الزام فروشنده آپارتمان به تنظیم سند چگونه است؟

خرید آپارتمان زمانی به نتیجه حقوقی کامل می‌رسد که مالکیت خریدار علاوه بر مبایعه نامه یا سایر اسناد عادی، در نظام رسمی ثبت نیز تثبیت شود. در عمل، بسیار پیش می‌آید که خریدار پس از پرداخت ثمن یا بخشی از آن، با امتناع فروشنده از حضور در دفتر اسناد رسمی و انتقال رسمی ملک مواجه می‌شود. در چنین وضعی این پرسش مطرح می‌شود که آیا می‌توان فروشنده را به تنظیم سند رسمی آپارتمان ملزم کرد و این دعوا در چه شرایطی قابل طرح و استماع است؟

الزام به تنظیم سند رسمی، یکی از مهم‌ترین دعاوی ناشی از قراردادهای نقل و انتقال اموال غیرمنقول است. این دعوا در واقع ناظر به اجرای تعهد قراردادی فروشنده برای تکمیل فرآیند انتقال رسمی ملک است. با این حال، امکان موفقیت در چنین دعوایی وابسته به وجود شرایط حقوقی معین است؛ از جمله اعتبار قرارداد، امکان قانونی انتقال، مالکیت رسمی یا اختیار قانونی فروشنده، فرا رسیدن موعد انجام تعهد، و نبود موانع ثبتی یا قانونی.

در این مقاله، ضمن بررسی ماهیت دعوای الزام به تنظیم سند رسمی، به شرایط، مدارک لازم، دادگاه صالح، موانع طرح دعوا و وضعیت املاکی که فاقد سند رسمی، فاقد پایان‌کار یا دارای وضعیت مشاعی هستند نیز پرداخته می‌شود.

وکیل دادگستری می‌تواند از مرحله بررسی اسناد و ارائه مشاوره حقوقی تا تنظیم دادخواست، لوایح و پیگیری پرونده در مراجع قضایی و ثبتی، نقش مؤثری در پیشبرد دعوا داشته باشد.

تعریف سند مالکیت آپارتمان و سایر املاک

منظور از سند مالکیت، سند رسمی‌ای است که توسط اداره ثبت اسناد و املاک صادر می‌شود و نشان‌دهنده ثبت ملک در دفتر املاک و احراز مالکیت شخص نسبت به آن است. در نظام ثبتی ایران، سند مالکیت می‌تواند به شکل‌های مختلفی صادر شود و وضعیت ملک در آن نقش تعیین‌کننده دارد. برای مثال سند مالکیت ممکن است مفروز، مشاعی، دفترچه‌ای یا تک‌برگ باشد. اما آنچه در همه این موارد اهمیت دارد، این است که سند رسمی، صرفنظر از اینکه به کدام یک از این شکل ها صادر شده باشد، معتبرترین دلیل اثبات مالکیت در برابر اشخاص ثالث و مراجع رسمی است.

انواع سند مالکیت ملک (آپارتمان، خانه، مغازه و زمین)

اسناد و مدارک مربوط به مالکیت املاک را می‌توان از جهات مختلفی دسته‌بندی کرد. نوع سند، وضعیت ثبتی ملک و میزان اعتبار آن در معاملات، از جمله موضوعاتی است که می‌تواند در ارزیابی وضعیت حقوقی و ثبتی ملک اهمیت داشته باشد. همچنین، سند مالکیت رسمی در بسیاری از موارد می‌تواند موضوع حقوق و اقدامات حقوقی مستقلی مانند رهن، وثیقه‌گذاری و نقل‌وانتقال قرار گیرد. به طور کلی اسناد و مدارک مالکیت املاک را می‌توان به انواع زیر تقسیم کرد:

سند عادی مالکیت

در عرف معاملات ملکی، نخستین گام در انتقال ملک، معمولاً تنظیم سند عادی در قالب مبایعه‌نامه، قولنامه، صلح‌نامه یا قراردادهای مشابه است. این اسناد، بسته به مفاد و شرایط تنظیم، می‌توانند منشأ تعهدات قراردادی میان طرفین باشند. با این حال، سند عادی، خود به‌تنهایی سند مالکیت رسمی محسوب نمی‌شود و چنین سندی بیشتر دلیل بر وقوع معامله و تعهد به انتقال رسمی است، نه جایگزین ثبت رسمی ملک. از این‌رو، در صورتی که انتقال رسمی انجام نشود، خریدار می‌تواند بر مبنای همان سند عادی، دعوای الزام به تنظیم سند رسمی را مطرح کند؛ مشروط به آنکه سایر شرایط قانونی نیز فراهم باشد.

در معاملات املاک، به‌ویژه با توجه به مقررات قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، بررسی وضعیت و تاریخ سند عادی و سند مالکیت رسمی ملک و امکان یا لزوم ثبت رسمی معامله در حفظ حقوق خریدار اهمیت زیادی دارد.

سند مالکیت مشاعی

مالکیت مشاعی زمانی محقق می‌شود که دو یا چند شخص در یک مال واحد، به صورت مشاع، مالکیت داشته باشند؛ به نحوی که سهم هر یک به صورت کسر یا میزان مشخصی از کل ملک تعیین شده باشد، اما بخش معینی از عین ملک به طور اختصاصی به هر شریک تعلق نداشته باشد. برای مثال، ممکن است شخصی مالک یک دانگ از شش دانگ یا یک سهم از صد سهم یک ملک باشد. در چنین حالتی، ممکن است برای هر یک از شرکا نسبت به سهم مشاعی وی، سند مالکیت جداگانه صادر شود. این سند، نشان دهنده ی مالکیت دارنده آن نسبت به سهم مشاعی مندرج در سند می باشد اما به خودی خود موجب تبدیل مالکیت مشاعی به مالکیت مفروز نمی‌شود.

از آثار مهم مالکیت مشاعی آن است که هر شریک اصولاً در حدود مقررات قانونی نسبت به سهم خود حق تصرف حقوقی دارد، اما تصرف مادی و اختصاص دادن بخش معینی از مال مشاع به خود، بدون رعایت حقوق سایر شرکا، تابع مقررات مربوط به مال مشاع است. بنابراین، صرف داشتن سند مشاعی به معنای مالکیت اختصاصی نسبت به قسمت مشخصی از ملک نیست.

سند مالکیت دفترچه‌ای یا منگوله‌دار

«سند منگوله‌دار» اصطلاحی عرفی برای نوع قدیمی اسناد مالکیت است که معمولاً به صورت دفترچه‌ای صادر می‌شد. این اسناد دارای صفحات متعدد بودند و برای جلوگیری از جابه‌جایی، حذف یا اضافه کردن صفحات، با سازوکارهای خاص ثبتی، از جمله پلمب سربی، حفاظت می‌شدند.

در این اسناد، سوابق مربوط به نقل‌وانتقالات و برخی تغییرات ثبتی ملک در صفحات مربوط به سند درج می‌شد و به همین دلیل، در بسیاری از موارد می‌توانست سابقه نقل‌وانتقال ملک را از طریق بررسی سند مشاهده کرد. اما با توسعه نظام کاداستر و تغییر شیوه صدور اسناد مالکیت، صدور اسناد دفترچه‌ای به تدریج و از سال 1390 به بعد جای خود را به اسناد مالکیت جدید داد.

سند مالکیت شش‌دانگ

سند شش‌دانگ بیانگر این است که تمام مالکیت ملک مورد نظر متعلق به یک شخص یا چند شخص به نحو کامل است. اصطلاح شش‌دانگ ناظر به میزان مالکیت است، نه لزوماً تعداد مالکان. زیرا ممکن است یک ملک شش‌دانگ باشد، اما مالک آن یک نفر نباشد؛ بلکه چند نفر مجموعاً مالک تمام شش‌دانگ آن باشند. در این حالت، ملک همچنان شش‌دانگ است، اما مالکیت آن مشاع خواهد بود.

سند مالکیت تک‌برگ

سند مالکیت تک‌برگ، شکل جدیدتر اسناد مالکیت رسمی است که با توسعه نظام کاداستر و به‌روزرسانی سوابق ثبتی املاک مورد استفاده قرار گرفته است. این اسناد برخلاف اسناد دفترچه‌ای، در قالب یک برگه‌ با اطلاعات ثبتی و مشخصات دقیق ملک و مالک صادر می‌شوند.

