شرایط صحت و درستی عقد، معامله و قرارداد

معامله، عقد و قرارداد هر سه به یک معنا بکار می رود و تعهد نتیجه عقد است. قرارداد گاهی اثر خود را به صورت آنی و قهری و به صرف انعقاد بر جا گذاشته و گاهی تعهدی ایجاد میکند که متعاقب عقد طرفین باید به آن عمل نمایند. عقد و قرارداد میتواند یک یا چند طرف داشته باشد و نیز میتواند اثرات متفاوتی برجا گذارد.صرف نظر از نوع عقد و اثری که ایجاد میکند به طور کلی تمامی عقود برای صحت و درستی باید شرایطی داشته باشند که در این مختصر به طور اجمالی به این شرایط اشاره میشود. نکته بسیار ضروری و مهم اینکه تنظیم متن قرارداد مسئله ای کاملا فنی و تخصصی است و ضرورت دارد قبل از انعقاد قرارداد یا هم زمان با آن با یک وکیل متخصص قرارداد مشاوره نموده و یا در جلسه انعقاد قرارداد یک وکیل با تجربه در زمینه تنظیم قرارداد را با خود همراه نماید. اکیداً توصیه میشود به بنگاههای املاک در زمینه تنظیم متن قرارداد اعتماد نکنید چرا که تخصص لازم در این افراد وجود ندارد و در وجود حسن نیت هم به دلیل منافع شخصی تردید وجود دارد چرا که مشاوران املاک فقط در صورتی استحقاق دستمزد دارند که معامله به طور کامل منعقد شود و صرف مذاکره و مشاوره برای ایشان دستمزدی به همراه ندارد!!!

وکیل دعاوی ملکی و قراردادها در تهران

در تنظیم عقد و قرارداد چه شرایطی باید رعایت شود؟

عقد عبارت است از اینکه یک یا چند نفر در مقابل یک یا چند نفر دیگر تعهد بر امری نمایند و مورد قبول آنها باشد.

در صورت منعقد شدن عقد که پیمانی الزام آور است آثاری از آن ناشی می شود. که مهمترین آن ایجاد تعهد است. همچنین یک عقد ممکن است آثار دیگری نیز به وجود آورد ازجمله: تملیک یک مال یا ایجاد زوجیت.

اما برای اینکه عقد منعقد شده بین طرفین آثار ذکر شده در بالا را ایجاد کند، باید شرایطی داشته باشد که قانونگذار از آنها به عنوان شرایط اساسی صحت معاملات یاد کرده است.

وکیل برای تنظیم سند رسمی ملک

شرایط اساسی صحت معاملات به قرار زیر است:

1) قصد طرفین و رضای آنها

2) اهلیت طرفین

3) موضوع معین که مورد معامله باشد

4) مشروعیت جهت معامله 

قصد طرفین برای انعقاد قرارداد

عقد محقق می شود به قصد انشاء به شرط مقرون بودن چیزی که دلالت بر قصد کند. قصد انشاء، اراده باطنی و اظهار نشده ای است که سازنده عقد است و ابراز قصد انشاء، اراده ظاهری است که از ظواهر امر مثل متن قرارداد استنباط می شود و شرط تحقق عقد است.

رضای طرفین برای ایجاد عقد

هرچند که قانون گذار در ماده 190 قانون مدنی رضا (رضایت داشتن و راضی بودن) را شرط صحت دانسته ولی درست این است که رضا را شرط نفوذ بدانیم. چرا که در صورت عدم رضای عقد (عقد از روی اکراه یا عقد فضولی) عقد صحیح و غیرنافذ است پس رضا شرط نفوذ عقد است و نه صحت آن.

اهلیت طرفین برای انجام معامله

متعاملین باید برای معامله اهلیت داشته باشند.برای اینکه متعاملین اهل محسوب شوند باید بالغ و عاقل و رشید باشند.

بلوغ: سن بلوغ در دختر 9 سال و در پسران 15 سال تمام قمری است.

رشد: قانون مدنی در خصوص سن رشد ساکت است ولی رویه قضایی و اداری اثبات رشد را برای افراد 18 سال تمام لازم نمی داند و آن را برای افراد بالغ کمتر از 18 سال اختصاص داده است. لذا اصولا سن لازم برای انعقاد معامله 18 سال شمسی است.

