در بسیاری از معاملات ملکی، خریداران پس از پرداخت بخش قابل توجهی از ثمن معامله متوجه میشوند که پایان کار ساختمان هنوز صادر نشده است. در این حالت، پرسش اصلی این است که آیا گرفتن سند بدون پایان کار ممکن است یا خیر؟ پاسخ این پرسش به فاکتورها و عوامل مختلفی از جمله وضعیت فنی ساختمان، تعهدات قراردادی فروشنده و تشخیص دادگاه بستگی دارد. در ادامه بهصورت دقیق بررسی میکنیم که چه شرایطی برای الزام به سند بدون پایان کار لازم است و خریدار چگونه میتواند از حقوق خود دفاع کند؟
وکیل دعاوی ملکی و قراردادها در تهران
تماس با دادگران و دریافت وقت مشاوره با وکیل:
02188019244 – 02188019243
راهنمای جامع انتخاب وکیل شخصی و خصوصی در ایران
شرایط قانونی گرفتن سند بدون پایان کار
در نگاه نخست، صدور پایان کار از سوی شهرداری، شرط لازم برای ثبت و انتقال رسمی هرگونه ملک است. پایان کار در واقع تأییدیهای از سوی مراجع فنی و شهرسازی است مبنی بر اینکه ساختمان مطابق ضوابط و پروانه ساخت احداث شده است. اما در عمل، در برخی پروندههای ملکی امکان گرفتن سند بدون پایان کار بهصورت استثنایی وجود دارد. مواردی که امکان صدور حکم الزام به سند بدون پایان کار وجود دارد به شرح زیر می باشد:
۱. وجود تعهد صریح فروشنده در قرارداد
اگر در مبایعهنامه یا قرارداد پیشفروش، فروشنده بهطور صریح و بدون قید و شرط، متعهد به انتقال رسمی در تاریخ مشخص شده باشد، خریدار میتواند حتی در صورت عدم صدور پایانکار، تقاضای الزام به تنظیم سند رسمی را مطرح کند. این موضوع بر پایه اصل لزوم قراردادها (ماده ۲۱۹ قانون مدنی) و اصل صحت قرارداد (ماده ۱۰ قانون مدنی) استوار است. در چنین وضعی، دادگاه طبق رویه قضایی معمول ابتدا او را به اخذ پایانکار ملزم میکند. اما نکته مهم این است که وجود تعهد صریح، مانع از اصل طرح دعوا نیست و دادگاه نمیتواند به استناد نبود پایانکار، دعوا را رد کند. بلکه تعهد فروشنده مبنای الزام او به تکمیل فرآیندهای اداری—اعم از دریافت پایانکار، صورتمجلس تفکیکی و سپس انتقال سند—خواهد بود. بنابراین، این شرط از مهمترین مبانی حقوقی انتقال سند حتی قبل از صدور پایانکار محسوب میشود.
۲. تکمیل فیزیکی بنا
در بسیاری از پروندههای ملکی، عملیات ساختمانی کاملاً به پایان رسیده، اما پایانکار بهدلایل اداری، بروکراسی شهرداری، یا وجود اختلافات جزئی با ناظران فنی صادر نشده است. رویه قضایی در چنین مواردی معمولاً به این سمت رفته که تکمیل فیزیکی بنا را نشانهای از قابلیت انتقال رسمی ملک بداند. در واقع، از دید دادگاهها، اگر ساختمان از لحاظ فنی قابل بهرهبرداری باشد و تنها تشریفات اداری پایانکار مانده باشد، این نقص مانع مطلق برای صدور حکم الزام به تنظیم سند محسوب نمیشود. در این حالت، دادگاه بر اساس قاعده ایفای تعهد و ماده ۲۲۲ قانون مدنی، فروشنده را مکلف میکند قبل از انتقال سند، پایانکار را اخذ کند؛ اما اصل دعوا را رد نمیکند. گاهی نیز دادگاهها الزام به تنظیم سند را صادر و اخذ پایانکار را شرط اجرای حکم قرار میدهند.
