اگر به موجب قانون یا بر اساس توافق طرفین مقرر گردد که در صورت وجود شرایط خاصی و یا تا مدت معینی، قرارداد توسط یکی از طرفین یا شخص ثالثی به صورت یکطرفه و بدون نیاز به توافق با طرف مقابل منحل گردد حق فسخ نامیده می شود. حق فسخ ممکن است به دلایل مختلفی از جمله تخلف از انجام تعهدات قراردادی، نقص یا عیب موضوع معامله، شرط نمودن اختیار برهم زدن معامله برای مدت معین و… باشد. در هر صورت، مساله ای که همیشه سبب تاخیر در اثرگذاری حق فسخ و دشواری احقاق حق برای صاحب حق فسخ می گردد، مساله لزوم تایید فسخ قرارداد از سوی مقام قضایی پس از اعمال حق فسخ و اعمال نمودن آثار فسخ توسط اجرای احکام دادگاه ها می باشد. قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول به منظور کاهش دعاوی راجع به فسخ قرارداد، سازوکار جدیدی را پیش بینی نموده است که به موجب آن صاحب حق فسخ تحت شرایط خاصی بدون مراجعه به دادگاه جهت تایید فسخ قرارداد می تواند حق فسخ خود را اعمال نموده و بدون نیاز به حکم قطعی دادگاه از آثار اعمال فسخ خود، بهره مند گردد و با جابجایی بار اثبات، وظیفه ی طرح دعوا را بر دوش مدعی بطلان فسخ قرارداده است.
وکیل دعاوی ملکی و قراردادها در تهران
موارد فسخ قرارداد بدون نیاز به رسیدگی قضایی
قانونگذار در تبصره یک ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول با تفکیک مواردی که ثبت فسخ مستلزم رای مرجع قضایی یا داوری است از مواردی که ثبت فسخ توسط صاحب حق فسخ، به صورت الکترونیک و بدون نیاز به رای قضایی یا داوری صورت می گیرد، به بیان شرایط مسموع بودن دعوای تنفیذ فسخ در دادگاه ها و مراجع داوری پرداخته است. اما در خصوص اینکه هر یک از این دو نوع فسخ چه مصادیقی دارند سکوت کرده است. به نظر می رسد بتوان بر اساس منطق و موارد مصرح در قانون، فسخی که مستلزم رسیدگی قضایی نیست را شامل موارد زیر دانست:
- در صورتی که مبنای حق فسخ، امور عینی و غیرقابل اختلاف باشد. مانند شرط نمودن حق فسخ برای مدت معین، که در این صورت هر زمان صاحب حق فسخ اقدام به فسخ قرارداد و ثبت فسخ در سامانه در مدت مقرر نماید، هیچ کس نمی تواند متعرض فسخ و مدعی بطلان آن گردد.
- در صورتی که فسخ به استناد خیار مجلس صورت گیرد. در این صورت، تا زمانی که طرفین در مجلس عقد حضور دارند و نسبت به اسقاط خیارمجلس در قرارداد اقدام نکرده باشند، می توانند نسبت به فسخ قرارداد در همان مجلس عقد اقدام نموده و آن را در سامانه ثبت الکترونیک اسناد(کاتب) ثبت نمایند.
- در صورتی که خیار تخلف از شرط شده باشد و حق فسخ ناشی از عدم پرداخت تمام یا بخشی از عوض قراردادی برای متعهد له شرط شده باشد، در این صورت چنانچه تمام شروط مقرر در مواد 22 و 23 آیین نامه ماده 3 قانون الزام به ثبت رعایت گردد، متعهد له حق ثبت فسخ قرارداد را بدون نیاز به رسیدگی قضایی خواهد داشت.
نکته ای که وجود دارد این است که آیین نامه ماده 3 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات املاک صرفا فسخ بدون نیاز به رسیدگی قضایی را در قراردادهای یکسان و نمونه پیش بینی نموده است. اما به نظر می رسد هر زمان که شرایط اعمال فسخ به شرح زیر فراهم باشد، می توان بدون مراجعه به دادگاه، فسخ را اعمال و آثار آن را جاری نمود.
