خلع ید مشاع یا بیرون کردن شریک از ملک مشترک در عین تشابه اسمی تفاوتهای زیادی با خلع ید به معنای عام دارد از جمله اینکه برخلاف آن خلع ید مشاع فقط راجع به اموال غیرمنقول یا به طور خاص ملک است و نیز اینکه اجرای آن روش خاصی دارد که نتیجه اجرای حکم تحویل ملک به خواهان نیست بلکه فقط بیرون کردن شریک است. به عبارت دیگر خلع ید مشاعی اقدام یکی از مالکان مشاعی است که بدون رضایت او سایر شرکا ملک مشترک را در تصرف خود نگاه داشته و با اخطار این شریک مبنی بر عدم رضایت به وضع ید، به اقدام خود ادامه میدهند صرف نظر از اینکه شریک متصرف یک فرد یا افراد متعددی باشد. بارزترین مصداق خلع ید مشاعی مربوط به موردی است که چند فرد به واسطه ارث مالک یک ملک یا مال غیر منقول مانند خانه، آپارتمان، زمین، باغ یا مغازه می شوند ولی یک یا چند نفر از ورثه و شرکا آن ملک را در تصرف خود داشته و اجازه تصرف به ورثه دیگر نداده و به تقسیم یا فروش هم راضی نمی شود و با هم توافق نمی نمایند.اصولا یکی از راه های اجبار شرکا و ورثه به تقسیم و فروش همین درخواست خلع ید مشاعی بر اساس ماده 43 قانون اجرای احکام مدنی است.
وکیل برای خلع ید و بیرون کردن از ملک
تعریف خلع ید مشاعی و بیرون کردن شریک
وقتی ملکی بین دو یا چند نفر مشترک است و شرکا در خصوص نحوه استفاده توافقی ندارند و یک یا چند نفر از شرکا به استفاده شریک یا شرکای دیگر معترض هستند صرفنظر از میزان سهم و تعداد شرکای معترض این امکان وجود دارد که در دادگاه محل استقرار ملک دعوای خلع ید مشاعی مطرح نمایند.
تنها جایی که در قانون به واژه خلع ید و خلع ید مشاعی اشاره شده، ماده 43 قانون اجرای احکام مدنی است.هر چند که مفهوم خلع ید در رویه قضایی واژه ای متداول است ولی قانونگذار جز آنچه گفته شد؛ صراحتاً از واژه غصب به جای خلع ید استفاده نموده است.
معنا و نتیجه خلع ید مشاعی به طور مختصر این است که در صورت عدم توافق مالکین مشاعی ، ملک توسط اجرای احکام از تصزف همکی خارج شده و تا رفع تنازع و حصول توافق جمعی به تصرف هیج یک از شرکا داده نخواهد شد.
گاهی بدون اینکه منظور خواهان در این دعوا رسیدن به نتیجه خلع ید مشاعی باشد از آن به عنوان یک اهرم فشار علیه شریک متصرف استفاده می شود تا راضی به خرید سهم شریک یا فروش سهم خود یا به طور کلی تعیین تکلیف و رضایت به پایان دادن به شراکت شود.
چرا باید به وکیل خلع ید مشاعی مراجعه کنیم ؟
دعوای خلع ید مشاعی یا بیرون کردن شریک از ملک مشترک، اصولا به عنوان یک اهرم فشار استفاده می شود چرا که به طور مستقیم چیزی را نصیب متقاضی نمی نماید جز اینکه به تصرف شریک پایان داده می شود.
ضرورت مراجعه به وکیل متخصص و باتجربه در زمینه خلع ید مشاعی از آن رو است که این دعوا و نتیجه حاصله ضرورتاً هدف متقاضی نیست و همانطور که گفته شد از آن به عنوان یک ابزار و راهی برای فشار به طرف دعوا استفاده می شود.
متقاضی و شریک مشاعی علاوه بر این حسب مورد می تواند برای رسیدن به هدف خود از عناوین و مفاهیمی چون تقاضای افراز، دستور فروش و تقسیم ارث (اگر منشاء شراکت ارث باشد) ، استفاده نماید.
