آیا به مستاجر سال ۱۳۶۱ حق کسب و پیشه تعلق می‌گیرد؟

سوال کاربر:
آیا به مستاجر سال ۱۳۶۱ حق کسب و پیشه تعلق می‌گیرد؟
با سلام و وقت بخیر. دو باب مغازه داریم که مستاجر از سال ۱۳۶۱ به صورت کرایه نشسته. پدرم با اینها قرارداد بسته (پدرم اینکه در قید حیات نیستند) و در قرارداد قید شده که هر ۳ سال به اندازه ۳۰ درصد مبلغ کرایه بره بالا و به نسبت تورم الان مبلغ کرایه خیلی ناچیز و خنده داره. الان می‌خواهم بیرونشان کنم می‌گویند ما حق کسب داریم و تا حق ما را پرداخت نکنی بلند نمی‌شویم. الان دو سال است با آنها قرارداد نبستم. هر دو مستاجر شغلشان را بدون اطلاع من تغییر داده‌اند. یکی از مستاجران مغازه را اصلا باز نمی‌کند و مغازه شده انباری طرف. می‌خواهم بدانم با این شرایط آیا به اینها حق کسبی تعلق می‌گیرد یا نه؟

 وکیل برای سرقفلی و حق کسب پیشه اماکن تجاری و مغازه

در این مطلب، ابتدا به تعریف حق کسب و پیشه و حق سرقفلی، تفاوت‌ها و تحولات قانونی آنها می‌پردازیم، سپس شرایط مستاجرانی که از سال‌های قدیمی مثل سال ۱۳۶۱ قرارداد بسته‌اند را بررسی می‌کنیم. نهایتاً، به سوال مطرح شده درباره مستاجر سال ۱۳۶۱ پاسخ می‌دهیم و نکات مهم راجع به تخلیه و تغییر شغل مستاجر را تحلیل می‌کنیم.

حق کسب و پیشه و حق سرقفلی در چه مواردی تعلق میگیرد

گرچه در میان عموم اصطلاح حق کسب و پیشه و سرقفلی به جای هم استفاده می شود اما در لسان حقوقی این دو نهاد حقوقی با یکدیگر متفاوت هستند.

حق کسب و پیشه یا تجارت و موارد تعلق آن

حق کسب و پیشه، یکی از مهم‌ترین حقوق مالی است که به موجب قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۵۶ برای حمایت از مستأجران اماکن تجاری ایجاد شد. فلسفه وضع این حق، حمایت از مستأجری است که با سال‌ها تلاش، فعالیت مستمر و ایجاد اعتبار تجاری، باعث رونق محل کسب و جذب مشتریان شده است. در واقع، این حق به نوعی جبران زحمات و سرمایه‌گذاری غیرملموس مستأجر در ملک تجاری محسوب می‌شود.

به بیان ساده‌تر، وقتی فردی ملکی تجاری را اجاره می‌کند و در آن به مدت طولانی فعالیت اقتصادی انجام می‌دهد، با گذشت زمان، نام، اعتبار، و شهرت آن محل در ذهن مشتریان با شخص مستأجر گره می‌خورد. قانونگذار برای حمایت از این تلاش‌ها، مقرر کرده که اگر مالک بخواهد مستأجر را بیرون کند یا قرارداد را تمدید نکند، باید مبلغی به عنوان «حق کسب و پیشه» به مستأجر بپردازد.

حق کسب و پیشه نه ناشی از قرارداد است و نه ناشی از پرداخت پول اولیه به موجر، بلکه نتیجه عرفی و حقوقی استمرار فعالیت شغلی در ملک تجاری است. بنابراین حتی اگر در قرارداد اجاره ذکری از این حق نشده باشد، در مواردی که مشمول قانون ۱۳۵۶ است، به‌طور خودکار به وجود می‌آید.

