شریکتان ملک مشترک و مشاع بین خود و شما را تصرف نموده و نه به شما اجازه تصرف در قسمتی از ملک را میدهد و نه با شما بر سر نحوه تصرف توافق میکند و نه به درخواست شما برای برای خالی کردن یا فروش ملک پاسخ مثبت میدهد.
در صورت بروز چنین وضعیتی شما نیازمند تنظیم یک دادخواست خلع ید از ملک مشاع و تقدیم آن به دادگاه حقوقی محل وقوع ملک و پیگیری آن تا حصول نتیجه و صدور حکم هستید.
تشخیص اینکه راه مناسب در مقابل شریک ملک مشاع که ملک مشترک را خالی نمیکند، دادخواست خلع ید مشاعی است یا دستور فروش و سایر طرق قانونی، بهتر است به یک وکیل متخصص دعاوی ملکی و قراردادی سپرده شود.
وکیل برای خلع ید و بیرون کردن از ملک
نکات مهم دادخواست خلع ید مشاعی
1- خلع ید عبارت است از رفع تصرف غیرقانونی متصرف از مال غیرمنقول، به استناد حکم دادگاه، سند رسمی یا در مواردی به حکم قانون. ملک مشاعی نیز ملکی است که مالکیت آن به طور همزمان به دو یا چند نفر تعلق دارد. با توجه به اینکه در مال مشاع، مالکیت هر یک از شرکا در تمام اجزای مال منتشر است؛ به این معنا که هیچ جزء معینی، هرچند بسیار کوچک، را نمیتوان متعلق اختصاصی یکی از شرکا دانست، به گونهای که سایر شرکا در آن حقی نداشته باشند فلذا هر یک از مالکین ملک مشاعی می توانند نسبت به طرح دعوای خلع ید سایر شرکا از ملک اقدام نمایند.
2- بر اساس قواعد حاکم بر اشاعه، هیچیک از شرکا نمیتوانند بدون اذن یا رضایت سایر شرکا در مال مشاع تصرف مادی یا حقوقی کنند؛ زیرا تصرف هر شریک در مال مشاع، در واقع با حقوق سایر شرکا تلاقی پیدا میکند و در صورت فقدان اذن، میتواند مصداق تعدی به حقوق آنان باشد.
3- هرگاه یکی از شرکا یا چند نفر از آنان بدون اذن سایر شرکا، مال مشاع را به تصرف اختصاصی خود درآورند، یا شخصی که مالک نیست بر مال مشاع استیلا پیدا کند، در صورت تحقق شرایط قانونی، عنوان غصب یا تصرف عدوانی قابل بررسی خواهد بود و دعوای خلع ید مشاعی قابل طرح و استماع است.
4- در دعوای خلع ید مشاعی، مرجع صالح برای رسیدگی، دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع مال غیرمنقول است؛ زیرا دعاوی مربوط به اموال غیرمنقول باید در دادگاهی اقامه شود که ملک در حوزه آن واقع شده است.
5- دعوای خلع ید باید علیه متصرف فعلی ملک اقامه شود و اثبات مالکیت خواهان، از ارکان اساسی صدور حکم به خلع ید است. به همین جهت، نخستین اقدام دادگاه در بسیاری از دعاوی خلع ید، بررسی وضعیت ثبتی ملک و احراز مالکیت رسمی خواهان است. از این رو، ارائه سند مالکیت یا سایر ادله مثبت مالکیت، در زمان تقدیم دادخواست اهمیت اساسی دارد.
6- افزون بر اثبات مالکیت، لازم است خواهان دلایل کافی مبنی بر تصرف خوانده در ملک مشاعی ارائه کند. به بیان دیگر، صرف ادعای تصرف کافی نیست، بلکه باید دلایل و مستنداتی ضمیمه دادخواست شود که نشان دهد خوانده بدون مجوز قانونی یا بدون رضایت مالک یا شرکا، ملک را در تصرف دارد.