همراهی یک وکیل متخصص دعاوی ملکی و با تجربه در زمینه خلع ید مشاعی به شما کمک می کند که از بین راه های متعدد راه حل درست تر، کوتاهتر و کم هزینه تر را انتخاب نمایید.
مدارک لازم برای خلع ید مشاعی
برای طرح دعوای خلع ید مشاعی یا بیرون کردن شریک از ملک و آپارتمان مشترک به مدارک زیر احتیاج دارید :
1- اثبات اینکه خواهان در ملک موضوع دعوا مالکیت دارد.
این مالکیت می تواند با منشاء ارث باشد یا خرید جزیی و یا خرید همزمان؛ مالکیتی که منشا آن ارث باشد با رائه مدارک مالکیت مورث به همراه گواهی انحصار وراثت قابل اثبات است ولی سایر صور مالکیت نیازمند سند رسمی قطعی هستند.
نکته – صحیح این است که سند عادی را به عنوان دلیل مالکیت در دادگاه حقوقی قابل ارائه ندانیم ولی بسیاری از قضات با مسامحه یا قیاس مع الفارق با دعاوی چون الزام به تنظیم سند آن را می پذیرند.
2- اثبات اینکه مخاطب و خوانده در ملک موضوع دعوا تصرف دارد.
به هر طریقی اعم از استشهادیه ، تامین دلیل ، معاینه محل و اقرار خوانده در جلسه دادرسی این امر به اثبات می رسد و البته مطابق یک نظر دعوای خلع ید با توجه به اینکه قابلیت اجرا علیه هر متصرف را دارد این مساله خیلی اهمیت پیدا نمی کند و نیازی به اثبات آن نیست.
تفاوت خلع ید با خلع ید مشاعی در چیست ؟
در خصوص مهم ترین تفاوت های بین این دو مفهوم می توان موارد زیر را ذکر نمود :
1- مفهوم خلع ید در هیچ جای قوانین مورد تصریح قانونگذار قرار نگرفته است و منظور قانونگذار از واژه غصب همان خلع ید است ولی خلع ید مشاعی در ماده 43 قانون اجرای احکام مدنی مورد اشاره قرار گرفته است.
2- خلع ید قابلیت اعمال و اجرا در خصوص کلیه اموال عینی اعم از منقول و غیر منقول را دارد (مستنبط از مقررات غصب قانون مدنی) ولی خلع ید مشاعی خاص اموال غیر منقول است (واژه ملک مشاع در ماده 43 قانون اجرای احکام مدنی).
3- در خلع ید غالباً مالکیت محل اختلاف نیست و غاصب اصولاً ادعای مالکیت ندارد ولی در خلع ید مشاعی فرض بر این است که متصرف، مالک جزء مشاع از ملک است.
مراحل خلع ید ملک مشاع چگونه است ؟
شرکا و مالکین مشاعی یک ملک در صورتی که در خصوص نحوه تصرف در ملک مشترک با هم اتفاق نظر نداشته باشند و حتی یک نفر به استفاده و تصرف سایرین نباشد می توانند با مراجعه به دادگاه حقوقی و تقدیم دادخواست خلع ید از ملک مشاعی تقاضای خلع ید مشاعی ملک را بنماید.
خلع ید مشاعی آثار و ویژگی هایی دارد از جمله اینکه علیه هر متصرف اجرا می شود اعم از اینکه محکوم علیه باشد یا نباشد و نتیجه خلع ید مشاعی خالی کردن ملک و در اختیار گرفتن کلید آن توسط اجرای احکام مجری حکم است تا رفع تنازع و حل اختلاف و فصل خصومت و توافق شرکا بر نحوه ی استفاده یا فروش ملک.فروش ملک نیز می تواند در قالب دستور فروش توسط دادگاه یا توافق شرکا باشد.
چند نکته در خصوص خلع ید مشاعی
1- مستند خلع ید مشاعی ماده 43 قانون اجرای احکام مدنی است.
2- دعوای خلع ید یک دعوای مالی بوده و در صلاحیت دادگاه محل وقوع ملک است.
