طرفین قرارداد پس از منعقد نمودن عقد بر طبق قانون ملزم به ایفای تعهداتی هستند که یکی از این تعهدات در قراردادهایی که نتیجه آن تملیک (مالک شدن یک یا دو طرف) مال موضوع قرارداد است، مثل عقد بیع یا عقد اجاره یا قرارداد معاوضه یا صلح، الزام به تحویل مبیع و موضوع قرارداد می باشد. در واقع، عقد بدون تسلیم محقق میشود مگر در عقود غیر معوض و برخی از عقود استثنایی.
راهنمای جامع تنظیم قرارداد مشارکت و همکاری
مقررات قانونی حاکم بر تحویل و تسلیم موضوع قرارداد
- عقد و تسلیم و تحویل موضوع قرارداد با هم رابطه متقابل دارند و تسلیم و قبض از آثار عقد صحیح است و عدم قدرت بر تسلیم موجب بطلان قرار داد می شود.
- هچنین تسلیم نادرست (ناقص و معیوب) برای طرف مقابل حق فسخ ایجاد و تلف مورد معامله قبل از قبض عقد را منفسخ می کند.
- در حصول قبض اذن بایع شرط نمی باشد چراکه قبض یک عمل حقوقی نیست. البته این امر به شرطی است که موضوع تسلیم عین معین باشد ولی هر گاه موضوع تسلیم کلی باشد برای تعیین مصداق و فردی که باید تسلیم شود به اذن متعهد نیاز است.
- به موجب ماده 372 قانون مدنی تسلیم موضوع عقد باید مقدور باشد و هر گاه تسلیم موضوع تعهد غیرمقدور باشد، معامله باطل است؛ البته لازم به ذکر است که در صورتی که طرفین تاریخی را برای تسلیم مبیع قرار داده باشند، قدرت بر تسلیم در آن تاریخ شرط است نه در زمان انعقاد عقد.
- نکته دیگر اینکه هرگاه بایع سبت به بعضی از مبیع قدرت تسلیم داشته باشد و نسبت به بعضی دیگر نداشته باشد، بیع نسبت به بعض که قدرت بر تسلیم داشته صحیح است و نسبت به بعض دیگر باطل است.
- ماده 367 قانون مدنی در تعریف تسلیم و تحویل مورد معامله مقرر داشته است که تسلیم عبارت است از دادن مبیع به تصرّف مشتری به نحوی که متمکن از انحاء تصرفات و انتفاعات باشد و قبض عبارت است از استیلاء مشتری بر مبیع.
- لازم به ذکر است که تسلیم اعم است از تسلیم مادی و غیر مادی بنابراین هدف از تسلیم این است که تعهّد ناشی از بیع اجرا شود. اجرای این تعهد اغلب به وسیله فروشنده است و گاه خود خریدار مبیع را از پیش در اختیار دارد و نیاز به تسلیم مجدد نیست.
- البته باید اشاره نمود که تسلیم بایع همواره با قبض مشتری ملازمه ندارد چراکه ممکن است بایع مبیع را تسلیم کند ولی مشتری آن را عملا تصرف نکرده باشد.
- نکته مهم در تحقق تسلیم این است که در تسلیم طرف مقابل باید متمکن از انحاء تصرفات و انتفاعات باشد. البته قاعده ثابتی در تسلیم وجود ندارد و در این خصوص باید به عرف رجوع نمود.
- در برخی عقود تسلیم شرط صحت عقد است؛ مانند بیع صرف، هبه و وقف. در عقدی که تحویل و تسلیم موضوع عقد، شرط صحت آن می باشد، به موجب ماده 364 قانون مدنی انعقاد عقد پس از تسلیم است نه از زمان توافق طرفین.
- ممکن است زمان و موعد تسلیم در قرارداد ذکر شود و موعدی برای تسلیم تعیین گردد، چنین قراردادی را قرارداد موجل یا مدت دار می نامند. در مقابل بیع مدت دار، بیع بدون اجل یا حال وجود دارد. در این نوع قرارداد بیع، تسلیم مبیع یا ثمن مؤجل نیست بلکه حال است.