در فرآیند نقل‌وانتقال رسمی ملک، سند مالکیت تک برگ جدید با توجه به مقررات و فرآیندهای ثبتی مربوط، به نام مالک جدید صادر می‌شود و سوابق مالکیت و نقل‌وانتقال نیز در سامانه‌ها و دفاتر ثبتی مربوط ثبت می‌گردد. در نتیجه، برخلاف اسناد دفترچه‌ای قدیمی که سوابق متعدد نقل‌وانتقال ممکن بود در صفحات همان دفترچه درج شود، در نظام جدید، اطلاعات مالکیت و سوابق ثبتی ملک عمدتاً در سامانه‌ها و سوابق الکترونیکی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور نگهداری می‌شود و سند مالکیت صادرشده، صرفا وضعیت مالکیت ثبت‌شده در زمان صدور آن را منعکس می‌کند.

راه‌های ثبت رسمی اموال غیر منقول و سند دار کردن املاک

شرایط طرح شکایت برای گرفتن و الزام به تنظیم سند رسمی

برای طرح و رسیدگی به دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک، صرف وجود یک مبایعه‌نامه یا قرارداد عادی کافی نیست و باید شرایط حقوقی و ثبتی لازم برای انتقال رسمی ملک وجود داشته باشد. در ادامه به بررسی شرایط لازم جهت طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی می پردازیم:

۱. وجود قرارداد معتبر و قابل استناد

نخستین شرط، وجود قراردادی معتبر است که بر اساس آن، فروشنده متعهد به انتقال رسمی ملک شده باشد. این قرارداد ممکن است در قالب مبایعه‌نامه، قولنامه، صلح‌نامه، معاوضه یا هر قرارداد معتبر دیگری منعقد شده باشد. مطابق ماده ۱۰ قانون مدنی، قراردادهای خصوصی در صورتی که مخالف صریح قانون نباشند، بین طرفین نافذ هستند. همچنین مواد ۲۱۹ و ۲۲۰ قانون مدنی، لازم‌الوفا بودن قراردادهای صحیح و لزوم تبعیت از آثار عرفی و قانونی عقد را بیان می‌کنند. بنابراین، خواهان باید بتواند اصل قرارداد، موضوع معامله، هویت طرفین و تعهد به انتقال رسمی را اثبات کند.

۲. مالکیت یا امکان قانونی انتقال ملک توسط متعهد

حکم الزام به تنظیم سند زمانی قابل صدور است که فروشنده مالک رسمی ملک باشد یا اختیار قانونی برای انتقال داشته باشد. مطابق ماده ۲۲ قانون ثبت، پس از ثبت ملک در دفتر املاک، دولت فقط شخصی را مالک می‌شناسد که ملک به نام او ثبت شده یا انتقال رسمی به او صورت گرفته باشد. بنابراین، اگر فروشنده مالک رسمی نباشد، صرف درج نام او در قرارداد عادی برای صدور حکم کافی نیست و باید حسب مورد مالک رسمی، وراث، یا قائم‌مقام قانونی نیز طرف دعوا قرار گیرند. اگر فردی بدون اختیار قانونی مال دیگری را منتقل کرده باشد، موضوع می‌تواند مشمول معامله فضولی یا در صورت احراز شرایط، انتقال مال غیر باشد.

۳. فرارسیدن موعد انجام تعهد و تخلف متعهد

تعهد به تنظیم سند باید در موعد مقرر اجرا شود. اگر در قرارداد، زمان مشخصی برای حضور در دفترخانه تعیین شده باشد، با فرا رسیدن موعد و عدم حضور فروشنده، امکان طرح دعوا فراهم می‌شود. اما اگر موعد خاصی تعیین نشده باشد، ابتدا باید مطالبه انجام تعهد صورت گیرد و امتناع فروشنده از انجام تعهد احراز شود. گواهی عدم حضور دفترخانه، در صورت وجود، یکی از مهم‌ترین ادله اثبات تخلف متعهد است، هرچند نبود آن لزوماً مانع طرح دعوا نیست.

۴. ایفای تعهدات خریدار یا آمادگی برای اجرای آنها

خریدار نیز باید تعهدات خود را انجام داده یا آمادگی انجام آن را داشته باشد. مهم‌ترین تعهد او معمولاً پرداخت ثمن معامله است. البته پرداخت کامل ثمن، شرط مطلق طرح دعوا نیست؛ زیرا ممکن است طبق قرارداد، بخشی از ثمن هم‌زمان با تنظیم سند پرداخت شود. در این موارد، خریدار باید آمادگی خود را برای ایفای تعهدات متقابل اعلام کند. ماده ۳۷۷ قانون مدنی نیز در عقود معوض، حق حبس را در شرایط مقرر به رسمیت شناخته است.

۵. قابلیت قانونی و ثبتی ملک برای انتقال

ملک مورد معامله باید از نظر قانونی و ثبتی قابلیت انتقال داشته باشد. اگر ملک در بازداشت، رهن، یا دارای مانع قانونی برای انتقال باشد، تنظیم فوری سند با مشکل مواجه می‌شود. در این موارد، حسب مورد باید علاوه بر خواسته الزام به تنظیم سند رسمی، خواسته‌های مکملی مانند فک رهن، رفع بازداشت یا اقدامات ثبتی لازم نیز مطرح شود. همچنین وجود سند معارض یا اختلاف در مالکیت رسمی، ممکن است دعوای الزام به تنظیم سند را با پیچیدگی جدی مواجه کند.

۶. طرف دعوا قرار دادن اشخاص لازم

دعوای الزام به تنظیم سند باید علیه شخص یا اشخاصی طرح شود که حضورشان برای اجرای حکم ضروری است. اگر فروشنده مالک رسمی نباشد، صرف طرح دعوا علیه او ممکن است کافی نباشد و باید مالک رسمی یا قائم‌مقام قانونی او نیز طرف دعوا قرار گیرد. همچنین در املاک مشاعی نیز باید مشخص شود که انتقال مورد مطالبه ناظر به چه سهمی است و چه اشخاصی باید در دادرسی طرف دعوا قرار گیرند.

۷. وجود اهلیت، سمت و نفع قانونی در طرفین

خواهان باید ذی‌نفع و ذی‌سمت باشد و حق طرح دعوا داشته باشد. مطابق ماده ۲ قانون آیین دادرسی مدنی، رسیدگی قضایی مستلزم وجود شخصی است که در دعوا ذی‌نفع باشد. همچنین، مطابق مواد ۲۱۰ و ۲۱۱ قانون مدنی، طرفین معامله باید دارای اهلیت قانونی باشند. در صورتی که یکی از طرفین محجور باشد، باید مقررات مربوط به نمایندگی قانونی، از جمله ولایت یا قیمومت، رعایت شود. بنابراین، پیش از طرح دعوا باید وضعیت حقوقی طرفین، سمت آنان و در صورت فوت مالک یا فروشنده، قائم‌مقام قانونی و وراث بررسی شود.

۸. رعایت مقررات قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول

در طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی، مقررات قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول نیز باید مورد توجه قرار گیرد. به موجب ماده ۱ این قانون، پس از تحقق شرایط و زمان مقرر در قانون، اعمال حقوقی مشمول آن، از جمله معاملات و تعهدات مربوط به انتقال مالکیت اموال غیرمنقول، باید در سامانه ثبت الکترونیک اسناد ثبت شوند و برای معاملات مشمول قانون که به ثبت نرسیده‌اند، محدودیت‌های مهمی در قابلیت استماع دعاوی، از جمله دعوای الزام به تنظیم سند رسمی، پیش‌بینی شده است. 

همچنین ماده ۱۰ قانون مذکور، سازوکار ثبت ادعاهای مربوط به اسناد غیررسمی و حقوق ایجادشده پیش از راه‌اندازی سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی را پیش‌بینی کرده است که آیین‌نامه اجرایی مربوط به این ماده نیز در سال ۱۴۰۴ تصویب شده است. در نتیجه، در پرونده‌هایی که قرارداد عادی مبنای دعواست، باید تاریخ معامله، وضعیت رسمی یا غیررسمی ملک، زمان شمول مقررات قانون الزام و وضعیت ثبت ادعا در سامانه مربوط بررسی شود. بنابراین، نمی‌توان بدون بررسی این موارد، درباره قابلیت استماع دعوای الزام به تنظیم سند رسمی، یک قاعده واحد برای همه معاملات بیان کرد.

برای طرح و تقدیم دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی املاک و اموال غیرمنقول، هرچند داشتن وکیل دادگستری الزامی نیست، اما بهره‌مندی از وکیل دادگستری متخصص و با تجربه برای الزام به سند می‌تواند با مدیریت صحیح روند پرونده، از صرف زمان و هزینه‌های اضافی، طرح نادرست دعوا و عدم وصول کامل حقوق و خواسته‌های قانونی جلوگیری کرده و احتمال دستیابی به نتیجه مطلوب را افزایش دهد.

