بدون دیدگاه
۱۶ مهر ۱۴۰۲
۱۵:۱۶

تعداد بازدید: 2480

راهنمای شرایط و مراحل تنظیم سند برای آپارتمان

خدمات حقوقی, دانستنی های حقوقی, دعاوی حقوقی ملکی, مطالب حقوقی

منظور از گرفتن سند برای آپارتمان یا نوع ملک موردی است که شخصی ملکی را می خرد ولی به هر دلیل فروشنده قادر به تنظیم سند نیست یا تمایلی به این امر ندارد. همچنین گرفتن سند برای آپارتمان هر چند نادر ولی شامل موردی هم می شود که مجموعه آپارتمانی در زمینی ساخته شده ولی آن زمین اصلاً سابقه ثبت ندارد و یا سند آن مشاعی است. در فرض اخیر لازم است اول مانع سند شش دانگ زمین برطرف شود و پس از آن جهت گرفتن سند برای آپارتمان احداثی اقدام نمود. به این مطلب تحت عنوان حقوقی الزام به تنظیم سند رسمی ملک هم پرداخته میشود. در این خصوص توصیه اکید ما این است که قبل از طرح هر گونه دعوا و به طور کلی قبل از هر اقدامی با یک وکیل دعاوی ملکی مشورت نمایید. وکیل دادگستری به سه طریق میتواند شمارا در گرفتند سند مالکیت برای آپارتمان یاری نمایند یکی اعطای مشاوره حقوقی و قرار دادن شما در مسیر درست دادرسی و انتخاب خواسته صحیح. دیگر تنظیممتن دادخواست الزام به تنظیم سند و در نهایت قبول وکالت و انجام پرونده شما به طور کامل بدون نیاز به حضور و دخالت شما که حد اعلای همراهی وکیل همین مورد آخر است.

تعریف سند مالکیت ملک یا مال غیر منقول

منظور از سند مالکیت آپارتمان و سایر اموال غیر منقول، سندی است که از سوی اداره ثبت املاک صادر شده و در واقع نشان دهنده ثبت مشخصات ملک در دفتر املاک مستقر در اداره ثبت محل است.

اسناد مالکیت آپارتمان های ساخته شده در شهرها معمولاً به صورت شش دانگ، تفکیک شده و مفروز است.البته در موارد نادری مالکان اسناد مشاعی خود را تبدیل به مفروز ننموده اند و کل مجموعه فقط یک سند دارد. همانطور که در بالا توضیح داده شد از موارد ضرورت گرفتن سند شش دانگ برای آپارتمان رفع مشکلات راجع به همین مسئله است؛ یعنی تبدیل اسناد مشاعی به اسناد تفکیک شده و مفروز به صورت شش دانگ.

ماهیت حقوقی دعوای شکایت برای سند رسمی

دعوای شکایت برای سند رسمی را باید در زمره دعاوی الزام‌آور یا دعاوی تعهدی قرار داد. این دعوا به‌منظور اجرای تعهد قراردادی فروشنده اقامه می‌شود. زیرا فروشنده به‌موجب قرارداد بیع، موظف به انتقال مالکیت است و یکی از مقدمات انتقال مالکیت رسمی، حضور در دفترخانه و امضای سند رسمی است.

از دیدگاه نظریه‌های حقوقی، این دعوا مصداق تعهد به فعل است. بر اساس ماده ۲۳۷ قانون مدنی، اگر متعهد به انجام عملی ملتزم شده باشد، در صورت امتناع، متعهدله می‌تواند الزام او را از دادگاه بخواهد. در همین راستا، شکایت برای تنظیم سند رسمی مصداق بارز چنین تعهدی است.

افزون بر این، این دعوا ماهیتی مالی دارد؛ زیرا مربوط به انتقال مالکیت ملک و در نتیجه دارای آثار مالی مستقیم است. به همین دلیل، هزینه دادرسی آن بر اساس دعاوی مالی و مطابق قیمت منطقه ای ملک محاسبه می‌شود.

باید توجه داشت تا زمانی که مهلت های مقرر در مواد 1 و 10 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول سپری نگردد، دعوای شکایت برای تنظیم سند رسمی، تنها راه ارتباط دهنده میان قرارداد خصوصی و تشریفات قانونی ثبت می باشد، به‌گونه‌ای که از یک‌سو بر اصل لزوم قراردادها و تعهدات خصوصی استوار است و فروشنده به استناد قرارداد عادی ملزم به تنظیم سند رسمی باشد و از سوی دیگر بدون تحقق تشریفات ثبت و تنظیم سند رسمی به نام خریدار، نمی‌توان به نتیجه نهایی بیع یعنی انتقال مالکیت رسمی به خریدار و استناد به مالکیت وی در برابر ثالث رسید.

انواع سند مالکیت ملک(آپارتمان، خانه، مغازه و زمین)

اسناد مالکیت آپارتمان را می توان از جهات مختلف تقسیم نمود ؛ نوع سند آپارتمان در تعیین ارزش آن اهمیت دارد و حتی گاهی خود سند به تنهایی واجد ارزش است ، مانند آنجا که شخصی سند مالکیت آپارتمان را به عنوان وثیقه در رهن بانک قرار دهد یا برای آزادی شخص زندانی یا بدهکار نزد دادگاه گرو بگذارد.

اسناد مالکیت آپارتمان اجمالاً انواعی از قرار زیر دارند :

سند عادی مالکیت

مطابق عرف کشور ما گام اول خرید یک آپارتمان تنظیم سند عادی در قالب مبایعه نامه ، بیع نامه ، قولنامه، صلحنامه یا هر یک از سایر عقود تملیکی است. در تحقق مالکیت نوع عقد تاثیری ندارد تا آنجا که حتی سند عادی مالکیت می تواند در قالب عقود آزاد مورد تعریف ماده 10 قانون مدنی تنظیم شود.

در بسیاری از مواقع بدلیل اینکه بعداً برای آپارتمان سند رسمی تنظیم نمی شود همین سند عادی به عنوان دلیل و مدرک مالکیت در دست مالک باقی مانده و ارائه می شود اما در صورت تنظیم سند رسمی مالکیت به جهت اعتبار کلان آن نسبت به سند عادی دیگر کسی پیگیر وجود و خواهان ارائه سند عادی نخواهد بود.

سند مالکیت مشاعی ملک

منظور از مالکیت مشاعی داشتن سهم و حق مالکانه برای دو نفر یا بیشتر در یک ملک است بدون اینکه مصداق سهم هر کس عیناً مشخص شود. در این فرض سهام شرکا به عنوان جزئی یا سهمی از یک کل مشخص می شود؛ مانند یک دانگ از شش دانگ یا یک سهم از صد سهم یا یک سهم از هزار سهم.

نتیجه مالکیت مشاعی در بسیاری از مواقع صدور سند مشاعی است؛ به این معنا که تمامی مالکان شش دانگ با توافق به اداره ثبت مراجعه نموده و برای سهم مشاعی خود تقاضای سند مجزا می نمایند.

صدور سند مالکیت مشاعی هیچ حقی اضافی برای مالکین مشاعی ایجاد نمی نماید و تمامی آثار مالکیت مشاعی پا بر جاست و البته از نظر قانونی خیلی هم خاصیتی برای سند مشاعی نمی توان تصور نمود جز اینکه ممکن است شخصی تصمیم به خرید قدر السهم مشاعی نماید که در این فرض وجود سند مالکیت مشاعی تا حد زیادی مالکیت کسی که سند بنام اوست را تایید می نماید اما درهر حال امکان تصرف در مال مشاع جز با رضایت صریح یا ضمنی سایرین ممکن نیست.