- گاه به حال بودن بیع در متن قرارداد تصریح می شود و در پاره ای از موارد، سخنی از موعد قرارداد به میان نمی آید. در این گونه موارد نیز قرارداد باید بدون تأخیر اجرا شود و موضوع تسلیم به طرف مقابل تأدیه گردد. لازم به ذکر است که منظور از فوریت در این موارد فوریت عرفی می باشد.
مکان تسلیم موضوع قرارداد
در خصوص مکان تسلیم باید گفت در مواردی که موضوع تسلیم مال منقول است دو طرف می توانند درباره محل تسلیم، هر گونه که بخواهند، تراضی نمایند، در این صورت مکان تسلیم همان جاست که در قراداد تعیین شده است.
در صورت سکوت دو طرف، هرگاه عرف خاصی وجود داشته باشد باید مطابق همان عرف عمل شود و کالای منقول در مکانی تسلیم شود که عرف اقتضای آن را دارد. هرگاه عرف و عادت موجود نباشد، مکان تسلیم جایی است که قرارداد در آنجا بسته شده است.
هزینه های تسلیم موضوع قرارداد
در خصوص هزینه های تسلیم باید گفت اگر فروشنده و خریدار در قرارداد بیع نسبت به هزینه ها تصریح نمودند باید مطابق تراضی عمل شود. در صورت عدم تصریح، باید به عرف رجوع نمود. هرگاه طرفین نه بطور صریح و نه بطور ضمنی درباره هزینه ها توافقی نکرده باشند و عرف و عادتی هم وجود نداشته باشد، هزینه تسلیم مبیع بر عهده فروشنده و هزینه ثمن بر عهده خریدار است.
در خصوص الزام به تحویل مبیع و موضوع قرارداد خریدار می تواند به استناد ماده 379 قانون مدنی فروشنده را به تسلیم مبیع اجبار کند. ماده مذکور در این باره می گوید در صورت تأخیر در تسلیم مبیع یا ثمن ممتنع اجبار به تسلیم می شود.
هرگاه اجبار ممتنع ممکن نباشد و محکمه نیز نتواند ممتنع را به تسلیم موضوع تسلیم، مجبور کند، خریدار یا فروشنده حسب مورد، ، حق فسخ قرارداد را دارند. باید توجه داشت که اجبار در صورتی است که موعد تسلیم فرابرسد و پیش از آن اجبار و الزام به تسلیم مقدور نیست.
برای انجام این کار بهتر است قبل از هر اقدامی با وکیل متخصص قراردادها و دعاوی ملکی مشاوره نموده و ترجیحاً انجام اینکار به وکیل پایه یک دادگستری و وکیل با تجربه سپرده شود.
مستندات قانونی در خصوص الزام به تحویل مورد معامله
ماده ۳۶۴ قانون مدنی
در بیع خیاری مالکیت از حین عقد بیع است نه از تاریخ انقضاء خیار و در بیعی که قبض شرط صحت است مثل بیع صرف انتقال از حین حصول شرط است نه از حین وقوع بیع.
ماده ۳۶۷ قانون مدنی
تسلیم عبارت است از دادن مبیع به تصرف مشتری به نحوی که متمکن از انحاء تصرفات و انتفاعات باشد و قبض عبارت است از استیلاء مشتری بر مبیع.
ماده ۳۶۸ قانون مدنی
تسلیم وقتی حاصل میشود که مبیع تحت اختیار مشتری گذاشته شده باشد اگر چه مشتری آن را هنوز عملاً تصرف نکرده باشد.
ماده ۳۶۹ قانون مدنی
تسلیم به اختلاف مبیع به کیفیات مختلفه است و باید به نحوی باشد که عرفاً آن را تسلیم گویند.
ماده ۳۷۰ قانون مدنی
اگر طرفین معامله برای تسلیم مبیع موعدی قرار داده باشند قدرت بر تسلیم در آن موعد شرط است نه در زمان عقد.