3- هزینه دادرسی خلع ید بر اساس قیمت منطقه ای املاک محاسبه می شود.
4- اجرای خلع ید مشاعی به این صورت است که ملک از تصرف کلیه مالکین خارج شده و به تصرف هیچ یک از آنها داده نمی شود تا اینکه در خصوص نحوه تصرف توافق نمایند.
5- در صورتی که خلع ید به اختلافات شرکا پایان ندهد تنها راه فصل خصومت و پایان دادن قطعی به اختلافات تقاضای دستور فروش ملک مشاع است.
6- تنها جایی که قانون گذار از واژه خلع ید استفاده نموده ماده 43 قانون اجرای احکام مدنی است با این وجود در ماده 308 به بعد قانون مدنی هم این مقررات ناظر به خلع ید است و در واقع خلع ید نوعی رفع غصب است.
نکات مهم تنظیم دادخواست خلع ید مشاعی
نمونه دادخواست خلع ید مشاعی – شماره 1
خواهان : …… فرزند:…… شغل: خانه دار به نشانی: تهران
خوانده : …… فرزند:…… شغل: خانه دار به نشانی : تهران
وکیل یا نماینده قانونی : مسعود محمدی به نشانی تهران ، میدان فاطمی – میدان گلها – بلوار گلها
خواسته : خلع ید ملک مشاعی به پلاک ثبتی …… فرعی از …… الی ……و …… اصلی بخش …… تهران مقوم به 200/000/000 ریال واجرت المثل ایام تصرف با جلب نظر کارشناس از تاریخ فوت مورث تا زمان اجرای حکم – خسارت دادرسی- اعم از حق الوکاله و هزینه دادرسی
دلائل ومنضمات دادخواست :
1- گواهی مصدق حصر وراثت
2- تصویرمصدق سند مالکیت ملک موروثی
3- تصویر مصدق قیم نامه
شرح دادخواست
ریاست محترم دادگاه
با سلام وتقدیم احترام
به استحضار عالی می رساند با عنایت به اینکه آقای …… درتاریخ 1385 فوت نموده است و دارایی ایشان یک باب منزل مسکونی به پلاک ثبتی …… فرعی از …… الی …… و ……. اصلی مفروز و محضری شده اند از …… فرعی از اصلی مذکور واقع در بخش ….تهران باستناد گواهی انحصار وراثت ضم دادخواست بین ورثه ایشان مشترک می باشد ونیز ملک مشترک در تصرف خانم …… و…… می باشد. در حال حاضر موکلین تقاضای خلع ید از ملک مشاعی فوق الذکر و اجرت المثل ایام تصرف از تاریخ فوت تا زمان اجرای حکم و هزینه دادرسی را خواستارند لذا از حضرتعالی تقاضای صدور حکم مقتضی را خواستارند.
نمونه دادخواست خلع ید از ملک مشاع – شماره 2
خواهان : ……………..
خوانده : ……………..
وکیل : مسعود محمدی وکیل پایه یک دادگستری
تعیین خواسته و بهای آن :
خلع ید ملک مشاعی به مشخصات شرح دادخواست و نشانی خواندگان مقوم به 51,000,000 ریال و اجرت المثل ایام تصرف با جلب نظر کارشناس از تاریخ فوت تا زمان اجرای حکم مقوم به 51,000,000 ریال و خسارات دادرسی اعم از حق الوکاله و هزینه دارسی
دلایل و منضمات :
دادخواست
1- گواهی مصدق حصر وراثت
2- تصویر مصدق سند مالکیت ملک مورثی
3- تصویر مصدق قیم نامه
ریاست محترم دادگاه
با سلام احتراماً به استحضار می رساند با عنایت به اینکه آقای …………. درتاریخ 85/3/10 فوت نموده است و دارایی ایشان یک باب منزل مسکونی به پلاک ثبتی ……… فرعی از ………. الی ……… و ….. اصلی مفروز و مجزی شده اند از ……. فرعی از اصلی مذکور واقع در بخش 10 تهران و با استناد به گواهی انحصار وراثت ضم دادخواست ملک مسکونی بین ورثه ایشان مشترک می باشد و نیز ملک مشترک در تصرف خواندگان می باشد. در حال حاضر موکلین تقاضای خلع ید از ملک مشاعی فوق الذکر و اجرت المثل ایام تصرف از تاریخ فوت مورث تا زمان اجرای حکم و هزینه دادرسی خواستارند لذا از حضرتعالی تقاضای صدور حکم مقتضی را دارند.