ملاک ایجاد این حق، استمرار شغل، جلب مشتری، حسن شهرت محل، و پرداخت منظم اجاره است. هرچه مدت فعالیت طولانی‌تر و ارتباط بین مستأجر و مشتریان قوی‌تر باشد، ارزش این حق بیشتر خواهد بود. کارشناسان رسمی دادگستری معمولاً ارزش این حق را بر مبنای موقعیت مکانی، نوع فعالیت، سابقه کسب‌وکار، درآمد محل، و تأثیر نام تجاری بر مشتریان برآورد می‌کنند.

باید توجه داشت که حق کسب و پیشه قابل انتقال به غیر نیست، مگر اینکه در قرارداد تصریح شده باشد. به همین دلیل، مستأجر نمی‌تواند بدون اجازه ی مالک و یا تجویز دادگاه آن را واگذار کند .

حق کسب و پیشه و تجارت تنها در صورتی از بین می‌رود که مستأجر مرتکب تخلفاتی مانند تغییر شغل بدون اجازه مالک، تعدی و تفریط، یا تعطیلی غیرموجه محل کسب شود. در این حالت، دادگاه می‌تواند حکم به تخلیه بدون پرداخت حق کسب و پیشه بدهد.

در نتیجه، حق کسب و پیشه، حقی است مبتنی بر کار، تلاش و استمرار فعالیت اقتصادی که به مرور زمان برای مستأجر ایجاد می‌شود و برخلاف سرقفلی، ارتباطی با پرداخت وجه اولیه به موجر ندارد. این حق در واقع جنبه حمایتی دارد و تلاشی است از سوی قانونگذار برای ایجاد تعادل میان حقوق مالک و مستأجر در اماکن تجاری قدیمی.

تعریف کامل و مقررات سرقفلی و حق کسب و پیشه

 نمونه قرارداد صلح و انتقال سرقفلی

حق سرقفلی در چه مواردی تعلق می گیرد

حق سرقفلی نهادی است که پس از تصویب قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۷۶ به صورت شفاف و قانونی تعریف شد. این حق در واقع مبلغی است که مستأجر هنگام شروع اجاره، بابت امتیاز استفاده از ملک تجاری یا تصرف آن، به مالک پرداخت می‌کند. به بیان دیگر، سرقفلی وجهی است که مستأجر برای کسب حق تقدم در اجاره یا استفاده از منافع ملک تجاری می‌پردازد.

سرقفلی برخلاف حق کسب و پیشه، از قرارداد و توافق صریح طرفین ناشی می‌شود، نه از فعالیت مستمر. یعنی اگر در قرارداد اجاره شرط پرداخت سرقفلی وجود نداشته باشد، چنین حقی ایجاد نمی‌شود. بنابراین حق سرقفلی ماهیتی قراردادی و ابتدایی دارد، در حالی که حق کسب و پیشه ماهیتی تدریجی و تبعی نسبت به اجاره دارد.

در عرف بازار، پرداخت سرقفلی معمولاً در زمان تحویل ملک انجام می‌شود. این مبلغ در ازای امتیازاتی نظیر موقعیت خوب مغازه، شهرت محل، یا محدودیت عرضه اماکن تجاری است. مستأجر با پرداخت سرقفلی، نوعی امتیاز تجاری به دست می‌آورد که باعث می‌شود در پایان مدت اجاره، از حق تمدید و استمرار استفاده برخوردار گردد یا در صورت تخلیه، بتواند ارزش این امتیاز را از مستأجر بعدی یا حتی مالک دریافت کند.

حق سرقفلی به عنوان یک دارایی مالی شناخته می‌شود و قابل نقل و انتقال، ارث و حتی توقیف است. چنانچه در قرارداد تصریح شده باشد، مستأجر می‌تواند آن را با رضایت مالک به دیگری واگذار کند یا در صورت فروش ملک، قیمت سرقفلی خود را مطالبه نماید.

