد رسمی مراجعه نموده و با ارائه مدارک لازم و پرداخت هزینه های قانونی و وجوه دولتی اقدام به ثبت معامله ی خود با هر شرط و در هر قالبی می نمایند.
مزیت این روش: اطمینان از صحت انجام معامله، عدم امکان انصراف طرفین از قرارداد پس از امضا(جز در موارد وجود خیار)، امکان تنظیم هر نوع قرارداد معتبر، اطلاع از میزان هزینه های قانونی و بدهی های ملک و اطمینان از پرداخت آن توسط انتقال دهنده و امکان کاهش یا افزایش شروط قراردادی می باشد.
قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، همچنان دفاتر اسناد رسمی را به عنوان مهمترین مرجع ثبت رسمی معاملات املاک اعلام می نماید. اما در خصوص تشریفات و مقدمات ثبت رسمی اسناد راجع به املاک، تکالیف جدید و متفاوتی نسبت به قوانین سابق بر آن برای سردفتران وضع نموده است که در مقاله بررسی تحولات قانون الزام به ثبت رسمی معاملات املاک در حقوق و تکالیف دفاتر اسناد رسمی به آن پرداخته شده است.
2- ثبت رسمی معاملات املاک توسط اشخاص حقیقی و حقوقی
قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، امکان تنظیم اسناد رسمی معاملات املاک توسط خود متعاملین را در خصوص املاکی که دارای سند رسمی هستند مقرر نموده است. بر طبق تبصره 2 ماده 3 قانون مذکور، یک سال پس از لازم الاجرا شدن قانون الزام، سازمان ثبت مکلف است امکان دسترسی اشخاص حقیقی و حقوقی به سامانه ثبت الکترونیک اسناد(سامانه کاتب) را برای انجام استعلامات و نیز ثبت اعمال حقوقی راجع به املاک صرفا به صورت قراردادهای یکسان و نمونه برای املاک سند دار ایجاد کند. قانون مذکور، مهلت یک ساله ای جهت انجام این تکلیف برای سازمان ثبت قرار داده که این مهلت در تاریخ 1404/04/02 به اتمام رسیده است اما تا کنون این دسترسی فراهم نگردیده است. در هر صورت، از تاریخی که سازمان ثبت به تکلیف خود در این خصوص عمل نماید، تنظیم قرارداد رسمی توسط خود متعاملین با ویژگی ها و شرایط خاصی به شرح توضیحات زیر امکان پذیر است:
سامانه ساماندهی اسناد غیر رسمی(ساغر)
شرایط ثبت رسمی اعمال حقوقی راجع به اموال غیرمنقول توسط اشخاص
- ثبت اعمال حقوقی توسط اشخاص نسبت به املاکی ممکن است که دارای سند رسمی باشند.
- ثبت رسمی معاملات توسط اشخاص، صرفا در قالب قراردادهای یکسان و متحدالشکلی امکانپذیر است که سازمان ثبت تهیه نموده و اقلام اطلاعاتی و غیرقابل ویرایش در آن درج گردیده است.
- امکان کاهش یا افزایش شروط قراردادی در این قراردادهای متحدالشکل وجود ندارد.
- این قراردادها صرفا با احراز هویت الکترونیک و امضای الکترونیک متعاملین منعقد می گردد.
- با ثبت رسمی معاملات در سامانه کاتب توسط خود اشخاص، مالکیت رسمی به منتقل الیه انتقال می یابد ولی تا پیش از مراجعه متعاملین به دفترخانه جهت پرداخت هزینه های قانونی، منتقل الیه امکان انجام هیچ یک از معاملات موضوع ماده یک را نسبت به ملکی که به وی منتقل شده را ندارد.
- متعاملین پس از ثبت قرارداد مکلف اند حداکثر ظرف مدت سه ماه از ثبت قرارداد در سامانه جهت پرداخت هزینه های قانونی و رفع محدودیت نقل و انتقال به دفترخانه مراجعه نمایند.
