یکی از مهمترین مسائل در معاملات ملکی، به ویژه در املاک مشاع یا پروژههای ساختمانی جدید، دغدغه گرفتن سند بدون صورتمجلس تفکیکی است. این موضوع گاهی موجب سردرگمی خریداران و حتی اختلاف با فروشنده گان میشود.
مساله این است که بسیاری تصور میکنند که بدون صورتمجلس تفکیکی امکان صدور سند رسمی وجود ندارد. اما قانونگذار شرایط و راهکارهایی را پیشبینی کرده است تا خریدار بتواند حقوق خود را پیگیری کند و سند رسمی ملک را دریافت نماید. در این مقاله به بررسی کامل شرایط، مدارک لازم، روند شکایت و نکات حقوقی مرتبط میپردازیم و تفاوتهای آن با حالتهای دیگر تنظیم سند را روشن می کنیم تا با اطلاع از این نکات بهترین تصمیم جهت اخذ سند از سوی خریداران اتخاذ شود.
وکیل دعاوی ملکی و قراردادها در تهران
تماس با دادگران و دریافت وقت مشاوره با وکیل:
02188019244 – 02188019243
معاملات ملک با سند عادی (مبایعه نامه – قولنامه)
صورتمجلس تفکیکی چیست و تبعات نداشتن آن چیست؟
صورتمجلس تفکیکی سندی است که پس از تقسیم یک ملک یا ساختمان به واحدهای مستقل، توسط دفتر اسناد رسمی تنظیم میشود و مشخص میکند هر واحد متعلق به کدام مالک است. بنابراین، در معاملات ملکی، حتی در صورت پرداخت کامل قیمت، نبود صورتمجلس تفکیکی میتواند خریدار را با مشکلات حقوقی و اجرایی مواجه سازد.
تبعات نداشتن صورتمجلس تفکیکی:
1- عدم امکان صدور سند رسمی مجزا برای هر واحد: بدون صورتمجلس تفکیکی، اداره ثبت قادر نیست حدود، مساحت، شماره واحد، طبقه، قسمتهای اختصاصی و مشاع هر واحد را شناسایی کند. این سند تنها مرجع رسمی است که جزئیات فنی و ثبتی واحدها را مشخص میکند. هنگامی که چنین اطلاعاتی موجود نباشد، اداره ثبت نمیتواند سند تکبرگ تفکیکی صادر کند و ملک همچنان به نام مالک اولیه یا بهصورت یکپارچه باقی میماند. در این حالت، حتی اگر خریدار کل ثمن را پرداخته باشد، سند رسمی به نام او صادر نمیشود و مالکیت وی صرفاً عرفی یا قراردادی خواهد بود. این موضوع ریسک بالایی ایجاد میکند، زیرا سند رسمی تنها دلیل مالکیت معتبر در برابر اشخاص ثالث است. نبود این سند همچنین مانع انتقال رسمی مالکیت میشود و حتی اجرای احکام دادگاه را نیز دشوار میسازد.
2- مشکل در فروش یا انتقال مالکیت:وقتی صورتمجلس تفکیکی موجود نباشد، فروشنده نمیتواند واحد مشخصی از ملک را بهطور رسمی انتقال دهد، زیرا مشخص نیست واحد فروختهشده دقیقاً کدام است. در چنین وضعیتی، معامله معمولاً بهصورت عادی یا وکالتی انجام میشود که هر دو ریسک بالا و امکان ادعای ثالث دارند. علاوه بر این، بانکها و مؤسسات مالی معاملات فاقد سند تفکیکی را معتبر نمیدانند و خریدار بعدی در انتقال ملک با بنبست مواجه میشود. در بسیاری از پروندهها، خریداران مجبور شدهاند سالها منتظر پایان کار، تفکیک و صدور سند بمانند تا بتوانند ملک را به دیگری انتقال دهند. در نتیجه، نبود صورتمجلس تفکیکی موجب کاهش ارزش ملک و کاهش امکان نقلوانتقال رسمی میگردد.