آدرس ملک: ………………………………………………………………
متن لایحه دفاعیه برای خلع ید از ملک مشاع و مشترک
خدمات وکلای دادگران در زمینه خلع ید از ملک مشاع
دفتر وکالت دادگران حامی با بهره گیری از وکلای متخصص و با تجربه دعاوی ملکی توانایی طرح و مدیریت درست پرونده های حقوقی شما را به بهترین شکا ممکن خواهند داشت.
تنظیم دادخواست و لوایح دفاعیه برای مخاطبانی که بنا به هر دلیلی تمایل و شرایط گرفتن وکیل را ندارند و البته به این موضوع واقف هستند که رسیدن به نتیجه مطلوب در یک دعوا منوط به طرح درست آن دعوا از طریق تقدیم دادخواست و نیز ارائه لایحه دفاعیه حرفه ای و بی نقض است، از دیگر خدمات دفتر وکالت دادگران حامی است.
مخاطبان گرامی این امکان را خواهند داشت در هر مرحله از مراحل پرونده حقوقی خود اعم از مرحله شروع و طرح دعوا، حضور در جلسه رسیدگی ، اعتراض به آراء و غیره از مشورت وکلای دفتر وکالت ما بهره ببرند.
22 پاسخ
سلام. یک ملک ورثه ای هست از پدر مرحومم. تعداد وراث چهار نفر است. سه برادر و یک مادر.حالا من، مادرم و یک برادرم در این خانه زندگی میکنیم یعنی سه ورثه در یک ملک پدری. یکی دیگر از برادر هامون که در جای دیگری زندگی میکند به دلیلی با من لج کرده و فقط هم با من مشکل دارد. از من شکایت کرده و گفته فقط من رو میخواد از این خونه پدری بیرون بندازه. به مادر و اون یکی برادرمون گفته شما نگران نباشید من فقط اینو میخوام بندازم بیرون یعنی منو. آیا میتونه؟ چون ملک ورثه ای هست. آیا به انتخاب خودشه که فقط من رو بیرون کنه و داداش و مادرم اونجا بمونن یا نه؟
سلام، مطابق ماده 43 قانون اجرای احکام مدنی، خلع ید مشاعی به این صورت اجرا میشود که همه ورثه و شرکا مشاعی حتی خود متقاضی از ملک بیرون میشوند و کلید ان نزد دایره اجرای احکام میماند و کسی حق ورود به ملک را ندارد تا خصومت فصل شده و اختلاف پایان یابد یه ملک به فروش برسد. انتخاب اینکه چه کسی بماند و چه کسی برود با متقاضی نیست.
آيا براي طرح شكايت خلع يد از زمين پلاك مجاور كه به زمين ما تجاوز كرده بايد براي همه مالكيني كه اسامي آنها در اداره ثبت آمده است دادخواست اوليه داد يا اينكه ميتوان براي فقط چند نفر از مالكين مشاعي دادخواست ثبت كرد؟
دادگاه بدوي با وجود اينكه يك نفر از مالكين اسمش در دادخواست ذكر نشده بود براي بقيه خواندگان راي قلع و قمع صادر كرد و اينكه يكي از خواندگان به راي دادگاه اعتراض كرده چون اسم يكي از مالكين مشاعي در دادخواست نيامده بايد شكايت رد ميشد؟!
