در روابط میان مؤجر و مستأجر پایان مدت اجاره معمولاً به معنای پایان رابطه حقوقی میان آنها تلقی میشود، اما در عمل همیشه این قاعده بهصورت مطلق اجرا نمیشود.
شرایط اقتصادی، قوانین حمایتی و گاه وضعیت خاص ملک یا شغل مستأجر باعث شده است که مسئله «الزام به تمدید قرارداد اجاره» به یکی از پرچالشترین مباحث حقوقی در دعاوی ملکی تبدیل شود. بسیاری از موجران تصور میکنند با انقضای مدت، اختیار کامل در تخلیه دارند و در مقابل، مستأجران گمان میکنند در هر شرایطی میتوانند موجر را به ادامه قرارداد مجبور کنند. بارزترین مصداق و مثال برای این موضوع قراردادهای اجاره مشمول قانون سال 56 است که صراحتا انقضای مدت را دلیل تخلیه نمیداند و در ماده 19 خود امکام الزام موجر یا مستاجر به تنظیم قرارداد اجاره نامه رسمی را پیشبینی نموده و حتی ممتنع و متخلف را با امکان تخلیه و فسخ قرارداد اجاره تحت فشار قرار داده است!!!
وکیل برای تخلیه ملک تجاری و مغازه
مفهوم الزام به تمدید قرارداد اجاره
الزام به تمدید قرارداد اجاره به معنای تحمیل ادامه رابطه استیجاری پس از پایان مدت قرارداد، برخلاف اراده یکی از طرفین است. در این حالت، یکی از طرفین قرارداد، معمولاً مستأجر یا در مواردی خاص موجر، از مرجع قضایی میخواهد طرف مقابل را ملزم به تمدید قرارداد اجاره کند. این الزام میتواند ناشی از حکم صریح قانون، شرط قراردادی یا وضعیتهای استثنایی باشد.
اصل حاکم بر تمدید قرارداد اجاره
اصل کلی در حقوق قراردادها، اصل آزادی اراده است. بر اساس این اصل، هیچیک از طرفین را نمیتوان بدون رضایت به ادامه یک قرارداد مجبور کرد. بنابراین در حالت عادی، با پایان مدت اجاره، قرارداد خاتمه مییابد و الزام به تمدید قرارداد اجاره امکانپذیر نیست. اما این اصل، استثنائاتی دارد که قانونگذار در برخی قوانین خاص پیشبینی کرده است.
موارد امکان اجبار به تمدید قرارداد اجاره
۱-نخستین مورد، وجود شرط صریح تمدید در قرارداد اجاره است. پر واضح است اگر در قرارداد شرط شده باشد که در صورت تحقق شرایطی خاص، قرارداد بهصورت خودکار تمدید شود ، این شرط برای طرفین لازمالاجراست و دادگاه میتواند حکم به الزام به تمدید قرارداد اجاره صادر کند.
۲- دومین حالت، قوانین حمایتی خاص است. در برخی دورههای زمانی، مانند شرایط بحرانی اقتصادی یا اجتماعی، قانونگذار با تصویب مقررات خاص، تمدید الزامی قراردادهای اجاره را مقرر کرده است. این موارد بیشتر در حوزه اجاره املاک مسکونی و با هدف حمایت از مستأجران شکل گرفتهاند.
در سالهای شیوع بیماری کرونا، ستاد ملی مقابله با کرونا با تصویب مصوباتی، تمدید الزامی قراردادهای اجاره مسکونی را مقرر کرد. بر اساس این مصوبات، موجران در پایان مدت اجاره حق تخلیه مستأجر را نداشتند و قراردادها بهصورت خودکار با سقف افزایش اجارهبهای مشخص تمدید میشد. در این دوره، الزام به تمدید قرارداد اجاره مستند به تصمیمات حاکمیتی و خارج از اراده طرفین بود.