سند منگوله دار ملک

تعبیری عامیانه از اسناد مالکیتی است که در قالب دفترچه هایی در قطع حدوداً A5 تا حوالی سال 1390 شمسی صادر و جهت جلوگیری از دستکاری و کاهش و افزایش اوراق آن توسط اداره ثبت با سرب پلمپ می شد و این سرب که به تکه ای نخ پنبه ای دوخته می شد به نوعی اوراق سند را غیر قابل کاهش و افزایش می نمود؛ به این اسناد ، اسناد سربی هم می گویند.

سند مالکیت شش دانگ ملک

هر گاه یک آپارتمان و یا هر مال غیر منقول و ملک، به طور کامل و به تنهایی یک سند کامل برای خود داشته باشد با توجه به اینکه شمول سند ملک دیگری را در بر نمی گیرد و فقط برای آن آپارتمان است به آن سند شش دانگ آپارتمان گفته می شود صرفنظر از اینکه آن شش دانگ برای یک یا چند نفر باشد.

سند مالکیت تک برگ املاک

از حوالی سالهای 1390 شمسی به تدریج و با توقف صدور اسناد دفترچه ای مالکیت و متعاقب اعمال روش های کاداستر در تعیین و تشخیص املاک ، اداره ثبت املاک شروع به صدور اسناد مالکیت به صورت تک برگ نمود که به آنها در تعابیر عامیانه سند مالکیت تک برگ یا برگ سبز مالکیت نیز گفته می شود.

این اسناد مالکیت پس از هر نقل و انتقال بنام مالک جدید تعویض شده و سند قبلی از درجه اعتبار خارج می گردد .بر خلاف اسناد مالکیت دفترچه ای که نقل و انتقال ها در صفحه ای با همین نام درج می شد و افراد با دیدن سند مالکیت می توانستند سلسله خریداران را نیز ببینند.

شرایط طرح شکایت برای سند رسمی

برای اینکه چنین دعوایی در دادگاه قابل استماع و نهایتاً منجر به صدور حکم شود، باید شرایط خاصی وجود داشته باشد که در ادامه به تفصیل بیان می‌گردد:

۱. وجود قرارداد معتبر (بیع‌نامه،مبایعه‌نامه یا قولنامه): شرط نخست، وجود قراردادی معتبر است که دلالت بر تعهد فروشنده به انتقال ملک داشته باشد. به استناد ماده ۱۰ قانون مدنی، قراردادهای خصوصی نسبت به کسانی که آن را منعقد کرده‌اند، در صورتی که مخالف صریح قانون نباشند، نافذ است. بنابراین، اگر خریدار تنها به یک توافق شفاهی یا قول و قرار غیرمکتوب استناد کند، امکان اثبات دعوا برای او دشوار خواهد شد. مبایعه‌نامه باید به امضای طرفین برسد، مشخصات ملک به‌طور کامل ذکر شود (پلاک ثبتی، حدود اربعه، مساحت، شماره دفترچه مالکیت) و ثمن معامله نیز تعیین شده باشد.

۲. مالکیت یا اختیار فروشنده: دادگاه تنها زمانی فروشنده را ملزم به انتقال رسمی ملک می‌کند که وی مالک یا مأذون از مالک باشد. چنانچه فروشنده مالک نباشد و بدون اذن مالک اقدام به فروش کند، موضوع مشمول عنوان دعوای حقوقی “معامله ی فضولی” یا شکایت کیفری “فروش مال غیر” می‌گردد و شکایت برای سند رسمی نیز قابلیت استماع نخواهد داشت. ازاین‌رو، بررسی مالکیت فروشنده از طریق استعلام ثبتی یا ارائه سند مالکیت ضروری است.

۳. پرداخت یا ایفای تعهد خریدار: یکی از شرایط اصلی استماع دعوای شکایت برای سند رسمی، اجرای تعهدات خریدار است. اگر خریدار ثمن معامله یا اقساط آن را پرداخت نکرده باشد یا تعهدات قراردادی دیگر مثل پرداخت مالیات، هزینه دفترخانه یا تحویل چک تضمینی را ایفا نکرده باشد، دادگاه دعوا را مسموع نخواهد دانست. مطابق ماده ۲۲۰ قانون مدنی، متعاملین نه تنها به اجرای تعهدات مذکور در قرارداد بلکه به نتایجی که عرف و عادت و قانون از عقد حاصل می‌کند نیز ملزم هستند. بنابراین، خریدار باید اثبات کند که به تعهدات خود وفادار بوده یا حداقل برای اجرای آن‌ها آمادگی دارد.

۴. قابلیت انتقال ملک (نبود مانع قانونی یا حقوقی): ملک مورد معامله باید قابلیت انتقال داشته باشد. در صورتی که ملک بازداشت شده باشد (مثلاً در نتیجه حکم دادگاه یا توقیف اجرایی توسط اداره ثبت)، فروشنده حق انتقال رسمی ندارد و در نتیجه شکایت برای تنظیم سند امکان‌پذیر نیست. همچنین در مواردی که ملک دارای معارض یا سند مالکیت معارض باشد، دعوا قابلیت استماع نخواهد داشت.

۵. طرح دعوا علیه مالک رسمی یا قائم‌مقام قانونی او: دعوای شکایت برای سند رسمی باید علیه کسی طرح شود که نام او در دفتر املاک اداره ثبت به‌عنوان مالک قید شده یا قائم‌مقام قانونی وی (وارث، وکیل، قیم، ولی قهری) باشد. به موجب ماده ۲۲ قانون ثبت، دولت تنها کسی را مالک می‌شناسد که ملک به نام او در دفتر املاک ثبت شده باشد. بنابراین، حتی اگر فروشنده در مبایعه‌نامه نامش ذکر شده باشد ولی هنوز سند رسمی به نام او صادر نشده باشد، الزام او به تنظیم سند ممکن نیست مگر اینکه مالک رسمی نیز طرف دعوا قرار گیرد.

۶. اهلیت و سمت طرفین دعوا: مطابق مواد ۲۱۰ و ۲۱۱ قانون مدنی، طرفین باید اهلیت قانونی برای معامله داشته باشند. اگر فروشنده محجور (صغیر، مجنون یا غیررشید) باشد، معامله و به تبع آن دعوای شکایت برای سند با اشکال مواجه خواهد شد و باید ولی یا قیم او طرف دعوا قرار گیرد. همچنین دادگاه بررسی می‌کند که خواهان دعوا (خریدار) ذی‌نفع و ذی‌سمت باشد، زیرا بر اساس ماده ۲ قانون آیین دادرسی مدنی، هیچ‌کس نمی‌تواند به‌نام خود دعوای دیگری را مطرح کند مگر با داشتن سمت قانونی.

۷. توجه به صلاحیت محلی دادگاه: مطابق ماده ۱۲ قانون آیین دادرسی مدنی، دعاوی راجع به اموال غیرمنقول باید در دادگاهی اقامه شود که مال غیرمنقول در حوزه آن واقع است. بنابراین، شکایت برای سند رسمی ملک باید در دادگاه محل وقوع ملک طرح گردد و طرح دعوا در دادگاه‌های دیگر منجر به صدور قرار عدم صلاحیت به شایستگی دادگاه صالح خواهد شد و جریان رسیدگی را طولانی تر خواهد نمود.

برای شکایت و تقدیم دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی املک و اموال غیر منقول هر چند که داشتن وکیل دادگستری متخصص و با تجربه برای الزام به سند اجباری نیست، ولی همراهی وکیل به شده زمان و هزینه های اضافه و عدم حصول نتیجه حداکثری و وصول کامل خواسته را مدیریت و کنترل مینماید.

مدارک مورد نیاز برای گرفتن سند آپارتمان و هر نوع ملک

برای گرفتن سند آپارتمان حسب مورد و با توجه به نوع اقدام مدارک مخصوصی را باید ضمیمه درخواست نموده و به مرجع صالح ارائه نمود . در هر حال مرجع صالح برای تقدیم درخواست گرفتن سند مالکیت آپارتمان می تواند اداره ثبت یا دادگاه حقوقی محل وقوع ملک باشد.