7- در خصوص اموال مشاعی، هر یک از شرکا میتواند به استناد مالکیت مشاعی خود، دعوای خلع ید را علیه شریک متصرف یا شخص ثالث متصرف نسبت به تمام ملک مطرح کند و نه فقط نسبت به سهم مشاعی خود. در این موارد صرفنظر از اینکه متصرف یک یا چند نفر باشد به موجب قانون اجرای احکام مدنی، حکم خلع ید علیه تمامی مالکین مشاعی و حتی خود خواهان خلع ید مشاعی اجرا می شود.
8- خواهان میتواند ضمن دادخواست خلع ید، مطالبه اجرتالمثل ایام تصرف را نیز مطرح کند. در این صورت، دادگاه معمولاً برای تعیین میزان اجرتالمثل، موضوع را به کارشناس رسمی دادگستری ارجاع میدهد و پس از تعیین میزان منافع تفویتشده، در صورت احراز شرایط قانونی، حکم به پرداخت اجرتالمثل از سوی متصرف صادر میکند.
9- پیشنهاد می گردد دعوای خلع ید علیه تمامی مالکین مشاعی طرح گردد و حتی مالکینی که تصرفی در ملک مشاعی ندارند نیز به عنوان خوانده به دادرسی دعوت شوند. زیرا حکم خلع ید مشاعی علیه تمام مالکین مشاعی اجرا می گردد و در عمل مشاهده شده است که برخی محاکم به جهت طرف دعوا قرار ندادن تمامی مالکین، قرار رد یا عدم استماع دعوا صادر نموده اند.
با توجه به توضیحات فوق، می توان گفت در دعوای خلع ید ملک مشاعی، سه موضوع از اهمیت ویژه برخوردار است: احراز مالکیت خواهان، اثبات تصرف غیرقانونی خوانده، و تعیین صحیح طرف دعوا. هرگونه نقص در اثبات این عناصر میتواند موجب رد دعوا یا ایجاد مانع در رسیدگی شود.
نمونه دادخواست خلع ید ملک مشاعی – شماره 1
خواهان : …… فرزند:…… شغل: خانه دار به نشانی: تهران
خوانده : …… فرزند:…… شغل: خانه دار به نشانی : تهران
وکیل یا نماینده قانونی : مسعود محمدی به نشانی تهران ، میدان فاطمی – میدان گلها – بلوار گلها
خواسته : خلع ید ملک مشاعی به پلاک ثبتی …… فرعی از …… الی ……و …… اصلی بخش …… تهران مقوم به 200/000/000 ریال واجرت المثل ایام تصرف با جلب نظر کارشناس از تاریخ فوت مورث تا زمان اجرای حکم – خسارت دادرسی- اعم از حق الوکاله و هزینه دادرسی
دلائل ومنضمات دادخواست : 1- گواهی مصدق حصر وراثت 2- تصویرمصدق سند مالکیت ملک موروثی 3- تصویر مصدق قیم نامه
شرح دادخواست
ریاست محترم دادگاه
با سلام وتقدیم احترام
به استحضار عالی می رساند با عنایت به اینکه آقای …… درتاریخ 1385 فوت نموده است و دارایی ایشان یک باب منزل مسکونی به پلاک ثبتی …… فرعی از …… الی …… و ……. اصلی مفروز و محضری شده اند از …… فرعی از اصلی مذکور واقع در بخش ….تهران باستناد گواهی انحصار وراثت ضم دادخواست بین ورثه ایشان مشترک می باشد ونیز ملک مشترک در تصرف خانم …… و…… می باشد. در حال حاضر موکلین تقاضای خلع ید از ملک مشاعی فوق الذکر و اجرت المثل ایام تصرف از تاریخ فوت تا زمان اجرای حکم و هزینه دادرسی را خواستارند لذا از حضرتعالی تقاضای صدور حکم مقتضی را خواستارند.
نمونه دادخواست خالی کردن ملک شریکی – شماره 2
خواهان : ……………..
خوانده : (اسامی تمامی مالکین مشاعی)
وکیل : مسعود محمدی وکیل پایه یک دادگستری به نشانی تهران میدان فاطمی، خیابان چهلستون ….
