گاهی اتفاق می افتد که فردی به عنوان مالک در مقام وصول حقوق ناشی از مالکیت بر می آید مثل اینکه از متصرف تقاضای اجرت المثل ایام تصرف کرده و یا تخلیه یا خلع ید متصرف را بخواهد و متصرف نیز در مقام دفاع و پاسخ ادعای مالکیت می نماید.صرفنظر از صحت و درستی دعوای اثبات مالکیت و امکان طرح چنین خواسته ای، تا تعیین تکلیف وضعیت مالکیت و شخص مالک امکان رسیدگی به خواسته های نظیر اجرت المثل، خلع ید و تخلیه ید نیست. در پرونده ای که در ادامه به آن اشاره می شود خوانده با طرح دعوای متقابل اثبات مالکیت به وقوع بیع شفاهی استناد نموده و دلیل ادعای خود را شهادت شهود عنوان نموده است، دادگاه بدوی اظهارات شهود را برای مالکیت کافی ندانسته و خواسته متقابل اثبات مالکیت را مردود دانسته است و دادگاه تجدیدنظر نیز به دلایل دیگری اصلا امکان طرح چنین خواسته ای را صحیح ندانسته و چنین استدلال نموده است که اگر کسی مدعی مالکیت است باید آثار مالکانه که ضرورت تنظیم سند رسمی است را بخواهد و نمی توان خواسته مستقلی تحت عنوان اثبات مالکیت تقدیم نماید که در نهایت پرونده مذکور به نفع موکل ما به انجام رسیده و پایان یافته است و البته با دو استدلال جالب و متفاوت از مرجع بدوی و تجدیدنظر و با نتیجه یکسان!!
مراحل رسیدگی به شکایت اثبات مالکیت
خواسته، عنوان و موضوع اثبات مالکیت از موضوعات بسیار پر ابهام و از جمله دعاوی محل تنازع و اختلاف در حقوق است.مطابق یک رویه و برداشت غلط از مواد 22، 47 و 48 قانون ثبت بعضی از دادگاه ها و محاکم و قضات درخواست اثبات مالکیت را مقدمه درخواست و دادخواست انجام تعهدات قراردادی راجع به معاملات املاک با سند عادی و شفاهی دانسته اند.ولی صحیح این است که آنچه از مقررات قانون ثبت بر می آید این است که دارنده سند عادی به صرف داشتن آن و تنها با آن نمی تواند به ادارات و مراجع دولتی مراجعه نموده و آثار مالکانه را طلب نماید.اما می تواند متعاقب تنظیم یک قرارداد با موضوع انتقال و معامله در خصوص ملک به دادگاه مراجعه نموده و الزام طرف به انجام تعهدات قراردادی از جمله تحویل یا تنظیم سند رسمی یا وجه التزام را مطالبه نماید و ضرورتی ندارد که همراه یا قبل از چنین درخواست هایی اثبات مالکیت خود را خواسته باشد.در هر حال حتی نگارنده که معتقد به این نظر است به جهت رویه و باور غلط بعضی از قضات مجبور به طرح این دعوا شده است. توصیه می شود قبل از هر اقدامی در خصوص معاملات و دعاوی راجع به املاک با یک وکیل متخصص دعاوی حقوقی و قراردادها مشورت نمایید.
تماس با دادگران و دریافت وقت مشاوره با وکیل:
02188019244 – 02188019243
انواع اختلاف در مالکیت و راه اثبات مالکیت
مراحل رسیدگی به یک پرونده اثبات مالکیت
مرجع رسیدگی : شعبه سوم دادگاه حقوقی
خواهان : حمید رضا …….
خوانده : بهرام ………..
کلاسه پرونده : ………..
