طبیعتا وقتی دو ملک کنار هم قرار می‌گیرند و دیواری مشترک بین آن‌ها حائل شده ، همجواری دو همسایه بدون رعایت حقوق قانونی می‌تواند به منازعه تبدیل شود. املاک مجاور با دیوار مشترک، نه تنها خط مرز بین زمین‌هاست بلکه محل تلاقی حقوق و تعهدات مالکین نیز محسوب می‌شود.
مالکین این دو ملک — دو همسایه — باید بدانند حقوق و تکالیف قانونی‌شان چیست: چه کسی مسئول تعمیر دیوار مشترک است؟ آیا می‌توان دیوار را تغییر داد؟ یا آیا هزینه‌های آن باید به‌طور مساوی تقسیم شود؟ در متن قانون مدنی ایران، مقررات روشنی برای مقررات دو ملک مجاور و دیوار مشترک در نظر گرفته شده است که، اگر نادیده گرفته شود، به مشکلات جدی ملکی منجر می‌شود. در این مقاله، با تمرکز بر املاک مجاور، به بررسی کامل این مقررات — از مالکیت دیوار مشترک تا هزینه‌های تعمیر، تغییرات ساختاری و حقوق هر همسایه — می‌پردازیم.
وکیل دعاوی ملکی و قراردادها در تهران
تماس با دادگران و دریافت وقت مشاوره با وکیل:
02188019244 – 02188019243
وکیل خوب برای گرفتن سند آپارتمان، زمین و مغازه
تعریف و مفاهیم اصلی مبحث قوانین و مقررات املاک مجاور
«املاک مجاور» به چه معناست؟
«املاک مجاور» به دو ملک گفته می‌شود که با یکدیگر هم‌مرز هستند. در این حالت، مرز مشترک می‌تواند شامل دیواری باشد که بین دو ملک قرار دارد و به مالکین آن‌ها تعلق دارد.
مالکیت دیوار بین املاک مجاور
طبق ماده ۱۰۹ قانون مدنی ایران، دیواری که بین دو ملک واقع شده است، به عنوان ملک مشترک بین مالکین دو ملک در نظر گرفته می‌شود مگر آنکه قرینه‌ای خلاف آن وجود داشته باشد.
اگر در دو طرف دیوار ساختمان‌هایی وجود داشته باشد یا تیر (سرتیر) روی دیوار گذاشته شده باشد، مرجع حقوقی آن دیوار را «مشترک» تشخیص می‌دهد.
اما اگر قرائن اختصاصی فقط به یک طرف تعلق داشته باشد (مثلاً احدی از همسایگان دیوار را به شکل خاصی تصرف کرده)، ممکن است کل دیوار به آن مالک تعلق بگیرد.
⸻
حقوق و تعهدات همسایگان در دیوار مشترک
تقسیم مخارج دیوار مشترک
ماده ۱۱۳ قانون مدنی تصریح می‌کند که مخارج تعمیر و نگهداری دیوار مشترک بر عهده کسانی است که در آن شریک هستند.
یعنی هر دو مالک ملک مجاور باید در هزینه تعمیرات دیوار سهم داشته باشند، مگر آن که توافق متفاوتی داشته باشند.
تعهد به تعمیر دیوار مشترک
اگر دیوار مشترک خراب شود، طبق ماده ۱۱۵ قانون مدنی، یکی از همسایگان که مایل به تجدید بنا است، می‌تواند این کار را در حصه یا سهم خودش انجام دهد.
همچنین ماده ۱۱۶ بیان می‌کند که اگر یکی از مالکین موافق تعمیر باشد ولی از پرداخت هزینه آن خودداری کند، مالک دیگر می‌تواند دیوار را بسازد. اگر مصالح ساخت مشترک باشد، دیوار جدید «مشترک» خواهد بود، در غیر این صورت، دیوار متعلق به کسی است که آن را بازسازی کرده.
محدودیت در ساخت یا ایجاد تغییر در دیوار مشترک
پیشرفت ساخت یا تغییر در دیوار مشترک نیازمند موافقت طرف مقابل است. طبق ماده ۱۱۸ قانون مدنی، هیچ‌یک از دو مالک نمی‌تواند بدون اجازه دیگری سرتیر، پنجره، یا تغییر ساختاری در دیوار مشترک دهد.
همچنین ماده ۱۱۹ بیان می‌کند که اگر تیر یا سر تیر روی دیوار قرار گرفته باشد، جای آن را نمی‌توان بدون اجازه طرف مقابل تغییر داد.
مسائلی در استفاده و اختلافات دو همسایه مجاور
خطرات ساخت نادرست یا تزلزل دیوار
براساس ماده ۱۲۲ قانون مدنی، اگر دیوار (دیوار مشترک) به‌گونه‌ای ساخته شده باشد که دارای شیب باشد و احتمال ریزش آن وجود داشته باشد مالک دیوار مسئول است آن را تخریب کند تا خطر را رفع کند.
این ماده نشان می‌دهد که ایمنی دیوار مشترک بر عهده هر دو مالک است و باید در صورت ضرورت، اقدامات ضروری انجام شود.
عدول و رجوع از اذن و حق پس‌گرفتن اجازه
اگر یکی از مالکین، به همسایه اجازه داده باشد تا روی دیوار تیر قرار دهد یا ساختی انجام دهد، اما بعداً از این اجازه پشیمان شود، می‌تواند آن اذن را پس بگیرد مگر این که حق پس‌گیری را در ابتدا ساقط کرده باشد. (ماده ۱۲۰ قانون مدنی)
همچنین، اگر ساخت یا تغییرات بدون اجازه صورت گرفته باشد، همسایه دوم نمی‌تواند بدون توافق مجدداً همان ساختار را دوباره بگذارد (ماده ۱۲۱).
