راه‌های گرفتن سند برای املاک و اموال غیر منقول

بخش عمده‌ای از دعاوی مطروحه در محاکم حقوقی، ناشی از اختلافات مربوط به مالکیت یا عدم تنظیم سند رسمی برای املاک و اراضی است. در واقع، فقدان سند رسمی یا اتکای صرف به اسناد عادی مانند قولنامه‌ها و مبایعه‌نامه‌های دستی، زمینه‌ساز منازعات و دعاوی پیچیده‌ای شده که نه تنها شهروندان بلکه دستگاه قضایی و اداری کشور را نیز درگیر کرده است به گونه ای که منجر به وضع قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول گردیده است. به موجب این قانون کلیه اشخاصی که نسبت به ملکی ادعای مالکیت یا حقی دارند اما ادعای ایشان مستند به سند رسمی نباشد، ظرف دو سال از تاریخ راه اندازی سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی(سامانه ساغر) موظف اند نسبت به ثبت ادعای خود در این سامانه اقدام نموده و ظرف دو سال از تاریخ ثبت ادعا نسبت به اقدام مقتضی یا طرح دعوای مناسب جهت اخذ سند رسمی اقدام نمایند. قانون الزام، ضمانت اجراهای شدیدی برای این تکلیف مقرر نموده است به گونه ای که  پس از گذشت این مدت ها، چنانچه شخص جهت اخذ سند رسمی اقدام ننموده باشد، ممکن است حق وی به کلی زایل گردد. بنابراین، شناخت راه‌های قانونی اخذ سند رسمی برای ملک، آپارتمان و زمین در وضعیت موجود، ضرورتی انکارناپذیراست. این مقاله به بررسی راه‌های اخذ سند رسمی و موانع و چالش‌های موجود می پردازیم.

وکیل برای دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک

مفهوم سند رسمی اموال غیرمنقول در حقوق ایران

ماده ۱۲۸۷ قانون مدنی سند رسمی را سندی می داند که در اداره ثبت اسناد و املاک یا دفاتر اسناد رسمی یا نزد سایر مأموران رسمی در حدود صلاحیت آنها و بر طبق مقررات قانونی تنظیم شده باشند. بنابراین، برای اینکه سندی از نظر قانونی و قضایی به عنوان سند رسمی شناخته شود می بایست تنظیم آن توسط مأمور رسمی یا در مرجع صلاحیت‌دار صورت گیرد، تنظیم آن سند در حدود صلاحیت ذاتی و محلی مأمور رسمی باشد و مقررات قانونی در فرایند تنظیم سند رعایت شده باشد.

هر سندی که خارج از این چارچوب تنظیم گردد (مانند قولنامه‌های دستی) سند عادی محسوب می شود و فاقد آثار و امتیازات سند رسمی است. اهمیت این تمایز در ماده ۱۲۹۲ قانون مدنی به‌خوبی نمایان می‌شود. به موجب این ماده انکار و تردید نسبت به اسناد رسمی مسموع نیست و تنها می‌توان ادعای جعل نسبت به آنها مطرح کرد. در حالی که اسناد عادی علاوه بر امکان ادعای جعل، همواره در معرض انکار، تردید و تکذیب قرار دارند.

از منظر ثبتی نیز مستندا به ماده ۲۲ قانون ثبت اسناد و املاک :«همین که ملکی مطابق قانون در دفتر املاک به ثبت رسید، دولت فقط کسی را که ملک به اسم او ثبت شده یا کسی را که ملک مزبور به او منتقل گردیده و این انتقال نیز در دفتر املاک به ثبت رسیده یا کسی که ملک مزبور از او به ارث رسیده باشد، مالک خواهد شناخت.» بنابراین، ملاک نهایی در شناسایی مالکیت نسبت به اموال غیرمنقول، ثبت آن در دفاتر املاک اداره ثبت اسناد و املاک و صدور سند رسمی مالکیت است. بدین ترتیب حتی اگر معامله‌ای با سند عادی واقع شود، مادامی که به ثبت رسمی نرسد، در برابر اشخاص ثالث و در ادارات قابل استناد نخواهد بود.

از نظر اثباتی نیز مستندا به ماده 1 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، ظرف یک سال از راه اندازی سامانه ساغر کلیه معاملات راجع به عین یا منافع املاک دارای سابقه ثبتی می بایست در سامانه ثبت الکترونیک اسناد(سامانه کاتب) به صورت رسمی به ثبت برسد و در غیر این صورت هیچ یک از اسناد عادی راجع به آن معامله در هیچ یک از مراجع اداری، قضایی، شبه قضایی و داوری قابل استناد نمی باشد و هیچ دعوایی به جز دعوای استرداد عوضین از طرفین راجع به این معامله مسموع نیست.