خواسته : اثبات مالکیت
گردشکار پرونده اثبات مالکیت :
حمید رضا ………….. دادخواستی ارائه می دهد و در آن اظهار می دارد اینجانب یک قطعه زمین به مساحت 150 متر مربع از 29 فرعی از 45 فرعی از اصلی 4814 بخش یک از خوانده دعوی خریداری نمودم ولی ایشان منکر قرارداد و فروش آن است در حالیکه قرارداد آن موجود است و در این رابطه شاهد نیز دارم.در حال حاضر خواهان اثبات مالکیت و خسارت خود هستم. دادخواست از سوی معاونت ارجاع به شعبه سوم دادگاه حقوقی یزد ارجاع می گردد.
تصمیم دادگاه اثبات مالکیت
دادگاه دستور تعیین وقت صادر می نماید همچنین دستور می دهد از اداره ی ثبت استعلام گردد و خوانده دعوی در پلاک موضوع دعوی دارای مالکیتی هست یا خیر؟ دفتر برای روز 93/5/20 ساعت 9 صبح تعیین وقت می نماید مورخه 93/5/5 وکیل خواهان اعلام وکالت می نماید.
جلسه دادگاه اثبات مالکیت
جلسه دادگاه برگزار است وکیل خواهان حاضر است خوانده حاضر نیست. ابلاغ قانونی به عمل آمده است دادگاه خطاب به وکیل خواهان چه خواسته دارید؟ وکیل خواهان خواسته به شرح دادخواست است اما آقای منوچهر …………. به دادرسی جلب میگردند.
با این توضیح که خوانده دعوی برابر سند عادی موجود زمین را از آقای منوچهر…………..خریداری نموده است لذا اولاً خواسته الزام به تنظیم سند رسمی به عنوان افزایش خواسته اعلام میگردد و ثانیاً سند اخیر الذکر به همراه دادخواست جلب ثالث ظرف 3 روز تقدیم دادگاه میگردد.
نحوه اثبات مالکیت و درخواست صدور سند
تماس با دادگران و دریافت وقت مشاوره با وکیل:
02188019244 – 02188019243
جلسه دادگاه اثبات مالکیت
در موعد مقرر جلسه تشکیل است وکیل خواهان حاضر است مجلوب ثالث نیز حاضر است خوانده حاضر نشده است ابلاغ نیز به صورت قانونی به عمل آمده است وکیل خواهان تقریباً اظهارات دادخواست و اظهارات جلسه مورخه 20/5/83 را تکرار مینماید.
مجلوب ثالث میگوید من ملک را به آقای بهرام …………… فروختم آقای محمدرضا ……….. یا وکیلشان را نمیشناسم وکیل خواهان با اجازه دادگاه سند عادی فیمابین آقای بهرام ……….. و منوچهر …………… را به ایشان متذکر شده که آیا امضاء ذیل قولنامه متعلق به ایشان است که نامبرده تأیید میکنند. دادگاه ختم رسیدگی را اعلام نموده و بدین شرح رأی صادر مینماید.
وکیل دعاوی ملکی و قراردادها در تهران
متن رای دادگاه برای اثبات مالکیت
در خصوص دادخواست حمیدرضا ……….. با وکالت بعدی آقای ………………. به طرفیت بهرام …………. و منوچهر ………….. به عنوان مجلوب ثالث به خواسته اثبات مالکیت و الزام به تنظیم سند رسمی باشند اینکه خواهان با خوانده اصلی معامله نموده و خوانده اصلی نیز با مجلوب ثالث با توجه به اینکه هیچ گونه ایران یا انکاری نسبت به اسناد ابرازی به عمل نیامده است و با لحاظ وصول پاسخ اداره ثبت که مجلوب ثالث را به عنوان مالک قطعه زمین متنازع فیه معرفی نموده است. نامبرده محکوم به تنظیم سند رسمی به نام خواهان در یکی از دفاتر اسناد رسمی میباشد خوانده اصلی نیز محکوم به پرداخت خسارت دادرسی و حق الوکاله برابر قانون است.
رای صادره قابل تجدید نظر در محاکم تجدید نظر استان بوده و نسبت به خوانده اصلی دعوی غیابی و ظرف 20 روز قابل واخواهی در این شعبه میباشد.