3- ایجاد اختلاف و منازعه بین مالکین ساختمان: در ساختمانهایی با چند مالک، نبود صورتمجلس تفکیکی باعث میشود حدود اختصاصی و مشاع مشخص نباشد و همین امر زمینهساز اختلافات جدی میشود. مالکان ممکن است درباره پارکینگ، انباری، قسمتهای مشاع، میزان سهم هر واحد و حتی محل دقیق واحدها اختلاف پیدا کنند. در بسیاری از پروندهها دیده شده است که یک واحد به چند نفر فروخته شده یا پارکینگ بهصورت دوگانه واگذار شده، زیرا سند تفکیکی وجود نداشته است. نبود این سند موجب افزایش دعاوی حقوقی، طرح شکایتهای متعدد و ایجاد منازعات طولانی در مراجع قضایی میشود. این وضعیت همچنین مدیریت ساختمان را دشوار و روابط ساکنان را متشنج میکند.
4- طولانی شدن روند اداری و قضایی برای صدور سند: وقتی صورتمجلس تفکیکی وجود نداشته باشد، خریدار یا مالک جدید برای دریافت سند رسمی باید مراحل اداری طولانی مانند اخذ پایان کار، رفع تخلفات ساختمانی، ارائه نقشهها، پرداخت بدهیهای شهرداری و سپس درخواست تفکیک را طی کند. اگر فروشنده همکاری نکند، خریدار مجبور است از دادگاه حکم «الزام به اخذ پایان کار» و سپس «الزام به تنظیم سند» بگیرد، که این پروسه زمانبر و پرهزینه است. حتی با وجود رأی دادگاه نیز اداره ثبت تا تکمیل مدارک امکان صدور سند را ندارد. بنابراین نبود صورتمجلس تفکیکی، روند انتقال رسمی و ثبت مالکیت را ماهها و حتی سالها به تعویق میاندازد.
5- محدودیت در بهرهبرداری یا رهن و اجاره واحد: بانکها و مؤسسات مالی تنها املاکی را میپذیرند که سند رسمی تکبرگی و تفکیکی داشته باشند؛ بنابراین ملکی که فاقد صورتمجلس تفکیکی است، قابل رهن نیست. همچنین در بسیاری از معاملات اجاره یا قراردادهای تجاری، موجر باید سند رسمی ارائه کند و نبود سند برای واحد خاص باعث ایجاد ابهام در مالکیت و محدودیت قانونی در اجارهدادن میشود. علاوه بر این، نبود سند رسمی مانع ثبت قرارداد در سامانه املاک و اسکان یا دفاتر رسمی میشود. این وضعیت باعث کاهش ارزش اقتصادی ملک و محدود شدن بهرهبرداری تجارتی یا سرمایهگذاری آن میگردد.
چرا برخی املاک بدون صورتمجلس تفکیکی فروخته میشوند؟
در بسیاری از معاملات ملکی، بهویژه در پروژههای نوساز یا املاکی که هنوز مراحل اداری خود را کامل نکردهاند، فروشنده اقدام به فروش ملک بدون صورتمجلس تفکیکی میکند. این اقدام گرچه در ظاهر موجب سرعت در معامله یا دور زدن تشریفات اداری به نظر میرسد، اما در عمل برای خریدار ریسکهای حقوقی مهمی ایجاد میکند و زمینه دعاوی الزام به سند یا الزام به اخذ صورتمجلس تفکیکی را فراهم میسازد. در ادامه، هر یک از دلایل این وضعیت را مورد بررسی قرار می دهیم.
۱. نبود تکمیل اسناد اولیه ملک
گاهی ملک هنوز پایان کار، پروانه ساخت معتبر، یا مدارک لازم برای ارائه به اداره ثبت را ندارد و بنابراین امکان تنظیم صورتمجلس تفکیکی وجود ندارد. فروشنده برای جلوگیری از توقف معامله، ملک را پیش از تکمیل این اسناد میفروشد. در چنین شرایطی خریدار با مالکیت قراردادی مواجه میشود و تا تکمیل اسناد هیچ حق ثبتی رسمی نخواهد داشت. این موضوع باعث ایجاد وابستگی کامل خریدار به همکاری فروشنده در آینده میشود.