مدارک مورد نیاز برای گرفتن سند آپارتمان و هر نوع ملک

مدارک لازم برای طرح دعوای الزام به تنظیم سند، بسته به وضعیت ثبتی ملک متفاوت است. به طور کلی باید ابتدا روشن شود که ملک دارای سند رسمی هست یا خیر، فروشنده مالک رسمی است یا نه، و آیا ملک تفکیک شده یا مشاع است.

۱. اگر ملک دارای سند رسمی باشد

چنانچه آپارتمان یا ملک دارای سابقه ثبتی و سند مالکیت باشد و فروشنده نیز مالک رسمی آن باشد، خریدار معمولاً نباید برای دریافت نخستین سند مالکیت به اداره ثبت مراجعه کند؛ بلکه باید انتقال رسمی ملک به نام خود را از طریق دفتر اسناد رسمی پیگیری کند. مبنای این موضوع، ماده ۲۲ قانون ثبت اسناد و املاک است. مطابق این ماده، پس از ثبت ملک در دفتر املاک، دولت شخصی را مالک می‌شناسد که ملک به نام او ثبت شده یا انتقال آن به وی نیز در دفتر املاک به ثبت رسیده باشد.

بنابراین، در فرضی که فروشنده مالک رسمی است، مسیر معمول عبارت است از تنظیم قرارداد عادی معتبر، حضور طرفین در دفتر اسناد رسمی، تنظیم سند رسمی انتقال به نام خریدار، ثبت انتقال در دفتر املاک و نهایتا صدر سند مالکیت به نام خریدار.

اما اگر فروشنده با وجود تعهد قراردادی از حضور در دفترخانه و انتقال رسمی خودداری کند، حسب شرایط پرونده، خریدار می‌تواند دعوای الزام به تنظیم سند رسمی را مطرح کند. در این موارد، مدارک مهم در دعوای الزام به تنظیم سند رسمی بسته به وضعیت ملک و قرارداد شامل: مبایعه‌نامه یا قرارداد خرید؛ تصویر سند مالکیت فروشنده و در صورت عدم دسترسی به آن، شماره پلاک ثبتی ملک، قرارداد یا اسناد انتقالات قبلی در صورت وجود؛ گواهی عدم حضور فروشنده در دفتر اسناد رسمی در صورت تعیین دفترخانه و موعد حضور؛ اظهارنامه رسمی دعوت فروشنده به حضور در دفترخانه در صورت ارسال؛ رسیدها و مدارک پرداخت ثمن معامله؛ قرارداد مشارکت در ساخت، در پرونده‌های مربوط به واحدهای احداثی و تقسیم‌نامه یا سایر اسناد مربوط به تخصیص واحد، در صورت وجود می باشد.
باید توجه داشت گواهی عدم حضور شرط قانونی مطلق برای طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی نیست؛ بلکه ارزش اثباتی آن در اثبات تخلف فروشنده از تعهد قراردادی اهمیت دارد. همچنین اگر در قرارداد، موعد و دفترخانه مشخص نشده باشد، نحوه اثبات مطالبه و امتناع فروشنده متفاوت خواهد بود.

از نظر صلاحیت محلی نیز ماده ۱۲ قانون آیین دادرسی مدنی مقرر می‌کند دعاوی مربوط به اموال غیرمنقول در دادگاهی اقامه می‌شوند که مال غیرمنقول در حوزه آن واقع شده است.

۲. اگر ملک هنوز تفکیک نشده باشد

در ساختمان‌هایی که چند واحد آپارتمانی دارند، صدور سند مالکیت مستقل برای هر واحد معمولاً مستلزم انجام تشریفات ثبتی مربوط به تفکیک آپارتمان است.

بر اساس ماده ۱۰۶ آیین‌نامه قانون ثبت، هنگامی که ملک پس از ثبت در دفتر املاک به قطعات مفروزی یا آپارتمان تفکیک شود، اداره ثبت بر اساس صورت‌مجلس تفکیکی نسبت به ثبت قطعات و صدور سند مالکیت جداگانه اقدام می‌کند. در خصوص آپارتمان‌ها نیز دستورالعمل تفکیک آپارتمان‌ها تصریح کرده است که تفکیک آپارتمان بر اساس گواهی پایان‌کار انجام می‌شود و در صورت‌مجلس تفکیکی، مشخصات واحدهای اختصاصی، پارکینگ‌ها، انباری‌ها و قسمت‌های مشترک تعیین می‌شود. بنابراین، در این وضعیت مدارکی مانند سند مالکیت عرصه؛گواهی پایان‌کار ساختمان؛ نقشه و مدارک مورد نیاز تفکیک؛ درخواست مالک یا مالکین؛ مدارک هویتی مالک یا مالکین؛ قراردادها و اسناد مربوط به مالکیت واحد، حسب مورد و تقسیم‌نامه، در مواردی که مالکین متعدد هستند و تقسیم واحدها باید مشخص شود، جهت اخذ سند مالکیت برای یک واحد یا یک بخش از ملک تفکیک نشده اهمیت پیدا می‌کند. در این موارد صرفا پس از تنظیم صورت‌مجلس تفکیکی و انجام تشریفات لازم، امکان صدور سند مالکیت تفکیکی برای واحدها فراهم می‌شود.

۳. اگر ملک مشاع باشد

مشاع بودن ملک به خودی خود به معنای نداشتن سند یا امکان صدور مستقیم سند مفروزی برای هر واحد نیست. برای مثال ممکن است عرصه یک ساختمان دارای سند مشاعی به نام چند نفر باشد و ساختمان نیز به چند واحد تقسیم شده باشد. در چنین شرایطی باید وضعیت عرصه، اعیان، سهم هر مالک و نحوه تخصیص واحدها مشخص شود.

در صورت وجود شرایط قانونی، پس از تنظیم صورت‌مجلس تفکیکی، ممکن است تقسیم‌نامه رسمی میان مالکان تنظیم شود و سپس سندهای مالکیت مطابق سهم و واحد اختصاص‌یافته صادر شود. دستورالعمل تفکیک آپارتمان‌ها نیز در موارد بازسازی یا تقسیم مجموعه‌های آپارتمانی، نحوه تنظیم تقسیم‌نامه و انعکاس آن در سوابق ثبتی را مورد توجه قرار داده است. بنابراین عبارت «چون زمین مشاع است باید برای گرفتن سند آپارتمان به اداره ثبت مراجعه کرد» دقیق نیست؛ بلکه باید وضعیت ثبتی ملک و نحوه مالکیت و تفکیک آن بررسی شود.

۴. اگر ملک فاقد سند رسمی باشد

وضعیت املاکی که فاقد سند رسمی هستند با املاکی که صرفاً سند آنها به نام فروشنده است تفاوت اساسی دارد. در برخی موارد، صدور سند مالکیت برای ملک فاقد سند رسمی می‌تواند تحت شرایط مقرر در قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمان‌های فاقد سند رسمی انجام شود. این قانون برای مواردی پیش‌بینی شده است که ملک دارای شرایط مقرر قانونی است، اما به دلایلی صدور سند رسمی مالکیت برای آن انجام نشده است. در موارد مشمول، موضوع در چارچوب هیأت مقرر در قانون بررسی و در صورت احراز شرایط، رأی لازم برای صدور سند به اداره ثبت اعلام می‌شود.

همچنین در مورد آپارتمان‌های مشمول این قانون، صدور سند تفکیکی باید با رعایت مقررات قانون تملک آپارتمان‌ها انجام شود. بنابراین، در املاک فاقد سند رسمی باید پیش از هر اقدامی بررسی شود که ملک مشمول کدام یک از مقررات ثبتی است؛ زیرا صرف داشتن مبایعه‌نامه یا تصرف ملک، به‌تنهایی به معنای امکان صدور فوری سند مالکیت نیست.

۵.اگر ملک فاقد پایان‌کار و صورت‌مجلس تفکیکی باشد

در خصوص آپارتمان ها ، نباید پایان‌کار، صورت‌مجلس تفکیکی و سند مالکیت را مفهوم یکسانی بدانیم. پایان‌کار اصولاً سند و گواهی مرتبط با وضعیت ساختمانی ملک از سوی مرجع شهرداری است و طبق دستورالعمل تفکیک آپارتمان‌ها، تفکیک آپارتمان‌ها بر اساس گواهی پایان‌کار انجام می‌شود. در حالی که صورت‌مجلس تفکیکی سند ثبتی است که حدود، مساحت و مشخصات واحدهای تفکیکی و قسمت‌های مشترک را مشخص می‌کند. سند مالکیت سند رسمی ثبتی مربوط به مالکیت شخص بر ملک یا واحد تفکیکی است.