برای گرفتن سند آپارتمان اگر کسی که ملک را به شما فروخته است، سند مالکیت دارد یا حق تنظیم سند دارد، طبیعتاً شما نباید به اداره ثبت مراجعه کنید و باید تنظیم سند آپارتمان را از طرف بخواهید و اگر او با میل خود از تنظیم سند امتناع نمود از طریق دادگاه الزام او به تنظیم سند مالکیت آپارتمان را درخواست کنید؛ به این خواسته در اصطلاح دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی آپارتمان گفته میشود. برای درخواست الزام به تنظیم سند رسمی آپارتمان و شکایت علیه کسی که سند بنام اوست نیز باید مدارکی از جمله مبایعه نامه، گواهی عدم حضور ، قرارداد مشارکت، تقسیم نامه مالکین واحدهای مجموعه آپارتمان و مواردی از این د ست را ضمیمه نمود.در این خصوص در مطلبی تحت عنوان “الزام به تنظیم سند رسمی ملک – آپارتمان – زمین” توضیحات لازم داده شده است.

در صورتی که دلیل نداشتن سند آپارتمان، عدم ثبت آن (بسیار نادر) یا مالکیت مشاعی زمینی که آپارتمان در آن احداث شده باشد، باید به اداره ثبت مراجعه نموده و ضمن ضمیمه مدارکی از جمله گواهی پایان کار، مدارک مالکیت مشاعی زمین، تقسیم نامه تقاضای صورتمجلس تفکیکی نمود.

در نهایت مدارک لازم برای طرح دعوا و شکایت الزام به تنظیم سند را باید چنین لیست و معرفی نمود که،

1- وجود قراردادی که به صراحت، تعهد به انتقال مال غیرمنقول مورد معامله را جزء تعهدات فروشنده آورده باشد.
2- تعهد صریح فروشنده در قرارداد به حضور در تاریخ معین در دفتر اسناد رسمی مشخص جهت امضای سند انتقال. (مطلوب است که وجه التزام یا به اصطلاح جریمه موثری برای عدم حضور فروشنده در دفتر اسناد رسمی، پیش‌بینی شده باشد.)
3- گواهی عدم حضور فروشنده در دفتر اسناد رسمی از دفترخانه معین توسط خریدار اخذ شده باشد.
4- اگر اظهارنامه‌ای برای حضور در دفتر اسناد رسمی به وسیله خریدار، به فروشنده ابلاغ شده است، تصویر برابر اصل شده آن، پیوست دادخواست شود.
5- عنداللزوم تامین دلیل برای اثبات تصرف خریدار در مورد معامله انجام و سوابق آن پیوست دادخواست شود.
6- در صورتی که مورد معامله، بنا (اعم از مسکونی، تجاری یا اداری ) است، قبل از اقامه دعوی اطمینان حاصل شود که ملک مورد معامله دارای پایان کار و گواهی عدم خلاف از شهرداری است؛ زیرا صدور و انتقال سند در شهرها منوط به پایان کار و گواهی عدم خلاف شهرداری است.
7- مورد معامله باید دارای سابقه ثبتی یا در جریان ثبت باشد. برای املاکی که سابقه ثبتی ندارد یا در جریان ثبت نیست، انتقال سند رسمی موضوعیت ندارد.
8- دادخواست باید به تعداد فروشندگان به علاوه یک نسخه و به دادگاه محلی که ملک در آنجا قرار دارد، تسلیم شود.

البته بیشتر اوقات در این خصوص امکان تنظیم سند به دلیل عدم هماهنگی شرکای زمین یا نقص مدارک نیست و احتمالاً بهترین راه حل تقاضای افراز و دستور فروش ملک است.یعنی شخصی پیدا شود و با نظارت و دستور دادگاه کل ملک را بخرد و برای صدور سند اقدام کند.

تمام دلایل و مدارکی که برای دعوای الزام به تنظیم سند لازم است!

الزام به تنظیم وکالتنامه رسمی فروش آپارتمان قولنامه ای-دادگران حامی

مدت زمان لازم برای گرفتن حکم الزام به تنظیم سند

حسب مورد و بسته به نوع اقدام مدت زمان لازم برای طی مراحل شکایت گرفتن سند برای آپارتمان ممکن است از حدود پنج ماه تا دو سال زمان ببرد؛ البته با توجه به اینکه هنوز هم عوامل انسانی این اقدامات را انجام می دهند و سلایق در انجام مقدمات صدور سند بسیار دخالت دارد ، زمان دقیقی نمی توان تعیین نمود و با توجه به متغیرهای فراوان ممکن است این زمان متفاوت باشد اما می توان بی تردید چنین نظر داد که انجام کار توسط یک فرد آگاه و یک وکیل با تجربه قطعاً در کوتاه کردن این زمان موثر است.

هزینه های دادگاه برای گرفتن سند آپارتمان و سایر املاک

هزینه های گرفتن سند برای آپارتمان طی دعوا و شکایت الزام به تنظیم سند، با توجه به نوع اقدام می تواند متفاوت باشد؛ به طور خلاصه این هزینه ها عبارتند از : حق الوکاله وکیل ، عوارض شهرداری، خلافی ملک، هزینه های صدور سند ، هزینه های ثبت در دفترخانه اسناد رسمی ، مالیات نقل و انتقال و البته سایر هزینه های پیش بینی نشده و غیر متعارف !

چگونه می توان با امتناع فروشنده برای آپارتمان سند گرفت؟

نخستین اثر حقوقی قولنامه، تنظیم سند رسمی است؛ اعم از اینکه، آن را قولنامه (تعهد فروش) یا مبایعه‌نامه (سند فروش) بنامیم.قولنامه حاوی یک تعهد و قول است. هنگامی که خریدار و فروشنده قصد انجام معامله‌ای را دارند اما هنوز مقدمات لازم را فراهم نکرده‌اند، قراردادی منعقد کرده و در آن، دو طرف تعهد می‌کنند که معامله را با شرایط معین و ظرف مهلتی خاص انجام دهند. این توافق‌ها مشمول ماده ۱۰ قانون مدنی است.

سند باید اثبات‌کننده وقوع معامله و مالکیت باشد و حال آنکه قولنامه چنین اثری را ندارد. به این معنا که تا زمانی که فروشنده در دفتر اسناد رسمی ملک را منتقل نکرده است، نه خریدار می‌تواند ادعای انجام معامله را داشته باشد و نه اشخاص ثالث می‌توانند به وقوع معامله بین طرفین استناد کنند.
در روند عادی، طرفین در دفترخانه حاضر و با رعایت تشریفات مورد نیاز، اقدام به ثبت مالکیت می‌کنند که این مهمترین اثر حقوقی قولنامه است. حال اگر یکی از طرفین معامله از تعهدات خود سر باز زند چه اتفاقی می‌افتد؟
در این فرض، مهمترین اثر قولنامه که تنظیم سند و انتقال است، آشکار می‌شود و متعهدله می‌تواند الزام متعهد را به انجام تعهد بخواهد.
محکمه نیز با توجه به مفاد قرارداد و اوضاع و احوال، امارات و قراین موجود، حکم خود را صادر می‌کند و تا زمانی که به این تعهد عمل نشود، همچنان به قوت خود باقی است و حتی مرگ متعهد نیز نمی‌تواند تعهد را از بین ببرد و این تعهد به وراث منتقل می‌شود و در صورت امتناع آنها، دادگاه می‌تواند الزام آنها به تنظیم سند را بخواهد.

