پس از انعقاد عقد اجاره در سیستم حقوقی ما حکم چنین است که چون مستاجر مالک منافع ملک موضوع عقد اجاره میشود اصولا و در اکثر قراردادهای اجاره مستاجر اول حق انتقال منافع مورد اجاره به مستاجر دوم را جزئا یا کلا دارد و حتی اگر به طور جزیی قسمتی از موضوع عقد اجاره را به مستاجر دوم واگذار کند و خود هنوز بابت قسمتی در قرارداد اجاره با موجر باقی مانده باشد فسخ اجاره توسط موجر یا حتی انفساخ تاثیری بر قرارداد با مستاجر دوم ندارد. یعنی چون انتقال منافع از مستاجر اول به مستاجر دوم با حکم قانونگذار و به صورت قانونی انجام شده است در نتیجه مستاجر دوم حق دارد تا پایان مدت مورد اجاره را در اختیار داشته باشد و البته این نافی استحقاق موجر در امکان فسخ قرارداد در صورت تخلف مستاجر دوم نخواهد بود. محدود کننده قاعده کلی امکان واگذاری منافع به مستاجر دوم از سوی مستاجر اول در صورت مطلق بودن قرارداد، مقررات قانون روابط موجر و مستاجر سال 56 و 62 است که یکی از موارد تخلیه را انتقال به غیر دانستند. حتی اگر قرارداد ساکت باشد. مگر اینکه به صراحت حق انتقال به غیر برای مستاجر اول در نظر گرفته شده باشد.پس اینطور میتوان نتیجه گرفت که اگر قرارداد اجاره مشمول قانون سال 56 باشد اصولا مستاجر اول حق انتقال به غیر (مستاجر دوم) ندارد مگر اینکه به صراحت به او این حق داده شده باشد.و اگر قرارداد مشمول قانون سال 76 باشد اصولا مستاجر حق انتقال به مستاجر دوم را دارد مگر اینکه این حق صراحتا از وی سلب شده باشد. در لایحه ای که در ادامه ملاحظه خواهید نمود شخصی ( مستاجر اول) با اجاره یک ساختمان اقدام به واگذاری آن به صورت جزء به جزء به اشخاص دیگر (مستاجر دوم) نموده است که به دلیل تخلف مستاجر اول و نپرداختن اجاره بها مالک و موجر تقاضای انحلال قرارداد اجاره هم نسبت به مستاجر اول و هم نسبت به مستاجر دوم نموده است.
وکیل دعاوی ملکی و قراردادها در تهران
فسخ اجاره مالک با مستاجر اول و تاثیر آن بر مستاجر دوم
بسمه تعالی
ریاست محترم شعبه 103 دادگاه عمومی حقوقی تهران
با سلام
احتراما اینجانب علی ……..، خوانده ردیف دوم (مستاجر دوم) پرونده کلاسه فوق ، مقید به وقت رسیدگی 1402/11/24 ساعت 8:30 مراتب زیر را در دفاع از دعوای واهی خواهان به عرض آن مقام محترم می رسانم:
ابتدا در مقام شرح ماجرا به عرض می رساند:
1- خوانده ردیف اول(مستاجر اول) در تاریخ 1401/11/08 اقدام به اجاره نمودن شش دانگ آپارتمان موضوع دعوا از خواهان می نماید.
2- مستندا به قرارداد اجاره اول، مستاجر اول(خوانده ردیف اول) حق داشته که ملک مورد اجاره را به هر شخصی اجاره دهد.
3- خوانده ردیف اول( مستاجر اول) در تاریخ 1402/04/06 آپارتمان طبقه 6 را به مدت یک سال به اینجانب اجاره داد و خواهان، این قرارداد اجاره را به عنوان شاهد امضا نمود.
4- حالیه، به جهت اختلافات فی مابین خواهان و خوانده ردیف اول (مستاجر اول)، خواهان با ادعای انفساخ قرارداد مابین خود و خوانده مذکور، مدعی انفساخ قرارداد اینجانب و خوانده نیز گردیده و خواستار تخلیه ید اینجانب نسبت به آپارتمان مذکور گردیده است.
دلایل عدم سرایت فسخ اجاره به مستاجر دوم
دعوای مطروحه به جهت ایرادات شکلی و ماهوی زیر، محکوم به رد می باشد.
