به موجب قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول، یک سال پس از راه اندازی سامانه ی ساغر، کلیه معاملات ملکی نسبت به املاکی که سند رسمی دارند الزاما می بایست در سامانه ثبت الکترونیک اسناد(سامانه کاتب) به صورت رسمی ثبت گردد. از سوی دیگر به منظور شفافیت معاملات اموال غیرمنقولی که با سند عادی در تصرف اشخاص می باشد(اعم از اینکه دارای سابقه ثبتی باشند یا نباشند)، مدعیان فاقد سند رسمی را مکلف نموده ظرف دو سال از تاریخ راه اندازی سامانه ساغرادعای خود را نسبت به این املاک در همین سامانه(ساغر) ثبت نموده واقدام مقتضی جهت اخذ سند رسمی به عمل آورند. همچنین پس از راه اندازی سامانه ساغر، تنها روش معتبر و قانونی برای انجام هرگونه عمل حقوقی(اعم از عقد یا ایقاع) نسبت به املاکی که مدعی، فاقد سند رسمی به نام خود باشد ، ثبت این معاملات در سامانه ی ساغر می باشد. البته ثبت اعمال حقوقی در این سامانه به صورت مطلق و بی قید و شرط نبوده و با شرایط و ضوابط خاصی و تا مدت معینی امکانپذیر می باشد.
در این مقاله مقررات، شرایط، دامنه شمول و مهلت ثبت معاملات املاک در سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی و ضمانت اجرای عدم رعایت این تکلیف قانونی مورد بررسی قرار می گیرد.
راهنمای جامع قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول
چه کسانی می توانند معاملات خود را در سامانه ساغر ثبت نمایند؟
1- اشخاصی که مدعی مالکیت یا حق نسبت به ملکی باشند که فاقد سابقه ی ثبتی است و همچنین اشخاصی غیر از مالک رسمی که به استناد سندی عادی، نسبت به ملک دارای سند رسمی، مدعی مالکیت یا حقی باشند. درصورتی که این اشخاص ظرف مهلت 2 سال از راه اندازی سامانه ساغر ادعای خود را در سامانه ثبت نموده باشند و ظرف 2 سال از تاریخ ثبت ادعا، نسبت به انجام عمل مقتضی جهت اخذ سند رسمی(اعم از طرح دعوا در مراجع قضایی، شبه قضایی، داوری و یا پیگیری مراحل اداری در سازمان ثبت و …) و درج مدارک اقدام خود در سامانه ساغر اقدام نموده باشند، الزاما می بایست کلیه اعمال حقوقی نسبت به ملک مذکور را صرفا در سامانه ساغر ثبت نمایند.
2- دارندگان اسناد مالکیت غیرحدنگار(اسناد دفترچه ای) که اقدام به درج ادعا در سامانه ساغر نموده و برای تبدیل سند خود به سند مالکیت حدنگار اقدام نموده باشند نیز می توانند اعمال حقوقی خود نسبت به ملک مذکور را در سامانه ساغر درج نمایند.
ضوابط و شرایط ثبت معاملات در سامانه ساغر چیست؟
انجام اعمال حقوقی در سامانه ساغر به شرط رعایت ضوابط و تحقق شرایط زیر امکان پذیر است:
1- مدعی باید قبل از انجام معامله، نسبت به ثبت ادعا در سامانه ساغر و اخذ کد رهگیری و درج گواهی اقدام خود در آن سامانه اقدام نموده باشد.
2- اقدام مدعی در مراجع قضایی منجر به صدور حکم بر بی حقی یا بطلان دعوا یا سقوط دعوا نشده باشد.
3- اقدام مدعی در مراجع قضایی یا اداری منجر به صدور سند مالکیت نشده باشد.
4- اگر مرجع قضایی ادعای مدعی را با صدور قرار، رد کرده باشد تا زمان طرح دعوای مجدد توسط مدعی و ثبت مدارک اقدام خود در سامانه ساغر، امکان انجام اعمال حقوقی در سامانه ساغر را ندارد.
5-اگر مراجع اداری و غیرقضایی، ادعای مدعی را رد کرده باشند، اگر مدعی امکان انجام اقدام مجدد را داشته باشد، از تاریخ رد ادعا تا زمان اقدام مجدد در مراجع مربوطه، امکان انجام اعمال حقوقی را در سامانه ساغر ندارد.
6- انجام اعمال حقوقی در سامانه ساغر صرفا در محدوده ی ادعایی که مدعی در سامانه ساغر سابقا ثبت نموده باشد امکان پذیر است.
7-چنانچه مدعی بخواهد صرفا نسبت به بخشی از ملک مورد ادعا عمل حقوقی مفروزی انجام دهد(مثلا بخواهد مقداری از زمین خود را به دیگری بفروشد) این کار صرفا با درج نمودن نقشه یو تی ام بخش مورد معامله در سامانه ساغر و دریافت گواهی امکان افراز آن بخش مورد معامله از سازمان ثبت و بارگزاری آن گواهی در سامانه ساغر امکان پذیر است.