۳. پایان کار موقت یا جزئی
در پارهای از پروژهها، شهرداری پایانکار موقت یا پایانکار جزئی صادر میکند؛ این نوع پایانکار بیانگر آن است که ساختمان در بخش اصلی تکمیل شده، اما برخی قسمتها (مثل مشاعات، محوطهسازی، یا اصلاحات جزئی) هنوز باقی است. رویه بسیاری از محاکم این است که صدور پایانکار موقت را بهعنوان نشانهای از تکمیل قابل قبول ساختمان تلقی میکنند و آن را مستند مناسبی برای ورود به فرآیند انتقال سند میدانند. بهویژه اگر قرارداد یا عرف منطقه این امکان را پیشبینی کرده باشد، دادگاهها در چنین مواردی الزام به تنظیم سند را صادر نموده و فروشنده را مکلف میکنند پس از انتقال نیز نسبت به نواقص باقیمانده اقدام کند. تفسیر حقوقی این رویه برگرفته از اصل حسن نیت قراردادی و قاعده منع سوءاستفاده از حق است؛ چراکه فروشنده نمیتواند با استناد به نواقص جزئی، تعهد اصلی—یعنی انتقال مالکیت—را به تعویق بیندازد. همچنین اگر تخلفات ساختمانی اساسی که مانع صدور پایانکار نهایی باشد وجود نداشته باشد، پایانکار موقت بهعنوان سند معتبر برای پیشبرد فرآیند انتقال شناخته میشود.
راهنمای ثبت معاملات املاک در سامانه ساغر
مدارک لازم برای طرح دعوای شکایت سند بدون وجود پایان کار
در دعاوی الزام به تنظیم سند بدون پایان کار، داشتن مدارک کامل و دقیق نقشی تعیینکننده در موفقیت دعوا دارد. از آنجا که اصل بر ضرورت پایان کار است، دادگاه تنها زمانی به نفع خریدار حکم صادر میکند که اسناد ارائهشده نشان دهد فروشنده بهطور معتبر به انتقال سند متعهد بوده و خریدار نیز مفاد قرارداد را اجرا کرده است. در ادامه، هر یک از مدارک ضروری همراه با توضیح تفصیلی ارائه میشود:
۱. مبایعهنامه رسمی یا عادی که در آن تاریخ تنظیم سند ذکر شده باشد
وجود مبایعهنامه معتبر اولین و مهمترین سند برای اثبات تعهد فروشنده به انتقال رسمی ملک است.اگر در قرارداد تاریخ مشخصی برای حضور در دفترخانه تعیین شده باشد، تعهد فروشنده روشنتر و الزامآورتر میشود. دادگاهها معمولاً با استناد به همین تعهد قراردادی، فروشنده را به اخذ پایان کار و سپس تنظیم سند ملزم میکنند.ذکر جزئیات معامله، ثمن، مشخصات ملک و امضای طرفین برای حجیت مبایعهنامه ضروری است و در نبود این سند، اثبات تعهد فروشنده بسیار دشوار خواهد بود.
۲. سند مالکیت فروشنده (سند مادر یا تفکیکی)
ارائه سند مالکیت و یا حداقل اعلام پلاک ثبتی ملک موضوع دعوا برای اثبات این موضوع است که فروشنده قانوناً حق انتقال ملک را دارد. اگر ملک هنوز تفکیک نشده باشد، ارائه پلاک ثبتی سند مادر کفایت میکند و نشان میدهد ملک در مالکیت فروشنده یا سازنده است. دادگاه برای صدور حکم الزام به تنظیم سند باید مطمئن شود ملک متنازعفیه دارای مالک رسمی است. عدم ذکر پلاک ثبتی معتبر ممکن است دعوا را از اساس غیرقابل استماع کند.
۳. رسید یا مدرک پرداخت ثمن معامله
پرداخت ثمن یکی از مهمترین شروط برای الزام فروشنده به انتقال سند است. خریدار باید بتواند ثابت کند که به تعهدات مالی خود عمل کرده تا دادگاه فروشنده را ملزم بداند. رسیدهای بانکی، چکهای پاسشده، حوالهها یا رسیدهای دستی معتبر قابل ارائه هستند. در پروندههایی که فروشنده ادعای عدم پرداخت ثمن را مطرح میکند، این مدارک نقش کلیدی دارند.