تعیین خواسته و بهای آن :
- صدور حکم بر خلع ید مشاعی خوانده از ششدانگ پلاک ثبتی شماره … فرعی از … اصلی، بخش …، واقع در …،
- صدور حکم بر محکومیت خوانده به پرداخت اجرتالمثل ایام تصرف از تاریخ … لغایت اجرای کامل حکم، با جلب نظر کارشناس رسمی دادگستری
- صدور حکم بر محکومیت خوانده به پرداخت کلیه خسارات دادرسی، حقالوکاله وکیل و هزینه کارشناسی
دلایل و منضمات
- تصویر مصدق سند مالکیت رسمی
- تصویر مصدق وکالتنامه
- تقاضای استعلام ثبتی
- تصویر تأمین دلیل مبنی بر تصرف خوانده در ملک
- اظهارنامه ارسالی به خوانده
- عنداللزوم شهادت شهود و مطلعین
- جلب نظر کارشناس رسمی دادگستری
شرح دادخواست
ریاست محترم دادگاه
احتراماً به استحضار میرساند موکل اینجانب، خانم …، به موجب سند مالکیت رسمی شماره …، مالک مشاعی … دانگ از ششدانگ پلاک ثبتی شماره … فرعی از … اصلی، بخش …، واقع در نشانی … میباشد و با خواندگان محترم در مالکیت ملک مذکور شریک می باشند. خوانده ردیف اول(آقای …) بدون داشتن اذن، اجازه، قرارداد معتبر یا مجوز قانونی از سوی موکل، ملک موضوع دعوا را در تصرف اختصاصی خود قرار داده است. با توجه به مالکیت مشاعی ملک و نظر به اینکه تصرفات ایشان فاقد مبنای قانونی بوده و با وجود مراجعات و درخواستهای مکرر، مشارالیه از رفع تصرف و تحویل ملک خودداری نموده است. با عنایت به مالکیت رسمی موکل به موجب سند مالکیت پیوست و محرز بودن تصرفات غیرمجاز خوانده نیز از طریق دلایل و مستندات ابرازی شامل تامین دلیل و شهادت شهود، مستنداً به مواد ۳۰، ۳۱، ۳۰۸، ۳۱۱، ۳۲۰ و ۳۳۷ قانون مدنی، مواد ۱۹۸، ۵۱۵ و ۵۱۹ قانون آیین دادرسی مدنی، صدور حکم بر خلع ید مشاعی ملک به پلاک ثبتی فوقالذکر، به انضمام محکومیت خوانده ردیف اول به پرداخت اجرتالمثل ایام تصرف با جلب نظر کارشناس رسمی دادگستری و نیز کلیه خسارات قانونی و دادرسی، مورد استدعاست.
با تجدید احترام
متن لایحه دفاعیه برای خلع ید از ملک مشاع و مشترک
پاسخ به پرسش چگونگی تنظیم دادخواست خلع ید مشاعی
سوال: من یکی از ورثه هستم که ماترک پدربزرگم توسط چند تا از عمو هایم تصرف شده حالا برای خلع ید و مطالبه اجرت المثل ایام تصرف دادخواست دادم به من گفتند که باید تو قسمت خوانده اسم همه وراث نوشته شود چه متصرف باشند چه نباشند..که من اسم برادرم را هم در ستون خوانده نوشتم…ولی در جلسه اول رسیدگی به قاضی پرونده اعلام کردم که چه کسانی متصرف هستند و بقیه وراث از جمله برادرم متصرف نیستند…همچنین قاضی در اجرای قرار معاینه محل هم پی برد که چه کسانی متصرف واقعی هستند…حالا تکلیف برادرم چه می شود آیا نوشتن اسمش در ستون خوانده اشتباه بود؟آیا همه خوانده ها محکوم به پرداخت اجرت المثل می شوند حتی برادرم که متصرف نیست؟ آیا برادرم می توامد برای دریافت حقش همین روالی که من طی کردم را طی کند و به حقش برسد؟ یا می تواند از پرونده من استفاده بکند ؟ و به طور کلی چه نکاتی باید در تنظیم دادخواست خلع ید مشاعی رعایت شود و نکات مهم خلع ید مشاع چیست؟
پاسخ وکیل: نوشتن نام برادرتان (و سایر وراثی که متصرف نیستند) در ستون خوانده نه تنها اشتباه نبوده، بلکه طبق رویه غالب دادگاهها، یک ضرورت قانونی است. از آنجا که در ملک مشاع، مالکیت در تمام اجزاء منتشر است، صدور حکم خلع ید بر تمام ملک اثر میگذارد و برخی دادگاهها معتقدند برای اینکه حق مکتسبه هیچ شریکی نادیده گرفته نشود و حکم قابلیت اجرا داشته باشد، باید تمامی مالکین مشاعی (وراث) در پرونده حضور داشته باشند تا دفاعیات احتمالی خود را ارائه دهند. بنابراین برادر شما در این پرونده به عنوان «خوانده قانونی» حضور دارد تا تشریفات رسیدگی کامل شود، اما این به معنای دشمنی حقوقی شما با ایشان نمی باشد.