در قوانین جدید، به ویژه در ماده ۶ قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۷۶، مالک صراحتاً می‌تواند هنگام اجاره محل تجاری، سرقفلی دریافت کند. همچنین، مستأجر نیز حق دارد در صورت واگذاری منافع ملک با اجازه مالک، مبلغ سرقفلی خود را از مستأجر جدید بگیرد. بنابراین، سرقفلی هم برای موجر و هم برای مستأجر قابل تحقق است.

وجه تمایز اساسی سرقفلی با حق کسب و پیشه در این است که سرقفلی بر پایه توافق و پرداخت وجه اولیه شکل می‌گیرد، اما حق کسب و پیشه نتیجه تلاش و سابقه فعالیت تجاری مستأجر است. از منظر قانونی، حق سرقفلی در نظام جدید جایگزین حق کسب و پیشه در قانون ۱۳۵۶ شده و تنها قراردادهای قدیمی‌تر همچنان مشمول مقررات حق کسب و پیشه‌اند.

در واقع، می‌توان گفت که حق سرقفلی، جلوه مدرن‌تر و قراردادی‌تر همان مفهوم قدیمی حق کسب و پیشه است، اما با سازوکاری شفاف، محدود، و قابل کنترل‌تر برای موجر و مستأجر. هدف قانونگذار از جایگزینی آن، ایجاد تعادل میان منافع مالک و مستأجر و جلوگیری از انباشت حقوق دائمی برای مستأجران بوده است.

 انتقال سرقفلی ملک تجاری یا تجویز انتقال منافع

تفاوت‌های اساسی میان حق کسب و پیشه و حق سرقفلی

در نظام حقوقی ایران، حق کسب و پیشه و حق سرقفلی دو نهاد مشابه اما از حیث مبنا، ماهیت و آثار کاملاً متفاوت‌اند. این دو حق هرچند هر دو به روابط موجر و مستأجر اماکن تجاری مربوط می‌شوند، ولی از دو منطق حقوقی متفاوت سرچشمه گرفته‌اند: یکی حاصل حمایت قانون از مستأجر در قانون سال ۱۳۵۶ و دیگری نتیجه آزادی اراده و توافق در قانون سال ۱۳۷۶ است. در ادامه به تفکیک، تفاوت‌های اصلی آن‌ها توضیح داده می‌شود:

۱. مبنای حقوقی حق کسب و پیشه و سرقفلی

حق کسب و پیشه بر پایه قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶ استوار است و ماهیتی حمایتی دارد. یعنی قانون‌گذار بدون نیاز به توافق صریح، برای حمایت از مستأجران اماکن تجاری که سال‌ها در ملک فعالیت کرده و اعتبار اقتصادی و اجتماعی ایجاد کرده‌اند، این حق را به رسمیت شناخته است. در مقابل، حق سرقفلی در قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۷۶ و در پرتو اصل آزادی قراردادها (ماده ۱۰ قانون مدنی) پذیرفته شده است. در سرقفلی، قانون دخالت حمایتی ندارد، بلکه طرفین با توافق خود، ارزش اقتصادی و منافع ملک را تنظیم می‌کنند. بنابراین در حالی‌که حق کسب و پیشه ریشه در قانون و عرف دارد، حق سرقفلی نتیجه‌ی اراده و توافق خصوصی است.

۲. زمان ایجاد حق کسب و پیشه و سرقفلی

حق کسب و پیشه به مرور زمان و در نتیجه استمرار فعالیت تجاری مستأجر ایجاد می‌شود. مستأجری که سال‌ها در یک محل تجارت کرده و مشتریان ثابت و اعتبار صنفی به دست آورده است، به تدریج مالک ارزش معنوی و اقتصادی ناشی از حضور خود در ملک می‌شود. در مقابل، حق سرقفلی در همان آغاز قرارداد و در لحظه پرداخت وجه سرقفلی به مالک به وجود می‌آید. یعنی مستأجر از ابتدا با پرداخت مبلغی، حقی مالی نسبت به منافع ملک پیدا می‌کند. بنابراین، در حالی که حق کسب و پیشه «زمان‌بر و تدریجی» است، حق سرقفلی «فوری و قراردادی» است.