ازاین‌رو، در دعوای الزام به تنظیم سند رسمی یک واحد آپارتمانی که هنوز صورت‌مجلس تفکیکی آن تنظیم نشده است، باید ابتدا امکان قانونی تفکیک و انتقال آن واحد بررسی شود و بسته به وضعیت ساختمان و قرارداد، خواسته‌هایی مانند الزام به اخذ پایان‌کار، الزام به اخذ صورت‌مجلس تفکیکی و سپس الزام به تنظیم سند رسمی ممکن است در کنار یکدیگر مطرح شوند.

دادگاه صالح برای طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی

مطابق ماده ۱۲ قانون آیین دادرسی مدنی، دعاوی مربوط به اموال غیرمنقول، از جمله دعاوی مالکیت و سایر حقوق مربوط به ملک، در دادگاهی مطرح می‌شود که مال غیرمنقول در حوزه آن واقع شده است؛ حتی اگر خوانده در آن حوزه اقامت نداشته باشد. بنابراین در دعوای الزام به تنظیم سند رسمی آپارتمان، زمین، خانه یا سایر اموال غیرمنقول، اصل بر صلاحیت دادگاه محل وقوع ملک است.

باید توجه داشت که صلاحیت محلی دادگاه با مراجعه به اداره ثبت برای انجام عملیات ثبتی متفاوت است؛ اداره ثبت مرجع انجام امور ثبتی است و دادگاه مرجع رسیدگی به اختلافات قضایی در حدود صلاحیت خود می باشد.

تمام دلایل و مدارکی که برای دعوای الزام به تنظیم سند لازم است!

تماس با دادگران و دریافت وقت مشاوره با وکیل:
  02188019244 – 02188019243

شرایط لازم برای موفقیت در دعوای الزام به تنظیم سند رسمی

برای اینکه چنین دعوایی در دادگاه قابل استماع و نهایتاً منجر به صدور حکم شود، باید شرایط خاصی وجود داشته باشد که در ادامه به تفصیل بیان می‌گردد:

۱. وجود قرارداد معتبر (بیع‌نامه،مبایعه‌نامه یا قولنامه): شرط نخست، وجود قراردادی معتبر است که دلالت بر تعهد فروشنده به انتقال ملک داشته باشد. به استناد ماده ۱۰ قانون مدنی، قراردادهای خصوصی نسبت به کسانی که آن را منعقد کرده‌اند، در صورتی که مخالف صریح قانون نباشند، نافذ است. بنابراین، اگر خریدار تنها به یک توافق شفاهی یا قول و قرار غیرمکتوب استناد کند، امکان اثبات دعوا برای او دشوار خواهد شد. مبایعه‌نامه باید به امضای طرفین برسد، مشخصات ملک به‌طور کامل ذکر شود (پلاک ثبتی، حدود اربعه، مساحت، شماره دفترچه مالکیت) و ثمن معامله نیز تعیین شده باشد.

۲. مالکیت یا اختیار فروشنده: دادگاه تنها زمانی فروشنده را ملزم به انتقال رسمی ملک می‌کند که وی مالک یا مأذون از مالک باشد. چنانچه فروشنده مالک نباشد و بدون اذن مالک اقدام به فروش کند، موضوع مشمول عنوان دعوای حقوقی “معامله ی فضولی” یا شکایت کیفری “فروش مال غیر” می‌گردد و شکایت برای سند رسمی نیز قابلیت استماع نخواهد داشت. ازاین‌رو، بررسی مالکیت فروشنده از طریق استعلام ثبتی یا ارائه سند مالکیت ضروری است.

۳. پرداخت یا ایفای تعهد خریدار: یکی از شرایط اصلی استماع دعوای شکایت برای سند رسمی، اجرای تعهدات خریدار است. اگر خریدار ثمن معامله یا اقساط آن را پرداخت نکرده باشد یا تعهدات قراردادی دیگر مثل پرداخت مالیات، هزینه دفترخانه یا تحویل چک تضمینی را ایفا نکرده باشد، دادگاه دعوا را مسموع نخواهد دانست. مطابق ماده ۲۲۰ قانون مدنی، متعاملین نه تنها به اجرای تعهدات مذکور در قرارداد بلکه به نتایجی که عرف و عادت و قانون از عقد حاصل می‌کند نیز ملزم هستند. بنابراین، خریدار باید اثبات کند که به تعهدات خود وفادار بوده یا حداقل برای اجرای آن‌ها آمادگی دارد.

۴. قابلیت انتقال ملک (نبود مانع قانونی یا حقوقی): ملک مورد معامله باید قابلیت انتقال داشته باشد. در صورتی که ملک بازداشت شده باشد (مثلاً در نتیجه حکم دادگاه یا توقیف اجرایی توسط اداره ثبت)، فروشنده حق انتقال رسمی ندارد و در نتیجه شکایت برای تنظیم سند امکان‌پذیر نیست. همچنین در مواردی که ملک دارای معارض یا سند مالکیت معارض باشد، دعوا قابلیت استماع نخواهد داشت.

۵. طرح دعوا علیه مالک رسمی یا قائم‌مقام قانونی او: دعوای شکایت برای سند رسمی باید علیه کسی طرح شود که نام او در دفتر املاک اداره ثبت به‌عنوان مالک قید شده یا قائم‌مقام قانونی وی (وارث، وکیل، قیم، ولی قهری) باشد. به موجب ماده ۲۲ قانون ثبت، دولت تنها کسی را مالک می‌شناسد که ملک به نام او در دفتر املاک ثبت شده باشد. بنابراین، حتی اگر فروشنده در مبایعه‌نامه نامش ذکر شده باشد ولی هنوز سند رسمی به نام او صادر نشده باشد، الزام او به تنظیم سند ممکن نیست مگر اینکه مالک رسمی نیز طرف دعوا قرار گیرد.

۶. اهلیت و سمت طرفین دعوا: مطابق مواد ۲۱۰ و ۲۱۱ قانون مدنی، طرفین باید اهلیت قانونی برای معامله داشته باشند. اگر فروشنده محجور (صغیر، مجنون یا غیررشید) باشد، معامله و به تبع آن دعوای شکایت برای سند با اشکال مواجه خواهد شد و باید ولی یا قیم او طرف دعوا قرار گیرد. همچنین دادگاه بررسی می‌کند که خواهان دعوا (خریدار) ذی‌نفع و ذی‌سمت باشد، زیرا بر اساس ماده ۲ قانون آیین دادرسی مدنی، هیچ‌کس نمی‌تواند به‌نام خود دعوای دیگری را مطرح کند مگر با داشتن سمت قانونی.

۷. توجه به صلاحیت محلی دادگاه: مطابق ماده ۱۲ قانون آیین دادرسی مدنی، دعاوی راجع به اموال غیرمنقول باید در دادگاهی اقامه شود که مال غیرمنقول در حوزه آن واقع است. بنابراین، شکایت برای سند رسمی ملک باید در دادگاه محل وقوع ملک طرح گردد و طرح دعوا در دادگاه‌های دیگر منجر به صدور قرار عدم صلاحیت به شایستگی دادگاه صالح خواهد شد و جریان رسیدگی را طولانی تر خواهد نمود.

گرفتن سند بدون صورتمجلس تفکیکی

الزام فروشنده به تنظیم سند تنها با مبایعه نامه و قرارداد عادی

به منظور طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی و به نتیجه رسیدن این دعوا مقدمات و مراحلی لازم است که به شرح زیر می باشد:

1) وجود یک سند عادی معتبر (قولنامه، مبایعه‌نامه یا صلح‌نامه)