تماس با دادگران و دریافت وقت مشاوره با وکیل:
02188019244 – 02188019243

گرفتن سند آپارتمان از دادگاه-دادگران حامی

شرایط طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی

مراحل الزام به تنظیم سند با مبایعه نامه عادی

به منظور طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی و به نتیجه رسیدن این دعوا مقدمات و مراحلی لازم است که به شرح زیر می باشد:

1)وجود یک سند عادی معتبر (قولنامه، مبایعه‌نامه یا صلح‌نامه)

وجود یک سند عادی معتبر، یعنی قراردادی مکتوب که طرفین (فروشنده و خریدار) میان خود امضاء کرده‌اند، اولین و مهم‌ترین رکن در دعوای الزام به تنظیم سند رسمی است. همانطور که در بالا اشاره شد، در حقوق ایران سند عادی ارزش اثباتی دارد اما از حیث «رسمیت» با سند رسمی تفاوت دارد.
برای اینکه قولنامه یا مبایعه‌نامه عادی در دادگاه قابلیت اثبات ایجاد کند، باید شامل این موارد باشد: ۱) وجود امضاهای طرفین یا نمایندگان قانونیِ آنها؛ ۲) مشخصات دقیق ملک (آدرس، پلاک ثبتی، مساحت، حدود) و موضوع معامله؛ ۳) مأخذ و نحوه پرداخت ثمن (مبالغ پرداخت‌شده و رسیدها یا چک‌ها و واریزها)؛ ۴) هر شرط اضافی (مانند گرفتن وکالت، پرداخت اقساط، تضمین‌ها و…) که به حق و تکلیف طرفین مرتبط است. مدارک تکمیلی مثل رسیدهای بانکی، اظهارنامه‌ها، شهادت شهود یا اقرار طرف مقابل می‌تواند به تقویت دلایل خواهان کمک کند.
دادگاه در مرحله رسیدگی به سند عادی معمولاً «نسبت به اصالت» امضاها و استمرار پرداخت‌ها تحقیق می‌کند و اگر اختلاف بر سر اصالت امضا باشد، ممکن است خواهان ملزم به تقدیم دلایل تکمیلی (کارشناس خط، گواهی امضا از دفترخانه‌ها، یا شهادت شهود) شود. همچنین اگر در قرارداد شرط تنظیم سند رسمی در آینده ذکر شده باشد (مثلاً عبارت «طرف الف متعهد است ظرف فلان مدت سند را منتقل کند») آن تعهد قراردادی، در صورتی که واقعاً منعقد شده باشد، مبنای خواسته الزام به تنظیم سند رسمی خواهد بود.
یک نکته عملی که باید به آن توجه داشت این است که اگر پلاک ثبتی واضح نباشد ، بعضی دادگاه‌ها پرونده را تا حصول وضعیت ثبتی دقیق معلق یا غیرقابل پذیرش تلقی می‌کنند؛ بنابراین در تهیه دادخواست، ذکر پلاک ثبتی دقیق مسیر رسیدگی را تسهیل می‌کند.

احراز مالکیت خوانده: از طریق استعلام ثبتی (اگر شماره پلاک در قولنامه اشتباه ثبت شده باشد، دادگاه آن را اصلاح می‌کند و حکم به انتقال می‌دهد.) احراز مالکیت خوانده بر تبعات مبیع : به عنوان مثال، در مورد تلفن، استعلام از طریق اداره مخابرات. احراز تادیه قسمتی از ثمن (پیش‌پرداخت) و محاسبه مابقی ثمن و قید در حکم: در مورد چک، استعلام از طریق بانک. احراز انجام معامله و قرارداد، از بررسی اسناد و اظهارات طرفین و شهود: ملاحظه اصل مبایعه‌نامه، توجه به دفاعیات خوانده، توجه به اهلیت طرفین، توجه به نحوه تحریر سند عادی، توجه به مفهوم و ماهیت سند تنظیمی و شروط و تعهدات طرفین. احراز هویت و شناسایی فروشنده و خریدار و در صورت فوت آنها ورثه با ملاحظه انحصار وراثت.
تحقیق درباره مورد معامله، اگر در رهن بانک باشد تعیین و احراز میزان بدهی، با حفظ حقوق مرتهن یا بازداشت‌کننده مقدم، حکم به الزام به انتقال داده شود. توجه به هزینه‌های انتقال سند و عهده‌دار بودن آن از سوی طرفین : هزینه‌های لازمه به طور معمول برای انتقال (مالیات و عوارض شهرداری) بر عهده مالک و هزینه تحریر سند بالمناصفه بر عهده طرفین است. انجام هر گونه تحقیق و اقدامی که برای کشف حقیقت لازم باشد: مثلا در مورد تملک مالکانه، معاینه محل برای احراز تصرفات.

۲) تقدیم دادخواست الزام به تنظیم سند

برای طرح دعوی الزام به تنظیم سند رسمی باید دادخواست به دادگاه عمومی حقوقی یا دادگاه صلح محل وقوع ملک (بسته به اینکه خواسته به چه مبلغی تقویم شده باشد) تقدیم شود؛ اصولاً محل وقوع ملک، صلاحیت محلی را تعیین می‌کند. در دادخواست باید خواسته (الزام به تنظیم سند رسمی به نام خواهان) واضح و مستدل نوشته شود و اسناد و مدارک اثباتی پیوست گردد.
محتوای استاندارد یک دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی معمولاً شامل: مشخصات طرفین (نام، نام خانوادگی، شماره ملی، نشانی دقیق)، شرح موضوع قرارداد عادی و تاریخ و محل تنظیم آن، میزان ثمن و نحوه پرداخت، پلاک ثبتی ملک، دلایل خواهان برای اثبات مالکیت یا انتقال (مبادله مبایعه‌نامه، رسیدهای پرداخت، عکس‌ها، مکاتبات)، و در خواست از دادگاه برای صدور حکم به الزام به حضور در دفترخانه و تنظیم سند رسمی به نام خواهان. همچنین خواهان می‌تواند خواسته‌های تکمیلی را نیز اعلام کند مثل مطالبه خسارت تأخیر تادیه یا مطالبه هزینه‌های دادرسی و حق‌الوکاله در صورت صلاح‌دید.
باید توجه داشت که دادخواست باید از طریق دفاتر خدمات الکترونیک قضایی ثبت شود و هزینه دادرسی طبق تعرفه‌ها پرداخت گردد؛ فقدان مدارک هویتی یا عدم ذکر پلاک ثبتی می‌تواند منجر به رد دادخواست یا نقصی شود که دادگاه فرصت رفع آن را می‌دهد. در مواقعی که خواسته وابسته به شرایط ثبتی خاصی است (مثلاً لازم است ابتدا پلاک ثبتی تعیین شود یا صورتمجلس تفکیکی اخذ گردد) دادگاه ممکن است قرار رد یا قرار معلق صادر کند تا پیش‌نیازها تأمین شوند.

۳)طی روند دادرسی، استماع دفاع طرف مقابل و تصمیم‌گیری

پس از ارجاع پرونده به شعبه حقوقی، دادگاه به ترتیب آئین دادرسی عمل می‌کند: تعیین وقت رسیدگی، احضار طرفین، و اخذ توضیحات طرفین و دلایل پیوست‌شده. قاضی در این مرحله باید به موضوعات محوری توجه کند: الف) آیا عقد بیع (یا سایر عقود منتقل کننده مالکیت) واقع شده؟ ب) آیا ثمن پرداخت شده یا تعهدات قراردادی از سوی خریدار انجام شده؟ ج) آیا فروشنده ادعای نقض یا فسخ معامله دارد؟ د) اصالت و اعتبار سند عادی. در این بررسی ممکن است دادگاه از طرفین بخواهد مدارک تکمیلی ارائه کنند یا شهادت شهود را استماع کند.
در صورتی که فروشنده (خوانده) دفاع کند مثلاً ادعا به عدم پرداخت ثمن، وقوع فسخ قرارداد، جعل امضا، یا وجود وکالت‌نامه معارض داشته باشد، دادگاه باید بین ادله طرفین سنجش کند و حتی ممکن است برای روشن شدن مسائل فنی یا اصالت امضاها از کارشناس خواسته و نظریه کارشناسی را استماع کند. در عرف قضایی، اثبات ادله‌ای مانند پرداخت ثمن به کمک رسید بانکی یا چک‌های نقدشده اهمیت زیادی دارد و فقدان آن می‌تواند دعوی خواهان را تضعیف کند.
دادگاه می‌تواند در مقام صدور حکم، تنها به الزام تنظیم سند رسمی حکم دهد یا همراه آن، حکم به الزام به تحویل ملک، یا صدور حکم به مطالبه خسارات را نیز صادر نماید که هر یک از این خواسته ها باید با استناد به ادله و قواعد حقوقی توجیه شود. همچنین دادگاه باید در حکم خود به حدود ماهوی (چه کسی مالک است) و نحوه اجرای حکم (حضور طرف در دفترخانه یا اجرای تبعی برای امتناع) اشاره کند.