 امکان اجبار مستاجر موضوع قانون سال 56 به تجدید قرارداد اجاره

۳. شرط ایجاد حق کسب و پیشه و سرقفلی

در حق کسب و پیشه، شرط اصلی ایجاد حق، فعالیت مستمر، جلب مشتری و حسن شهرت تجاری مستأجر است. هرقدر فعالیت طولانی‌تر و مؤثرتر باشد، ارزش حق کسب و پیشه بیشتر می‌شود. اما در حق سرقفلی، چنین استمرار یا شهرتی شرط نیست. تنها شرط، پرداخت مبلغ سرقفلی به مالک در آغاز یا در طول قرارداد است. در نتیجه، حق سرقفلی نیازی به فعالیت اقتصادی واقعی ندارد و حتی اگر مستأجر هیچ‌گاه مغازه را افتتاح نکند، اصل حق سرقفلی باقی است.

۴. امکان وجود حق کسب و پیشه بدون قرارداد

حق کسب و پیشه حتی اگر در قرارداد ذکر نشود، به موجب قانون ۱۳۵۶ خودبه‌خود ایجاد می‌شود، زیرا قانون آن را جزء لاینفک روابط موجر و مستأجر تجاری می‌داند. اما حق سرقفلی تنها زمانی به وجود می‌آید که صراحتاً در قرارداد شرط شود یا مبلغی بابت آن پرداخت گردد. در واقع، در نظام ۱۳۷۶ اگر در اجاره‌نامه به سرقفلی اشاره‌ای نشود، هیچ حقی از این نوع برای مستأجر شکل نمی‌گیرد.

۵. حق کسب و پیشه و سرقفلی ماهیتی مالی

ماهیت مالی حق کسب و پیشه نتیجه‌ی سرمایه‌گذاری معنوی و اعتباری مستأجر در ملک است؛ یعنی قانون ارزش زحمات و وفاداری مشتریان را به رسمیت می‌شناسد. اما در سرقفلی، ماهیت مالی ناشی از پرداخت نقدی و قراردادی است. در سرقفلی، ارزش اقتصادی ملک از ابتدا خریداری می‌شود و جنبه‌ی عینی و قابل محاسبه دارد. به بیان دیگر، حق کسب و پیشه نوعی ارزش افزوده‌ی غیرمستقیم و تدریجی است، اما سرقفلی نوعی پرداخت مستقیم و قابل‌ارزش‌گذاری است.

۶. امکان سلب یا زوال حق کسب و پیشه و سرقفلی

در حق کسب و پیشه، تخلف مستأجر می‌تواند به زوال حق بینجامد؛ مثلاً در صورت تغییر شغل بدون رضایت مالک، تعدی یا تفریط، عدم پرداخت اجاره یا تعطیلی محل، دادگاه می‌تواند حکم تخلیه بدون پرداخت حق صادر کند. اما در حق سرقفلی، چون منشأ آن قرارداد است، زوال آن تابع مفاد قرارداد یا انقضای مدت اجاره است. در صورت پایان مدت یا شرط خاصی در قرارداد، حق سرقفلی از بین می‌رود یا به مالک برمی‌گردد.

۷. قابلیت انتقال حق کسب و پیشه و سرقفلی به غیر

در قانون ۱۳۵۶، انتقال حق کسب و پیشه به دیگری تنها با رضایت مالک ممکن است، هرچند در برخی رویه‌ها اگر انتقال بدون اجازه ولی با شرایط خاص انجام شود، مستأجر جدید ممکن است همچنان از حمایت قانونی برخوردار باشد. در حق سرقفلی نیز انتقال معمولاً با رضایت مالک یا بر اساس شرط قراردادی انجام می‌شود، اما چون مبنای آن توافق است، محدودیت‌ها بستگی به مفاد قرارداد دارد.