باتوجه به توضیحات فوق می توان گفت سند رسمی علاوه بر اعتبار اثباتی به موجب ماده ۱۲۹۱ قانون مدنی (که اسناد رسمی را در برابر طرفین و وراث و قائم‌مقام قانونی آنان معتبر و قابل استناد دانسته) طبق ماده ۹۲ قانون ثبت، دارای اعتبار اجرایی بوده و مفاد اسناد رسمی بدون نیاز به حکم دادگاه لازم الاجرا می باشد و می‌توان از طریق اجرای ثبت آن را به اجرا گذاشت.همچنین مطابق ماده ۲۲ قانون ثبت، سند رسمی در برابر اشخاص ثالث ملاک قطعی مالکیت است و دارای حجیت در برابر اشخاص ثالث می باشد. بنابراین، می توان گفت از حیث نظری و عملی، سند رسمی رکن اصلی تثبیت مالکیت و امنیت حقوقی در معاملات اموال غیرمنقول می باشد.

وکیل خوب برای گرفتن سند آپارتمان، زمین و مغازه

روش‌های تحصیل سند رسمی برای اموال غیرمنقول

در خصوص اینکه چه راه‌هایی برای اخذ سند رسمی در نظام حقوقی ایران وجود دارد باید گفت این راه‌ها بسته به وضعیت ملک و نوع مالکیت متفاوت است، اما در یک تقسیم‌بندی کلی می‌توان آنها را در چند محور بررسی کرد:

تنظیم سند رسمی در دفاتر اسناد رسمی

یکی از رایج‌ترین روش‌های اخذ سند رسمی، تنظیم سند انتقال قطعی در دفاتر اسناد رسمی است. مطابق مواد ۳۳۸ قانون مدنی، بیع عبارت است از تملیک عین به عوض معلوم. چنانچه این عقد در قالب سند رسمی قطعی غیرمنقول تنظیم شود، علاوه بر اعتبار ذاتی عقد بیع، مالکیت خریدار نیز به ثبت می‌رسد. در این روش، فروشنده و خریدار با حضور در دفترخانه، اقدام به تنظیم سند رسمی انتقال می‌کنند. مدارک لازم شامل سند مالکیت فروشنده، مدارک هویتی طرفین، گواهی پایان کار، مفاصا حساب مالیاتی و عوارض شهرداری ارائه می‌شود و سپس سند مالکیت جدید به نام خریدار صادر می‌گردد.

مزیت این روش آن است که انتقال مالکیت به‌طور قطعی و غیرقابل انکار ثبت می‌شود و هیچ‌گونه ابهامی برای طرفین باقی نمی‌ماند. از سوی دیگر، خریدار در آینده می‌تواند با استناد به سند رسمی، از حقوق خود در برابر اشخاص ثالث دفاع کند و حتی در صورت امتناع فروشنده از تحویل ملک، از مزایای اجرایی سند رسمی بهره ببرد.

اخذ سند رسمی از اداره ثبت اسناد و املاک

در مواردی ممکن است ملکی فاقد سند رسمی باشد یا به دلایلی سند مالکیت آن تاکنون صادر نشده باشد. در چنین حالتی، مالک می‌تواند با ارائه مدارک مربوط به مالکیت (مانند قولنامه‌های معتبر، حکم دادگاه، یا اسناد ثبتی قدیمی) به اداره ثبت اسناد و املاک مراجعه و تقاضای صدور سند رسمی کند. مواد ۱۴۷ و ۱۴۸ قانون ثبت  این امکان را فراهم نموده که اشخاصی که اراضی یا املاکی در تصرف دارند ولی سند رسمی ندارند، با ارائه مدارک و دلایل، تقاضای صدور سند کنند. این فرآیند، به‌ویژه در خصوص املاک واقع در مناطق روستایی و زمین‌هایی که در گذشته به ثبت نرسیده‌اند، بسیار کاربرد دارد.