8- چنانچه ادعای مدعی مالکیت که در سامانه ساغر ثبت نموده است نسبت به ملکی باشد که دارای سند تک برگ(حدنگار) باشد، امکان ثبت عمل حقوقی در سامانه ساغر تا میزانی امکان پذیر است که با ملک دارای سند تک برگ تداخل نداشته باشد.
نکات حقوقی و مهم در خرید ملک و آپارتمان
مراحل انجام معاملات ملکی در سامانه ساغر
1- انجام اعمال حقوقی در سامانه ساغر به صورت مستقیم و از طریق سکوهای بخش خصوصی که دارای مجوز از سازمان ثبت می باشند صورت می گیرد.
1-پس از مراجعه ی اشخاص به سکوهای بخش خصوصی، ابتدا کد ملی و شماره تلفن همراه طرفین معامله در سامانه درج می شود.
2- چنانچه شماره تلفن همراه طرفین با کدملی آن ها در هر دو سامانه ی ثنا و سامانه ی شاهکار منطبق باشد پیامکی به شماره همراه ایشان ارسال می شود و با اخذ کدی که به تلفن همراه طرفین ارسال شده، رضایت طرفین برای شروع به انجام عمل حقوقی اخذ می گردد.
2- چنانچه متعاملین در سامانه ثنا ثبت نام نکرده باشند یا اینکه شماره تلفنی که در سامانه ثنا برای ایشان ثبت شده است، طبق سامانه شاهکار متعلق به ایشان نباشد، سامانه ساغر با اطلاع این موضوع به طرفین، از ادامه فرایند جلوگیری می نماید.
3- از طریق کد ملی یا شناسه ملی، زنده بودن و سن قانونی اشخاص حقیقی از سازمان ثبت احوال و وجود و عدم انحلال اشخاص حقوقی از سازمان ثبت استعلام می گردد.
4- اهلیت معاملاتی اشخاص حقیقی و عدم ورشکستگی و عدم ممنوعیت از انجام اعمال حقوقی برای اشخاص حقوقی از مرکز آمار و فناوری اطلاعات قوه قضایی استعلام می گردد.
5- پس از بررسی موارد فوق، امکان یا عدم امکان انجام عمل حقوقی به صورت کلی طرفین ارسال می شود و در صورت عدم امکان انجام عمل حقوقی، دلیل مشخصی که سبب عدم امکان انجام معامله گردیده به شخصی که عدم امکان معامله منتسب به او می باشد با ارسال پیامک اعلام می گردد.
6- چنانچه موضوع معامله ملکی باشد که با وجود داشتن سند حدنگار، شخص مدعی مالکیت یا حقی نسبت به آن یا بخشی از آن شده باشد، تا میزانی که ملک مورد معامله ی مدعی با ملک دارای سند حدنگار تداخل داشته باشد، امکان انجام عمل حقوقی در سامانه ساغر برای مدعی وجود ندارد.
7- در صورت احراز امکان انجام معامله به شرح فوق، در مرحله بعدی، تداخل یا عدم تداخل ملک مورد معامله با اراضی ملی، منابع طبیعی، اراضی مستحدث و موات و اراضی عمومی از مراجع مربوطه(وزارت جهاد کشاورزی و راه و شهرسازی) استعلام می شود.
8- چنانچه ملک دارای سند حدنگار(تک برگ) باشد وزارتخانه ی مذکور پاسخ استعلام فوق را به صورت آنی در سامانه ارسال می کنند و نتیجه استعلام در قرارداد درج می شود. در هر صورت (اعم از اینکه ملک با اراضی عمومی تداخل داشته یا نداشته باشد و یا پاسخ استعلام از سوی مراجع مذکور ارسال نشود) عمل حقوقی قابل انجام است.
9- در صورتی که ملک فاقد سند تک برگ باشد وزارتخانه های مذکور یک ماه مهلت دارند که به استعلام پاسخ دهند. در این صورت نیز طرفین می توانند پیش از وصول پاسخ استعلام عمل حقوقی خود را انجام دهند اما عدم وصول پاسخ استعلام و احتمال اینکه ملک جزو املاک دولتی یا عمومی باشد در قرارداد درج می شود. اگر منتقل الیه با این شرایط حاضر به انجام معامله شود، تا زمانی که پاسخ استعلام واصل نشده باشد و یا مهلت پاسخ منقضی نشده باشد، حق انجام هیچ عمل حقوقی نسبت به ملک مورد معامله را ندارد.
10- پیش از امضای قرارداد، نقشه یو تی ام و اسناد مرتبط با ادعا که در سامانه ساغر بارگزاری شده است و نیز آدرسی که طبق نقشه یو تی ام نشانی ملک می باشد به منتقل الیه ارایه می شود.