وجود یک سند عادی معتبر، یعنی قراردادی مکتوب که طرفین (فروشنده و خریدار) میان خود امضاء کرده‌اند، اولین و مهم‌ترین رکن در دعوای الزام به تنظیم سند رسمی است. همانطور که در بالا اشاره شد، در حقوق ایران سند عادی ارزش اثباتی دارد اما از حیث «رسمیت» با سند رسمی تفاوت دارد.
برای اینکه قولنامه یا مبایعه‌نامه عادی در دادگاه قابلیت اثبات ایجاد کند، باید شامل این موارد باشد: ۱) وجود امضاهای طرفین یا نمایندگان قانونیِ آنها؛ ۲) مشخصات دقیق ملک (آدرس، پلاک ثبتی، مساحت، حدود) و موضوع معامله؛ ۳) مأخذ و نحوه پرداخت ثمن (مبالغ پرداخت‌شده و رسیدها یا چک‌ها و واریزها)؛ ۴) هر شرط اضافی (مانند گرفتن وکالت، پرداخت اقساط، تضمین‌ها و…) که به حق و تکلیف طرفین مرتبط است. مدارک تکمیلی مثل رسیدهای بانکی، اظهارنامه‌ها، شهادت شهود یا اقرار طرف مقابل می‌تواند به تقویت دلایل خواهان کمک کند.
دادگاه در مرحله رسیدگی به سند عادی معمولاً «نسبت به اصالت» امضاها و استمرار پرداخت‌ها تحقیق می‌کند و اگر اختلاف بر سر اصالت امضا باشد، ممکن است خواهان ملزم به تقدیم دلایل تکمیلی (کارشناس خط، گواهی امضا از دفترخانه‌ها، یا شهادت شهود) شود. همچنین اگر در قرارداد شرط تنظیم سند رسمی در آینده ذکر شده باشد (مثلاً عبارت «طرف الف متعهد است ظرف فلان مدت سند را منتقل کند») آن تعهد قراردادی، در صورتی که واقعاً منعقد شده باشد، مبنای خواسته الزام به تنظیم سند رسمی خواهد بود.
یک نکته عملی که باید به آن توجه داشت این است که اگر پلاک ثبتی واضح نباشد ، بعضی دادگاه‌ها پرونده را تا حصول وضعیت ثبتی دقیق معلق یا غیرقابل پذیرش تلقی می‌کنند؛ بنابراین در تهیه دادخواست، ذکر پلاک ثبتی دقیق مسیر رسیدگی را تسهیل می‌کند.

احراز مالکیت خوانده: از طریق استعلام ثبتی (اگر شماره پلاک در قولنامه اشتباه ثبت شده باشد، دادگاه آن را اصلاح می‌کند و حکم به انتقال می‌دهد.) احراز مالکیت خوانده بر تبعات مبیع : به عنوان مثال، در مورد تلفن، استعلام از طریق اداره مخابرات. احراز تادیه قسمتی از ثمن (پیش‌پرداخت) و محاسبه مابقی ثمن و قید در حکم: در مورد چک، استعلام از طریق بانک. احراز انجام معامله و قرارداد، از بررسی اسناد و اظهارات طرفین و شهود: ملاحظه اصل مبایعه‌نامه، توجه به دفاعیات خوانده، توجه به اهلیت طرفین، توجه به نحوه تحریر سند عادی، توجه به مفهوم و ماهیت سند تنظیمی و شروط و تعهدات طرفین. احراز هویت و شناسایی فروشنده و خریدار و در صورت فوت آنها ورثه با ملاحظه انحصار وراثت.
تحقیق درباره مورد معامله، اگر در رهن بانک باشد تعیین و احراز میزان بدهی، با حفظ حقوق مرتهن یا بازداشت‌کننده مقدم، حکم به الزام به انتقال داده شود. توجه به هزینه‌های انتقال سند و عهده‌دار بودن آن از سوی طرفین : هزینه‌های لازمه به طور معمول برای انتقال (مالیات و عوارض شهرداری) بر عهده مالک و هزینه تحریر سند بالمناصفه بر عهده طرفین است. انجام هر گونه تحقیق و اقدامی که برای کشف حقیقت لازم باشد: مثلا در مورد تملک مالکانه، معاینه محل برای احراز تصرفات.

۲) تقدیم دادخواست الزام به تنظیم سند

برای طرح دعوی الزام به تنظیم سند رسمی باید دادخواست به دادگاه عمومی حقوقی یا دادگاه صلح محل وقوع ملک (بسته به اینکه خواسته به چه مبلغی تقویم شده باشد) تقدیم شود؛ اصولاً محل وقوع ملک، صلاحیت محلی را تعیین می‌کند. در دادخواست باید خواسته (الزام به تنظیم سند رسمی به نام خواهان) واضح و مستدل نوشته شود و اسناد و مدارک اثباتی پیوست گردد.
محتوای استاندارد یک دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی معمولاً شامل: مشخصات طرفین (نام، نام خانوادگی، شماره ملی، نشانی دقیق)، شرح موضوع قرارداد عادی و تاریخ و محل تنظیم آن، میزان ثمن و نحوه پرداخت، پلاک ثبتی ملک، دلایل خواهان برای اثبات مالکیت یا انتقال (مبادله مبایعه‌نامه، رسیدهای پرداخت، عکس‌ها، مکاتبات)، و در خواست از دادگاه برای صدور حکم به الزام به حضور در دفترخانه و تنظیم سند رسمی به نام خواهان. همچنین خواهان می‌تواند خواسته‌های تکمیلی را نیز اعلام کند مثل مطالبه خسارت تأخیر تادیه یا مطالبه هزینه‌های دادرسی و حق‌الوکاله در صورت صلاح‌دید.
باید توجه داشت که دادخواست باید از طریق دفاتر خدمات الکترونیک قضایی ثبت شود و هزینه دادرسی طبق تعرفه‌ها پرداخت گردد؛ فقدان مدارک هویتی یا عدم ذکر پلاک ثبتی می‌تواند منجر به رد دادخواست یا نقصی شود که دادگاه فرصت رفع آن را می‌دهد. در مواقعی که خواسته وابسته به شرایط ثبتی خاصی است (مثلاً لازم است ابتدا پلاک ثبتی تعیین شود یا صورتمجلس تفکیکی اخذ گردد) دادگاه ممکن است قرار رد یا قرار معلق صادر کند تا پیش‌نیازها تأمین شوند.

۳) طی روند دادرسی، استماع دفاع طرف مقابل و تصمیم‌گیری

پس از ارجاع پرونده به شعبه حقوقی، دادگاه به ترتیب آئین دادرسی عمل می‌کند: تعیین وقت رسیدگی، احضار طرفین، و اخذ توضیحات طرفین و دلایل پیوست‌شده. قاضی در این مرحله باید به موضوعات محوری توجه کند: الف) آیا عقد بیع (یا سایر عقود منتقل کننده مالکیت) واقع شده؟ ب) آیا ثمن پرداخت شده یا تعهدات قراردادی از سوی خریدار انجام شده؟ ج) آیا فروشنده ادعای نقض یا فسخ معامله دارد؟ د) اصالت و اعتبار سند عادی. در این بررسی ممکن است دادگاه از طرفین بخواهد مدارک تکمیلی ارائه کنند یا شهادت شهود را استماع کند.
در صورتی که فروشنده (خوانده) دفاع کند مثلاً ادعا به عدم پرداخت ثمن، وقوع فسخ قرارداد، جعل امضا، یا وجود وکالت‌نامه معارض داشته باشد، دادگاه باید بین ادله طرفین سنجش کند و حتی ممکن است برای روشن شدن مسائل فنی یا اصالت امضاها از کارشناس خواسته و نظریه کارشناسی را استماع کند. در عرف قضایی، اثبات ادله‌ای مانند پرداخت ثمن به کمک رسید بانکی یا چک‌های نقدشده اهمیت زیادی دارد و فقدان آن می‌تواند دعوی خواهان را تضعیف کند.
دادگاه می‌تواند در مقام صدور حکم، تنها به الزام تنظیم سند رسمی حکم دهد یا همراه آن، حکم به الزام به تحویل ملک، یا صدور حکم به مطالبه خسارات را نیز صادر نماید که هر یک از این خواسته ها باید با استناد به ادله و قواعد حقوقی توجیه شود. همچنین دادگاه باید در حکم خود به حدود ماهوی (چه کسی مالک است) و نحوه اجرای حکم (حضور طرف در دفترخانه یا اجرای تبعی برای امتناع) اشاره کند.

۴) صدور حکم الزام به تنظیم سند با سند عادی

در صورتی که دادگاه پس از رسیدگی، ادله خواهان را کافی بداند و حکم به الزام فروشنده به حضور در دفتر اسناد رسمی و امضای سند رسمی انتقال صادر کند، آن حکم باید در متن خود تکلیف دقیق را مشخص کند: مثلاً تعیین نام پلاک ثبتی، تعیین طرف موظف به حضور (فروشنده)، تعیین نام محکوم‌له (خریدار)، و تعیین اینکه تنظیم سند باید مطابق مقررات ثبتی انجام گیرد. حکم باید روشن باشد تا در مرحله اجرا قابل عمل باشد.
پس از صدور حکم، احکام دادگاه زمانی قابل اجرا هستند که قطعی شوند. مطابق قانون اجرای احکام مدنی، برای اجرای حکم لازم است اجرائیه صادر گردد و اجرائیه پس از ابلاغ به محکوم‌علیه اجرایی می‌شود؛ به عبارت دیگر، صدور حکم به خودی خود کافی نیست مگر اینکه مراحل اجرایی طی شود. بنابراین خواهان باید پس از قطعیت حکم درخواست صدور اجرائیه کند تا اجرای حکم فعال شود.