انواع اختلاف در مالکیت و راه اثبات مالکیت
تحلیل پرونده اثبات مالکیت
در خصوص بیع شفاهی مورد ادعای خوانده ، لازم به ذکر است که آنچه مورد نظر خوانده بعنوان مبنای ادعای ایشان می باشد ، صحبت های مقدماتی برای انجام بیع می باشد در حالی که این صحبت ها پیش از وقوع معامله بین طرفین در جهت تلاش برای ایجاد توافق بوده است و موجد عقد نیست زیرا در صحبت های مقدماتی قصد انشا عقد نبوده و دلالت بر قصد نمی کند و صرفاً مذاکره های پیش از انعقاد عقد است (چه عقد شفاهی و چه عقد کتبی) و بموجب قواعد عمومی قراردادها ماده 191 قانون مدنی عقد به قصد انشا واقع می شود که در این مورد، قصد انشا عقد بیع وجود نداشته است.
در خصوص پیامک هایی که بین طرفین رد و بدل شده، ذکر این نکته حائز اهمیت است که هرچند پیامک جز ادله اثبات دعوا نمی باشد ولی می تواند اشاره ای باشد که قاضی را در جهت کشف حقیقت یاری نماید (محتوای پیامک ها نیز حاکی از مذاکرات مقدماتی میان طرفین و نه قصد افشا است)
واریز مبلغی به حساب موکل از جانب خوانده نیز دلیل بر وقوع بیع نیست زیرا خوانده متصرف غیرقانونی ملک موکل بوده است و خوانده صرفا در جهت توجیه اقدامات غیرقانونی خود این مبلغ رادر راستای قرارداد اجاره ی صوری تنظیم شده به حساب موکل واریز نموده است.
دعوای متقابل می بایست به طرفیت مالک طرح شود و در زمان طرح دعوای مقابل از سوی خوانده، موکل مالک ملک مورد نظر نبوده است در نتیجه دعوای تقابل علیه ایشان قابل طرح نیست.
بموجب ماده 338 بیع عبارت است از تملیک عین به عوض معلوم چطور ممکن است بدون تعیین ثمن معامله بیع واقع شده باشد (در رد ادعای خوانده مبنی بر وقوع بیع شفاهی)
دعوی تایید بیع که از سوی خوانده طرح شده به تنهایی قابلیت استماع ندارد و دعوی اثبات وقوع بیع باید به همراه دعوی الزام به تنظیم سند رسمی طرح می شود
با توجه به اینکه ملک رسماً به نام موکل (خوانده دعوی مقابل) نبوده در چنین شرایطی دعوی تنظیم سند رسمی و تحویل مبیع نسبت به موکل قابلیت استماع ندارد.
ایراد موجود در رای بدوی، رسیدگی به دعوی اثبات وقوع بیع بدون توجه به اینکه دعوی الزام به تنظیم سند از سوی خواهان دعوی تقابل طرح نشده است.(می بایست قرار عدم استماع صادر شود)
ایراد دیگر در رای بدوی با توجه به اینکه دعوی اثبات وقوع بیع به تنهایی قابلیت استماع ندارد و با توجه به اینکه قاضی محترم در رای خویش صراحتاً اشاره بر این داشته اند که یبعی میان موکل و خوانده واقع نشده است در نتیجه می بایست نسبت به خواسته ی موکل (خواهان) مبنی بر مطالبه اجرت المثل ایام تصرف حکم صادر می نمود ، زیرا انتقال مال از سوی موکل به مالکین جدید پس از تاریخ 95/03/12 بوده است .
رای محکمه تجدیدنظر بیان داشته که دعوی نسبت به تجدید نظر خواندگان ردیف های دوم الی چهارم توجهی نداشته که دادگاه در مورد آن اظهار نظر قضایی نکرده است . اگر منظور محکمه دعوای مقابل است که به نظر می رسد منظور همین دعوا است و بیان داشته که این دعوا توجهی به موکل ندارد در نتیجه باید این ایراد را نسبت به عدم تضمین تکلیف در خصوص خواسته موکل مبنی بر مطالبه اجرت المثل هم ذکر می کرد.