۲. عدم انجام تفکیک قانونی زمین یا آپارتمان
در بسیاری از پروژهها، زمین اولیه تفکیک نشده و پلاک مادر همچنان یکپارچه است. تا زمانی که نقشه تفکیکی توسط شهرداری و اداره ثبت تأیید نشود، امکان صدور صورتمجلس تفکیکی وجود ندارد. با این حال برخی سازندگان یا مالکان برای تأمین نقدینگی، واحدها را قبل از انجام تفکیک میفروشند. خریدار در این حالت مالکیت دقیق واحد خود را از نظر ثبتی نمیداند و این امر ریسکهای حقوقی ایجاد میکند.
۳. سهلانگاری یا تأخیر در اقدامات ثبتی توسط مالک
گاهی مالک به دلیل بیاطلاعی، بیتوجهی یا کماهمیت دانستن امور ثبتی، اقدام به تهیه نقشه، ارائه مدارک، پرداخت عوارض و پیگیری ثبت نمیکند. نتیجه این سهلانگاری، طولانی شدن فرآیند صدور صورتمجلس تفکیکی است. با وجود این، فروشنده برای بهتعویق نینداختن فروش، ملک را بدون سند تفکیکی واگذار میکند. این رفتار باعث تحمیل تمام مسئولیتها و مشکلات آتی به خریدار میشود.
۴. مشکلات حقوقی یا اختلافات با سازمانهای مربوطه
گاهی ملک با پروندههای حقوقی مانند تخلفات ساختمانی، بدهی شهرداری، اعتراض مالکین مجاور، یا مشکلات مربوط به عوارض و پروانه روبهرو است. وجود این موانع مانع صدور پایان کار یا تفکیک رسمی میشود. فروشنده برای فرار از این مشکلات و انتقال مسئولیت به خریدار، ملک را بدون صورتمجلس تفکیکی میفروشد. در نتیجه، خریدار ناچار میشود برای رفع این مشکلات یا اخذ مدارک به دادگاه مراجعه کند.
۵. تصور فروشنده مبنی بر بیاهمیتبودن صورتمجلس
برخی فروشندگان تصور میکنند خریدار تمایل به درگیری با مراحل اداری ندارد و تنها دریافت کلید یا تحویل ظاهری واحد برای او کافی است. همین تصور باعث فروش املاک بدون طی مراحل قانونی میشود. اما این اقدام موجب ایجاد مشکلات بعدی در انتقال رسمی سند، اخذ وام، رهن، اجاره و حتی احراز مالکیت میشود و نهایتاً خریدار را ناگزیر به طرح شکایت برای اخذ صورتمجلس تفکیکی و سند رسمی میکند.
تقسیم ملک موروثی که مبایعه نامه و سند عادی دارد!
راه های تماس و مشاوره با وکلای دادگران:
02188019243
مدارک لازم برای شکایت الزام به اخذ صورتمجلس تفکیکی
در معاملات ملکی که فروشنده ملک را بدون اخذ صورتمجلس تفکیکی واگذار میکند، خریدار برای احقاق حقوق خود نیازمند ارائه مدارک مستدل به دادگاه است. این مدارک به اثبات مالکیت قراردادی و الزام فروشنده به انتقال سند رسمی کمک میکنند و نقش تعیینکنندهای در موفقیت دعوای الزام به تنظیم سند دارند. در ادامه هر یک از مدارک ضروری تشریح می نماییم:
۱. قرارداد خرید و فروش یا قولنامه
این سند اصلیترین مدرک برای اثبات تعهد فروشنده به انتقال ملک است.قرارداد باید شامل مشخصات طرفین، قیمت، تاریخ تحویل و سایر شروط انتقال باشد.دادگاه با استناد به اصل لزوم قراردادها (ماده ۲۱۹ قانون مدنی) فروشنده را ملزم به انجام تعهد میکند.قرارداد رسمی ارزش بیشتری دارد، اما قرارداد عادی نیز در صورت معتبر بودن مورد پذیرش دادگاه است و عدم ارائه این سند، اثبات تعهد فروشنده را دشوار و احتمال صدور حکم به نفع خریدار را کاهش میدهد.
