سلام من یک ملکی خریدم که متراژش 48 متره، اما بعد از انجام معامله و امضای قولنامه، متوجه شدم که متراژ واقعی ملک ۴ متر کمتر از مقدار ذکر شده تو قولنامه ست. حالا میخوام بدونم پس از انجام معامله وقتی ملک کسری متراژ داشته باشد چه اقداماتی میتونم انجام بدم و چطور میتونم برای جبران این کم بودن متراژ شکایت کنم؟
وکیل دعاوی ملکی و قرارداد ها در تهران
نکات حقوقی و مهم در خرید ملک و آپارتمان
اگر معلوم شود پس از انجام معامله متراژ واقعی ملک کسری دارد، خریدار چه حقی دارد ؟
معاملات ملکی، بهویژه خرید و فروش آپارتمان، از پیچیدگیهای خاصی برخوردار است. یکی از مهمترین چالشهایی که ممکن است در این معاملات بروز کند، اختلاف در متراژ ملک پس از انجام معامله است. در بسیاری از موارد، متراژ واقعی ملکی که به خریدار تحویل داده میشود، با آنچه در قولنامه یا سند رسمی ذکر شده، مطابقت ندارد. این موضوع میتواند موجب اختلاف میان خریدار و فروشنده شده و در مواردی حتی منجر به فسخ معامله یا مطالبه خسارت شود.
از منظر حقوقی، کم آمدن متراژ ملک میتواند به خیار شرط صفت، خیار عیب و تبعض صفقه ارتباط داشته باشد. قانون مدنی ایران در مواد ۳۵۳، ۳۵۴، ۳۵۵، ۴۱۵،384 و ۴۲۱ مقرراتی را برای این وضعیت در نظر گرفته است که بر اساس آنها خریدار میتواند بسته به میزان کمبود متراژ، درخواست فسخ معامله، کاهش قیمت یا جبران خسارت کند.
در اینجا، به بررسی ابعاد مختلف حقوقی این موضوع، از جمله تعریف کم آمدن مبیع، حقوق خریدار در چنین شرایطی، روشهای جبران خسارت و رویههای قضائی مرتبط پرداختهایم تا راهکارهای قانونی برای حل این اختلافات را روشن کنیم.
۱. تعریف کم آمدن مبیع و اختلاف در متراژ بعد از معامله:
مبیع در معاملات ملکی به کالای مورد معامله اطلاق میشود که در اینجا ملک یا آپارتمان است. کم آمدن مبیع به معنای آن است که ویژگیهای ذکرشده در قولنامه، از جمله مساحت ملک، در زمان تحویل کمتر از آن چیزی باشد که در قرارداد تعیین شده است. برای مثال، اگر در قرارداد خرید آپارتمان متراژ ۳۸ مترمربع ذکر شود اما پس از تحویل، مساحت واقعی ۳۴ مترمربع باشد، این موضوع اختلاف در متراژ بعد از معامله محسوب میشود.
۲. ماهیت حقوقی اختلاف در متراژ و تغییر متراژ بعد از معامله
طبق ماده ۴۱۵ قانون مدنی، هرگاه فروشنده مقدار کمتری از مبیع را تحویل دهد، خریدار حق فسخ خواهد داشت. همچنین، طبق ماده ۴۲۱ قانون مدنی، اگر فروشنده هنگام عقد بیع، متراژ یا ویژگیهای ملک را نادرست اعلام کرده باشد، خریدار میتواند تقاضای جبران خسارت یا فسخ معامله کند.
علاوه بر این، از منظر حقوقی، این موضوع تحت شمول مقررات مربوط به خیار شرط صفت و خیار عیب نیز قرار میگیرد. طبق ماده ۳۵۵ قانون مدنی، اگر ملکی با شرط داشتن مقدار معین فروخته شود ولی پس از معامله مشخص گردد که کمتر است، مشتری حق فسخ یا مطالبه مابهالتفاوت قیمت را دارد. همچنین، ماده ۴۲۲ قانون مدنی به خیار عیب اشاره دارد، که میتواند در مواردی که کاهش متراژ باعث کاهش ارزش ملک میشود، قابل اعمال باشد.
پرونده و رای ابطال قرارداد و معامله عادی
۳. حقوق خریدار در صورت کم آمدن مبیع
الف) حق فسخ معامله ملک یا آپارتمان
در صورتی که تغییر متراژ تأثیر عمدهای بر ارزش ملک داشته باشد، خریدار طبق ماده ۴۱۵ و ماده ۳۵۵ قانون مدنی میتواند از حق فسخ معامله استفاده کند. این موضوع بهویژه در شرایطی که اختلاف متراژ به حدی است که قرارداد از هدف اصلی خود منحرف شده، اهمیت بیشتری پیدا میکند.
ب) حق کاهش قیمت:
چنانچه اختلاف متراژ بعد از معامله قابل توجه نباشد و موجب فسخ نشود، خریدار میتواند طبق ماده ۳۵۵ و ۴۲۱ قانون مدنی از فروشنده مطالبه کاهش قیمت را داشته باشد. در چنین مواردی، دادگاه معمولاً با استناد به نظر کارشناس رسمی دادگستری، تفاوت قیمت را محاسبه و فروشنده را موظف به پرداخت آن میکند.