در ادامه این سیاستها، در سالهای بعد نیز دولت و شورای عالی مسکن با هدف کنترل بازار اجاره، مصوباتی در خصوص تمدید اجباری قراردادهای اجاره مسکونی و تعیین درصد مجاز افزایش اجارهبها تصویب نمودند که این مقررات عملاً موجر را مکلف میکرد در صورت تمایل مستأجر، قرارداد اجاره را تمدید کند، مگر در موارد استثنایی مانند نیاز شخصی موجر به ملکو…
همچنین در برخی قوانین و آییننامههای حمایتی حوزه مسکن، بهویژه در شرایط تورمی، تمدید الزامی قرارداد اجاره بهعنوان ابزاری برای جلوگیری از بیثباتی بازار مسکن مورد توجه قرار گرفته است.
این مقررات اگرچه دائمی نیستند، اما در بازه زمانی اجرای خود، مبنای قانونی الزام موجر به تمدید قرارداد اجاره محسوب میشوند و دادگاهها مکلف به رعایت آنها خواهند بود.
۳- سومین مورد، اجاره اماکن تجاری مشمول قوانین خاص است. در این موارد، صرف پایان مدت اجاره همیشه به معنای پایان حق مستأجر نیست و گاه اجبار به تمدید قرارداد اجاره به صورت غیرمستقیم و از طریق حمایت از حق کسب و پیشه اعمال میشود.
بررسی اجبار به تمدید قرارداد اجاره از سوی مستأجر
در اغلب دعاوی، این مستأجر است که درخواست تمدید اجباری قرارداد را مطرح میکند. اصل بر این است که مستأجر نمیتواند موجر را مجبور به تمدید قرارداد کند، مگر آنکه یکی از استثنائات قانونی وجود داشته باشد. اگر قرارداد فاقد شرط تمدید باشد و ملک نیز مشمول قوانین حمایتی خاص نباشد، دادگاه دعوای الزام به تمدید قرارداد اجاره را رد خواهد کرد. بنابراین صرف نیاز مستأجر یا دشواری یافتن ملک جایگزین، مبنای قانونی برای اجبار موجر محسوب نمیشود.
بررسی اجبار به تمدید قرارداد اجاره از سوی مؤجر
در نگاه اول ممکن است تصور شود که الزام موجر به تمدید قرارداد موضوع اصلی است، اما در برخی موارد موجر نیز ممکن است خواهان ادامه اجاره باشد. بهطور مثال زمانی که مستأجر قصد تخلیه زودهنگام دارد اما قرارداد شرط ادامه را مقرر کرده است. در چنین شرایطی، موجر میتواند با استناد به تعهدات قراردادی، الزام مستأجر به پایبندی به قرارداد اجاره را مطالبه کند که این وضعیت در قالب الزام به قرارداد اجاره تحلیل میشود نه صرفاً تمدید آن.
تمدید الزامی قرارداد اجاره در قوانین خاص
در برخی قوانین موقتی، بهویژه در حوزه اجاره مسکن، تمدید الزامی قرارداد پیشبینی شده است. این مقررات معمولاً با هدف کنترل بازار اجاره و جلوگیری از افزایش ناگهانی قیمتها وضع میشوند. در این موارد، حتی اگر موجر رضایت نداشته باشد، تمدید اجباری قرارداد به حکم قانون انجام میشود. البته این قوانین دائمی نیستند و اجرای آنها وابسته به زمان و شرایط خاص اقتصادی است.
تفاوت تمدید اجباری قرارداد با الزام به قرارداد اجاره
تمدید اجباری قرارداد ناظر بر ادامه یک رابطه استیجاری موجود پس از پایان مدت است، در حالی که الزام به قرارداد اجاره میتواند ناظر بر اجرای تعهدات قراردادی در مدت باقیمانده یا اجرای شروط خاص قرارداد باشد. این تفکیک در دعاوی حقوقی اهمیت زیادی دارد، زیرا مستندات قانونی و نوع خواسته در دادخواست متفاوت خواهد بود.