به نظر شما دادگاه تجديد نظر چه حكمي صادر ميكند؟
وقتی ملک مشاعی موضوع دادرسی است و اختلاف بر سر محدوده مالکیت آن ملک مشاع میباشد طبیعتا درست این است که دعوا به طرفیت همه مالکان مشاعی مطرح شود. این نظر صحیح است ولی خب به هر حال چون صراحتی در قانون نیست و آنچه گفته شد نتیجه تحلیل و استدلال است ممکن است قضات در موارد مشابه نظرهای متفاوتی داشته باشند.
سلام. یک منزل مسکونی که ماترک مادربزرگ مرحومم میباشد بعد از مرگ او توسط یکی از ورثه بدون اجازه سایرین فروخته شده است.. درخصوص خلع ید مشاعی سوال اینکه: آیا باید دادخواست را علیه متصرف(خریدار) بدهیم؟ یا همه ی ورثه را باید طرف دعوا قرار دهیم؟ یا تمام اعضای ورثه + متصرف(خریدار)؟؟ با تشکر فراوان
از دو حالت خارج نیست ؛ یا شخص به نام خود و برای خود ملک مشاعی را فروخته است که می بایست علیه فروشنده شکایت جرم فروش مال غیر انجام دهید. یا اینکه شخص با ذکر نمایندگی و وجود حالت اشاعه این معامله را انجام داده است که این معامله فضولی است. و باید دادخواست ابطال معامله فضولی را بدهید . در ابتدای کار رد معامله فضولی را با ارسال اظهارنامه انجام دهید.
سلام وعرض ادب یک حیاط مسکونی از طریق مادرمان که در قید حیات هست به من و یک خواهر و یک برادرم طبق سند رسمی اداره ثبت ، در سال ۹۹ واگذار شده و از ۴۰ سال پیش مادرم و برادرم در آن ملک سکونت داشته اند ، حتی بعداز تنظیم سند هم در ملک مذکور سکونت دارند ، بدلیل قدیمی بودن پ نا ایمن بودن ملک قصد فروش ملک داریم که متاسفانه برادرم کارشکنی میکند و به بهانه های مختلف مانع فروش میشود ، آیا من و خواهرم از طریق شکایت خلع ید مشاعی می‌توانیم برای تخلیه و رفع تصرف کامل ملک اقدام کنیم ، تا بلکه برادرم راضی به فروش ملک شود .
شما می بایست دادخواست تقسیم مال مشاع را بدهید و خلع ید در اینجا به معنی است چرا که طبق ماده 582 قانون مدنی هر شریک هر وقت که بخواهد می تواند سهم خود را به دیگری واگذار کند . تقسیم مال مشاع به ترتیب از طریق افراز ، تعدیل به رد و فروش مال انجام خواهد شد.
با سلام بنده نیم دانگ منزل را بابت مهریه از پدر شوهرم گرفته ام و سالها پیش سند خورده برادر شوهرم کل ملک را تصرف دارد و اکنون هم اجاره داده است و حاضر به دادن حق من نیست دادخواست خلع ید به طرفیت مستاجر بدهم نتیجه دارد ؟
اگر قصد اقامه دعوا علیه برادر خود را دارید باید دعوای خلع ید مشاعی اقامه کنید.
امکان گرفتن حصر وراثت مالکین مشاعی غریبه و وراث فوت شده ایشان وجود ندارد.برای خلع ید مشاعی چکار باید کرد؟
اولا که هر ذینفعی می تواند درخواست گواهی انحصار وراثت فرد فوت شده را بنماید ثانیاً منحصر بودن ورثه در دادگاه غیر از گواهی مخصوص با شهادت شهود و استعلام از ثبت احوال هم ثابت می شود.
سلام ما 3 نفر مالک بودیم که ملک‌های فرسوده خود را برای ساخت به سازنده داده بودیم ولی سازنده به تعهدات خود طبق قرارداد مشارکت عمل نکرد و داور ما قراداد رو فسخ کرد و الان ما اجرائیه هم گرفتیم اگر ما بخواهیم خلع ید سازنده رو از ساختمان که خودمان تکمیل کردیم بگیریم باید چکار کنیم؟ ممنون
با توجه به اینکه احتمالا برای حل اختلاف شرط داوری دارید باید مطابق همان عمل نمود.البته ممکن است بشود چنین هم استدلال کرد که چون قرارداد فسخ شده شرط داوری مندرج در آن هم بی اعتبار است و با این توجیه بشود برای خلع ید به دادگاه مراجعه کرد.البته به نظر می رسد عنوان تخلیه ید برای دعوای مورد نظر شما مناسب تر باشد.