۸. قانون حاکم بر حق کسب و پیشه و سرقفلی

حق کسب و پیشه تابع قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ است که در حال حاضر فقط نسبت به قراردادهای پیش از تصویب قانون ۱۳۷۶ یا اماکنی که مشمول آن قانون باقی مانده‌اند، اجرا می‌شود. در مقابل، حق سرقفلی در قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶ تعریف شده و نسبت به کلیه قراردادهای بعد از آن تاریخ حاکم است. در نتیجه، شناخت قانون حاکم نخستین گام در تعیین نوع حق مستأجر است.

۹. قابلیت مطالبه حق کسب و پیشه و سرقفلی در زمان تخلیه

در حق کسب و پیشه، مستأجر هنگام تخلیه می‌تواند از دادگاه تقاضای تعیین و مطالبه حق کسب و پیشه کند و مبلغ آن توسط کارشناس رسمی دادگستری بر اساس مدت فعالیت، نوع شغل و میزان رونق تعیین می‌شود. در حق سرقفلی، مبلغ پرداختی از ابتدا مشخص است و در پایان، مستأجر می‌تواند قیمت روز مبلغ پرداختی یا معادل آن را طبق قرارداد مطالبه کند.

۱۰. جنبه قراردادی حق کسب و پیشه و سرقفلی

حق کسب و پیشه ماهیتی حمایتی و قانونی به نفع مستأجر دارد؛ یعنی حتی بدون قرارداد، قانون از مستأجر حمایت می‌کند تا در برابر مالکِ دارای قدرت اقتصادی، متضرر نشود. در مقابل، حق سرقفلی قراردادی و توافقی است و هر دو طرف از حقوق مساوی برخوردارند. قانون در اینجا نقشی داورگونه دارد و آزادی اراده را اصل می‌داند.

نحوه محاسبه سرقفلی و حق کسب و پیشه مغازه تجاری

شرایط تعلق حق کسب و پیشه به مستاجر سال ۱۳۶۱

حق کسب و پیشه یا تجارت یک امتیاز مالی است که قانون‌گذار برای حمایت از مستأجران اماکن تجاری مقرر کرده است. این حق زمانی برای مستأجر به وجود می‌آید که او در ملک مورد اجاره فعالیت اقتصادی مستمر، مشروع و منظم انجام داده باشد و در نتیجه آن، اعتبار و ارزش اقتصادی خاصی برای محل ایجاد شود. اما تحقق این حق نیازمند رعایت شرایطی است که قانون و رویه قضایی به‌روشنی آن را بیان کرده‌اند. در ادامه مهم‌ترین شرایط تعلق این حق برای مستأجران سال ۱۳۶۱ (مشمول قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۵۶) تشریح می‌شود:

۱. وجود قرارداد اجاره معتبر از سال ۱۳۶۱

اولین شرط تعلق حق کسب و پیشه، وجود قرارداد اجاره معتبر و قانونی است. اگر مستأجر از سال ۱۳۶۱ یا قبل از آن، با رضایت مالک، ملک تجاری را در تصرف داشته و اجاره‌نامه‌ای کتبی یا حتی شفاهی که مورد تأیید عرف باشد در دست دارد، این شرط محقق است. اهمیت این شرط در آن است که تصرف باید به‌عنوان مستأجر باشد، نه غاصب یا متصرف بدون مجوز. هرگونه رابطه‌ای که فاقد ماهیت اجاره باشد (مثلاً امانی، صوری یا قراردادی غیرتجاری) موجب شکل‌گیری حق کسب و پیشه نمی‌شود.

۲. استمرار فعالیت تجاری و مشروع از سال 1361

حق کسب و پیشه زمانی شکل می‌گیرد که مستأجر به طور مستمر و مداوم در ملک، فعالیت کسب و کار انجام دهد. استمرار به معنای حضور فعال، تعامل با مشتریان و ایجاد اعتبار صنفی است. تعطیلی موقت و غیرموجه مغازه، استفاده از ملک برای انبار یا ترک کسب برای مدت طولانی می‌تواند موجب زوال این حق گردد. علاوه بر آن، فعالیت باید مشروع و قانونی باشد؛ یعنی اگر کسب‌وکار مستأجر مغایر با قانون یا نظم عمومی باشد (مثلاً فروش کالای قاچاق یا فعالیت‌های ممنوع)، حق کسب و پیشه برای او به رسمیت شناخته نمی‌شود.