اخذ سند تفکیکی برای آپارتمان‌ها

در مورد آپارتمان‌ها و مجتمع‌های مسکونی، ممکن است اصل زمین دارای سند رسمی باشد اما آپارتمان ها به صورت جداگانه فاقد سند تفکیکی باشند. در این صورت صدور سند رسمی برای هر واحد نیازمند انجام مراحل تفکیک و صدور صورت‌مجلس تفکیکی است. به‌موجب ماده ۱۰۱ قانون شهرداری‌ها و همچنین مقررات ثبتی، ابتدا باید زمین و ساختمان توسط مهندسین نقشه‌برداری تفکیک و سپس در اداره ثبت اسناد و املاک برای هر واحد یک پلاک مستقل تعریف شود. پس از آن، مالک یا سازنده می‌تواند نسبت به صدور سند رسمی برای هر واحد اقدام کند.

صدور سند در موارد ارث و انحصار وراثت

یکی دیگر از روش‌های اخذ سند رسمی، انتقال مالکیت از طریق ارث است. مطابق مواد ۸۶۷ و بعد قانون مدنی، توارث به‌محض فوت مورث تحقق پیدا می‌کند و ورثه قائم‌مقام قانونی متوفی می‌شوند. اما برای اینکه ورثه بتوانند به‌طور رسمی مالکیت خود را تثبیت کنند، ابتدا باید گواهی حصر وراثت را اخذ نمایند و سپس با ارائه گواهی واریز مالیات بر ارث، نسبت به انتقال رسمی سند ملک به نام خود یا تقسیم آن بین ورثه اقدام نمایند.  این فرآیند اگرچه به‌ظاهر ساده است، اما در عمل به دلیل اختلافات میان ورثه و یا عدم وجود توافق در تقسیم ملک، گاه به دعاوی طولانی‌مدت می‌انجامد.

نمونه پرونده الزام به تنظیم سند مغازه و آپارتمان

مدارک قانونی جهت اخذ سند رسمی املاک

اخذ سند رسمی برای اموال غیرمنقول، علاوه بر طی مراحل قانونی، نیازمند ارائه مدارک و مستندات معتبر است. اهمیت مدارک در این مرحله به‌قدری است که در صورت وجود هرگونه نقص یا ابهام در آنها، فرآیند صدور سند متوقف یا با تأخیر مواجه خواهد شد. این مدارک در سه دسته اصلی قرار می‌گیرند: مدارک هویتی، مدارک مالکیت و مدارک مالی و ثبتی.

مدارک هویتی برای گرفتن سند ملک

مطابق مقررات ثبتی، ارائه مدارک شناسایی شامل کارت ملی خریدار و فروشنده الزامی است و در صورتی که یکی از طرفین نماینده قانونی یا وکیل باشد، باید وکالتنامه رسمی یا حکم نمایندگی قانونی ارائه گردد. این موضوع از حیث اعتبار سند بسیار مهم است؛ زیرا اگر معامله توسط شخص فاقد سمت صورت گیرد، سند صادره نیز باطل و بلااثر خواهد بود (ماده ۶۶۲ قانون مدنی).

مدارک مالکیت مال غیر منقول

برای انتقال رسمی ملک، ارائه سند مالکیت قبلی (سند تک‌برگی یا دفترچه‌ای) ضروری است. در صورتی که ملک فاقد سند باشد، باید سایر مدارک اثبات مالکیت مانند حکم قطعی دادگاه، صورت‌مجلس تفکیکی یا اسناد ثبتی قدیمی ارائه شود. همچنین، ارائه پایان کار ساختمانی از شهرداری و صورت‌مجلس تفکیکی برای آپارتمان‌ها الزامی است. این مدارک نشان می‌دهد که ملک از نظر فنی و حقوقی واجد شرایط صدور سند مستقل است.

مدارک مالی و ثبتی املاک

از منظر قانونی، مالکیت بر ملک همواره همراه با تکالیفی است. پرداخت مالیات بر نقل و انتقال املاک (مطابق قانون مالیات‌های مستقیم)، عوارض شهرداری و حق‌الثبت از جمله الزامات قانونی است که باید قبل از صدور سند رسمی تسویه شود. علاوه بر این، استعلام‌های لازم از اداره ثبت، شهرداری و دارایی نیز باید اخذ گردد تا وضعیت ملک از حیث بازداشت، رهن، ممنوع‌المعامله بودن یا بدهی‌های معوق روشن شود. البته طرفین معامله می توانند با استناد به قانون تسهیل، از ارائه ی برخی مدارک(شامل مفاصا حساب مالیاتی و مفاصا حساب شهرداری) به صورت موقت معاف گردند تا انجام معامله با سرعت بیشتری ثبت رسمی گردد.