۲. رسیدهای پرداخت و فیشهای بانکی
پرداخت ثمن معامله از شروط اصلی الزام فروشنده به انتقال سند است. رسیدها و فیشهای بانکی نشاندهنده انجام تعهد مالی خریدار هستند و این مدارک در برابر ادعای فروشنده مبنی بر عدم پرداخت، نقش دفاعی کلیدی دارند.همچنین برای مطالبه خسارت تأخیر یا اجرای حکم دادگاه، این اسناد الزامی هستند.
۳. شماره پلاک ثبتی
شماره پلاک ثبتی ملک، هویت ثبتی آن را مشخص میکند. با ارائه این شماره، دادگاه میتواند ملک مورد نظر را بهطور دقیق شناسایی کند و در خصوص مالکیت و موانع انتقال آن پلاک ثبتی از اداره ثبت استعالم بگیرد. این موضوع به جلوگیری از اشتباهات احتمالی در صدور حکم و اجرای آن کمک میکند. همچنین برای مراجعه به اداره ثبت و صدور صورتمجلس تفکیکی یا سند رسمی ضروری است.
۴. گواهی عدم حضور در دفترخانه
این گواهی نشان میدهد خریدار در تاریخ مقرر حاضر بوده ولی فروشنده از انتقال سند خودداری کرده است. دادگاه این گواهی را نشانه امتناع فروشنده و نقض تعهد تلقی میکند. وجود این مدرک، قدرت استدلال خریدار در دعوا را افزایش میدهد. ضمن این که ارائه این گواهی مبنای مطالبه خسارت تاخیر یا وجه التزام تاخیر در ایفای تعهد است.
۵. استشهاد محلی و شهادت شاهدان در صورت لزوم
در مواردی که مدارک رسمی ناقص یا غیرکامل هستند، استشهاد محلی یا شهادت شاهدان میتواند به اثبات ادعای خریدار کمک نماید. این مدارک نشان میدهند که خریدار ملک را خریداری کرده و فروشنده تعهد خود را اجرا نکرده است. شهادت شهود برای احراز مالکیت عرفی و انجام پرداختهای نقدی قابل استفاده است و دادگاه معمولاً این اسناد را بهعنوان مکمل مدارک اصلی میپذیرد. استشهاد محلی و شهادت شاهدان قدرت اثبات دعوا را افزایش داده و احتمال صدور حکم به نفع خریدار را بیشتر میکند.
مشورت با یک وکیل اختلافات ملکی
روند شکایت و پیگیری قانونی صورتمجلس تفکیکی
در مواردی که ملک بدون صورتمجلس تفکیکی فروخته شده است، خریدار برای احقاق حقوق خود و دریافت سند رسمی مجبور است از مسیر قانونی اقدام کند. روند شکایت و پیگیری قانونی شامل مراحل مشخصی است که با ارائه مدارک و استناد به قرارداد و اصول قانونی، دادگاه را ملزم به صدور حکم به نفع خریدار میکند. این فرآیند که تضمینکننده مالکیت رسمی و جلوگیری از مشکلات حقوقی آتی است به شرح زیر می باشد:
1- تنظیم دادخواست الزام به سند
اولین گام قانونی، تنظیم دادخواست الزام به تنظیم سند بدون صورتمجلس تفکیکی است. در دادخواست باید مشخصات طرفین، مشخصات ملک، تاریخ قرارداد و تعهد فروشنده به انتقال سند ذکر شود. همچنین ارائه مدارک مرتبط مانند قرارداد خرید، رسیدهای پرداخت و شماره پلاک ثبتی ضروری است. دادخواست به دادگاه صالح (دادگاه حقوقی یا صلح محل وقوع ملک) تقدیم میشود تا رسیدگی آغاز گردد. این مرحله پایه و اساس تمامی مراحل بعدی و صدور حکم دادگاه برای خریدار است.