۳. عدم تغییر شغل بدون رضایت مالک

یکی از موارد مهم زوال یا عدم تعلق حق کسب و پیشه، تغییر شغل بدون اطلاع و اجازه مالک است. طبق بند ۷ ماده ۱۴ قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۵۶، اگر مستأجر شغل خود را تغییر دهد و این تغییر از مشاغل مشابه نباشد، مالک می‌تواند تخلیه ملک را بدون پرداخت حق کسب و پیشه درخواست کند. فلسفه‌ی این حکم آن است که ارزش حق کسب و پیشه بر پایه‌ی شغل و مشتریان خاص آن شکل می‌گیرد و تغییر شغل بدون رضایت مالک، ماهیت این ارزش را از بین می‌برد. با این حال، اگر شغل جدید مشابه شغل قبلی باشد یا عرفاً ادامه همان فعالیت تلقی شود (مثلاً تبدیل خواربارفروشی به سوپرمارکت)، تغییر شغل مانع ایجاد حق نخواهد بود.

راه های فروش سرقفلی برای تقسیم ارث

۴. استفاده صحیح از ملک (عدم تعدی و تفریط)

مستأجر باید ملک را مطابق منظور قرارداد اجاره یعنی برای کسب و کار استفاده کند. اگر ملک را تعطیل کند، به انباری تبدیل نماید یا با سهل‌انگاری موجب خرابی، خسارت یا کاهش ارزش آن شود، عمل او مصداق «تفریط» یا «تعدی» بوده و موجب سلب حق کسب و پیشه می‌شود. قانون مدنی در مواد ۹۵۱ تا ۹۵۳، تعدی و تفریط را تعریف کرده و دادگاه‌ها معمولاً با ارجاع امر به کارشناس، این موضوع را احراز می‌کنند. در نتیجه، صرف تصرف فیزیکی ملک کافی نیست؛ بلکه باید از آن استفاده اقتصادی و شغلی متعارف شود.

۵. پرداخت به‌موقع اجاره‌بها و ایفای تعهدات قراردادی

پرداخت اجاره‌بها یکی از مهم‌ترین تکالیف مستأجر است و استمرار آن نشانه‌ی صحت رابطه اجاره است. در صورتی که مستأجر اجاره را نپردازد یا در موعد مقرر تأخیر کند، مالک می‌تواند به استناد ماده ۱۴ قانون ۱۳۵۶ تقاضای تخلیه نماید. در این حالت، چنانچه دادگاه تخلف را محرز بداند، ممکن است حق کسب و پیشه مستأجر از بین برود. بنابراین، رعایت نظم پرداخت و انجام کلیه‌ی تعهدات قراردادی (مانند حفظ ملک، پرداخت هزینه‌های مشترک و…) شرط لازم برای بقای این حق محسوب می‌شود.

۶. عدم وجود تخلفاتی که موجب سلب حمایت قانونی می‌شود

علاوه بر شرایط فوق، مستأجر نباید مرتکب تخلفاتی شود که طبق قانون به زوال حق می‌انجامند؛ از جمله انتقال بدون اجازه به غیر، تعمیرات اساسی، تغییر شغل یا تغییر وضعیت ملک به نحوی که مانع استفاده‌ی صحیح گردد. در صورت احراز هر یک از این موارد، مستأجر از حمایت قانونی محروم و حق کسب و پیشه‌اش ساقط می‌شود.

 وکیل برای تخلیه ملک تجاری و مغازه

تاثیر تغییر شغل و عدم استفاده از ملک بر حق کسب و پیشه

یکی از مهم‌ترین مواردی که موجب سقوط یا سلب حق کسب و پیشه می‌شود، تخلف مستأجر از شرایط استفاده‌ی صحیح از ملک است. از جمله این تخلفات می توان به تغییر شغل بدون اجازه موجر و عدم استفاده صحیح از ملک اشاره نمود.