شکایت برای سند رسمی

دعوای الزام به تنظیم سند رسمی اموال غیرمنقول

دعوای الزام به تنظیم سند رسمی زمانی مطرح می‌شود که فروشنده علی‌رغم انعقاد قرارداد بیع ( اعم از عادی یا شفاهی) بنا به دلایل مختلفی(از جمله اختلاف قراردادی با خریدار، فراهم نبودن شرایط و مقدمات تنظیم سند، وجود موانع موقت یا دائمی جهت تنظیم سند و …) از حضور در دفترخانه و انتقال رسمی ملک خودداری کند. در این موارد خریدار به منظور اخذ سند رسمی مالکیت، ناگزیر از مراجعه به دادگاه و طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی علیه فروشنده و کسی خواهد بود که ملک در دفتر املاک اداره ثبت به نام وی ثبت گردیده است.

مبنای این دعوا ماده ۲۲۰ قانون مدنی می باشد که مقرر می‌دارد:«عقود نه‌تنها متعاملین را به اجرای چیزی که در آن تصریح شده است ملزم می‌نماید، بلکه متعاملین به تمام نتایجی هم که به موجب عرف و عادت یا به موجب قانون از عقد حاصل می‌شود، ملزم هستند.» بنابراین، تعهد فروشنده به انتقال رسمی ملک، نتیجه عرفی و منطقی عقد بیع است و در صورت امتناع، خریدار حق طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی و الزام فروشنده از طریق دادگاه را خواهد داشت. در صورت صدور حکم قطعی مبنی بر الزام به تنظیم سند، اگر فروشنده همچنان از حضور در دفترخانه امتناع کند، نماینده دادگاه به‌جای او سند رسمی انتقال را امضا خواهد کرد (ماده ۴۲ قانون اجرای احکام مدنی).

 وکیل برای دستور فروش ملک مشاع و مشترک

مشکلات و موانع حقوقی در اخذ سند رسمی غیرمنقول

اگرچه در قوانین ایران چارچوب مشخصی برای صدور سند رسمی وجود دارد، اما در عمل موانع و مشکلات متعددی بروز می‌کند که فرآیند اخذ سند را با دشواری مواجه می‌سازد و حتی گاهی اوقات غیرممکن می نماید. این موانع را می‌توان در چند دسته بررسی کرد:

ممنوع‌المعامله بودن اشخاص فروشنده اموال غیرمنقول

در مواردی اشخاص به‌موجب حکم دادگاه یا مقررات قانونی، ممنوع‌المعامله می‌شوند (مانند محجورین یا محکومان مالی). در چنین شرایطی، حتی اگر معامله‌ای با آنها انجام شود، امکان تنظیم سند رسمی وجود ندارد و خریدار با مشکلات جدی مواجه خواهد شد.

رهن و بازداشت املاک

بر اساس مقررات ثبتی، اگر ملکی در رهن بانک یا در بازداشت مراجع قضایی باشد، انتقال آن بدون رفع بازداشت یا فک رهن امکان‌پذیر نیست. در این موارد، خریدار باید با آگاهی از وضعیت حقوقی ملک اقدام کند؛ در غیر این صورت، سند رسمی صادر نخواهد شد.

اختلافات ورثه‌ای صاحبان مال غیرمنقول

در املاک موروثی، معمولاً ورثه در تقسیم یا انتقال ملک اختلاف دارند. باید توجه داشت تا زمانی که گواهی انحصار وراثت صادر نشود و توافقی بر تقسیم ملک یا فروش آن به‌عمل نیاید، امکان صدور سند رسمی به نام ورثه یا خریداران از ورثه وجود ندارد.

بودن ملک جزو اراضی ملی و منابع طبیعی

بخشی از مشکلات مربوط به زمین‌های فاقد سند رسمی، ناشی از تعارض میان تصرفات اشخاص و اراضی ملی است. مطابق قوانین ملی‌شدن جنگل‌ها و مراتع، بسیاری از اراضی در مالکیت دولت محسوب می‌شوند و صدور سند رسمی برای متصرفان آنها با موانع قانونی مواجه است. در این موارد، تشخیص مرز اراضی ملی و خصوصی از طریق کمیسیون ماده واحده و مراجع قضایی صورت می‌گیرد.

با توجه به توضیحات فوق، باید توجه داشت که فرآیند اخذ سند رسمی، صرفاً یک اقدام اداری نیست بلکه نیازمند دقت و بررسی همه‌جانبه وضعیت حقوقی و ثبتی ملک می باشد. به همین دلیل، نقش وکیل متخصص ملک جهت احقاق حق اشخاص و تنظیم سند رسمی ملک بسیار مهم می باشد.

تماس و ارتباط با وکیل متخصص  دعاوی ملکی- 02188019243