خواهان با عدم بیان تمام واقعیت، صرفا به بخشی از مفاد قرارداد اجاره مابین خود و خوانده اول (مستاجر اول) اشاره نموده است. در حالی که مطابق بند آخر ماده آخر قرارداد اجاره مابین خواهان و خوانده اول (مستاجر اول) که مقرر داشته: “در صورت تاخیر مستاجر از تادیه هر یک از اقساط اجاره بها بیش از ده روز از تاریخ سررسید سند، موجب ایجاد حق فسخ باقی اجاره برای موجر نسبت به مابقی مدت خواهد شد و موجر به موجب قانون روابط موجر و مستاجر اختیار فسخ اجاره نامه و تخلیه مورد اجاره را خواهد داشت” بنابراین ملاحظه می گردد که در قراداد اجاره اول استنادی خواهان، در خصوص عدم پرداخت به موقع اقساط اجاره بها، هم حق فسخ و هم شرط انفساخ پیش بینی شده که این دو بایکدیگر در تعارض می باشند و به جهت تعارض بین این دو راه، باید قائل به قاعده ی “اذا تعارضا تساقطا” گردید و هر دو شرط را ساقط شده دانست. حتی اگر بخواهیم یکی از این دو شرط را بر دیگری ترجیح دهیم، انحلال مبتنی بر اراده (حق فسخ) بر طریق قهری(انفساخ) مقدم می باشد. فلذا با عنایت به اینکه خواهان هیچ زمانی مراتب اعمال حق فسخ خود را اعلام ننموده نمی تواند مدعی فسخ قرارداد گردد. چه رسد به اینکه خواستار اعلام انفساخ آن باشد.
الزام موجر به تنظیم سند رسمی اجاره
عدم ارائه دلیل نپرداختن اجاره بها توسط مستاجر اول
خواهان هیچ دلیلی که مثبت ادعای وی مبنی بر عدم پرداخت اجاره باشد ارائه ننموده و به صرف ادعا بسنده نموده است. مضافا این که حتی اگر ادعای خواهان در خصوص عدم پرداخت به موقع اقساط اجاره بها توسط خوانده ردیف اول(مستاجر اول) صحت داشته باشد، ادامه ی قرارداد برای مدت حدود یک سال از تاریخ انعقاد اجاره اول و دریافت اقساط مال الاجاره ی این مدت(ولو چند روز پس از تاریخ مندرج در قرارداد) مثبت رضایت خواهان نسبت به ادامه ی تصرفات مستاجر اول بوده است.
توصیف شرط انفساخ علیه مستاجر اول
شرط انفساخ شرطی به نفع خواهان بوده و مشروط له آن خواهان است . فلذا این شرط طبق عمومات ماده ۲۴۴ و ۲۴۵ قانون مدنی توسط مشروط له (خواهان) قابل اسقاط است ولو بعد از انقضای مدت پرداخت اجاره بها. بنابراین با توجه به اینکه خواهان پس از زمانی که اکنون در دادخواست مدعی است در آن تاریخ، قرارداد اجاره ی وی و خوانده اول (مستاجر اول) به جهت عدم پرداخت به موقع قسط اجاره بها منفسخ بوده است، اقدام به حضور در دفتر املاک و تایید و امضای قرارداد اجاره ی مابین اینجانب(به عنوان مستاجر) و خوانده ردیف اول(به عنوان موجر) می نماید، این اقدام خواهان به وضوح بیانگر اسقاط فعلی شرط انفساخ از سوی وی می باشد.
تاثیر امضای موجر در قرارداد مستاجر دوم
زمانی که خواهان با امضا ی قرارداد اجاره اینجانب و خوانده ردیف اول (مستاجر اول) بعنوان شاهد، بر صحت این اجاره و اسقاط شرط انفساخ مندرج در قرارداد اجاره مابین خود و خوانده اول (مستاجر اول) صحه می گذارد، حال اگر پس از انعقاد قرارداد اجاره ی اینجانب، خوانده ی ردیف اول (مستاجر اول) همچنان از پرداخت به موقع اجاره بها به خواهان خودداری نموده و با تاخیر به وی پرداخت نموده باشد دیگر نمی تواند با استناد به شرط انفساخی که در قرارداد اجاره اول وجود دارد، مدعی انفساخ قرارداد دوم نیز گردد. زیر این ادعا بر خلاف اصل الزام آوری عقود می باشد.