۱. تغییر شغل بدون اجازه‌ی موجر

مطابق بند ۷ ماده ۱۴ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶، هرگاه مستأجر بدون کسب اجازه از موجر، شغل خود را تغییر دهد و شغل جدید از مشاغل مشابه شغل سابق نباشد، موجر می‌تواند از دادگاه درخواست تخلیه‌ی ملک تجاری بدون پرداخت حق کسب و پیشه و تجارت را بنماید.

مبنای این حکم در فلسفه‌ی حق کسب و پیشه نهفته است. این حق بر پایه‌ی اعتبار، شهرت صنفی و جلب مشتریان در اثر فعالیت طولانی‌مدت مستأجر شکل می‌گیرد. وقتی مستأجر شغل خود را تغییر می‌دهد، ماهیت و مخاطبان تجاری محل دگرگون می‌شود و در نتیجه، ارزش اقتصادی که به اعتبار شغل قبلی ایجاد شده بود، از بین می‌رود. قانون‌گذار با درک این واقعیت اقتصادی، تغییر شغل را در حکم از بین رفتن مبنای حق کسب و پیشه دانسته است.

البته، هر تغییری در نوع فعالیت به معنای تغییر شغل نیست. رویه قضایی و عرف صنفی، معیار را «مشابه بودن مشاغل» قرار داده‌اند. برای مثال، تبدیل خواربارفروشی به سوپرمارکت یا آرایشگاه مردانه به سالن اصلاح مدرن، تغییر شغل محسوب نمی‌شود، زیرا شغل جدید عرفاً ادامه‌ی همان فعالیت قبلی است. اما تبدیل عطاری به فروشگاه لوازم الکترونیکی یا خیاطی به فست‌فود، مصداق روشن تغییر شغل است.

در چنین مواردی، موجر می‌تواند دادخواست تخلیه به دلیل تغییر شغل تقدیم کند. دادگاه پس از احراز مالکیت موجر و رابطه استیجاری، معمولاً قرار تحقیق و معاینه‌ی محل صادر می‌کند تا از طریق بازدید یا استماع اظهارات همسایگان و کسبه‌ی مجاور، نوع شغل فعلی مستأجر و میزان تغییر آن احراز شود.
چنانچه دادگاه به استناد گزارش تحقیق محلی و سایر ادله، وقوع تغییر شغل را محرز بداند، مستنداً به بند ۷ ماده ۱۴ و با رعایت ماده ۲۸ همان قانون، حکم به تخلیه‌ی مورد اجاره بدون احتساب حق کسب و پیشه و تجارت صادر خواهد کرد.

۲. عدم استفاده صحیح از ملک (تعدی و تفریط)

مورد مهم دیگر که موجب زوال حق کسب و پیشه می‌شود، عدم استفاده صحیح از ملک تجاری است. در رابطه‌ی موجر و مستأجر، تعدی و تفریط معمولاً در مواردی چون تبدیل مغازه به انبار، تعطیلی طولانی محل، عدم نگهداری مناسب، وارد کردن خسارت به بنا یا تاسیسات و امثال آن محقق می‌شود.

وقتی مستأجر از ملک به‌صورت غیرمتعارف یا مغایر با هدف قرارداد استفاده کند، فلسفه‌ی اقتصادی ایجاد حق کسب و پیشه از بین می‌رود، زیرا دیگر فعالیت تجاری مستمر و جلب مشتری وجود ندارد. در این حالت نیز مالک حق دارد دادخواست تخلیه به دلیل تعدی و تفریط تقدیم کند. در این نوع دعوا، بار اثباتی تقصیر و تخلف بر عهده‌ی موجر است؛ یعنی موجر باید به دادگاه نشان دهد که مستأجر از ملک به نحو صحیح استفاده نکرده یا آن را عملاً متروکه کرده است.
برای اثبات این امر، مالک می‌تواند از ابزارهای اثباتی چون تأمین دلیل از طریق شورای حل اختلاف، ارجاع به کارشناس رسمی دادگستری برای ارزیابی وضعیت ملک یا درخواست تحقیق و معاینه‌ی محل توسط قاضی استفاده کند.

