قبل از ورود به مبحث نکات کلیدی و مهم در خرید ملک و آپارتمان لازم به ذکر است که یکی از مهم ترین عقودی که در روابط حقوقی افراد می تواند چالش برانگیز و مشکل ساز باشد. عقد بیع یا خرید و فروش است و مصداق بارز آن خرید و فروش املاک و اموال غیر منقول است (خانه- آپارتمان- زمین- مغازه). خرید و فروش خانه به موجب عقد بیع انجام می پذیرد و از مهم ترین آثار حقوقی آن انتقال مالکیت از فروشنده به خریدار است.
مهم ترین بخش از یک رابطه حقوقی در قالب خرید و فروش تنظیم قرارداد جامع و کامل و بهره گرفتن از دانش و آگاهی یک وکیل متخصص در زمینه قراردادهاست. معمولا اشخاص بدون توجه به اهمیت موضوع و صرفاً با تمسک به معلومات خود و آنچه عرف جامعه است و توجه و عمل به قراردادهای پیشنهادی بنگاه های املاک اقدام به خرید و فروش و معاملات ملک می نمایند و در این مسیر ممکن است متحمل ضررهای جبران ناپذیر شوند که این مهم جز با آشنایی با قوانین و مقررات حقوقی نمی تواند سرانجام روشنی داشته باشد.
بنابراین توصیه می شود قبل از امضای قرارداد و پیش از معامله، نسخه ابتدایی و امضا نشده قرارداد خرید ملک یا آپارتمان مورد نظر تهیه، و به رؤیت یک وکیل متخصص در زمینه قرارادها و املاک برسد و یا در جلسات انعقاد قرارداد یک وکیل باتجربه ملک، همراه خود داشته باشید؛ یادتان باشد، دستمزد یک وکیل برای مشاوره و همراهی در جلسه انعقاد قرارداد بسیار بسیار کمتر از حق الوکاله و هزینه های طرح یک دعوا و شکایت است!
در صورت تصمیم به سرمایه گذاری و خرید ملک حتماً نکات کلیدی و مهم حقوقی در خرید ملک مورد مطالعه و مداقه قرار گیرد تا معامله ای امن و به دور از ضرر انجام گیرد.
بنابراین بررسی و آشنایی با مسائل حقوقی املاک از درجه اهمیت بالایی برخوردار است.اصولاً افراد در خرید املاک اقدام به تحقیقات محلی و پرس و جو از ساکنین محل می نمایند، هر چند که این موضوع می تواند در بعضی موارد راه گشا باشد (پی بردن به اوقافی بودن ملک) اما صرفاً نباید با استناد به این اطلاعات جهت تصمیم گیری برای خرید ملک اقدام نمود.
علاوه بر مطالعه نکاتی که در این مقاله آمده است همچنین برای چک کردن سابقه و اعتبار شخص طرف معامله میتوانید از وی بخواهید که سامانه ثنا یا عدلیران خود و همچنین سنجش اعتبار مالی در سایت اعتبار من به شما نشان داده شود. نکته مهم این که برای تشخیص اعبار مالی اشخاص حقیقی سایت های مختلفی وجود دارد. یکی از آنها همین سایتی است که به آن اشاره شده است.
در ادامه به مهمترین نکات کلیدی در خرید ملک و آپارتمان اشاره شده و مخاطبان گرامی را برای کسب اطلاعات بیشتر، به مطالعه سایر مقالات مرتبط در سایت دادگران دعوت مینماییم.
وکیل دعاوی ملکی و قراردادها در تهران
ارتباط با وکیل به صورت 24 ساعته از طریق پیامک یا پیام در واتس اپ : 09121457035
چند نکته حقوقی مهم در خرید ملک و آپارتمان
1) بررسی سند ملکی و نوع آن
یک نکته مهم در خرید ملک، آپارتمان و هر نوع اموال غیرمقول بحث سند است. خریدار باید نسبت به انواع سند مالکیت و ویژگی های هر کدام آگاهی داشته باشد. سند ملکی انواع مختلفی دارد : تک برگ ، شش دانگ، تفکیکی، تک برگ مشاع.
سند تک برگ از انواع اسناد رسمی است که در دفاتر ثبت اسناد رسمی برای مالکیت صاحب ملک صادر می شود که ممکن است به صورت شش دانگ یا مشاعی باشد.