2- نقش دادگاه در صدور حکم
دادگاه پس از بررسی مدارک و شنیدن دفاعیات فروشنده، امکان صدور حکم الزام به تنظیم سند را دارد. در این حکم، فروشنده موظف میشود نسبت به اخذ پایان کار (در صورت نیاز) و صورتمجلس تفکیکی اقدام کند و پس از آن سند رسمی را به نام خریدار تنظیم نماید. دادگاه میتواند فروشنده را به نمایندگی خریدار ملزم کند تا اقدامات اداری لازم را انجام دهد. حکم صادره بر اساس مواد ۲۱۹ و ۲۲۰ قانون مدنی و رویه قضایی قابل اجراست. این حکم، خریدار را از نظر قانونی صاحب سند رسمی و مالکیت قانونی واحد میسازد.
3- موانع احتمالی صورتمجلس تفکیکی
باید توجه داشت که در این راه موانعی نیز ممکن است برای خریدار ایجاد شود که از جمله آن ها می توان به وجود بدهی یا مشکلات مالی برای ملک اشاره نمود. زیرا بدهیهای شهرداری، نوسازی یا عوارض میتواند صدور پایان کار و سند رسمی را به تأخیر بیندازد. همچنین اختلافات حقوقی با سایر خریداران یا مالکین در مجتمعهای چندواحدی میتواند روند اجرای حکم را پیچیده کند.آگاهی و مشاوره حقوقی تخصصی در این مرحله، کلید موفقیت در وصول حقوق مالکیت رسمی است.
چگونه برای ملک مشاعی درخواست الزام به تنظیم سند کنم؟
پرسشهای متداول برای تنظیم سند بدون صورتمجلس تفکیکی
پاسخ: بله، با ارائه قرارداد معتبر و مدارک پرداخت، خریدار میتواند با شکایت از فروشنده، سند رسمی را دریافت کند.
پاسخ: قرارداد خرید، فیشهای بانکی، شماره پلاک ثبتی ملک، گواهی عدم حضور و در صورت لزوم استشهاد محلی.
پاسخ: فروشنده ممکن است امتناع کند، اما با شکایت قانونی و رای دادگاه، خریدار حق خود را دریافت میکند.
پاسخ: بسته به پیچیدگی پرونده و ارائه مدارک، ممکن است چند ماه طول بکشد، اما معمولاً تا یک سال پرونده قابل اجراست.
پاسخ: بله، اما استفاده از وکیل متخصص احتمال موفقیت و سرعت رسیدگی را افزایش میدهد.
راهنمای جامع انتخاب وکیل شخصی و خصوصی در ایران
گرفتن سند بدون صورتمجلس تفکیکی امکانپذیر است و قانون ابزارهای لازم را برای حمایت از خریدار فراهم کرده است. با ارائه مدارک کافی، قرارداد معتبر و اقدام قانونی از طریق دادگاه، خریدار میتواند حق خود را برای دریافت سند رسمی به دست آورد. مشاوره با وکیل متخصص و پیگیری دقیق پرونده، کلید موفقیت در این مسیر است.
خدمات دفترحقوقی دادگران برای صورتمجلس تفکیکی
📌دفتر وکالت دادگران با تخصص در امور ملکی و قراردادها، خدمات حرفهای زیر را ارائه میدهد:
🌱 مشاوره تخصصی و حرفهای در زمینه شکایت و الزام به تنظیم سند بدون صورتمجلس تفکیکی
🌱بررسی و تحلیل مدارک و قراردادهای مرتبط با تنظیم سند و صورتمجلس تفکیکی
🌱تنظیم دادخواست، شکوائیه و لوایح حقوقی مرتبط به دریافت صورتمجلس تفکیکی
🌱قبول وکالت و پیگیری پرونده و طی مراحل حقوقی صدور سند و صورتمجلس تفکیکی
🌱پشتیبانی حقوقی مستمر و مشاوره حضوری یا آنلاین برای کسانی که تمایل و توانایی انتخاب وکیل را ندارند که میتوانند به طور مستمر از خدمات مشاوره دفتر وکالت دادگران استفاده و با وکیل انتخابی از این دفتر در ارتباط باشند و راهنمایی لازم را دریافت و دعوای خود را شخصا پیگیری و مدیریت کنند.
هزینه، دستمزد و قیمت وکیل برای انواع دعاوی
راههای تماس و ارتباط با وکیل متخصص دعاوی حقوقی– 88019244