۵) اجرای حکم الزام به سند

پس از قطعی شدن حکم، خواهان یا نماینده او می‌تواند از دادگاه درخواست صدور اجرائیه و به عبارت دیگر شروع به اجرای حکم الزام به تنظیم سند نماید. اجرائیه توسط دادگاه بدوی صادر و به محکوم‌علیه ابلاغ می‌شود و طبق قانون اجرای احکام مدنی محکوم‌علیه ظرف مدت قانونی باید نسبت به اجرای حکم اقدام کند. اگر محکوم‌علیه حاضر نشود یا عمداً از اجرای حکم امتناع کند، مراتب به اجرای احکام ارجاع شده و اجرا طبق تشریفات انجام می‌شود.
نحوه اجرای حکم الزام به تنظیم سند رسمی در عمل این‌گونه است که دفتر اجرای احکام معمولاً با همکاری یک دفتر اسناد رسمی اقدامات لازم را برای تنظیم سند فراهم می‌کند؛ نماینده دادگاه ممکن است طبق دستور دادگاه در دفترخانه حاضر شود و سند را به نام محکوم‌له امضاء کند (به نمایندگی از محکوم‌علیه) و بدین طریق انتقال رسمی انجام می‌شود. در عمل برای اجرای سند رسمی لازم است مفاصا حساب‌های موضوعی (مالیاتی، عوارض شهرداری، بدهی‌های ثبتی یا اجرائیه‌های معلق) مشخص و ترتیب پرداخت آنها تعیین شود.
اگر اجرای حکم هزینه‌هایی ایجاد کند (مانند هزینه دادرسی اجرایی، هزینه اجرای نماینده، هزینه‌های انتقال)، این هزینه‌ها طبق قانون از محکوم‌علیه دریافت خواهد شد.

یک مثال کاربردی الزام به تنظیم سند با مبایعه نامه

فرض کنید علی ملکی را به حسین می‌فروشد؛ بین آنها قولنامه عادی نوشته می‌شود که در آن طرفین به‌صراحت توافق می‌کنند پس از تکمیل پرداخت، تنظیم سند رسمی در دفتر اسناد رسمی انجام شود. سپس علی از مراجعه به دفتر اسناد رسمی و امضای سند امتناع می‌کند.حسین می بایست مراحل زیر را جهت اخذ سند رسمی مالکیت طی نماید:
۱. جمع‌آوری مدارک: حسین باید قولنامه (اصل یا تصویر امضاءشده)، رسیدهای پرداخت (چک‌های پاس‌شده، رسیدهای بانکی)، هر مکاتبه (پیامک، ای‌میل، اظهارنامه رسمی به علی) و استعلام ثبتی (مشخص کردن پلاک ثبتی) را جمع‌آوری کند تا نشان دهد معامله واقع شده و تعهد انتقال وجود دارد. این مدارک سوابق مالی و قراردادی لازم برای دادخواست هستند.
۲. تقدیم دادخواست: حسین دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی را به دادگاه محل وقوع ملک تقدیم می‌کند؛ در دادخواست درخواست صدور حکم به الزام علی به حضور در دفترخانه و امضای سند رسمی به نام حسین ذکر می‌شود. پرداخت هزینه دادرسی و پیوست مدارک الزامی است.
۳. رسیدگی دادگاه: پس از احضار طرفین، دادگاه قولنامه و دلایل حسین را بررسی می‌کند؛ اگر علی ادعای عدم دریافت ثمن یا فسخ قرارداد کند، دادگاه باید مدارک پرداخت یا عدم آن را مورد تحقیق قرار دهد. در صورت نیاز ممکن است کارشناس تعیین یا شهادت شهود شنیده شوند.
۴. صدور حکم: اگر دادگاه به نفع حسین نظر دهد، حکم الزام علی به حضور در دفترخانه و تنظیم سند رسمی صادر می‌شود؛باید توجه داشت حکم زمانی عملی می‌شود که قطعی و اجرائیه شود.
۵. اجرای حکم در صورت امتناع علی: در صورت امتناع علی پس از ابلاغ اجرائیه، اجرای احکام با همکاری دفتر اسناد رسمی مشخص، دستور اجرا می‌دهد؛ نماینده دادگاه می‌تواند در دفترخانه حاضر شده و به جای علی امضاء کند تا سند رسمی به نام حسین منتقل شود؛ هزینه‌های اجرای حکم معمولاً بر عهده محکوم‌علیه (علی) گذاشته می‌شود و در صورت نیاز اموال وی توقیف می‌گردد.

مدت زمان لازم برای گرفتن حکم الزام به تنظیم سند

حسب مورد و بسته به نوع اقدام مدت زمان لازم برای طی مراحل شکایت گرفتن سند برای آپارتمان ممکن است از حدود پنج ماه تا دو سال زمان ببرد؛ البته با توجه به اینکه هنوز هم عوامل انسانی این اقدامات را انجام می دهند  و سلایق در انجام مقدمات صدور سند بسیار دخالت دارد ، زمان دقیقی نمی توان تعیین نمود و با توجه به متغیرهای فراوان ممکن است این زمان متفاوت باشد اما می توان بی تردید چنین نظر داد که انجام کار توسط یک فرد آگاه و یک وکیل با تجربه قطعاً در کوتاه کردن این زمان موثر است.

هزینه های دادگاه برای گرفتن سند آپارتمان و سایر املاک

هزینه های گرفتن سند برای آپارتمان طی دعوا و شکایت الزام به تنظیم سند، با توجه به نوع اقدام می تواند متفاوت باشد؛ به طور خلاصه این هزینه ها عبارتند از: حق الوکاله وکیل، عوارض شهرداری، خلافی ملک، هزینه های صدور سند، هزینه های ثبت در دفترخانه اسناد رسمی، مالیات نقل و انتقال و البته سایر هزینه های پیش بینی نشده و غیر متعارف!

موانع شکایت الزام به تنظیم سند رسمی ملک 

خریدار قبل از اقامه دعوی باید اطمینان حاصل کند که ملک مورد معامله، در رهن یا بازداشت نباشد؛ زیرا دادگاه به انتقال ملکی که در رهن دیگری یا بازداشت است، رای نخواهد داد. در این حالت باید فک رهن مورد معامله را نیز از دادگاه مطالبه کند.
همچنین در مواردی که فروشنده، مالک رسمی مورد معامله نباشد، خریدار می‌تواند با طرح شکایت با موضوع فروش مال غیر، در جهت احقاق حق خود اقدام کند.
در این موارد الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی انتقال امکان‌پذیر نیست؛ چرا که وی مبادرت به فروش مالی کرده است که قانونا متعلق به وی نبوده است.

دعوا و شکایت برای سند رسمی ملک یکی از پرکاربردترین و در عین حال پیچیده‌ترین دعاوی حقوقی در ایران است. این دعوا در واقع نقطه تلاقی میان آزادی قراردادها در حقوق مدنی و تشریفات ثبتی در حقوق ثبت است. خریدار برای تثبیت مالکیت خویش ناگزیر است این دعوا را مطرح کند، زیرا بدون سند رسمی، مالکیت او در برابر اشخاص ثالث به رسمیت شناخته نمی‌شود.

اگرچه دعوای الزام به تنظیم سند رسمی از لحاظ نظری ساده به نظر می‌رسد، اما در عمل موانع متعددی وجود دارد که از جمله آن ها می توان به فوت فروشنده و لزوم طرف دعوا قرار دادن وراث، بازداشت ملک در اثر بدهی‌های فروشنده، انتقال ملک به شخص ثالث و ایجاد تزاحم منافع، فقدان پایان‌کار یا صورت‌مجلس تفکیکی در املاک آپارتمانی و طولانی بودن روند دادرسی و اجرای احکام اشاره نمود. این موارد سبب می‌شود که دعاوی الزام به تنظیم سند رسمی گاهی سال‌ها به طول بیانجامد و خریدار با مشکلات عدیده‌ای مواجه گردد.به همین جهت پیشنهاد می گردد قبل از هرگونه اقدام قضایی در خصوص املاک با یک وکیل متخصص املاک و دعاوی قراردادی مشاوره نمایید تا به بهترین صورت، با کمترین موانع و در کوتاه ترین زمان ممکن به حقوق قانونی خود دست پیدا کنید.