- در زمان تنظیم قرارداد یکسان، دو شاهد می بایست از طریق تصدیق الکترونیکی، سند را امضا نمایند.
- صرفا امکان ثبت رسمی معاملات معوض توسط خود اشخاص در سامانه وجود دارد و برای تنظیم اسناد مربوط به معاملات غیرمعوض لزوما طرفین می بایست به دفترخانه مراجعه نمایند.
- برای ثبت رسمی معاملات در سامانه توسط خود اشخاص، لزوما طرفین باید اصیل بوده و بالای 18 سال سن داشته باشند. بنابراین امکان ثبت رسمی قرارد یکسان توسط وکیل، وصی، ولی یا قیم وجود ندارد.
- در صورتی که موضوع معامله در بازداشت یا توقیف باشد، امکان ثبت عمل حقوقی از طریق قرارداد یکسان وجود ندارد. اما در صورتی که ملک موضوع معامله در رهن می باشد و انجام معامله نسبت به ملک منوط به اذن مرتهن شده باشد، ثبت قرارداد یکسان در سامانه با تایید مرتهن در سامانه امکان پذیر می باشد.
- امکان انجام معامله و فقدان مانع قانونی جهت انجام معامله توسط سامانه صرفا در قالب پاسخ آری یا خیر به طرفین اعلام می گردد.
- پرداخت وجوه مرتبط با قرارداد(از جمله ثمن معامله، مبلغ ودیعه اجاره بها ، حقوق دولتی، اجاره بهای پرداختی بابت املاک وقفی و ..) صرفا با سازوکار خاصی امکان پذیر است.
- حق الثبت، مالیات نقل و انتقال و وجوه و حقوق عمومی و دولتی، در زمان انعقاد قرارداد توسط متعاملین به طرفین اعلام و از طریق سامانه همزمان با قرارداد دریافت می گردد.
- تعیین شماره دفترخانه و تاریخ مراجعه به دفترخانه در قراردادهای یکسان الزامی است.
- پس از تنظیم قرارداد یکسان توسط طرفین، صرفا امکان اصلاح زمان پرداخت ثمن، موعد تحویل مبیع، و تاریخ مراجعه به دفترخانه با توافق طرفین وجود دارد.
نحوه پرداخت وجوه مرتبط با قراردادهای یکسان
سازمان ثبت مکلف گردیده با همکاری بانک مرکزی امکان پرداخت و احراز پرداخت وجوه مرتبط با این قراردادها را به گونه ای ایجاد نماید که:
- وجوه مرتبط با قرارداد از طریق حساب امانی یا حساب وکالتی یا سایر طرق پرداخت در شبکه بانکی به حساب ذینفع واریز گردد.
- همزمان با ثبت قرارداد این وجوه به صورت خودکار و آنی به حساب ذینفع منتقل می گردد.
- برای هر یک از وجوه مذکور قبض پرداخت الکترونیکی صادر می شود که دارای شناسه یکتا، نام متعهد و متعهد له، عنوان تعهد و سررسید پرداخت و شناسه سند مرتبط می باشد.
- پرداخت هر وجه مرتبط با قرارداد در پی یک قبض الکترونیکی و به مقصد حساب ذینفع انجام می شود.
- در سررسید هر وجه یا هر زمان که وجهی پرداخت شود، گزارش وضعیت پرداخت به صورت برخط و آنی به سامانه ارسال می شود.
- پنج روز قبل از سررسید هر قبض ابلاغیه ای از طریق سامانه ی ابلاغ به متعهد ارسال می شود.
لازم به ذکر است در صورتی که طرفین نخواهند از سازوکار فوق جهت پرداخت وجوه مرتبط با قرارداد استفاده نمایند مکلف اند برای انجام معامله به دفاتر اسناد رسمی مراجعه نمایند و دیگرامکان تنظیم قرارداد در قالب قرارداد یکسان برای آن ها وجود ندارد.