راه های تماس و مشاوره با وکلای دادگران:
02188019243
نکات مهم این پرونده اثبات مالکیت
متصرف با تبانی بنگاه برگ سبز قرارداد اجاره یک طرفه ای را امضا کرده که امضای موجر در آن قرارداد وجود ندارد و خوانده در ملک ساکن شده است.
موکل بارها به خوانده اخطار می کند که آپارتمان را تخلیه و تحویل دهد که پاسخی دریافت نمی کند.
خوانده برای تحت تاثیر قرار دادن موکل و با وعده خرید ملک از موکل ، شماره حساب موکل را از بنگاه می گیرد و مبلغ 120 میلیون تومان به حساب موکل واریز می کند که با این حال بازهم موکل به جهت بی اعتمادی به خوانده راضی به معامله نمی شود.
موکل در تاریخ 95/10/26 ضمن ارسال اخطار نامه ای به خوانده ابلاغ را اخطار می کند که آپارتمان را رفع تصرف کند و کلید را تحویل وکیل آقای محمدی بدهد.
پس از ارسال اظهارنامه موکل اقدام به طرح شکایت رفع تصرف عدوانی در دادسرای ناحیه 5 کرد که منتهی به صدور کیفر خواست شده است.
بعد از صدور کیفرخواست، خوانده ملک را تخلیه و کلید را تحویل شورای حل اختلاف داده و اظهارنامه ای خطاب به موکل، مبنی بر اینکه ملک کاملا تخلیه می باشد و آمادگی خود را جهت تحویل آن استرداد مبالغ پرداختی اعلام می نماید ظرف یک هفته نسبت به تحویل آپارتمان شخصاً یا نماینده معرفی نماید.
به موجب اظهارنامه از خوانده خواسته شده که برای محاسبه بدهی شان به موکل و دریافت الباقی مبلغ مراجعه نماید که ایشان امتناع کرده اند.
موکل پس از تحویل آپارتمان ، اقدام به فروش آن کرده و از اواسط شهریور 96 مالک آپارتمان شخص دیگری است و موکل از آن پس مالکیتی نسبت به آن ندارد و خوانده بارها به آپارتمان مراجعه و برای خریدار جدید مزاحمت ایجاد نموده.
خوانده دعوای متقابل اثبات بیع مطرح کرده است
خوانده مدعی شده که با موکل بیع شفاهی در خصوص ملک منعقد نموده است که قابل پذیرش نیست.
معرفی انواع شکایت، دادخواست و دعوای حقوقی
نظر دادگاه برای پرونده اثبات مالکیت
روال پرونده دارای نظم قانونی بوده و خواستههای وکیل خواهان نیز بنابر حقی بوده است که قانون آئین دادرسی مدنی برای خواهان قائل شده است که وکیل با حضور و تیزبینی خود باعث پیروزی موکلش و احقاق حق گردیده است چه بسا که بنابر اطلاعات حقوقی ناقص مردم از جمله خواهان این پرونده معاملات ما قبل و طرف آن به دادگاه ارائه نمیگردید که در این صورت دعوی خواهان رد میگردید از سوی دیگر تصمیمات دادگاه نیز کاملاً بجا و منطبق با قانون بوده است. از جمله صدور رأی غیابی با توجه به عدم حضور خوانده اصلی و عدم ابلاغ واقعی به نامبرده که در اینصورت با لحاظ اینکه خوانده اصلی لایحهای نیز تقدیم دادگاه نکرده است، قاضی باید نسبت به ایشان رأی غیابی صادر نماید. که چنین عمل نموده است.
راههای تماس و ارتباط با وکیل متخصص دعاوی حقوقی – 88019244