ماده ۳۷۱ قانون مدنی
در بیعی که موقوف به اجازه مالک است قدرت بر تسلیم در زمان اجازه معتبر است.
ماده ۳۷۲ قانون مدنی
اگر نسبت به بعض مبیع بایع قدرت بر تسلیم داشته و نسبت به بعض دیگر نداشته باشد بیع نسبت به بعض که قدرت بر تسلیم داشته صحیح است و نسبت به بعض دیگر باطل است.
ماده ۳۷۳ قانون مدنی
اگر مبیع قبلا در تصرف مشتری بوده باشد محتاج به قبض جدید نیست و همچنین است در ثمن.
ماده ۳۷۴ قانون مدنی
در حصول قبض اذن بایع شرط نیست و مشتری میتواند مبیع را بدون اذن قبض کند.
ماده ۳۷۵ قانون مدنی
مبیع باید در محلی تسلیم شود که عقد بیع در آنجا واقع شده است مگر این که عرف و عادت مقتضی تسلیم در محل دیگر باشد و یا در ضمن بیع محل مخصوصی برای تسلیم معین شده باشد.
ماده ۳۷۶ قانون مدنی
در صورت تاخیر در تسلیم مبیع یا ثمن ممتنع اجبار به تسلیم میشود.
ماده ۳۷۷ قانون مدنی
هر یک از بایع و مشتری حق دارد از تسلیم مبیع یا ثمن خودداری کند تا طرف دیگر حاضر به تسلیم شود مگر این که مبیع یا ثمن موجل باشد در این صورت هر کدام از مبیع یا ثمن که حال باشد باید تسلیم شود.
ماده ۳۷۸ قانون مدنی
اگر بایع قبل از اخذ ثمن مبیع را به میل خود تسلیم مشتری نماید حق استرداد آن را نخواهد داشت مگر به موجب فسخ در مورد خیار.
ماده ۳۷۹ قانون مدنی
اگر مشتری ملتزم شده باشد که برای ثمن ضامن یا رهن بدهد و عمل به شرط نکند بایع حق فسخ خواهد داشت. و اگر بایع ملتزم شده باشد که برای درک مبیع ضامن بدهد و عمل به شرط نکند مشتری حق فسخ دارد.
ماده ۳۸۰ قانون مدنی
در صورتی که مشتری مفلس شود و عین مبیع نزد او موجود باشد بایع حق استرداد آن را دارد و اگر مبیع هنوز تسلیم نشده باشد میتواند از تسلیم آن امتناع کند.
ماده ۳۸۱ قانون مدنی
مخارج تسلیم مبیع از قبیل اجرت نقل آن به محل تسلیم، اجرت شمردن و وزن کردن و غیره به عهده بایع است مخارج تسلیم ثمن بر‌عهده مشتری است.
ماده ۳۸۲ قانون مدنی
هر گاه عرف عادت از بابت مخارج معامله یا محل تسلیم بر خلاف ترتیبی باشد که ذکر شده و یا در عقد بر خلاف آن شرط شده باشد باید بر طبق متعارف یا مشروط در عقد رفتار شود و همچنین متبایعین میتوانند آن را به تراضی تغییر دهند.
ماده ۳۸۳ قانون مدنی
تسلیم باید شامل آن چیزی هم باشد که اجزاء و توابع مبیع شمرده میشود.
ماده ۳۸۴ قانون مدنی
هر گاه در حال معامله مبیع از حیث مقدار معین بوده و در وقت تسلیم کمتر از آن مقدار در آید مشتری حق دارد که بیع را فسخ کند یا قیمت موجود را با تادیه حصه‌ای از ثمن به نسبت موجود قبول نماید و اگر مبیع زیاده از مقدار معین باشد زیاده مال بایع است.
ماده ۳۸۵ قانون مدنی
اگر مبیع از قبیل خانه یا فرش باشد که تجزیه آن بدون ضرر ممکن نمیشود و به شرط بودن مقدار معین فروخته شده ولی در حین تسلیم کمتر یا بیشتر در آید در صورت اولی مشتری و در صورت دوم بایع حق فسخ خواهد داشت.