نحوه اجرای حکم دادگاه برای گرفتن سند املاک

پس از صدور حکم الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی آپارتمان یا هر نوع ملک و قطعی شدن آن، خریدار باید اجرای حکم الزام به تنظیم سند را از واحد اجرای احکام درخواست کند.
حکم اجرایی به محکوم‌علیه (فروشنده) ابلاغ می‌شود و اگر وی ظرف 10 روز حکم را اجرا نکند، خریدار مجددا به واحد اجرا مراجعه می‌کند.
دایره اجرا به دفترخانه‌ای  که مقرر شده بود به تنظیم سند اقدام کند، اطلاع می‌دهد که پس از آماده شدن سند، این واحد را مطلع کند تا نسبت به امضای سند (به جای فروشنده اصلی) اقدام کند.
ماده 145 قانون اجرای احکام مدنی نیز صراحتاً بر همین امر دلالت داشته و مقرر می‌کند «هرگاه مالک حاضر به امضای سند انتقال به نام خریدار نشود، نماینده دادگاه سند انتقال را در دفتر اسناد رسمی به نام خریدار امضا می‌کند.»
نکته‌ای که باید به آن اشاره کرد، این است که مأمور اجرا صرفا به مندرجات حکم عمل می‌کند و در مورد موضوعات خارج از آن هیچ گونه مسئولیتی ندارد.
بنابراین تسلیم مبیع بعد از صدور حکم الزام به تنظیم، دعوایی جداگانه محسوب میشود که  از آثار حکم الزام به تنظیم سند نخواهد بود.

تفاوت دعوای شکایت برای سند رسمی با سایر دعاوی مشابه

باید توجه داشت بسته به شرایط و اوضاع و احوال خاص هر پرونده خواهان باید نسبت به انتخاب عنوان صحیح خواسته و طرح دعوای درست اقدام نماید. در غیر این صورت به نتیجه مورد انتظار خود نخواهد رسید. بنابراین ضروری است خواهان ضمن مشورت با وکیل متخصص املاک، نسبت به تعیین خواسته به صورت دقیق و کامل اقدام نماید؛ چرا که گاهی لازم است علاوه بر دعوای شکایت برای سند رسمی، خواسته های دیگری نیز از دادگاه مطالبه شود که این خواسته ها یا پیش نیاز صدور رای الزام به تنظیم سند رسمی هستند و یا خواهان را از طرح دعوای بعدی بی نیاز خواهد نمود. گاهی نیز خواهان باید بجای خواسته الزام به تنظیم سند رسمی، دعوای دیگری طرح نماید که گرچه از نظر عموم مردم، مشابه دعوای الزام به تنظیم سند می باشد، اما تفاوت های ظریف و کلیدی با این دعوا دارد. از جمله این دعاوی می توان به موارد زیر اشاره نمود:

1. دعوای اثبات مالکیت: در دعوای اثبات مالکیت، خواهان مدعی است که مالکیت ملک به او منتقل شده ولی هنوز سند ملک صادر نشده است یا با وجود صدور سند، در اسناد رسمی اداره ثبت منعکس نشده است و این دعوا معمولاً زمانی مطرح می‌شود که هیچ سند عادی یا رسمی برای انتقال وجود ندارد یا اینکه سند موجود از نظر ثبتی قابلیت استناد ندارد.با صدور حکم اثبات مالکیت، مالکیت خواهان از نظر قانونی مورد شناسایی قرار می گیرد و می‌تواند مبنای ثبت سند در اداره ثبت قرار گیرد.

اما در دعوای الزام به تنظیم سند رسمی، وجود مبایعه‌نامه یا قرارداد عادی معتبر، شرط اصلی است و مالکیت خواهان معمولاً به واسطه عقد بیع یا قرارداد معتبر شکل گرفته و تنها نیاز به رسمیت یافتن در دفترخانه دارد. با صدور حکم الزام به تنظیم سند رسمی، صرفاً دادگاه فروشنده یا قائم‌مقام او را مجبور به حضور در دفترخانه و انتقال سند می‌کند.

2. دعوای ابطال سند رسمی: در دعوای ابطال سند رسمی، خواهان مدعی است که سند تنظیم‌شده نزد دفترخانه یا اداره ثبت برخلاف واقع یا بدون رعایت تشریفات قانونی صادر شده و باید باطل گردد و خوانده دعوا معمولاً طرف مقابل اداره ثبت یا دارنده سند رسمی است. در صورت صدور حکم ابطال سند رسمی سند موجود بی اعتبار می‌شود و مالکیت خواهان را تثبیت می‌کند.

در حالی که در دعوای الزام به تنظیم سند رسمی، خواهان به دنبال ایجاد و صدور سند جدید است، نه ابطال سند موجود و خوانده این دعوا همان فروشنده یا قائم‌مقام قانونی او است و در صورت صدور حکم الزام به تنظیم سند رسمی تنها یک الزام اجرایی برای تنظیم سند انتقال فراهم می شود و به مالکیت پیشین خریدار جنبه رسمی می‌بخشد.

3. دعوای تحویل ملک (تسلیم مبیع): دعوای الزام به تحویل ملک مربوط به تصرف و انتفاع از عین معامله است و زمانی مطرح می شود که صرفنظر از اینکه خریدار سند رسمی دارد یا نه، فروشنده ملک را تحویل وی نداده است. با صدور حکم تحویل ملک، صرفاً به خریدار امکان استفاده و تصرف می‌دهد ولی این حکم اثر ثبتی ندارد.

در حالی که دعوای الزام به تنظیم سند زمانی طرح می شود که خریدار پس از امضای مبایعه‌نامه، سند رسمی نگرفته است؛ صرفنظر از اینکه ملک را تحویل گرفته باشد یا نه. صدور حکم الزام به تنظیم سند منجر به ثبت مالکیت خریدار در دفاتر اسناد رسمی و دفتر املاک اداره ثبت می‌شود و ارتباطی به تصرف فیزیکی خریدار ندارد. مگر اینکه خریدار همزمان با دعوای الزام به تنظیم سند رسمی، تحویل مبیع را نیز از دادگاه خواسته باشد.

4. دعوای خلع ید و رفع تصرف: خلع ید و رفع تصرف معمولاً زمانی مطرح می‌شود که شخصی بدون مجوز قانونی ملک دیگری را تصرف کرده است و ناظر بر جنبه‌های تصرف و انتفاع هستند. به منظور طرح این دعاوی، خواهان باید مالک رسمی باشد و سند رسمی مالکیت داشته باشد. بنابراین اگر صرفاً مبایعه‌نامه عادی داشته باشد، نمی‌تواند دعوای خلع ید طرح کند. در این شرایط ابتدا باید الزام به تنظیم سند رسمی را مطالبه کند و پس از دریافت سند رسمی، دعوای خلع ید یا تخلیه را مطرح کند.

5. دعوای الزام به ایفای تعهدات فرعی (مانند اخذ پایان‌کار یا صورت‌مجلس تفکیکی): برخی دعاوی ملکی مربوط به تعهدات مقدماتی فروشنده است؛ مانند اخذ پایان‌کار شهرداری، اخذ صورت‌مجلس تفکیکی یا مفاصا حساب مالیاتی. این دعاوی متفاوت از الزام به تنظیم سند رسمی هستند ولی معمولاً در کنار آن مطرح می‌شوند. باید توجه داشت به نتیجه رسیدن دعوای الزام به تنظیم سند رسمی بدون انجام این مقدمات عملاً امکان‌پذیر نیست. لذا خریدار باید همزمان با دعوای الزام به تنظیم سند رسمی، دعوای الزام به انجام این تعهدات مقدماتی را نیز اقامه کند.

َبرای چه املاکی می‌شود سند رسمی گرفت؟

الزام فروشنده ملک به تنظیم وکالتنامه فروش

در عمل چنین نیست که همیشه هم زمان با فروش و یا در زمانی نزدیک آن فروشنده امکان قانونی و اداری تنظیم سند مالکیت را داشته باشد. دلیل این عدم امکان، گاهی سند نداشتن ملک و یا وجود موانعی مانند در توقیف بودن و یا در رهن بودن و یا داشتن مشکل با شهرداری و عدم قابلیت صدور گواهی پایان کار و علل دیگر میتواند باشد. صرف نظر از اینکه فروشنده از این موضوع خبر داشته و در جریان بوده است یا نه، گاهی و تحت شرایطی میتواند به جای شکایت الزام به تنظیم سند رسمی مالکیت، درخواست تنظیم وکالتنامه تام و کامل فروش در مورد آن ملک شود تا در صورت نیاز به فروش و یا پیگیری مراحل قانونی صدور و آزاد سازی سند ، بدون نیاز به حضور فروشنده و بدون نیاز به اقدام و همراهی او عمل نماید. در ادامه یک نمونه س.ال حقوقی مخاطب دفتر وکالت ما را ملاحظه میفرمایید که توسط وکیل دعاوی ملکی و متخصص قرارداد پاسخ داده شده است.