اگر دادگاه پس از بررسی این دلایل و انجام قرارهای کارشناسی و تحقیق محلی، وقوع تعدی یا تفریط را احراز نماید، مستنداً به بند ۸ ماده ۱۴ قانون روابط موجر و مستأجر، حکم به تخلیه ملک بدون پرداخت حق کسب و پیشه و تجارت صادر می‌کند. اما چنانچه موجر نتواند تقصیر مستأجر را اثبات نماید، دادگاه موظف است حکم به رد دعوا یا بی‌حقی خواهان بدهد؛ زیرا در این موارد اصل بر بقای حق کسب و پیشه است و سلب آن نیازمند اثبات تخلف صریح است.

وکیل برای تنظیم متن انواع قرارداد

پاسخ نهایی به سوال تعلق حق کسب و پیشه یا سرقفلی از سال 1361

با توجه به مقررات قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶ و رویه قضایی مرتبط، می‌توان نتیجه گرفت:
اگر مستأجر از سال ۱۳۶۱ دارای قرارداد اجاره معتبر باشد، فعالیت تجاری خود را به‌صورت مستمر و قانونی در ملک انجام داده، اجاره‌بها را منظم پرداخت کرده و بدون اطلاع مالک شغل خود را تغییر نداده باشد، حق کسب و پیشه برای او محفوظ است. این حق ناشی از استمرار فعالیت و حسن شهرت در محل کسب بوده و حتی در صورت انقضای مدت اجاره، بدون پرداخت آن، تخلیه ممکن نیست.
در مقابل، اگر مستأجر بدون رضایت موجر شغل خود را تغییر دهد یا ملک را از حالت محل کسب خارج و به انباری، کارگاه یا محل متروکه تبدیل کند، مستوجب سلب حق کسب و پیشه خواهد بود. در چنین شرایطی، مالک می‌تواند با استناد به بند ۷ ماده ۱۴ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶ دادخواست تخلیه به علت تغییر شغل یا تعدی و تفریط ارائه دهد.
دادگاه پس از احراز مالکیت خواهان و وجود رابطه استیجاری، معمولاً قرار معاینه و تحقیق محلی صادر می‌کند تا تغییر شغل یا سوء‌استفاده از ملک احراز شود. در صورت اثبات موضوع، دادگاه با رعایت ماده ۲۸ همان قانون حکم به تخلیه ملک بدون احتساب حق کسب و پیشه و تجارت صادر خواهد کرد.
باید توجه داشت اثبات تعدی و تفریط یا تغییر شغل بر عهده موجر است؛ چنانچه او نتواند تخلف مستأجر را ثابت کند، دادگاه حکم به بی‌حقی موجر یا رد دعوا صادر خواهد کرد. برای اثبات، موجر می‌تواند از کارشناس رسمی دادگستری، تحقیق و معاینه محل یا تأمین دلیل استفاده کند.
در نهایت، هرچند قانون به‌طور کلی شرایط را مشخص کرده، اما تشخیص تعلق یا سلب حق کسب و پیشه در هر پرونده وابسته به اوضاع و احوال خاص آن مورد است و قاضی با توجه به مستندات، اظهارات طرفین و نظر کارشناسی تصمیم می‌گیرد.
بنابراین، توصیه می‌شود در اختلافات مربوط به حق کسب و پیشه یا سرقفلی، حتماً از وکیل متخصص در امور موجر و مستأجر استفاده شود تا از تضییع حقوق طرفین جلوگیری گردد.

راههای تماس و ارتباط با وکیل متخصص سرقفلی- 88019244

سوالات متداول تعلق حق کسب و پیشه به مستاجر