سند شش دانگ که از معتبرترین اسناد ملکی است و مالکیت یک فرد بر تمام ملک را محرز می کند. سند تفکیکی یکی دیگر از انواع سندهای ملکی است و به سندی گفت می شود که بعد از تقسیم یک ملک بزرگ به قطعات کوچیکتر برای هر یک از قطعات کوچیکتر صادر می شود و هر قسمت ملک دارای یک سند مالکیت شش دانگ مجزا می شود.
سند تک برگ مشاعی سندی است که نشان دهنده وجود حقوق مالکین متعدد در یک ملک به نحو اشاعه است (مالکیت چند نفر نسبت به یک ملک ). بخش آنچه روشن است این است که بخش زیادی از اطلاعات مهم درباره ملک و نکات حقوقی املاک در سند ملک وجود دارد که این موارد عبارتنداز :
الف) موقوفه بودن ملک
ب) در رهن بودن ملک
ج) ورثه ایی بودن ملک
د) مستحق الغیر بودن ملک
2) توجه به موقوفه نبودن ملک
از مهمترین نکاتی که باید در خرید ملک و آپارتمان باید به آن توجه کرد موقوفه نبودن آن است خصوصا در شهر ها و محل هایی که سوابق موقوفه رویت شده است. مثلا در شهر تهران املاک حوالی اتوبان نیایش و یادگار امام و محله باغ فیض تهران دارای سوابث موقوفه بودن و لذا باید توجه به این صفت باشد و حتی الامکان فرد نباید اقدام به خرید املاک موقوفه کند. در صورتیکه شخص ملک وقفی یا موقوفه را خریداری نماید صرفاً مالک اعیان (بنای ساخته شده آن) خواهد بود و مالکیت عرصه (زمین ملک) به ادراه اوقاف و یا شخص واقف (وقف کننده) تعلق دارد در واقع صرافاً بنا خریداری شده و برای زمین باید به اداره اوقاف اجاره پرداخت نمود.
تشخیص موقوفه بودن ملک :
رؤیت جلد سند، اگر ملک اوقافی باشد این موضوع روی جلد سند درج می شود.
رؤیت محتوای سند، (در املاکی که موقوفی «شش دانگ اعیان» نوشته شده.
پس از روشن شدن و ضعیت ملک از جهت اوقافی بود، نیاز به استعلام از متولی ملک وقف شده نیز هست و برای این منظور شناسایی متولی نیاز است و باید از مالک اجاره نامه عرصه را مطالبه کرد و در اجاره امه عرصه متولی اوقاف مشخص شده و برای دریافت استعلام می توان به ایشان مراجعه کرد و در صورت عدم شناسایی و دردسترس نبودن متولی با مراجعه به اداره اوقاف می توان درخواست استعلام نمود.
3) بررسی در رهن نبودن سند ملک
شاید مهمترین چیزی که قبل از معامله باید مورد توجه قرار گیرد در رهن نبودن ملک است. چرا که اگر ملک در رهن باشد علاوه بر انتقال بدهی مالک قبل به تبع ملک به مالک جدید، امکان ابطال معامله به جهت منافات با منافع مرتهن یا رهن گیرنده یا طبلکار وجود خواهد داشت. با مراجعه به سند مالکیت می توان به در رهن بودن آن پی برد و اگر سند تک برگ باشد در قسمت نقل و انتقالات این موضوع درج شده.
4) بررسی ورثه ای نبودن ملک
یکی دیگر از نکات مهم معامله ملک و آپارتمان موروثی نبودن آن است. البته خود این مسئله به تنهایی مشکل محسوب نمیشود یعنی اگر در یک شرایط ایده آل و استاندارد و با آگاهی ملک موروثی خریداری شود مشکلی وجود نخواهد داشت. مشکل مربوط به زمانی است که بین ورثه برای فروش یا تقسیم ملک اختلاف وجود داشته باشد یا همه ورثه برای فروش حاضر نشوند. و در نتیجه اختلاف شرکا و ورثه انتقال به صورت استاندارد و ایمن انجام نشود. برای این منظور ابتدا باید اطلاعات هویتی مالک را بررسی نمود مالک یا در جلسه حضور دارد یا نه؟ و اگر مالک در جلسه حضور نداشته چند حالت متصور است :
1) مالک به فردی وکالت داده که ارائه وکالتنامه ضروری است (مدارک مثبت سمت)
2) ممکن است مالک فوت کرده باشد و وراث یا یکی از آنها در جلسه حضور داشته باشند. که در این صورت برگه گواهی انحصاروراثت باید ارائه گردد و بنابراین توجه و بررسی دقیق مشخصات همه وراث لازم است.