اما در خصوص اجرتالمثل ایام تصرف، با توجه به اینکه اجرت المثل صرفا از شخصی قابل مطالبه است که واقعاً ملک را در تصرف داشته، از منافع آن استفاده کرده یا مانع انتفاع سایر شرکا شده است، در چنین پروندهای باید در شرح خواسته، اجرتالمثل را مشخصاً فقط از عمو یا عموهایی که ملک را در تصرف داشتهاند مطالبه نمایید و یا در جلسه ی دادرسی مشخص نمایید که خواهان اجرت المثل از چه کسانی هستید. در این صورت نیز دادگاه صرفاً همان شخص یا اشخاص متصرف را به پرداخت اجرتالمثل محکوم میکند، نه همه خواندگان را.
خلع ید و بیرون کردن شریک از ملک مشاع و مشترک
مستندات قانونی – تقدیم دادخواست خلع ید مشاعی
برای اطلاع از مقررات حاکم بر دعاوی خلع ید و اجرت المثل ملک مقررات زیر را مطالعه نمایید:
مواد قانون مدنی از ماده 308 تا 327
متن ماده ۴۳ قانون اجرای احکام مدنی
در مواردی که حکم خلع ید علیه متصرف ملک مشاع به نفع مالک قسمتی از ملک مشاع صادر شده باشد از تمام ملک خلع ید میشود، ولی تصرف محکومله در ملک خلع ید شده مشمول مقررات املاک مشاعی است.
متن ماده ۲۲ قانون ثبت اسناد و املاک
همین که ملکی مطابق قانون در دفتر املاک به ثبت رسید دولت فقط کسی را که ملک به اسم او ثبت شده و یا کسی که ملک مزبور به او منتقل گردیده و این انتقال نیز در دفتر املاک به ثبت رسیده یا اینکه ملک مزبور از مالک رسمی ارثاً به او رسیده باشد مالک خواهد شناخت.
در مورد ارث هم ملک وقتی در دفتر املاک به اسم وارث ثبت میشود که وراثت و انحصار آنها محرز و در سهمالارث بین آنها توافق بوده و یا در صورت اختلاف، حکم نهایی در آن باب صادر شده باشد.
تبصره – حکم نهایی عبارت از حکمی است که به واسطهٔ طی مراحل قانونی و یا به واسطهٔ انقضای مدت اعتراض و استیناف و تمیز دعوایی که حکم در آن موضوع صادر شده از دعاوی مختومه محسوب شود.
ماده ۱۵۸ قانون آیین دادرسی مدنی
دعوای تصرف عدوانی عبارتست از: ادعای متصرف سابق مبنی براینکه دیگری بدون رضایت او مال غیرمنقول را از تصرف وی خارج کرده و اعاده تصرف خود را نسبت به آن مال درخواست می نماید.
راههای تماس و ارتباط با وکیل متخصص ملکی- 88019244