راهکارهای پیشگیری از منازعه در املاک مجاور
• تنظیم توافق‌نامه کتبی بین همسایگان: قبل از ساخت دیوار مشترک، بهتر است توافق دقیقی بین هر دو همسایه درباره میزان مالکیت، سهم هزینه‌ها و مسئولیت تعمیرات صورت گیرد .
• استفاده از نقشه و سند ثبتی: واضح بودن مرز دیوار مشترک در نقشه ملکی می‌تواند در صورت منازعه، مدرک محکمی باشد.
• بازدید دوره‌ای و نگهداری منظم: با نظارت دوره‌ای بر وضعیت دیوار مشترک، می‌توان خرابی‌ها را پیش از تبدیل شدن به یک دعوای حقوقی بزرگ، برطرف کرد.
• درخواست کارشناسی حقوقی و فنی: اگر همسایگان اختلاف جدی داشته باشند، کارشناسان حقوقی و مهندسین سازه میتوانند نظرات فنی و قانونی در این خصوص ارائه دهند.
مقررات مربوط به املاک مجاور و دیوار مشترک در قانون مدنی ایران، چارچوب حقوقی شفافی برای همکاری و حل اختلاف میان همسایگان فراهم کرده است. از مالکیت دیوار مشترک (ماده ۱۰۹)، تا تقسیم هزینه‌ها (ماده ۱۱۳)، تا مسئولیت تعمیرات (مواد ۱۱۵ و ۱۱۶) و محدودیت در تغییر ساختاری (ماده ۱۱۸) — همه این موارد، هم برای منافع مالکین و هم برای امنیت ملک‌ها مهم هستند.
راه های تماس و مشاوره با وکلای دادگران:
02188019243
سوالات متداول مقررات املاک مجاور
خیر. طبق ماده ۱۰۹ قانون مدنی، دیوار بین دو ملک «به‌طور پیش‌فرض» مشترک است، مگر شواهدی وجود داشته باشد که خلاف آن را اثبات کند.
اگر یکی از طرفین تمایل به تعمیر داشته باشد ولی طرف دیگر حاضر به مشارکت مالی نشود، طبق ماده ۱۱۶ قانون مدنی، مالک اول می‌تواند دیوار را تعمیر کند و اگر مصالح تعمیر مشترک باشد، دیوار جدید مشترک خواهد بود.
خیر. بر اساس ماده ۱۱۸ قانون مدنی، هیچ‌یک از مالکین نمی‌تواند بدون اجازه طرف دیگر ساخت یا تغییر ساختاری روی دیوار مشترک انجام دهد.
طبق ماده ۱۲۲ قانون مدنی، مالک دیوار مسئول است اگر دیوار شیب‌دار و نزدیک به ریزش باشد، آن را تخریب کند تا خطر را برطرف نماید.
بله. حداقل بر اساس ماده ۱۲۰ قانون مدنی، اگر اجازه اولیه ارائه شده باشد، صاحب دیوار می‌تواند آن را پس بگیرد، مگر اینکه حق پس‌گیری را از ابتدا ساقط کرده باشد.
وکیل آنلاین و 24 ساعته برای مشاوره در تهران
همسایگان با تنظیم توافق‌نامه شفاف، مشارکت در نگهداری و تعمیر و احترام به حقوق یکدیگر، میتوانند جلوی بروز اختلاف و مناقشه را بگیرند و روابط مسالمت‌آمیزتری داشته باشند. در مواقع نیاز، مراجعه به وکیل متخصص حقوق ملکی نیز می‌تواند راه‌حل قانونی مؤثر برای پیگیری حقوق مربوطه باشد.
خدمات دفتر وکالت دادگران
📌دفتر وکالت دادگران با تخصص در امور حقوقی از جمله دعاوی ملکی و قراردادها خدمات حرفه‌ای زیر را ارائه می‌دهد:
🌱مشاوره تخصصی و حرفه‌ای در زمینه دعاوی ملکی و حقوق ناشی از آن
🌱پیگیری پرونده‌های حقوقی مرتبط با دعاوی ملکی و…
🌱پشتیبانی حقوقی و اعطای مشاوره مستمر به موکلین و‌مراجعین بدون اعلام وکالت (توضیح اینکه گاهی مراجعین تمایل و‌توانایی انتخاب وکیل را ندارند در این صورت می توانند به طور مستمر از خدمات مشاوره دفتر دادگران استفاده و با وکیل انتخابی از این دفتر در ارتباط باشند و راهنمایی لازم را دریافت و دعوای خود را شخصا پیگیری و مدیریت کنند .
🌱بررسی و تحلیل مدارک و قراردادهای مرتبط
🌱تنظیم متون ،قراردادها درخواست ،دادخواست، شکوائیه و لوایح مرتبط با شکایت الزام به سند.
🌱قبول وکالت و قبولی پرونده بدون نیاز به حضور و دخالت موکل .
🌱پیگیری پرونده‌های قضایی از ثبت شکایت تا اجرای حکم
منابع و مستندات قانونی
1. قانون مدنی جمهوری اسلامی ایران، مبحث دوم – احکام املاک مجاور، مواد ۱۰۹ تا ۱۲۲