باسلام.در اراضی کشاورزی که از زمان اصلاحات ارضی بین کشاورزان با اسناد مشاع تقسیم گردیده است.چنانچه یکی از کشاورزان اقدام به فروش زمین خود به غیر از شرکا بنماید وبسیاری از شرکا نسبت به این فروش ناراضی باشندآیا می توانند دعوای خلع ید از ملک مشاع را مطرح نمایند؟ باتشکر
بله امکان طرح دعوای خلع ید وجود دارد ولی توجه داشته باشید که در اجرای خلع ید از خود شما هم رفع تصرف می شود.
مغازه ای شش دانگ سر قفل معامله شده بدلیل نداشتن پول خریدار .با فروشنده توافق میکند سه دانگ را خریداری کند و طبق آن به دفتر اسناد میروند.فروشنده فراموش میکند مبایعه نامه را که در آن شش دانگ فروخته شده را در بنگاه فسخ کند و خریدار بعد از شش سال و فوت فروشنده خود را مالک شش دانگ میداند .نظر شما چیست ؟؟آیا وارث فروشنده می‌توانند ثابت کنند که سه دانگ فروخته شده و بابت مابقی ماهیانه کرایه گرفته می‌شده ممنونم
با سلام
در مورد اینکه آیا می شود ادعایی را ثابت کرد یا خیر باید گفت همه چیز بستگی به دلایل دارد.در یک اظهار نظر کلی لازم است شما خواسته و ادعای خود را مطرح کنید و به هر طریق و با هر دلیلی در صدد اثبات آن بر آیید.طبیعتاً تشخیص کفایت ادله و احراز حق با دادگاه رسیدگی کننده است.
سلام، وقت بخیر.مستاجر ملکی 5 واحدی هستم که این ملک 4 مالک دارد و ملک مشاع است. یکی از مالکین که با مستاجرین قرارداد امضا کرده اند در این ملک سکونت داشت. یکی دیگر از مالکین حکم خلع ید گرفته و به واسطه آن مالکِ ساکن را از ملک مذکور بیرون کرده و برای اجرت المثل به زندان انداخته است. حالا هر روز مستاجرین را که هنوز قرارداد آنها سررسید نشده است را تهدید به تخلیه میکند. آیا این مالک می تواند با حکم خلع ید مستاجرین را بدون اینکه به آنها اخطار رسمی بدهد تا قبل از سررسید شدن قراردادشان تخلیه کند؟
بله، ممکن است و می تواند مستاجرین را از ملک بیرون کند.
سلام
فردی زمینی به مساحت 900متر مربع را طبق سند عادی فروخته است و در متن سند قید کرده که فروشنده در خصوص انتقال سند زمین تعهد ی ندارد و این موضوع به خریدار تفهیم گردید ..
حال دادخواست الزام به تنظیم و انتقال سند از سوی قاضی محترم رد شده است. تکلیف خریدار چیست ؟
تعهد راجع به تنظیم سند رسمی انتقال یک تعهد طبیعی و بدیهی از سوی فروشنده است و حتی اگر قرارداد ساکت باشد یا صراحتاً ذکر شود که فروشنده تعهدی ندارد صحیح نیست مگر اینکه ملک سابقه ثبت ندارد یا به دلایل قانونی امکان تنظیم سند وجود نداشته باشد مثل اراضی کشاورزی موضوع قانون اصلاحات ارضی که به صورت مشاع و قدرالسهم از موضوع یک سند قطعی و رسمی قدیمی (بنچاق) فروخته می شود که در اینصورت به دلایل قانونی اصلاً برای یک قطعه 900 متری امکان تنظیم سند رسمی وجود ندارد.در غیر اینصورت قاضی اشتباه کرده و باید حکم به تنظیم سند می داد.