نقش دادگاه در دعاوی الزام به تمدید قرارداد اجاره
دادگاهها در رسیدگی به دعاوی اجبار به تمدید قرارداد اجاره، ابتدا به وجود یا عدم وجود مبنای قانونی توجه میکنند. اگر قانون یا شرط قراردادی صریحی وجود نداشته باشد، دادگاه از ورود به ماهیت خودداری کرده و دعوا را مردود اعلام میکند. اما در صورت وجود مستند قانونی، دادگاه میتواند حکم به تمدید اجباری قرارداد صادر کند و حتی شرایط آن را نیز مشخص نماید.
الزام به تمدید قرارداد اجاره یک استثنا بر اصل آزادی اراده است و تنها در مواردی که قانون یا قرارداد اجازه داده باشد، قابلیت طرح و پذیرش دارد. نه مستأجر و نه مؤجر نمیتوانند صرفاً بر اساس نیاز شخصی یا شرایط اقتصادی، طرف مقابل را مجبور به تمدید قرارداد کنند. شناخت دقیق قوانین حاکم بر اجاره و بررسی مفاد قرارداد، نقش تعیینکنندهای در موفقیت یا شکست این دعاوی دارد.
تماس با دادگران و دریافت وقت مشاوره با وکیل:
02188019244 – 02188019243
نمونه سوال مخاطب برای الزام به تمدید اجاره نامه
مغازه سوپرمارکتی داریم که از سال 72 در اجاره ما است با قرارداد اجاره رسمی که به پیوست میباشد. جدیدا مالک اصرار دارد که باید قرارداد اجاره جدیدی تنظیم کنیم و تهدید میکند که اگر نکنید شکایت میکنم و از مغازه بیرونتان میکنم . آیا او می تواند ما را مجبور به نوشتن قرارداد جدیدی بکند؟ اگر شکایت به دادگاه ببرد آیا دادگاه میتواند ما را مجبور به نوشتن قرارداد جدیدی بکند؟
آیا اصلا او می تواند دادخواست نوشتن قرارداد جدیدی به دادگاه ببرد یا فقط میتواند دادخواست مطرح کند؟ ما در قراردادمان داریم “مورد اجاره جهت شغل مواد غذایی و شیرینی می باشد و مستاجران حق تغییر شغل را در مورد اجاره بدون اجازه کتبی موجر ندارند” با توجه به اینکه جهت شغل مواد غذایی و شیرینی در قرارداد آمده است میتوانیم تغیر شغل بدهیم؟
آیا میتوانیم دادخواستی به دادگاه ببریم تا قانونی باشد؟ اگر دادخواستی به دادگاه ببریم موجر سواستفاده نمیکند که اگر اینها می توانستند همچین کاری بکنند و تغییر بدهند چرا آمده اند دادخواست تقدیم دادگاه کرده اند و بر علیه خودمان استفاده کند؟
این مالک ما یه اظهارنامه ای برامون فرستاده که مدت شما که عرض کردم سال 72 شروعش بوده تمام شده و بیایید تجدید و تمدید کنید حالا ما باید چیکار کنیم کجا بریم؟ 10 روز مهلت داده برای رفتن و نوشتن قرارداد جدید مگه میشه همچین کاری بکنه؟
ما که قرارداد داریم رسمیم هست در مورد اظهارنامه ای که برای ما فرستاده شده آیا مهم است؟
آیا حتما باید به آن پاسخ داده بشود؟
آیا ربطی به تبصره 1 ماده 14 قانون موجر و مستاجر سال 56 دارد ؟
ما که تا به حال اجاره ها را کامل پرداخت کرده ایم آیا میتواند مالک با این ماده تبصره کاری بکند؟ یک نکته دیگر که ذهنم را خیلی مشغول کرده است، به نظر شما طی این یک سالی که از طرق مختلف اعم از خواهش و اصرار و دعوت و تهدید و هرکاری که می توانسته مالک کرده که به طریقی ما قرارداد جدیدی بنویسیم.