۴) صدور حکم الزام به تنظیم سند با سند عادی

در صورتی که دادگاه پس از رسیدگی، ادله خواهان را کافی بداند و حکم به الزام فروشنده به حضور در دفتر اسناد رسمی و امضای سند رسمی انتقال صادر کند، آن حکم باید در متن خود تکلیف دقیق را مشخص کند: مثلاً تعیین نام پلاک ثبتی، تعیین طرف موظف به حضور (فروشنده)، تعیین نام محکوم‌له (خریدار)، و تعیین اینکه تنظیم سند باید مطابق مقررات ثبتی انجام گیرد. حکم باید روشن باشد تا در مرحله اجرا قابل عمل باشد.
پس از صدور حکم، احکام دادگاه زمانی قابل اجرا هستند که قطعی شوند. مطابق قانون اجرای احکام مدنی، برای اجرای حکم لازم است اجرائیه صادر گردد و اجرائیه پس از ابلاغ به محکوم‌علیه اجرایی می‌شود؛ به عبارت دیگر، صدور حکم به خودی خود کافی نیست مگر اینکه مراحل اجرایی طی شود. بنابراین خواهان باید پس از قطعیت حکم درخواست صدور اجرائیه کند تا اجرای حکم فعال شود.

۵) اجرای حکم الزام به سند

پس از قطعی شدن حکم، خواهان یا نماینده او می‌تواند از دادگاه درخواست صدور اجرائیه و به عبارت دیگر شروع به اجرای حکم الزام به تنظیم سند نماید. اجرائیه توسط دادگاه بدوی صادر و به محکوم‌علیه ابلاغ می‌شود و طبق قانون اجرای احکام مدنی محکوم‌علیه ظرف مدت قانونی باید نسبت به اجرای حکم اقدام کند. اگر محکوم‌علیه حاضر نشود یا عمداً از اجرای حکم امتناع کند، مراتب به اجرای احکام ارجاع شده و اجرا طبق تشریفات انجام می‌شود.
نحوه اجرای حکم الزام به تنظیم سند رسمی در عمل این‌گونه است که دفتر اجرای احکام معمولاً با همکاری یک دفتر اسناد رسمی اقدامات لازم را برای تنظیم سند فراهم می‌کند؛ نماینده دادگاه ممکن است طبق دستور دادگاه در دفترخانه حاضر شود و سند را به نام محکوم‌له امضاء کند (به نمایندگی از محکوم‌علیه) و بدین طریق انتقال رسمی انجام می‌شود. در عمل برای اجرای سند رسمی لازم است مفاصا حساب‌های موضوعی (مالیاتی، عوارض شهرداری، بدهی‌های ثبتی یا اجرائیه‌های معلق) مشخص و ترتیب پرداخت آنها تعیین شود.
اگر اجرای حکم هزینه‌هایی ایجاد کند (مانند هزینه دادرسی اجرایی، هزینه اجرای نماینده، هزینه‌های انتقال)، این هزینه‌ها طبق قانون از محکوم‌علیه دریافت خواهد شد.

یک مثال کاربردی الزام به تنظیم سند با مبایعه نامه

فرض کنید علی ملکی را به حسین می‌فروشد؛ بین آنها قولنامه عادی نوشته می‌شود که در آن طرفین به‌صراحت توافق می‌کنند پس از تکمیل پرداخت، تنظیم سند رسمی در دفتر اسناد رسمی انجام شود. سپس علی از مراجعه به دفتر اسناد رسمی و امضای سند امتناع می‌کند.حسین می بایست مراحل زیر را جهت اخذ سند رسمی مالکیت طی نماید:
۱. جمع‌آوری مدارک: حسین باید قولنامه (اصل یا تصویر امضاءشده)، رسیدهای پرداخت (چک‌های پاس‌شده، رسیدهای بانکی)، هر مکاتبه (پیامک، ای‌میل، اظهارنامه رسمی به علی) و استعلام ثبتی (مشخص کردن پلاک ثبتی) را جمع‌آوری کند تا نشان دهد معامله واقع شده و تعهد انتقال وجود دارد. این مدارک سوابق مالی و قراردادی لازم برای دادخواست هستند.
۲. تقدیم دادخواست: حسین دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی را به دادگاه محل وقوع ملک تقدیم می‌کند؛ در دادخواست درخواست صدور حکم به الزام علی به حضور در دفترخانه و امضای سند رسمی به نام حسین ذکر می‌شود. پرداخت هزینه دادرسی و پیوست مدارک الزامی است.
۳. رسیدگی دادگاه: پس از احضار طرفین، دادگاه قولنامه و دلایل حسین را بررسی می‌کند؛ اگر علی ادعای عدم دریافت ثمن یا فسخ قرارداد کند، دادگاه باید مدارک پرداخت یا عدم آن را مورد تحقیق قرار دهد. در صورت نیاز ممکن است کارشناس تعیین یا شهادت شهود شنیده شوند.
۴. صدور حکم: اگر دادگاه به نفع حسین نظر دهد، حکم الزام علی به حضور در دفترخانه و تنظیم سند رسمی صادر می‌شود؛باید توجه داشت حکم زمانی عملی می‌شود که قطعی و اجرائیه شود.
۵. اجرای حکم در صورت امتناع علی: در صورت امتناع علی پس از ابلاغ اجرائیه، اجرای احکام با همکاری دفتر اسناد رسمی مشخص، دستور اجرا می‌دهد؛ نماینده دادگاه می‌تواند در دفترخانه حاضر شده و به جای علی امضاء کند تا سند رسمی به نام حسین منتقل شود؛ هزینه‌های اجرای حکم معمولاً بر عهده محکوم‌علیه (علی) گذاشته می‌شود و در صورت نیاز اموال وی توقیف می‌گردد.

الزام قانونی فروشنده برای تنظیم سند اپارتمان

طبق ماده ۲۲۰ قانون مدنی، متعاملین به تمامی نتایجی نیز که به موجب عرف و عادت یا به موجب قانون، از عقد حاصل می‌شود ، ملزم هستند.
فروشنده طبق عرف و عادت و مواد 46، 22 و 47 قانون ثبت، ملزم به تنظیم سند رسمی است و عدم قید آن در سند موجب برائت فروشنده نخواهد بود.
بنابراین به نظر می‌رسد، در قراردادهایی که عرفا و قانونا باید برای مبیع، سند رسمی تنظیم شود، چه این مطلب در قرارداد ذکر شده و چه ذکر نشده باشد، فروشنده ملزم به تنظیم سند رسمی خواهد بود.
اما باید توجه داشت، در برخی قراردادها چنین تصریح می‌شود که “اگر فروشنده منصرف شده یا جهت تنظیم سند رسمی مراجعه نکند، فلان مبلغ را باید بپردازد” که در این صورت، به فروشنده اختیار داده شده است که بین پرداخت وجه التزام و تنظیم سند، یکی را انتخاب کند و خریدار نیز صرفا می‌تواند وجه التزام را درخواست کند یا الزام به تنظیم سند را بخواهد.
مگر اینکه در قرارداد فی مابین، تصریح به هر دو تعهد شود، یعنی تصریح شود در صورتی که فروشنده در اجرای تعهد خود تاخیر کند، علاوه بر اجرای تعهد و الزام به تنظیم سند، باید مبلغی را به عنوان وجه التزام بپردازد.