ج) حق تحویل مساحت مفقوده:
در برخی موارد، فروشنده میتواند پیشنهاد جبران کمبود متراژ را از طریق تحویل مساحت مفقوده ارائه کند. این اقدام معمولاً در پروژههای ساختمانی امکانپذیر است که فروشنده هنوز واحدهای دیگری در اختیار دارد و میتواند بخشی از مساحت موردنظر را به خریدار تحویل دهد.
۴. چگونگی اثبات کم آمدن مبیع و اختلاف در متراژ بعد از معامله:
برای اثبات اختلاف متراژ، خریدار میتواند درخواست کارشناسی رسمی دادگستری بدهد. طبق ماده ۵۳۷ قانون آیین دادرسی مدنی، هر یک از طرفین میتوانند از کارشناسان رسمی برای ارزیابی موضوع استفاده کنند. این گزارش، بهویژه در دعاوی ملکی، نقش تعیینکنندهای در تصمیمگیری دادگاه دارد.
۵. حق فسخ در صورت نقص مبیع و مقررات تبعض صفقه:
طبق ماده ۳۵۳ و ۳۵۴ قانون مدنی، اگر بخشی از مبیع به هر دلیلی قابل تسلیم نباشد و این موضوع باعث تبعض صفقه شود، خریدار حق فسخ یا مطالبه قسمتی از ثمن معامله را خواهد داشت. این موضوع در شرایطی مطرح میشود که کاهش متراژ به حدی باشد که قرارداد دچار نقص اساسی گردد.
۶. راهکارهای قضائی در صورت امتناع فروشنده از جبران خسارت
اگر فروشنده از اجرای تعهدات خود، از جمله جبران کاهش متراژ یا پرداخت مابهالتفاوت، امتناع کند، خریدار میتواند از طریق دادگاه اقدام کند. دادگاه بر اساس مواد ۲۳۴ و ۴۱۵ قانون مدنی، فروشنده را ملزم به انجام تعهدات خود میکند یا حکم به فسخ معامله و استرداد ثمن میدهد.
راه های فسخ قرارداد و احکام فسخ معامله
۷. پیشگیری از مشکلات مشابه در آینده
برای جلوگیری از بروز مشکلاتی مانند اختلاف متراژ، توصیه میشود:
1. ثبت جزئیات دقیق ملک در قرارداد، شامل متراژ، نقشه، کاربری، و سایر ویژگیها
2. استفاده از خدمات کارشناسی رسمی قبل از انجام معامله
3. تنظیم قرارداد در دفاتر اسناد رسمی برای اطمینان از رعایت استانداردهای حقوقی
متن قرارداد معامله ملک – مال غیر منقول
پاسخ به سوال کسری متراژ واقعی ملک پس از انجام معامله
در صورتی که در معامله ملک یا آپارتمان، تغییر متراژ بعد از معامله یا کم آمدن مبیع مشاهده شود، خریدار طبق ماده ۴۱۵ قانون مدنی، که به حق فسخ معامله به علت نقص در مبیع اشاره دارد، میتواند از این حق استفاده کند. علاوه بر این، طبق ماده ۳۵۳ و ۳۵۴ قانون مدنی، در صورتی که کمبود متراژ باعث تبعض صفقه شود، خریدار میتواند قسمتی از معامله را فسخ کرده یا از فروشنده درخواست مابهالتفاوت قیمت کند.
در مواردی که تغییرات متراژ به حدی نیست که موجب فسخ معامله شود، خریدار میتواند طبق ماده ۴۲۱ قانون مدنی، از خیار عیب برای درخواست کاهش قیمت استفاده کند. این در حالی است که در شرایطی که اختلاف متراژ به صورت عمدهای بر ارزش ملک تأثیر میگذارد، خریدار میتواند از خیار شرط صفت طبق ماده ۳۵۵ قانون مدنی استفاده کرده و درخواست فسخ یا کاهش قیمت را مطرح کند.
همچنین، طبق ماده ۵۳۷ قانون آیین دادرسی مدنی، در صورتی که اختلاف در متراژ یا ویژگیهای ملک وجود داشته باشد، خریدار میتواند از کارشناس رسمی دادگستری برای اثبات میزان دقیق مساحت استفاده کند.
در صورت امتناع فروشنده از جبران خسارت یا انجام تعهدات خود، خریدار میتواند با مراجعه به دادگاه و استناد به ماده ۲۳۴ قانون مدنی و ماده ۴۱۵ قانون مدنی از حقوق خود دفاع کند.
آرای وحدت رویه و نظرات مشورتی نیز در این زمینه نقش تعیینکنندهای دارند. طبق نظر مشورتی شماره ۷۰۹۲/۷ مورخ ۱۳۹۶، اگر تفاوت متراژ ملکی بعد از معامله به اندازهای نباشد که موجب فسخ قرارداد شود، دادگاه میتواند درخواست کاهش قیمت را بپذیرد. همچنین، آرای وحدت رویه شماره ۷۵۹ مورخ ۱۳۹۰ در موضوع اختلاف متراژ ملکی، تأکید دارد بر این که اگر کاهش مساحت تأثیر قابل توجهی در ارزش ملک داشته باشد، خریدار میتواند از حق فسخ استفاده کند.
بنابراین، با رعایت دقت در تنظیم قراردادهای ملکی و ذکر ویژگیهای دقیق ملک در قولنامه و قرارداد، میتوان از بروز مشکلات حقوقی پیشگیری کرده و از مقررات خیارات و مواد قانونی مناسب برای حفظ حقوق طرفین استفاده کرد.
ارتباط با وکیل متخصص قراردادها – 02188019243