ماده ۳۸۶ قانون مدنی
اگر در مورد دو ماده قبل معامله فسخ شود بایع باید علاوه بر ثمن مخارج معامله و مصارف متعارف را که مشتری نموده است بدهد.
ماده ۳۸۷ قانون مدنی
اگر مبیع قبل از تسلیم بدون تقصیر و اهمال از طرف بایع تلف شود بیع منفسخ و ثمن باید به مشتری مسترد گردد مگر این که بایع برای تسلیم به حاکم یا قائم مقام او رجوع نموده باشد که در این صورت تلف از مال مشتری خواهد بود.
ماده ۳۸۸ قانون مدنی
اگر قبل از تسلیم در مبیع نقصی حاصل شود مشتری حق خواهد داشت که معامله را فسخ نماید.
ماده ۳۸۹ قانون مدنی
اگر در مورد دو ماده فوق تلف شدن مبیع یا نقص آن ناشی از عمل مشتری باشد مشتری حقی بر بایع ندارد و باید ثمن را تادیه کند.
راه های تماس و مشاوره با وکیل متخصص قراردادها
14 پاسخ
سلام بنده شش ماه قبل خونه خریدم و یک هفتم ثمن مبیع را ندارم پرداخت کنم و بایع همچنان از خونه من استفاده می کنند سوالم: ۱. آیا میتوانم در دادگاه تقسیط البافی ثمن را مطرح کنم و پذیرفته میشه؟ ۲. اینکه بایع از خونه من استفاده می کند می توانم درخواست اجرت المثل بدهم؟ ایشان حق حبس مبیع در قبال مابقی ثمن را دارند اما حق انتفاع از مال غیر را ندارند.
پاسخ دقیق به این سوال منوط به روئیت و بررسی مبایعه نامه شماست. اجمالا با عقد بیع مشتری مالک مبیع و فروشنده مالک ثمن است پس امکان الزام به مبیع وجود دارد مگر اینکه تحویل آن موکول به تسویه ثمن شده باشد. ضمنا لازم است بدانید که در عقود اقساطی حق حبس نیست. برای کسب اطلاعات بیشتر از دفتر ما وقت مشاوره بگیرید یا مطالب سایت dadgaran.com را در موارد مشابه دقیق مطالعه نمائید.
سلام من ۲ماه پیش به فروشگاه موبایل فروشی رفتم تا حضوری خرید کنم اما اونجا مجابم کردن اگه از طریق سایت فروشگاه خرید کنم شامل ۷میلیون تومان تخفیف میشم اما ۳۰ کاری به دستم میرسه من تو خود فروشگاه مبلغ از دستگاه پوز کارت کشیدم و پرسنل فروشگاه برام تو سایت ثبت نام کردن و به من فاکتور دادن اما الان گوشی به دستم نرسیده و و بعد از پیگیری زیاد فردشنده میگه گوشیو فرستادیم اما تو پست گم شده و حاضر نیست پاسخگو باشه من الان نمیدونم باید چکار کنم باید از کی شکایت کنم لطفا راهنماییم کنین
روش خرید شما غیر منطقی و غیر استاندار با این وجود اگر دلیل کافی مبنی بر این نوع فروش و قرارداد راجع به تعهدات فروشنده دارید میتوانید الزام او را از طریق دادگاه یا شورای حل اختلاف به تحویل مورد معامله بخواهید
سلام، وقت بخیر، ملک مزروعی را به صورت مبایعه نامه دست نوشته خریداری کردم در مبایعه ذکر شده که زمین دارای 1/5 سهم از آب قنات به صورت یکسال درمیان میباشد و در ادامه نوشته شده که یکسالی که آب قنات ندارد از آب سهم چاه فروشنده استفاده کند… .الان فروشنده باید 1/5 سهم آب چاه را به خریدار بدهد ولی به دلیل اینکه 1/5 سهم مجددا جهت استفاده از آب چاه نوشته نشده، فروشنده زیر بار نمیرود، الان باید چه کنم؟؟؟؟
به طور کلی در مواقع اختلاف در تفسیر یک قرارداد، حل اختلاف و احراز قصد طرفین بر اساس اوضاع و احوال و متن قرارداد و عرف با قاضی است. پس شما چاره ای نخواهید داشت جز این که طرح دعوا نموده و الزام طرف را از دادگاه بخواهید.