3) فروش مال غیر باشد (مستحق للخیر بودن مال )
5) شناسایی فروشنده و اطمینان از مالک بودن
مدارک هویتی فروشنده یا امضا کنندگان قرارداد باید بطور کامل بررسی شود (اصیل) و اگر خود مالک حضور نداشته باشد دلایل مثبت سمت کسی که به عنوان وکیل – قیم یا ولی خریدار در جلسه حضور دارد رؤیت و بررسی شود.
6) مورد معامله مستحق للغیر نباشد
مورد معامله معارض نداشته باشد و شخص یا اشخاص حقوقی یا حقیقی دیگر مالکیتی در آن نداشته باشند مثل اینکه مورد معامله وقف نباشد و یا وثیقه هیچ نهادی اعم از بانکها، قوه قضائیه و اشخاص حقیقی یا حقوقی دیگر نباشد و ملک در تصرف مرد دیگری نباشد و یا توجه شود که برای اعیانی آن ملک مالکیت جداگانه ای وجود نداشته باشد. که در قسمت بررسی سند ملکی توضیح داده شد.
7) بررسی سندهای مصادره ای و ستاد اجرای فرمان امام
املاک مصادره ای یا به اصطلاح ریشه دار املاکی هستند که به صورت غیرقانونی و غیر شرعی به دست آمده باشند و از دید قانون قابل مصادره هستند و اکثر ملک های این چنینی در اختیار بنیاد مسکن انقلاب اسلامی یا بنیاد مستضعفین است. برای تشخیص این نوع املاک باید به اداره ثبت جهت بررسی ریشه این املاک مراجعه نمود ( برای روشن شدن اینکه مالک این ملک پیش از انقلاب چه کسی بوده و بعد از انقلاب ملک در اختیار چه نهادی قرار گرفته). برای خرید این گونه املاک مجوز وکالت فروشنده از نهاد مربوطه باید مورد بررسی و توجه قرار گیرد و اصولاً املاکی که مصادره ایی و یا ریشه دار هستند مشکلات عدیده ای دارند.
8) بررسی نبودن در طرح های احتمالی شهرداری
برای بررسی طرح های احتمالی شهرداری در محل ملک می توان به واحد شهرسازی در شهرداری مراجعه کرد و با تقاضای طرح تفصیلی شهر از تغییرات احتمالی شهرداری در محل ملک مورد نظر مطلع شد.
9) بررسی کاربری زمین
برای خرید زمین ها در مناطق روستایی یا خارج حریم شهرها که بسیاری از آنها سند رسمی ندارند و اسناد آنها به صورت سنتی تنظیم شده باید از مراجع وادرات مربوطه (مانند جهاد کشاورزی) استعلامات لازم جهت اطلاع از کاربری این زمین ها درخواست شود. که خریدار به جهت تغییر کاربری دچار مشکل نگردد.
10) بررسی حقوق و منافع دیگران در ملک
ممکن است اشخاص ثالث حقوقی نسبت به ملک داشته باشند که این حقوق محل بهره برداری کامل خریدار از ملک باشد مثل حق انتفاع، حق سکونت، حق سرقفلی و حق کسب و پیشه در مورد املاک تجاری برای پیشگیری از وقوع مشکلات باید در مورد حقوق راجع به ملک بررسی کامل به عمل آید. بخشی از این بررسی از طریق سند و دقت در متن رسمی سند انجام می شود. و استعلام از اداره ثبت نیز می تواند مفید فایده باشد.
اگر ملک در تصرف مستأجر و یا هر شخص دیگری باشد از متصرف در مورد چگونگی توافقاتش با فروشنده در مورد تخلیه سؤال شود.
11) تطبیق موقعیت مورد معامله با مندرجات سند
اگر مورد معامله و اسناد به رؤیت خریدار رسید حتماً دقت شود که آنچه رؤیت شده دقیقاً همان باشد که در پایان معامله در (خریدار) قرار می گیرد. (مراجعه به اداره ثبت محل و تطبیق پلاک ثبتی مندرج در سند با پلاک ثبتی که به رؤیت متعادل رسیده)
12) در صورت امکان استعلام ثبتی قبل از معامله
با استعلام ثبتی ملک هر نوع نقل و انتقال و تغییر وضعیت ملک یا بازداشتی و یا در وثیقه و رهن بودن یا موقوفه بودن یا مشاع یا مفروز بودن مشخص می شود. بنابراین خریدار می تواند با ارائه سند مالکیت به دفاتر اسناد رسمی تقاضای استعلام ثبتی نماید. (اگر نکته مبهمی در وضعیت سند مالکیت موجود است برای رفع ابهام و شک و شبهه هر موردی که نیاز است استعلام شود).