موانع شکایت الزام به تنظیم سند رسمی ملک

خریدار قبل از اقامه دعوی باید اطمینان حاصل کند که ملک مورد معامله، در رهن یا بازداشت نباشد؛ زیرا دادگاه به انتقال ملکی که در رهن دیگری یا بازداشت است، رای نخواهد داد. در این حالت باید فک رهن مورد معامله را نیز از دادگاه مطالبه کند.
همچنین در مواردی که فروشنده، مالک رسمی مورد معامله نباشد، خریدار می‌تواند با طرح شکایت با موضوع فروش مال غیر، در جهت احقاق حق خود اقدام کند.
در این موارد الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی انتقال امکان‌پذیر نیست؛ چرا که وی مبادرت به فروش مالی کرده است که قانونا متعلق به وی نبوده است.

دعوا و شکایت برای سند رسمی ملک یکی از پرکاربردترین و در عین حال پیچیده‌ترین دعاوی حقوقی در ایران است. این دعوا در واقع نقطه تلاقی میان آزادی قراردادها در حقوق مدنی و تشریفات ثبتی در حقوق ثبت است. خریدار برای تثبیت مالکیت خویش ناگزیر است این دعوا را مطرح کند، زیرا بدون سند رسمی، مالکیت او در برابر اشخاص ثالث به رسمیت شناخته نمی‌شود.

اگرچه دعوای الزام به تنظیم سند رسمی از لحاظ نظری ساده به نظر می‌رسد، اما در عمل موانع متعددی وجود دارد که از جمله آن ها می توان به فوت فروشنده و لزوم طرف دعوا قرار دادن وراث، بازداشت ملک در اثر بدهی‌های فروشنده، انتقال ملک به شخص ثالث و ایجاد تزاحم منافع، فقدان پایان‌کار یا صورت‌مجلس تفکیکی در املاک آپارتمانی و طولانی بودن روند دادرسی و اجرای احکام اشاره نمود. این موارد سبب می‌شود که دعاوی الزام به تنظیم سند رسمی گاهی سال‌ها به طول بیانجامد و خریدار با مشکلات عدیده‌ای مواجه گردد.به همین جهت پیشنهاد می گردد قبل از هرگونه اقدام قضایی در خصوص املاک با یک وکیل متخصص املاک و دعاوی قراردادی مشاوره نمایید تا به بهترین صورت، با کمترین موانع و در کوتاه ترین زمان ممکن به حقوق قانونی خود دست پیدا کنید.

نحوه اجرای حکم دادگاه برای گرفتن سند املاک

پس از صدور حکم قطعی، خریدار باید اجرای حکم را از واحد اجرای احکام درخواست کند.
حکم اجرایی به محکوم‌علیه ( فروشنده) ابلاغ می‌شود و اگر وی ظرف 10 روز حکم را اجرا نکند، خریدار مجددا به واحد اجرا مراجعه می‌کند.
دایره اجرا به دفترخانه‌ای که مقرر شده بود به تنظیم سند اقدام کند، اطلاع می‌دهد که پس از آماده شدن سند، این واحد را مطلع کند تا نسبت به امضای سند (به جای فروشنده اصلی) اقدام کند.
ماده 145 قانون اجرای احکام مدنی نیز صراحتاً بر همین امر دلالت داشته و مقرر می‌کند «هرگاه مالک حاضر به امضای سند انتقال به نام خریدار نشود، نماینده دادگاه سند انتقال را در دفتر اسناد رسمی به نام خریدار امضا می‌کند.»
نکته‌ای که باید به آن اشاره کرد، این است که مأمور اجرا صرفا به مندرجات حکم عمل می‌کند و در مورد موضوعات خارج از آن هیچ گونه مسئولیتی ندارد.
بنابراین تسلیم مبیع بعد از صدور حکم الزام به تنظیم، دعوایی جداگانه محسوب میشود که از آثار حکم الزام به تنظیم سند نخواهد بود.

تفاوت دعوای شکایت برای سند رسمی با سایر دعاوی مشابه

باید توجه داشت بسته به شرایط و اوضاع و احوال خاص هر پرونده خواهان باید نسبت به انتخاب عنوان صحیح خواسته و طرح دعوای درست اقدام نماید. در غیر این صورت به نتیجه مورد انتظار خود نخواهد رسید. بنابراین ضروری است خواهان ضمن مشورت با وکیل متخصص املاک، نسبت به تعیین خواسته به صورت دقیق و کامل اقدام نماید؛ چرا که گاهی لازم است علاوه بر دعوای شکایت برای سند رسمی، خواسته های دیگری نیز از دادگاه مطالبه شود که این خواسته ها یا پیش نیاز صدور رای الزام به تنظیم سند رسمی هستند و یا خواهان را از طرح دعوای بعدی بی نیاز خواهد نمود. گاهی نیز خواهان باید بجای خواسته الزام به تنظیم سند رسمی، دعوای دیگری طرح نماید که گرچه از نظر عموم مردم، مشابه دعوای الزام به تنظیم سند می باشد، اما تفاوت های ظریف و کلیدی با این دعوا دارد. از جمله این دعاوی می توان به موارد زیر اشاره نمود:

1. دعوای اثبات مالکیت: در دعوای اثبات مالکیت، خواهان مدعی است که مالکیت ملک به او منتقل شده ولی هنوز سند ملک صادر نشده است یا با وجود صدور سند، در اسناد رسمی اداره ثبت منعکس نشده است و این دعوا معمولاً زمانی مطرح می‌شود که هیچ سند عادی یا رسمی برای انتقال وجود ندارد یا اینکه سند موجود از نظر ثبتی قابلیت استناد ندارد.با صدور حکم اثبات مالکیت، مالکیت خواهان از نظر قانونی مورد شناسایی قرار می گیرد و می‌تواند مبنای ثبت سند در اداره ثبت قرار گیرد.

اما در دعوای الزام به تنظیم سند رسمی، وجود مبایعه‌نامه یا قرارداد عادی معتبر، شرط اصلی است و مالکیت خواهان معمولاً به واسطه عقد بیع یا قرارداد معتبر شکل گرفته و تنها نیاز به رسمیت یافتن در دفترخانه دارد. با صدور حکم الزام به تنظیم سند رسمی، صرفاً دادگاه فروشنده یا قائم‌مقام او را مجبور به حضور در دفترخانه و انتقال سند می‌کند.

2. دعوای ابطال سند رسمی: در دعوای ابطال سند رسمی، خواهان مدعی است که سند تنظیم‌شده نزد دفترخانه یا اداره ثبت برخلاف واقع یا بدون رعایت تشریفات قانونی صادر شده و باید باطل گردد و خوانده دعوا معمولاً طرف مقابل اداره ثبت یا دارنده سند رسمی است. در صورت صدور حکم ابطال سند رسمی سند موجود بی اعتبار می‌شود و مالکیت خواهان را تثبیت می‌کند.

در حالی که در دعوای الزام به تنظیم سند رسمی، خواهان به دنبال ایجاد و صدور سند جدید است، نه ابطال سند موجود و خوانده این دعوا همان فروشنده یا قائم‌مقام قانونی او است و در صورت صدور حکم الزام به تنظیم سند رسمی تنها یک الزام اجرایی برای تنظیم سند انتقال فراهم می شود و به مالکیت پیشین خریدار جنبه رسمی می‌بخشد.