عقل: معاملات شخص مجنون دائمی باطل است بنابراین شخص باید عاقل باشد و مجنون نباشد اما در مورد مجنون ادواری که در آن شخص گاهی در حال افاقه و سلامتی به سر می برد و گاهی در حال جنون به شرح زیر اقدام می شود:در صورت صدور حکم جنون از سوی دادگاه، این حکم اماره ای بر بطلان همه معاملات مجنون خواهد بود و فردی که افاقه و سلامتی مجنون در حالت انعقاد عقد را ادعا می کند باید اقامه دلیل کند. زیرا با وجود حکم دادگاه اصل بر جنون شخص در حال معامله است.

موضوع معامله معین باشد

منظور از موضوع معین، متعلق موضوع تعهد است که باید منتقل شود یا آن کاری است که انجام یا ترک آن خواسته شده است.

ویژگی های مورد معامله که متعلق موضوع تعهد قرار می گیرد.

موضوع قرارداد مالیت داشته باشد

مورد معامله باید مالیت داشته باشد و متضمن منفعت عقلایی مشروع باشد. مورد معامله در صورتی دارای منفعت عقلایی است که نیازی اعم از مادی یا معنوی را برآورده کند و سود آن بیش از زیان آن باشد.

مشروع و قانونی بودن موضوع قرارداد

مورد معامله باید متضمن منفعت عقلایی مشروع باشد یعنی غیرقانونی نباشد. مثل اینکه دو شخص برای مشارکت برای سرقت باهم قرارداد بنویسند و یا اشخاصی برای انجام معامله ربوی و تحصیل مال از طریق نامشروع اقدام به انعقاد عقد نمایند. یا مثلا شخصی بری انجام جرایم مانند خروج غیر قانونی،جعل امثال اینها با دیگری قرراداد ببندد که همگی اینها به دلیل مشروع نبودن موضوع قراردادهای باطل محسوب میشود.

راهنمای جامع قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول

ضرورت معلوم و معین بودن مورد معامله

معلوم بودن به این معنا که؛ مقدار، جنس و وصف مورد معامله مشخص باید.

معین بودن به این معنا که؛ تعیین مصداق در خارج است.

موضوع قرارداد عینی باید متعلق به معامله کننده باشد

معامله به مال غیر جایز نیست مگر اینکه شخصی که معامله می کند، عنوان ولایت یا وصایت یا وکالت داشته باشد به عبارتی دارای سمت باشد.

موضوع عقد قابل نقل و انتقال باشد

به این معنا که بایع باید قدرت تسلیم مبیع به طرفف مقابل را داشته باشد. اگر بایع قدرت تسلیم آن را نداشته باشد ولی خریدار بتواند آن را تسلم کند باز هم عقد صحیح می باشد.

موجود بودن مورد معامله

اگر در بیع عین معین معلوم شود که مبیع وجود نداشته بیع باطل است.

مشروعیت جهت معامله

جهت معامله انگیزه اصلی و بدون واسطه هر یک از طرفین در انعقاد عقد است، مانند خرید خانه برای سکنی یا ساختمان سازی این جهت معامله لازم نسیت در معامله تصریح شود ولی اگر تصریح شده باشد باید مشروع باشد و الا معامله باطل است.مانند اینکه در معامله خرید و فروش ملک درج شود که شخص خریدار این ملک را برای تاسیس قمارخانه یا محل فحشا می خرد.

توصیه می شود قبل از تنظیم قرارداد با یک وکیل متخصص قراردادها مشورت نموده چرا که متن قرارداد مهم ترین بخش ایجاد یک رابطه حقوقی است.