سوال: باسلام خدمت شما. بنده یه خونه ی آپارتمانی قولنامه ای خریداری کردم. قرار شده طرف مقابل وکالت رسمی فروش (بلاعزل) بده ولی ظاهراً منصرف شده یا دبه کرده. داخل قولنامه از روزی که وکالت نده روزی ۵۰ هزار جریمه داره. الان پیشمان شده من چطور الزام فروشنده به تنظیم وکالتنامه رسمی فروش آپارتمان قولنامه ای رو از دادگاه بخوام ؟ آیا شکایت من به نتیجه خواهد رسید ؟ 

پاسخ وکیل: آیا می توان فروشنده آپارتمان قولنامه ای را مجبور به تنظیم وکالت فروش رسمی کرد ؟

عقود در یک تقسیم بندی کلی به عقود تملیکی و عهدی می شوند. در عقود تملکی به به محض انشای عقد، تملیک صورت می گیرد به طور مثال عقد بیع به صرف ایجاب و قبول اصولا تملیک مبیع به مشتری ایجاد می شود. در عقود عهدی به صرف ایجاب و قبول، یک تعهد برای متعهد ایجاد می شود و تملیکی صورت نمی گیرد. نتیجه این قرارداد ایجاد، انتقال یا سقوط تعهد است. 

تفاوت اصلی بیع نامه و قولنامه دقیقا در همین نکته است به این معنا که اگر بیع نامه باشد تملیک مبیع رخ می دهد اما در قولنامه تملیکی صورت نمی گیرد و مالکیتی منتقل نمی شود بلکه بایع متعهد به تملیک مبیع می شود. که به این مسئله وعده بیع هم می نامند. پس حق عینی در قولنامه ایجاد نمی شود . باید توجه داشت که این عقد در زمره عقود ماده 10 می باشد و قاعده اصاله اللزوم جاری است. و طرفین ملزم به اجرای دقیق قرارداد هستند و اختیار بر هم زدن قرارداد را ندارند. 

در مورد قسم اخر سوال که در مورد وجه التزام است باید گفت که اگر در قولنامه وجه التزامی درج شده باشد ، متعهد می تواند یا وجه التزام را مطالبه کند یا الزام متعهد را به انجام تعهد داشته باشد و نمی تواند هم الزام را از دادگاه داشته باشد و هم وجه التزام را دریافت کند. زیرا وجه التزام بدل از اجرای اصل تعهد است پس وجه التزام عدم اجرای تعهد با الزام انجام تعهد قابل جمع نیست. 

نکته دیگر در مورد شرط ضمن عقد نیز باید گفت که :

اولاً – چون عقد لازم پس شروط ضمن عقد آن نیز لازم الاتباع است. (تبعیه الشروط من العقد).

ثانیاً – با توجه به لحن سوال از جمله شروط فعل می باشد. شرط فعل اثرش همراه عقد اصلی در ادامه می آید و می بایست آن عمل حقوقی جداگانه از عقد اصلی تشکیل شود. در صورت تخلف از شرط فعل طبق مواد 237 تا 239 قانون مدنی عمل می شود. 

هیچ محدودیت و ممنوعیتی برای درج شرط ضمن عقد یا بار کردن تعهد بر طرفین قرارداد وجود ندارد جز اینکه واجد منفعت عقلایی باشد ، غیر مشروع و غیر قانونی نباشد و یا شرطی غیر قابل انجام باشد؛ در نتیجه هر امر مباحی را می شود به صورت شرط ضمن عقد درج نمود.

شرط تنظیم وکالتنامه در خصوص ملک قولنامه ای اگر مورد تصریح قرار گیرد ماهیاتاً شرط فعل محسوب شده و لازم الاجرا است ولی اگر در این مورد سکوت شده باشد الزام و اجباری به تنظیم وکالتنامه نیست.

♦  تقریبا تمام موارد در سوال در متن فوق پاسخ داده شده است و فقط تنها مسئله ای که باقی می ماند این است که وضعیت قرارداد شما به چه شکل می باشد یعنی آیا این قرارداد در دفتر املاک منعقد شده است و دارای کد رهگیری است یا خیر یا اینکه آیا شهودی ذیل قرارداد را امضا کرده اند یا خیر. این موارد از حیث بار اثباتی بیان می شود که در پیروزی شما در دعوا بسیار موثر است و بهتر است با در دست داشتن قرارداد حتما به یک وکیل دادگستری مراجعه کنید تا دادخواست مناسب با دعوا تنظیم شود.

♦  همچنین باید توجه شود بین اینکه این شرط توکیل، شرط نتیجه است یا فعل ابهام وجود دارد. چرا که در شرط فعل ابتدائاً مشروط له اجبار می شود و امکان فسخ ضمانت اجرای ثانوی است اما در شرط نتیجه حق فسخ به مشروط له اعطا می شود ( به جز شرط نتیجه ضمن عقد نکاح) حتما مواد قانونی ذیل را مطالعه بفرمایید. 

سوال مخاطب سایت برای گرفتن سند مالکیت از مالکان قبلی

سوال: یکسال قبل در مشاور املاک یک منزل قولنامه ای خریداری کردم گفتند سند مادر و اسناد مالکان قبلی را خواهیم داد ولی بعد از تسویه و تحویل گرفتن منزل، دو مالک قبل تر از آخرین مالک که ملک را به من فروخته، از دادن سند مادر و اسناد مالکیت منزل خودداری می کند تحت چه عنوانی باید دادخواست بدهم  ؟متشکرم

پاسخ وکیل: شما میتوانید دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی ملک را به طرفیت کلیه ایادی ماقبل (خریداران ما قبل تا شخصی که سند رسمی نزد وی میباشد) تقدیم دادگاه نمایید و صرف وجود اصل سند اعم از سند مادر یا سند قدر السهم یا سند تفکیکی نزد شما نشانه مالکیت شما نیست. اگر به هر دلیل امکان تنظیم سند تفکیکی یا سند قدر السهم برای شما وجود ندارد تنها راه حلی که به ذهن می رسد این است که یکبار برای مخاطبان اظهارنامه فرستاده و قانوناً اخطار دهید و پس از آن در صورت عدم انجام اقدام لازم و تحویل سند به شما علیه آنها تحت عنوان استرداد سند اقامه دعوا نمایید.

سوال: سلام. همسرم در سال 92 زمینی در شیراز طی وکالت‌نامه و مبایعه نامه خریداری و سپس به بنده منتقل نمودند با تماسهای مکرر با فروشنده نامبرده به بهانه های مختلف از انتقال سند خودداری مینماید (زمین فاقد سند و بصورت مشاع بوده و کسانی دیگر سند مشاعی برای قطعات خود گرفته اند) با پیگیری متوجه گردیدم فروشنده کلاهبرداره و تازگی آزاد گردیده که با همکاری دفترخانه اقدام به تخلفات ملکی مینمایند. راهی برای دادن دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی دارم لطفاً راهنمایی بفرمایید.

پاسخ وکیل: با توجه به اظهارات شما ملک خریداری شده فاقد سند رسمی میباشد. بنابراین املاکی که فاقد سند رسمی هستند اقامه دعوی الزام به تنظیم سند رسمی در مورد آنها بلاوجه میباشد. اگر ملک سند مشاعی مالکیت داشته باشد امکان تقدیم دادخواست الزام به تنظیم سند وجود دارد. در املاکی که سند رسمی برای آنها صادر نشده است خرید و فروش آنها به واسطه مبایعه نامه عادی انجام میشود. شخصی که از طریق مبایعه نامه چنین ملکی به وی منتقل شده است میتواند تقاضای صدور سند رسمی را از اداره ثبت بنماید. اگر فروشنده مالک ملک نباشد و اقدام به فروش ملک غیر نموده باشد می توانید شکایت انتقال مال غیر و کلاهبرداری را علیه فروشنده مطرح نمایید.

علاوه بر این از گفته های شما چنین برداشت میشود که شخص فروشنده اصولا مالک ملک نبوده و اقدام به فروش ملک غیر نموده است. اگر چنین موضوعی صادق باشد، شما میتوانید دعوای کیفری انتقال مال غیر را علیه فروشنده مطرح نمایید. به موجب ماده 1 قانون مجازات راجع به انتقال مال غیرکسی که مال غیر را به دیگری منتقل نماید در حکم کلاهبردار است و مجازات وی همان مجازات جرم کلاهبرداری است. (یعنی مجازات تعیین شده در ماده 1 قانون تشدید مجازات مرتکبین اختلاس، ارتشا و کلاهبرداری مصوب 1367.)

وکیل برای شکایت الزام به تنظیم سند رسمی ملک

سوالات متداول درباره الزام فروشنده ملک به تنظیم سند رسمی

• اینستاگرم
• تلگرام
• واتس‌اپ
• لینکداین