3. دعوای تحویل ملک (تسلیم مبیع): دعوای الزام به تحویل ملک مربوط به تصرف و انتفاع از عین معامله است و زمانی مطرح می شود که صرفنظر از اینکه خریدار سند رسمی دارد یا نه، فروشنده ملک را تحویل وی نداده است. با صدور حکم تحویل ملک، صرفاً به خریدار امکان استفاده و تصرف می‌دهد ولی این حکم اثر ثبتی ندارد.

در حالی که دعوای الزام به تنظیم سند زمانی طرح می شود که خریدار پس از امضای مبایعه‌نامه، سند رسمی نگرفته است؛ صرفنظر از اینکه ملک را تحویل گرفته باشد یا نه. صدور حکم الزام به تنظیم سند منجر به ثبت مالکیت خریدار در دفاتر اسناد رسمی و دفتر املاک اداره ثبت می‌شود و ارتباطی به تصرف فیزیکی خریدار ندارد. مگر اینکه خریدار همزمان با دعوای الزام به تنظیم سند رسمی، تحویل مبیع را نیز از دادگاه خواسته باشد.

4. دعوای خلع ید و رفع تصرف: خلع ید و رفع تصرف معمولاً زمانی مطرح می‌شود که شخصی بدون مجوز قانونی ملک دیگری را تصرف کرده است و ناظر بر جنبه‌های تصرف و انتفاع هستند. به منظور طرح این دعاوی، خواهان باید مالک رسمی باشد و سند رسمی مالکیت داشته باشد. بنابراین اگر صرفاً مبایعه‌نامه عادی داشته باشد، نمی‌تواند دعوای خلع ید طرح کند. در این شرایط ابتدا باید الزام به تنظیم سند رسمی را مطالبه کند و پس از دریافت سند رسمی، دعوای خلع ید یا تخلیه را مطرح کند.

5. دعوای الزام به ایفای تعهدات فرعی (مانند اخذ پایان‌کار یا صورت‌مجلس تفکیکی): برخی دعاوی ملکی مربوط به تعهدات مقدماتی فروشنده است؛ مانند اخذ پایان‌کار شهرداری، اخذ صورت‌مجلس تفکیکی یا مفاصا حساب مالیاتی. این دعاوی متفاوت از الزام به تنظیم سند رسمی هستند ولی معمولاً در کنار آن مطرح می‌شوند. باید توجه داشت به نتیجه رسیدن دعوای الزام به تنظیم سند رسمی بدون انجام این مقدمات عملاً امکان‌پذیر نیست. لذا خریدار باید همزمان با دعوای الزام به تنظیم سند رسمی، دعوای الزام به انجام این تعهدات مقدماتی را نیز اقامه کند.

پرونده شکایت برای سند آپارتمان-دادگران حامی

الزام فروشنده ملک به تنظیم وکالتنامه فروش

در عمل چنین نیست که همیشه هم زمان با فروش و یا در زمانی نزدیک آن فروشنده امکان قانونی و اداری تنظیم سند مالکیت را داشته باشد. دلیل این عدم امکان، گاهی سند نداشتن ملک و یا وجود موانعی مانند در توقیف بودن و یا در رهن بودن و یا داشتن مشکل با شهرداری و عدم قابلیت صدور گواهی پایان کار و علل دیگر میتواند باشد. صرف نظر از اینکه فروشنده از این موضوع خبر داشته و در جریان بوده است یا نه، گاهی و تحت شرایطی میتواند به جای شکایت الزام به تنظیم سند رسمی مالکیت، درخواست تنظیم وکالتنامه تام و کامل فروش در مورد آن ملک شود تا در صورت نیاز به فروش و یا پیگیری مراحل قانونی صدور و آزاد سازی سند ، بدون نیاز به حضور فروشنده و بدون نیاز به اقدام و همراهی او عمل نماید. در ادامه یک نمونه س.ال حقوقی مخاطب دفتر وکالت ما را ملاحظه میفرمایید که توسط وکیل دعاوی ملکی و متخصص قرارداد پاسخ داده شده است.

سوال: باسلام خدمت شما. بنده یه خونه ی آپارتمانی قولنامه ای خریداری کردم. قرار شده طرف مقابل وکالت رسمی فروش (بلاعزل) بده ولی ظاهراً منصرف شده یا دبه کرده. داخل قولنامه از روزی که وکالت نده روزی ۵۰ هزار جریمه داره. الان پیشمان شده من چطور الزام فروشنده به تنظیم وکالتنامه رسمی فروش آپارتمان قولنامه ای رو از دادگاه بخوام ؟ آیا شکایت من به نتیجه خواهد رسید ؟

پاسخ: آیا می توان فروشنده آپارتمان قولنامه ای را مجبور به تنظیم وکالت فروش رسمی کرد ؟

عقود در یک تقسیم بندی کلی به عقود تملیکی و عهدی می شوند. در عقود تملکی به به محض انشای عقد، تملیک صورت می گیرد به طور مثال عقد بیع به صرف ایجاب و قبول اصولا تملیک مبیع به مشتری ایجاد می شود. در عقود عهدی به صرف ایجاب و قبول، یک تعهد برای متعهد ایجاد می شود و تملیکی صورت نمی گیرد. نتیجه این قرارداد ایجاد، انتقال یا سقوط تعهد است.

تفاوت اصلی بیع نامه و قولنامه دقیقا در همین نکته است به این معنا که اگر بیع نامه باشد تملیک مبیع رخ می دهد اما در قولنامه تملیکی صورت نمی گیرد و مالکیتی منتقل نمی شود بلکه بایع متعهد به تملیک مبیع می شود. که به این مسئله وعده بیع هم می نامند. پس حق عینی در قولنامه ایجاد نمی شود . باید توجه داشت که این عقد در زمره عقود ماده 10 می باشد و قاعده اصاله اللزوم جاری است. و طرفین ملزم به اجرای دقیق قرارداد هستند و اختیار بر هم زدن قرارداد را ندارند.

در مورد قسم اخر سوال که در مورد وجه التزام است باید گفت که اگر در قولنامه وجه التزامی درج شده باشد ، متعهد می تواند یا وجه التزام را مطالبه کند یا الزام متعهد را به انجام تعهد داشته باشد و نمی تواند هم الزام را از دادگاه داشته باشد و هم وجه التزام را دریافت کند. زیرا وجه التزام بدل از اجرای اصل تعهد است پس وجه التزام عدم اجرای تعهد با الزام انجام تعهد قابل جمع نیست.

نکته دیگر در مورد شرط ضمن عقد نیز باید گفت که :

اولاً – چون عقد لازم پس شروط ضمن عقد آن نیز لازم الاتباع است. (تبعیه الشروط من العقد).

ثانیاً – با توجه به لحن سوال از جمله شروط فعل می باشد. شرط فعل اثرش همراه عقد اصلی در ادامه می آید و می بایست آن عمل حقوقی جداگانه از عقد اصلی تشکیل شود. در صورت تخلف از شرط فعل طبق مواد 237 تا 239 قانون مدنی عمل می شود.

هیچ محدودیت و ممنوعیتی برای درج شرط ضمن عقد یا بار کردن تعهد بر طرفین قرارداد وجود ندارد جز اینکه واجد منفعت عقلایی باشد ، غیر مشروع و غیر قانونی نباشد و یا شرطی غیر قابل انجام باشد؛ در نتیجه هر امر مباحی را می شود به صورت شرط ضمن عقد درج نمود.

شرط تنظیم وکالتنامه در خصوص ملک قولنامه ای اگر مورد تصریح قرار گیرد ماهیاتاً شرط فعل محسوب شده و لازم الاجرا است ولی اگر در این مورد سکوت شده باشد الزام و اجباری به تنظیم وکالتنامه نیست.