قانونی و غیر قابل انحلال بودن اجاره دوم با مستاجر دوم
با وحدت ملاک از ماده 454 قانون مدنی که به صراحت در این خصوص تعیین تکلیف نموده و مقرر داشته: “هرگاه مشتری مبیع را اجاره دهد و بیع فسخ شود، اجاره باطل نمی شود” باید گفت از آنجایی که در زمان انعقاد قرارداد اجاره دوم، خوانده اول (مستاجر اول) اقدام به تصرفات قانونی و مالکانه نسبت به منافعی که در خصوص آن حق عینی داشته است نموده است، نمی توان با فسخ یا انفساخ قرارداد اجاره اول، اقدامات قانونی خوانده ردیف اول (مستاجر اول) در اجاره دادن ملک به ا ینجانب را باطل یا منفسخ دانست.
تاثیر گذر زمان و سقوط حق فسخ یا انفساخ
همان طور که اِعمال و اعلام فسخ باید در مدت متعارف باشد، اگر فروشنده قصد استناد به انفساخ معامله را دارد باید در مدت متعارف اقدام نماید. کما اینکه می تواند شرط انفساخ را اسقاط صریح یا ضمنی یا فعلی نماید و عدم اقدام در مدت متعارف به منزله ی اسقاط ضمنی شرط انفساخ می باشد.
تاثیر شرط فاسخ در قرارداد اجاره مستاجر دوم
انحلال عقود لازم پس از تحقق آن نیازمند فسخ با اراده و سبب جدید است که در شرع و قانون نهادهایی نظیر اقاله و خیار و علت قانونی فسخ ( ماده 219 قانون مدنی ) برای آن پیش بینی شده است و اعتبار بخشیدن به شرط فاسخ برای از بین بردن عمل حقوقی لازم الاجرا و نادیده گرفتن آن به صورت قهری با بقا و لزوم عقد که مقتضی اینگونه عقود است منافات دارد و تمسک به « اوفوا بالعقود والمؤمنون عند شروطهم » در صورتی است که نفوذ شرط از نظر شرع یا قانون ثابت شده باشد یا به تعبیر دیگر نافذ دانستن آن منافاتی با شرع و قانون نداشته باشد که در ما نحن فیه نفوذ شرط فاسخ شرعاً و قانوناً مورد تردید می باشد.
شرط فاسخ (شرط منفسخ کننده) از مصادیق شرط نتیجه نیست تا طبق قسمت اخیر ماده ۲۴۴ قانون مدنی قابل اسقاط نباشد. چرا که طبق ماده ۲۳۴ قانون مدنی، شرط نتیجه شرطی است که تحقق امری (در خارج) یعنی خارج از عقد شرط شود مثل تحقق وکالت . اما انفساخ معامله امری در خارج عقد نیست. فلذا شرط انفساخ ولو بعد از گذشت موعد پرداخت اجاره بها، قابل اسقاط است. کما اینکه خواهان نیز با دریافت اجاره بها پس از موعد مندرج در قرارداد بر این امر صحه گذاشته است.
نظر به مراتب فوق و مستندات مورد اشاره و اختصارا با عنایت به اینکه در زمان انعقاد قرارداد اجاره دوم، قرارداد به صورت قانونی منعقد گردیده و هیچ اثری از انفساخ یا اعلام آن نبوده است و تخلف طرفین آن قرارداد تاثیری در قرارداد دوم نداشته و انحلال قرارداد اول مطابق نص صریح قانون مدنی در ماده 454 به قرارداد دوم سرایت نمی نماید. مضافا اینکه حضور مالک در مجلس عقد اجاره دوم و امضای قرارداد به عنوان شاهد دلالت بر رضایت وی نسبت به این قرارداد و اسقاط شرط انفساخ مندرج در قرارداد اجاره اول دارد و هرچند از پرداخت ودیعه اعلام برائت نموده است اما قانونی بودن اجاره و عدم انفساخ اجاره اول را با فعل مادی خود تایید نموده است. فلذا رسیدگی و صدور رای شایسته بر رد دعوای واهی خواهان از محضر آن مقام محترم مورد تقاضا می باشد.
با تشکر و تجدید احترام