۴. اظهارنامه ارسالی به فروشنده جهت الزام به سند
اگر اظهار نامه ارسال شده باشد، نشاندهنده مطالبه رسمی و قانونی خریدار برای انجام تعهد است.این سند در دادگاه نشان میدهد که خریدار پیش از طرح دعوی، فروشنده را به انجام تعهد دعوت کرده است.
اظهارنامه میتواند تاریخ عدم همکاری فروشنده را مشخص کند و از جهت خسارت تأخیر یا گواهی عدم حضور مفید است.اگر فروشنده پاسخ ندهد یا امتناع کند، این امر به نفع خریدار محسوب میشود. اظهارنامه اگرچه الزامی نیست، اما تأثیر مثبت قابل توجهی در نتیجه دعوا دارد.
۵. گواهی عدم حضور فروشنده در دفترخانه (در صورت وجود)
گواهی عدم حضور یکی از قویترین دلایل برای اثبات تخلف فروشنده است.
این گواهی نشان میدهد خریدار در تاریخ مقرر در دفترخانه حاضر شده ولی فروشنده حضور نیافته است.دادگاهها معمولاً این سند را نشانه بدقولی فروشنده و نقض تعهد میدانند و از تاریخ صدور گواهی عدم حضور، خریدار را مستحق وجه التزام تاخیر در ایفای تعهد می دانند. البته در صورت نبود این گواهی، میتوان با سایر مدارک حضور و اعلام آمادگی خریدار را اثبات کرد.
الزام به تنظیم سند با قولنامه و سند عادی
راه های تماس و مشاوره با وکلای دادگران:
02188019243
شرح کامل قوانین مرتبط با الزام به تنظیم سند
آثار حقوقی شکایت برای الزام به سند بدون پایان کار
در دعاوی مربوط به الزام به تنظیم سند رسمی بدون پایان کار، رأی دادگاه آثار حقوقی مهم و بعضاً پیچیدهای به دنبال دارد. هنگامی که دادگاه حکم به الزام فروشنده صادر میکند، این حکم صرفاً به انتقال سند محدود نیست، بلکه مجموعهای از تکالیف قانونی برای فروشنده و حقوق حمایتی برای خریدار ایجاد میکند. در ادامه، آثار این حکم را بهصورت ده خط مستدل و مستند توضیح میدهم:
۱. الزام فروشنده به اخذ پایان کار
مطابق اصول عمومی تعهدات و ماده ۲۲۰ قانون مدنی، فروشنده مکلف است تمام مقدمات لازم برای اجرای تعهد اصلی (انتقال سند) را فراهم کند؛ اخذ پایان کار جزء مقدمات انتقال بوده و دادگاه وی را به انجام آن ملزم میکند.
۲. جایگزینی خریدار بهجای فروشنده در انجام تشریفات
اگر فروشنده همکاری نکند، دادگاه به استناد ماده ۴۷ قانون اجرای احکام و قواعد نیابت قضایی، اجازه میدهد خریدار به نمایندگی از او پایان کار و صورتمجلس تفکیکی را اخذ کند.
۳. امکان وصول هزینهها از فروشنده
هزینههای اخذ پایان کار، جریمههای شهرداری، هزینه کارشناسی و تفکیک، همگی طبق ماده ۲۲۰ و ۲۲۱ قانون مدنی قابل مطالبه از فروشنده هستند و دادگاه این مبلغ را بهعنوان خسارت از وی وصول خواهد کرد.
۴. امکان صدور سند به نام خریدار با نمایندگی قضایی
در صورت استمرار امتناع فروشنده، دادگاه به استناد مواد ۱۱۱ و ۱۱۲ قانون اجرای احکام مدنی اجازه میدهد دفترخانه سند را بدون حضور فروشنده تنظیم کند.
۵. تضمین حقوق خریدار در برابر نقل و انتقال ملک
معمولاً در کنار این رأی، دستور منع نقل و انتقال یا توقیف پلاک نیز صادر میشود تا فروشنده نتواند ملک را به دیگری واگذار کند.
۶. ریسک حقوقی برای خریدار در خصوص تخلفات ساختمانی
اگر ملک دارای تخلفات ساختمانی یا اضافه بنا باشد، حتی با حکم دادگاه نیز ممکن است شهرداری صدور پایان کار را منوط به پرداخت جریمههای سنگین کند؛ این هزینهها در ظاهر بر دوش خریدار میافتد اما نهایتاً قابل مطالبه از فروشنده است.