مشاوره و تماس با وکیل پایه یک دادگستری
13) اهلیت مالک جهت انجام معامله
منظور از اهلیت مالک، سن سلامت عقلی و ظاهری و اختیار کامل مالک جهت فروش ملک است (بنابراین توضیه می شود حتماً عدم ممنوعیت معاملاتی مالک توسط ارگان های دولتی محرز شود). اگر نکته مبهمی در مورد وضعیت سند مالکیت موجود است باید بدون رو دربایستی درخواست شود. پس از بررسی های حقوقی و ملکی و توافق طرفین معامله قرارداد یا مبایعه نامه یا همان قولنامه نوشته خواهد شد که رعایت نکات اصلی که ارکان قرارداد را تشکیل می دهند و بدون آنها که رعایت نماتیکه قرارداد مبهم و بلا اعتبار است.
قرارداد را تشکیل می دهند و بدون آنها که رعایت نماتیکه قرارداد مبهم و بلا اعتبار است.
14) نام و هویت متعاملین
در هر قراردادی نام، نام خانوادگی، شماره شناسنامه، کد ملی، ادرس دقیق و تلفن دو طرف قرارداد اعم از خریدار یا خریداران، فروشنده یا فروشندگان، موجر ، موجران، مستأجر، مستأجران، کارفرمایان، پیمانکاران به طور دقیق مشخص قید گردد.
15) مورد معامله و جزئیات ملک
قید دقیق مورد معامله لازم و اجباری است خصوصاً در کلیه قراردادهای مربوط به معاملات املاک قید پلاک ثبتی (شماره فرعی، اصلی، قطعه) آدرس دقیق پستی، شماره سند، شماره دفتر و تمامی مشخصات مندرج درسند مالکیت لازم الاجرا بوده به نحوی که بدون قید مورد معامله اصولاً قرارداد فاقد اعتبار می گردد. ذکر ملحقات دیگر مورد معامله قبوض برق، تلفن، گاز که به دلیل بر وجود این متعلقات است ذکر مواردی مانند انباری و پارکینگ و ….
16) مدت مورد معامله
در کلیه قراردادها مدت انجام معامله بایستی به روشنی قید شود تا در صورت که مدت قرارداد به اتمام برسد و طرفین به تعهدات خود عما ننماید تصمیم دیگری مطابق توافقات طرفین گرفته شود.
17)قیمت مورد معامله و شرایط و نحوه پرداخت
از ارکان مهم هر قرارداد قیمت مورد معامله است و درصورت عدم درج قیمت آن سند از یک یاز مهم ترین اصول لازمه هر قرارداد برخوردار نخواهد بود. در معاملات ملکی اصولاً تمام ثمن معامله پرداخت نمی شود و ممکن است مواعدی برای پرداخت تعیین شود و همینطور ممکن است پرداخت به صورت نقد و یا به موجب چک باشد بنابراین باید در قرارداد نحوه پرداخت مشخص شود :
- کل ثمن معامله در چند مرحله پرداخت می شود
- پرداخت هر مرحله باید تا چه تاریخی انجام شود.
- چه مبلغی در هر مرحله باید پرداخت شود.
- روش پرداخت هر مرحله به چه صورت است (نقد یا چک)
- اگر پرداخت به صورت چکی است شماره چک ها مشخص شود.
18)شرایط فسخ به طور شفاف و کامل مشخص شود.
اگر شرایط فسخ به صورت کاملاً شفاف در قولنامه نوشته نشود حق فسخ از بین می رود چون خرید و فروش و اجاره از عقود لازم است و پس از امضای آن قابل بر هم زدن نیست. مگر تحت شرایطی :
- شرایطی که قانون پیش بینی کرد.
- مواردی که طرفین در مورد آن توافق کرده اند.حالتی که دو طرف نسبت بر هم زدن معامله توافق داشته باشند که به آن اقاله یا تفاسخ گفته می شود. ( برای آشنایی بیشتر به مقاله ایی که در خصوص فسخ و انواع خیارات در سایت دادگران آمده است مراجعه کنید).