معاملات ملک با سند عادی (مبایعه نامه – قولنامه)
وظایف دفاتر اسناد رسمی نسبت به اسناد رسمی تنظیمی توسط اشخاص
همانگونه که ذکر شد، متعاملین موظف هستند ظرف سه ماه از تاریخ تنظیم سند رسمی در قالب قرارداد یکسان، صرفا جهت رفع محدودیت موضوع بند 2 ماده 15 و پرداخت هزینه های قانونی به یکی از دفاتر اسناد رسمی مراجعه نمایند. سردفتر پس از مراجعه متعاملین موظف است اقدامات زیر را به عمل آورد :
- احراز استعلامات قانونی
- احراز عدم محدودیت قانونی جهت انجام معامله
- اخذ حقوق دولتی و وجوه عمومی که به هر علت وصول نشده باشد
- تایید قرارداد و درج آنی و برخط خلاصه معامله در دفتر الکترونیک املاک به منظور رفع محدودیت موضوع بند 2 ماده 15
در صورتی که سردفتر احراز نماید که در زمان انعقاد قرارداد یکسان توسط طرفین شرایط صحت معامله وجود نداشته است، مکلف است از تایید قرارداد خودداری نموده و دلایل عدم تایید قرارداد را از طریق سامانه ابلاغ به طرفین اعلام نماید.
3- ثبت رسمی معاملات املاک توسط بنگاه ها و مشاوران املاک
دلالان معاملات ملکی علاوه بر اینکه می توانند نسبت به پیش نویس قراردادهای موضوع ماده یک قانون الزام اقدام نمایند، امکان تنظیم قراردادهای رسمی نیز برای دلالان پیش بینی شده است. بنابراین برای تنظیم قراردادهای یکسان، اشخاص می توانند هم شخصا نسبت به ثبت قرارداد اقدام نمایند و هم توسط دلالان قرارداد مذکور را در سامانه درج نموده و جهت ثبت آن به دفاتر اسناد رسمی مراجعه نمایند.
به موجب تبصره 2 ماده 3 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات املاک، سازمان ثبت مکلف است امکان دسترسی دلالان معاملات املاک به سامانه ثبت الکترونیک اسناد را جهت ثبت هر یک از اعمال حقوقی موضوع ماده 1 این قانون فراهم نماید. دلالان می توانند علاوه برتنظیم پیش نویس قراردادها، اقدام به ثبت رسمی هر یک از اعمال حقوقی راجع به املاک نمایند. لازم به ذکر است که ثبت رسمی معاملات توسط دلالان معاملات املاک صرفا در قالب قراردادهای یکسان و بدون هیچ امتیاز و تفاوتی با ثبت این معاملات توسط خود متعاملین در قالب قراردادهای یکسان و نمونه صورت می گیرد و برخلاف پیش نویس قرارداد که توسط دلالان با امکان درج هر شرطی تنظیم می گردد، دلالان همانند اشخاص حقیقی و حقوقی، حق کاهش یا افزایش هیچ بند و شرطی در قراردادهای یکسان ندارند و باید تمامی شرایط و ضوابط فوق الذکر برای ثبت رسمی قرارداد توسط اشخاص، از سوی دلالان نیز رعایت گردد.
همانگونه که ذکر گردید، قانون الزام به ثبت در کنار تعیین ضمانت اجرای شدید عدم استماع دعاوی مستند به سند عادی و عدم قابلیت پذیرش اسناد عادی، روش های متنوع و متعددی جهت ثبت رسمی املاک پیش بینی نموده است تا امکان تنظیم اسناد رسمی معاملات راجع به املاک را در هر نقطه از جهان فراهم نماید. البته اجرایی شدن این قانون منوط به فراهم گردیدن سازوکارهای مرتبط با این روش ها توسط سازمان ثبت و سایر ادارات و مراجع مرتبط می باشد که با توجه به مضی مهلت قانونی اداره ثبت، امید است هرچه زودتر به تکلیف قانونی خود در این خصوص عمل نموده و شرایط تنظیم اسناد رسمی برای اشخاص را تسهیل نماید.