۷. احتمال اختلاف در مساحت واقعی ملک
نبود پایان کار و عدم صدور صورتمجلس تفکیکی میتواند موجب اختلاف متراژ شود و خریدار ممکن است پس از تنظیم سند نیازمند طرح دعوای تعدیل ثمن یا ارش شود.
۸. مسئولیت فروشنده در برابر عوارض و بدهیها
بدهیهای ناشی از عوارض شهرداری، نوسازی و تخلفات ساختمانی طبق قانون بر عهده مالک سابق است و خریدار پس از پرداخت میتواند رجوع کند.
۹. ایجاد حق مطالبه خسارت تأخیر
طبق ماده ۲۲۱ قانون مدنی، تأخیر فروشنده در اخذ پایان کار و انتقال سند، موجب ایجاد حق مطالبه خسارت برای خریدار میشود.
باید توجه داشت که به دلیل ماهیت پیچیده پروندههای فاقد پایان کار و احتمال مواجهه با بدهی، تخلف یا عدم تطابق بنا با پروانه ساخت، حضور وکیل متخصص برای جلوگیری از ریسکهای آینده کاملاً ضروری است.
اجرای حکم الزام به تنظیم سند چگونه است؟
پرسشهای متداول گرفتن سند بدون پایانکار شهرداری
در حالت معمول خیر، اما اگر ساختمان تکمیل باشد و مانع صرفاً اداری باشد، دادگاه میتواند چنین حکمی صادر کند.
خیر، تنظیم سند بدون پایان کار صرفاً با حکم قطعی دادگاه امکانپذیر است.
میتوان همزمان با طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی، دعوای الزام به اخذ پایان کار را نیز مطرح کرد.
بله، با ارائه وکالت قضایی یا حکم دادگاه میتواند از شهرداری درخواست صدور پایان کار نماید.
بله، این دعوا از نوع مالی است و هزینه دادرسی بر اساس ارزش منطقهای ملک محاسبه میشود.
بهطور خلاصه، گرفتن سند بدون پایان کار در شرایط خاص ممکن است، اما در عمل نیازمند پیگیری قضایی و فنی است. توصیه میشود خریداران پیش از معامله، از وضعیت پایان کار و تعهدات فروشنده اطمینان حاصل کنند و در صورت بروز اختلاف، با طرح دعوای الزام به سند بدون پایان کار تحت نظر وکیل متخصص، اقدام کنند.
هزینه، دستمزد و قیمت وکیل برای انواع دعاوی
خدمات دفتر وکالت دادگران برای تنظیم سند و پایانکار
دفتر وکالت دادگران با تخصص در امور ملکی و قراردادها، آماده ارائه خدمات حرفهای زیر است:
🔸مشاوره تخصصی در زمینه گرفتن سند بدون پایان کار و سایر دعاوی ملکی
🔸پیگیری پروندههای نیازمند شکایت الزام به تنظیم سند رسمی به وکالت از موکل در مراجع قضایی
🔸بررسی و تحلیل قراردادهای پیشفروش، قولنامهها و تعهدات مرتبط با پایانکار و الزام به سند
🔸تنظیم دادخواست، شکوائیه و لوایح حقوقی مرتبط با دعاوی سند آپارتمان و املاک
🔸پشتیبانی حقوقی و اعطای مشاوره مستمر به موکلین و مراجعین بدون اعلام وکالت (توضیح اینکه؛ گاهی مراجعین تمایل و توانایی پرداخت دستمزد کامل به وکیل را ندارند در این صورت می توانند به طور مستمر از خدمات مشاوره دفتر دادگران استفاده و با یک وکیل از این دفتر در ارتباط باشند و راهنمایی لازم را دریافت و دعوای خود را شخصا پیگیری و مدیریت کنند. که طبیعتا در این فرض فقط حق المشاوره و هزینه های تنظیم متون و لوایح حقوقی، محاسبه و از ایشان دریافت خواهد شد).
راههای تماس و ارتباط با وکیل متخصص دعاوی حقوقی– 88019244