19) انجام گام به گام مراحل معامله
بهتر است توافق شود که معامله گام به گام انجام شود و تنها با پیشرفت معامله و الزام طرف به تعهدات خود خریدار ملزم به پرداخت ثمن باشد. به عبارت دیگر به عنوان مثال همزمان با امضای قرارداد قسمتی از ثمن و همزمان با تحویل قسمت دیگر و همزمان با تنظیم سند باقیمانده ثمن به فروشنده پرداخت شود و صراحتا شرط شود که اگر فروشنده به تعهد خود عمل ننماید خریدار موظف به پرداخت آن قسط از ثمن نخواهد بود.
20) تنظیم و ثبت معامله در دفاتر اسناد رسمی
از مزایای ثبت معامله در دفاتر اسناد رسمی، اجرای مفاد سند رسمی بدون نیاز به حکم دادگاه و صرفاً تقاضای صدوراجرائیه از دفتر اسناد رسمی تنظیم کننده سند است. ولی اگر سندی عادی تنظیم شده باشد برای اجرای سند عادی حکم دادگاه لازم است و اعتبار اسناد رسمی می تواند مورد انکار یا تردید و یا جعل واقع شود در حالیکه نسبت به اسناد رسمی فقط می توان ادعای جعل نمود.
و از مزایای دیگر تنظیم سند در دفاتر اسناد رسمی تهیه رونوشت در صورت مفقود شدن سند رسمی است و از دیگر مزایایی تنظیم سند به صورت رسمی تقاضای تأمین خواسته بدون پرداخت خسارات احتمالی است ولی اگر سند به صورت عادی تنظیم شده باشد خواهان ملکف به پرداخت خسارت احتمالی جهت تأمین خواسته است.
21) بررسی بقای اعتبار و صحت وکالتنامه
در صورتی که غیر اصیل به موجب وکالتنامه اقدام به فروش ملک می نماید می بایست بقای اعتبار و صحت وکالتنامه ی ارائه شده استعلام شود و توجه شود که حق هر گونه نقل و انتقال از موکل سلب شده باشد و بهتر است در زمان تنظیم سند رسمی در صورت دسترسی به مالک، خود مالک مبادرت به امضای سند رسمی نماید.
22) بررسی بدهی های و خلافی ها
گاهی اوقات ملک دارای خلافی و بدهی های زیادی به اداره مالیات و شهرداری می باشد که تنظیم سند به نام خریدار را دشوار می نماید و نیازی به پیگیری های طولانی و پرداخت هزینه زیادی دارد. فلذا بهتر است در این خصوص از شهرداری و اداره مالیات تحقیق شود و با دید باز و تعیین کامل مسئول پرداخت و مدت لازم جهت اخذ مفاصا حساب نسبت به عقد قرارداد نمود.
23) ضمانت اجراهای مناسب جهت الزام مالک به انجام تعهدات قراردادی
با تعیین وجه التزام تأخیر در ایفای تعهد و نیز وجه التزام عدم انجام تهعد بابت هر یک از تعهدات فروشنده در صورت تخلف فروشنده علاوه بر امکان الزام به ایفای تعهد، بدون نیاز به اثبات میزان خسارت، طبق وجه التزام نیز خسارت خود را دریافت می نمایید.
مطالبی که دراین مقاله در موردش صحبت کردیم نکات مهم کلیدی خرید ملک و آپارتمان به طور کلی بود در صورت مطرح شدن هر سؤال در این خصوص می توانید با دفتر وکالت ما جهت مشاوره و دریافت بهترین راهکار در ارتباط باشید.
سوالات متداول درباره نکات حقوقی مهم در خرید ملک و آپارتمان
با بررسی سند رسمی مالکیت در دفترخانه و استعلام از اداره ثبت اسناد و املاک، میتوانید از صحت مالکیت و نبودِ بازداشت یا رهن مطمئن شوید.
بله، اگر شرایط قانونی معامله رعایت شده باشد (هویت طرفین، موضوع، ثمن و امضا)، ولی برای انتقال رسمی مالکیت حتماً باید سند در دفترخانه تنظیم شود.
بررسی پروانه ساخت، پایان کار شهرداری، صورت‌مجلس تفکیکی، و گواهی عدم بدهی به شهرداری و دارایی ضروری است.
در این حالت می‌توان با اقامه دعوای فسخ یا ابطال معامله و مشورت با وکیل متخصص املاک، حقوق خود را پیگیری کرد.
الزامی نیست، اما مشاوره با وکیل متخصص امور ملکی پیش از امضای قرارداد، از بروز مشکلات سنگین حقوقی و مالی جلوگیری می‌کند.