سلام وقت بخیر، خسته نباشید، تفاهم نامه ای منعقد کردیم که فروشنده ملزم به تحویل ۲۵واحد مسکونی و الزام به تنظیم سند رسمی و همچنین پرداخت خسارت تاخیر میباشد، علی رغم ارسال اظهار نامه اقدامی انجام نمیدهد، آدرس و تماس هم ظاهراً اشتباه است که دعوتنامه داوری را به ایشان ارسال کنم، ممنون میشوم راهنمایی کنید الان راهکار چیست؟
این که آدرس اشتباه است مانع از اقدام قانونی شما نیست. ظاهرا شرط داوری دارید که اگر چنین باشد، حل اختلاف و فصل خصومت را باید از داور بخواهید. پس از صدور رای داوری ابلاغ و رساندن نظریه به دست مخاطب مطابق تشریفات آیین دادرسی مدنی و توسط دادگاه انجام می شود مگر این که نحوه ی ابلاغ در قرارداد حاوی شرط داوری، معین شده باشد.
سلام.الان پول میدی قولنامه و سند هم به نامت میزنند تازه میفهمی سرت کلاه گذاشتن.شما که از اول کلاه سرت گذاشتن.کار خاصی نکن فقط فراموشش کن.بنیاد فراموش کنندگان
با سلام
حتی در فضای آشفته ایران که از یک سو قوانین کهنه فضا را برای کلاهبرداران، زیاده خواهان و افراد سودجو مستعد می کند و از سوی دیگر رسیدگی های طولانی و فاقد وحدت رویه، قربانیان را از وصول حقوق از دست رفته نا امید می نماید نیز اگر معامله در یک فضای نرمال و تحت نظر یک کارشناس آگاه و با تجربه انجام شود، تا حد بسیار زیادی سلامت معامله تامین می شود.پس گفته شما به طور مطلق درست نیست.
سلام چند سال پیش زمینی از شخصی خریدم بهای آن را هم بصورت کامل بهش دادم اما هر کار میکنم نه تحویلم میده نه قولنامه میکنه خواهش میکنم راهنمائی فرمائید چطور زمین را ازش بگیرم؟
با سلام
در سوال خود یکجا گفته اید زمینی را خریده اید و جای دیگر گفته اید طرف با شما قولنامه نمی کند!! قولنامه همان تعبیر عامیانه خرید و فروش کتبی است.مشخص نیست منظور شما از اینکه خریدید چیست اگر منظورتان این است که معامله و خرید شفاهی بوده است طبیعتاً ضروری است که ان را اثبات کنید.به نظر ما اقدام درست ،تقدیم دادخواست با موضوع الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی انتقال و تحویل مبیع است.برای توضیحات بیشتر لازم است با دفتر ما هماهنگ نموده و حضوراً مراجعه کنید.
سلام. سال ۸۲ ، امتیاز زمین در یک محله یکی از شهرستان ها را خریدم ، قولنامه و وکالت رسمی از فروشنده دارم.اما شرکت تعاونی مسکن اداره مربوطه ،بدون هماهنگی با اعضا محل زمین را با یک جای نامناسب عوض کرد. آیا بنده میتوانم شکایت کنم که جبران خسارت به روز بشه ؟ یا معامله را فسخ کنم و خسارت به قیمت روز بگیرم ؟
اگر زمین مشخصی به طور قطعی خریده اید و قرارداد فروش با شما تنظیم شد آن زمین مورد معامله وجود خارجی داشته و متعلق به فروشنده بوده آن زمین الان مال شماست و کسی نمیتواند به تعبیر شما آن را عوض کند. تحویل زمین خود را از دادگاه بخواهید یا از تعاونی تحت عنوان فروش مال غیر اعلام جرم کنید.