♦ تقریبا تمام موارد در سوال در متن فوق پاسخ داده شده است و فقط تنها مسئله ای که باقی می ماند این است که وضعیت قرارداد شما به چه شکل می باشد یعنی آیا این قرارداد در دفتر املاک منعقد شده است و دارای کد رهگیری است یا خیر یا اینکه آیا شهودی ذیل قرارداد را امضا کرده اند یا خیر. این موارد از حیث بار اثباتی بیان می شود که در پیروزی شما در دعوا بسیار موثر است و بهتر است با در دست داشتن قرارداد حتما به یک وکیل دادگستری مراجعه کنید تا دادخواست مناسب با دعوا تنظیم شود.

♦ همچنین باید توجه شود بین اینکه این شرط توکیل، شرط نتیجه است یا فعل ابهام وجود دارد. چرا که در شرط فعل ابتدائاً مشروط له اجبار می شود و امکان فسخ ضمانت اجرای ثانوی است اما در شرط نتیجه حق فسخ به مشروط له اعطا می شود ( به جز شرط نتیجه ضمن عقد نکاح) حتما مواد قانونی ذیل را مطالعه بفرمایید.

سوال مخاطب سایت برای گرفتن سند مالکیت از مالکان قبلی

سوال: یکسال قبل در مشاور املاک یک منزل قولنامه ای خریداری کردم گفتند سند مادر و اسناد مالکان قبلی را خواهیم داد ولی بعد از تسویه و تحویل گرفتن منزل، دو مالک قبل تر از آخرین مالک که ملک را به من فروخته، از دادن سند مادر و اسناد مالکیت منزل خودداری می کند تحت چه عنوانی باید دادخواست بدهم ؟متشکرم

پاسخ: شما میتوانید دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی ملک را به طرفیت کلیه ایادی ماقبل (خریداران ما قبل تا شخصی که سند رسمی نزد وی میباشد) تقدیم دادگاه نمایید و صرف وجود اصل سند اعم از سند مادر یا سند قدر السهم یا سند تفکیکی نزد شما نشانه مالکیت شما نیست. اگر به هر دلیل امکان تنظیم سند تفکیکی یا سند قدر السهم برای شما وجود ندارد تنها راه حلی که به ذهن می رسد این است که یکبار برای مخاطبان اظهارنامه فرستاده و قانوناً اخطار دهید و پس از آن در صورت عدم انجام اقدام لازم و تحویل سند به شما علیه آنها تحت عنوان استرداد سند اقامه دعوا نمایید.

سوال: سلام. همسرم در سال 92 زمینی در شیراز طی وکالت‌نامه و مبایعه نامه خریداری و سپس به بنده منتقل نمودند با تماسهای مکرر با فروشنده نامبرده به بهانه های مختلف از انتقال سند خودداری مینماید (زمین فاقد سند و بصورت مشاع بوده و کسانی دیگر سند مشاعی برای قطعات خود گرفته اند) با پیگیری متوجه گردیدم فروشنده کلاهبرداره و تازگی آزاد گردیده که با همکاری دفترخانه اقدام به تخلفات ملکی مینمایند. راهی برای دادن دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی دارم لطفاً راهنمایی بفرمایید.

پاسخ: با توجه به اظهارات شما ملک خریداری شده فاقد سند رسمی میباشد. بنابراین املاکی که فاقد سند رسمی هستند اقامه دعوی الزام به تنظیم سند رسمی در مورد آنها بلاوجه میباشد. اگر ملک سند مشاعی مالکیت داشته باشد امکان تقدیم دادخواست الزام به تنظیم سند وجود دارد. در املاکی که سند رسمی برای آنها صادر نشده است خرید و فروش آنها به واسطه مبایعه نامه عادی انجام میشود. شخصی که از طریق مبایعه نامه چنین ملکی به وی منتقل شده است میتواند تقاضای صدور سند رسمی را از اداره ثبت بنماید.

علاوه بر این از گفته های شما چنین برداشت میشود که شخص فروشنده اصولا مالک ملک نبوده و اقدام به فروش ملک غیر نموده است. اگر چنین موضوعی صادق باشد، شما میتوانید دعوای کیفری انتقال مال غیر را علیه فروشنده مطرح نمایید.

ماده 1 قانون مجازات راجع به انتقال مال غیر بیان میدارد : کسی که مال غیر را با علم به اینکه مال غیر است به نحوی از انحاء عیناً یا منفعتاً بدون مجوز قانونی به دیگری منتقل کند، کلاهبردار محسوب و مطابق ماده238 قانون مجازات عمومی محکوم می‌شود.

پس کسی که مال غیر را به دیگری منتقل نماید در حکم کلاهبردار است و مجازات وی همان مجازات جرم کلاهبرداری است. (یعنی مجازات تعیین شده در ماده 1 قانون تشدید مجازات مرتکبین اختلاس، ارتشا و کلاهبرداری مصوب 1367.)

ارتباط با وکیل متخصص ملکی – 88019243

سوالات متداول درباره مراحل الزام به تنظیم سند رسمی املاک

1. آیا امکان مصالحه قبل از دادگاه وجود دارد؟

بله، وکیل می‌تواند راهکارهای توافقی و مصالحه با فروشنده را ارائه دهد تا پرونده سریع‌تر حل شود.

2. آیا بدون وکیل هم می‌توان جهت دریافت سند ملک اقدام کرد؟

بله، اما داشتن وکیل متخصص ملکی شانس موفقیت را بالا می‌برد و از اشتباهات قانونی و اداری جلوگیری می‌کند.

3. هزینه و زمان رسیدگی چقدر است؟

هزینه بستگی به ارزش ملک و پیچیدگی پرونده دارد
زمان رسیدگی بستگی به پیچیدگی پرونده و تعداد جلسات دادگاه دارد، اما معمولا چند ماه طول می‌کشد.

4. چه کسی مرجع صالح برای شکایت جهت دریافت کردن سند ملک است؟

دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع آپارتمان
در صورت اختلاف مالکیت یا مشاع بودن ملک، ممکن است دادگاه به کارشناسی یا ثبت اسناد ارجاع دهد.

5. چه مدارکی برای اخذ سند لازم است؟

شناسنامه و کارت ملی مالک و خریدار
قولنامه یا مبایعه‌نامه رسمی
مدارک پرداخت مبلغ معامله (فیش بانکی یا رسید)
سند مالکیت قبلی فروشنده (در صورت وجود)
پایان کار شهرداری و مفاصا حساب مالیاتی

6. آیا قولنامه یا سند عادی اعتبار قانونی دارد؟

بله، سند عادی دارای قدرت اثبات توافقات طرفین است، اما مانند سند رسمی دارای اعتبار اجرایی فوری نیست.

7. چه مدت طول می‌کشد تا دادگاه حکم الزام به تنظیم سند صادر کند؟

زمان رسیدگی بسته به پیچیدگی پرونده و حجم کار دادگاه متفاوت است، اما معمولاً از تاریخ ثبت دادخواست تا صدور حکم قطعی بین چند ماه تا یک سال طول می‌کشد.

5/5 - (4 امتیاز)

مسعود محمدی

وکیل پایه یک دادگستری و عضو کانون وکلای مرکز و شهر تهران، به شماره پروانه 12992 بوده و از سال 1384 به حرفه وکالت دادگستری اشتغال دارم. تمرکز حرفه ای اینجانب قبول وکالت و ارائه مشاوره حقوقی در زمینه کلیه دعاوی در صلاحیت محاکم حقوقی و مراجع دادگستری بوده و به طور خاص در زمینه دعاوی مالی، ملکی و دعاوی مبتنی بر قرارداد فعالیت نموده و تخصص دارم. مخاطبان گرامی میتوانند، برای هماهنگی مشاوره حقوقی، با دفتر اینجانب، تماس بگیرید.

دیدگاه و کامنت خود را بنویسید