من فکر میکنم که او با دادن این اظهارنامه میخواسته به عنوان آخرین حربه ما را مجبور به چنین کاری بکند نظر شما چیست؟ دیروز هم زنگ زده که من دادخواست تخلیه داده ام تا بلندتان بکند، این امر امکان پذیر است؟
پاسخ به امکان اجبار به تمدید قرارداد اجاره
پاسخ به سوال حقوقی شما مفصل و فنی است و بهتر است با یک وکیل متخصص تخیله و اجاره و سرقفلی مشاوره کنید.
ولی اجمالا اینکه چون قرارداد اجاره شما مربوط به سال 72 است مشمول قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1356 می شود و موجر نمی تواند شما را مجبور به تنظیم قرارداد جدید بکند (در این صورت حق کسب و پیشه شما از بین می رود). تنها میتواند دادخواست تعدیل اجاره بها بدهد.
جهت تغییر شغل نیازی به اجازه دادگاه قاضی نیست، تنها اجازه موجر لازم است و اگر شما خلاف قرارداد عمل نمایید موجر میتواند دادخواست تخلیه به استناد تغییر شغل بدهد و اینکه عمل شما تغییر شغل و خلاف قرارداد هست یا نه تشخیصش با قاضی است و بسیار سلیقه ای است، ممکن است نظر قاضی مثبت یا منفی باشد.
در مورد اظهارنامه نیازی نیست واکنش نشان دهید و مالک باید برای تمدید اجاره خودش دادخواست بدهد و نیازی به اقدامی از سوی شما نیست.
تا زمانی که شما تخلفی انجام ندهید از قبیل تغییر شغل و انتقال به غیر، موجر هیچ اقدامی بر علیه شما نمی تواند انجام دهد مگر با پرداخت سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت و با حکم تخلیه قانونی.
پرسشهای متداول تمدید اجاره نامه و قرارداد اجاره
خیر، اصل بر عدم اجبار است و تنها در صورت وجود شرط قراردادی یا حکم قانونی خاص، الزام به تمدید قرارداد اجاره امکانپذیر است.
در صورتی که قرارداد معتبر بوده و مستأجر بدون دلیل قانونی قصد تخلیه زودهنگام داشته باشد، موجر میتواند الزام به قرارداد اجاره را مطالبه کند.
بیشتر مقررات تمدید الزامی قرارداد مربوط به املاک مسکونی است و شمول آن به املاک تجاری یا اداری نیازمند بررسی قانون خاص است.
در حالت عادی بله، اما وجود قوانین حمایتی یا شرایط خاص میتواند مانع تخلیه فوری شود.
در نبود قرارداد مکتوب، اثبات شروط تمدید بسیار دشوار است و معمولاً دادگاه چنین دعوایی را نمیپذیرد.
خدمات دفتر حقوقی دادگران برای الزام به تمدید قرارداد اجاره
🌱 خدمات دفتر وکالت دادگران در زمینه دعاوی مرتبط با الزام به تمدید قرارداد اجاره و اختلافات میان موجر و مستأجر ارائه میشود.
🌱 مشاوره تخصصی و حرفهای در زمینه بررسی امکان اجبار به تمدید قرارداد اجاره و تحلیل وضعیت حقوقی طرفین.
🌱 بررسی و تحلیل مدارک، قراردادهای اجاره و شرایط قانونی مؤثر بر تمدید الزامی قرارداد.
🌱 تنظیم دادخواست، لوایح حقوقی و دفاعیات تخصصی در دعاوی الزام به قرارداد اجاره یا تمدید اجباری قرارداد.
🌱 قبول وکالت و پیگیری پروندههای مرتبط با اجبار مستأجر یا مؤجر به تمدید قرارداد اجاره در مراجع قضایی.
🌱 پشتیبانی حقوقی مستمر و ارائه مشاوره حضوری یا آنلاین برای افرادی که تمایل یا توانایی انتخاب وکیل ندارند و مایلاند با راهنمایی وکیل، دعوای خود را شخصاً مدیریت کنند.
راههای تماس و ارتباط با وکیل متخصص دعاوی حقوقی – 88019244