انواع عقد و قرارداد

بعد از شرایط اساسی صحت معامله، ضروری است، عقود را با توجه به ویژگی های آن ها در دسته های مختلفی به شرح زیر تقسیم کرد،

نکته: لازم به ذکر است عقود در یک تقسیم بندی کلی به دو دسته عقود با نام (یا عقود معین) و عقود بی نام (قراردادهای آزاد) تقسیم میشود به این معنی که مطابق ماده 10 قانون مدنی هر قرار یا قرارداد یا توافقی که افراد با هم مینمایند به شرط اینکه با نظم عمومی و قانون مخالفت نداشته باشد صحیح است و لازم نیست که قرارداد یا عقد حتما نامی داشته باشد.قانون گذار به تبعیت از فقها بعضی از عقود را نام گذاری کرده و برای آنها شرایطی در نظر گرفته مثل عقد بیع یا اجاره یا وکالت یا صلح یا هبه و ….. . در صورتیکه قراردادی جز عقود مذکور در مواد 338 به بعد قانون مدنی نباشد به شرط اینکه مطابق ماده 10 همان قانون تنظیم شده باشد صحیح و لازم الاجرا است. 

تاثیر شرط داوری در قرارداد و صدور قرار عدم استماع دعوا

انواع عقد به لحاظ دوام و نحوه انحلال 

عقد لازم

عقد لازم آن است که هیچ یک از طرفن معامله حق فسخ آن را نداشته باشد مگر در موارد معینه
بنابراین عقد لازم را می توان به دو صورت زیر منحل ساخت

• موارد معین در قانون به موجب یکی از خیارات ( خیار مجلس، خیار حیوان، خیار شرط، خیار تاخیر ثمن، خیار رویت و تخلف وصف، خیار غبن، خیار عیب، خیار تدلیس، خیار تبعض صفقه، خیار تخلف شرط )
• اقاله یا تفاسخ: به این گونه که همان ارده های موجود که عقد را به وجود آورده اند، عقد را با توافق یکدیگر منحل می کنند.

عقد جایز

عقد جایز آن است که هر یک از طرفین بتوانند هر وقتی بخواهد آن را فسخ کند.

اصل در عقود لازم بودن آنهاست و عقود جایز نیاز به تصریح قانونگذار دارند. این عقود عبارتند از:

حبس مطلق، مضاربه، جعاله، ودیعه، عاریه، وکالت، هبه، وصیت تملیکی

البته لازم به ذکر است به طرق زیر می توان عقد جایز را غیرقابل فسخ نمود:

انعقاد عقد در قالب عقد صلح

درج شرط عدم قابلیت فسخ یا گنجاندن خود عقد جایز ضمن عقد لازم

درج شرط عدم قابلیت فسخ ضمن خود عقد جایز

عقد خیاری

عقد خیاری آن است که برای طرفین یا یکی از آنها یا برای ثالثی اختیار فسخ باشد.

عقد خیاری عقد لازمی است که در آن شرط خیار شده باشد.

 معرفی انواع روش های فسخ قرارداد و احکام فسخ معامله

انواع عقد به لحاظ کیفیت انشاء 

عقد معلق

می توان وجود یک عقد را وابسته به امری دیگر نمود که در اینصورت اقدام به انعقاد عقد معلق نموده ایم.

عقد منجز

در صورتی که وجود یک عقد وابسته به امری نشود عقد منجز تشکیل می شود

انواع عقد به لحاظ مورد معامله 

عقد معوض

عقدی است که بر حسب طبیعت خود دارای دو موضوع می باشد. هر یک از طرفین در برابر مالی که می دهد یا تعهدی که بر عهده می گیرد، مال یا تعهد دیگری را یرای خود تحصیل می کند.

عقد مجانی

عقدی است که یا یک یا چند نفر بر اساس آن در مقابل یک یا چند نفر دیگر متعهد به امری می شوند یا مالی را مجانا به دیگری تملیک می کنند، بدون آنکه برای شخص یا اشخاص اخیر التزامی ایجاد شود.

 نمونه متن قرارداد صلح نامه عادی

انواع عقد به لحاظ ضرورت رعایت الزامات

عقد مغابنه ای

در عقد مغابنه ای طرین تلاش می کنند تا با بهر گیری از کیاست و هوش و قدرت چانه زنی، سود بیشتری نصیب خود کنند. بنابراین در عقد مغابنه ای علم تفصیلی به مورد معامله لازم است.

عقد مسامحه ای

عقد مسامحه ای مبتنی بر گذشت و چشم پوشی است.

انواع عقد به لحاظ وجود شرط 

عقد مطلق

عقدی که در ضمن آن شرطی درج نشده باشد.

عقد مشروط

عقدی که در ضمن آن شرطی درج شده باشد.

تماس و مشاوره با وکیل متخصص قراردادها