11- چنانچه در خصوص ملک موضوع عمل حقوقی، ادعای دیگری توسط سایر اشخاص در سامانه ساغر ثبت شده باشد که مدارک اقدام نیز درج شده باشد، پیش از امضای قرارداد به منتقل الیه اعلام می گردد.
12- صدا و تصویر طرفین مبنی بر خلاصه معامله دریافت و ذخیره می گردد و با اطلاعات سازمان ثبت تطبیق داده می شود و تا زمان تعیین تکلیف نهایی ادعایی که در خصوص ملک در مراجع اقدام صورت گرفته، نگهداری می شود.
13- عوض قراردادی صرفا به صورت الکترونیکی و قابل رهگیری و فقط به حساب منتقل الیه واریز می گردد.
14- در زمان انجام عمل حقوقی در سامانه ساغر، عدم انتقال رسمی مالکیت و امکان ابطال عمل حقوقی در قرارداد درج می شود و پیش از اینکه طرفین قرارداد را امضا کنند با ارسال پیامک به منتقل الیه اعلام می شود.
15- امضای الکترونیک متعاملین و حداقل دو شاهد اخذ و در قرارداد درج می گردد.
روش های ثبت رسمی معاملات املاک به موجب قوانین جدید
آثارانجام اعمال حقوقی در سامانه ساغر
1- با انتقال هر میزان از عین یا منافع یا حقوق راجع به ملکی که نسبت به آن در سامانه ساغر ثبت ادعا شده است، سمت مدعی به همان میزانی که انتقال داده شده، زایل می شود و منتقل الیه به همان میزان در تمامی مراجع اقدام (قضایی، داوری، غیر قضایی و اداری) قائم مقام انتقال دهنده می شود و بدون نیاز به اقدامی از سوی منتقل الیه روند رسیدگی به اقدام ادامه می یابد و مراتب انتقال و هویت منتقل الیه به مراجع اقدام ارسال می شود.
2- اسناد و مدارک مربوط به ملک موضوع قرارداد به منتقل الیه واگذار می گردد و هر نتیجه ای که نسبت به ملک مورد معامله در مراجع اقدام حاصل شود به منتقل الیه نیز ابلاغ می گردد و نسبت به وی نیز معتبر و لازم الاجرا است.
قوانین مرتبط با قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول
مهلت انجام معاملات از طریق سامانه ساغر
باید توجه داشت که امکان انجام معاملات در سامانه ساغر نسبت به املاکی که مدعی فاقد سند رسمی می باشد، همیشگی و دائمی نمی باشد بلکه حداکثر تا هشت سال پس از راه اندازی سامانه ساغر انجام اعمال حقوقی در این سامانه امکان پذیر می باشد. پس از آن، تا زمانی که تکلیف سند رسمی اشخاص مشخص نگردد، امکان انجام هیچ عمل حقوقی نسبت به املاک مورد ادعا وجود ندارد.
فسخ الکترونیکی معاملات ملکی بدون نیاز به رای در قانون جدید
ضمانت اجرای عدم ثبت اعمال حقوقی در سامانه ساغر
چنانچه اشخاص فاقد سند رسمی هر یک از اعمال حقوقی موضوع ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول را به طریقی غیر از ثبت در سامانه ساغر انجام دهند، حتی اگر درسامانه ثبت الکترونیک اسناد ثبت نمایند، فاقد اعتبار قانونی بوده و علاوه بر اینکه ادله و مستندات مربوط به عمل حقوقی مذکور در هیچ یک از ادارات وسازمان ها پذیرفته نمی شود در مراجع قضایی و شبه قضایی و اداری نیز قابل استناد نبوده و دعاوی ای که به استناد این اسناد طرح گردد، بدون اینکه مرجع رسیدگی تکلیفی به رسیدگی داشته باشد، قرار عدم استماع دعوا صادر می نماید.
سامانه ساغر یکی از اقدامات مهم مجلس در جهت نظام مند ساختن معاملات اموال غیرمنقول فاقد سند رسمی می باشد که رعایت دقیق مهلت ها، الزامات قانونی و ثبت اقدامات حقوقی در این سامانه نه تنها امنیت معاملات را تضمین می نماید بلکه از بروز دعاوی متعدد مالکیت و سوءاستفاده های احتمالی اشخاص از اسناد عادی جلوگیری می نماید. به منظور تنظیم یک قرارداد معتبر و قابل استناد در خصوص املاک که با قوانین ملکی جدید ایران منطبق باشد، پیشنهاد می شود قبل از اقدام به هرگونه معامله ملکی، با یک وکیل متخصص املاک و قراردادها مشورت نمایید.
ارتباط و مشاوره با وکیل متخصص معاملات ملکی