راه های فسخ قرارداد و احکام فسخ معامله
شرایط اعمال فسخ با ثبت در سامانه ثبت الکترونیک اسناد و بدون مراجعه به دادگاه
آیین نامه ماده 3 قانون الزام به ثبت رسمی املاک، شرایطی را مقرر نموده است که در صورت تحقق آن، صاحب حق فسخ می تواند صرفا با ثبت در سامانه ی کاتب اقدام به فسخ قرارداد نماید. این شرایط عبارتند از:
- حق فسخ ناشی از نپرداختن تمام یا بخشی از عوض قراردادی، باید در قرارداد یکسان شرط شده باشد.
- طرفین باید توافق نموده باشند که پرداخت وجوه مرتبط با قرارداد(اعم از اقساط مبیع، اجاره بها و …) صرفا از طریق حساب امانی واسط انجام شود.
- طبق تایید سامانه، وجوه مرتبط با قرارداد در سررسید مقرر پرداخت نشده باشد و طرفین مهلت جدیدی برای پرداخت وجوه مذکور در سامانه ثبت نکرده باشند.
- وجوه مرتبط با قرارداد که صاحب حق فسخ سابقا دریافت نموده و طبق قرارداد باید پیش از اعمال فسخ به طرف متخلف پرداخت گردد(مانند مبلغ قرض الحسنه و ودیعه در قرارداد اجاره یا میزان ثمن دریافتی)، توسط صاحب حق فسخ به حساب امانی واسط واریز شده باشد.
- مراتب تحقق حق فسخ متعهد له از طریق ارسال ابلاغیه ی خودکار توسط سازمان ثبت به بدهکار اطلاع داده شود.
- صاحب حق فسخ، پس از ارسال ابلاغیه فوق و پیش از پرداخت وجوه سررسید شده توسط متعهد، فسخ قرارداد را در سامانه ثبت الکترونیک اسناد (کاتب) ثبت نماید.
- در صورتی که قرارداد معوض باشد صاحب حق فسخ، ظرف 15 روز پس از ثبت فسخ در سامانه کاتب تقاضای استرداد عوض قراردادی که نزد متعهد می باشد را در سامانه ثبت نماید.
پرونده عملی فسخ قرارداد و مطالبه خسارت و اجرت المثل
راههای پایان قرارداد – فسخ، اقاله و انفساخ
نحوه ی تاثیر و اجرای فسخ و استرداد عوضین بدون نیاز به مراجعه به دادگاه
در صورتی که تمامی شرایط فوق رعایت گردد، مراتب فسخ به صورت خودکار در سامانه ثبت گردیده و تعهدات طرفین منتفی شده و ملکیت یا سایر حقوق موضوع قرارداد، به ملکیت انتقال دهنده باز می گردد و این اعاده ی مالکیت در دفتر الکترونیک املاک نیز ثبت می شود.
همچنین به محض ثبت تقاضای استرداد ملک موضوع قرارداد در مهلت 15 روزه ی قانونی توسط صاحب حق فسخ، ابلاغیه ای از سوی سازمان به متخلف ارسال می گردد و ظرف 10 روز پس از ارسال ابلاغیه مذکور، دستور استرداد مال به صورت خودکار توسط سامانه صادر می گردد
چنانچه متصرف در مهلت های مقرر قانونی اعتراضی به دستور استرداد صادر شده ننماید یا ظرف مهلت قانونی اعتراض نماید و پس از رسیدگی، اعتراض وی رد شود، دستور استرداد صادر شده توسط سامانه در حکم سند لازم الاجرا شده واز طریق دوایر اجرای ثبت قابلیت اجرا دارد.
پس از تایید مسترد شدن ملک به صاحب حق فسخ و یا تایید تخلیه توسط مامور اجرای ثبت یا صاحب حق و یا در صورت عدم ثبت درخواست استرداد ملک توسط صاحب حق فسخ در مهلت مقرر 15 روزه فوق الذکر، وجوه واریزی متعلق به متخلف، به وی مسترد می گردد.
راه های فسخ قرارداد و احکام فسخ معامله
مواردی که اجرای فسخ را به تعویق می اندازد
پس از ابلاغ درخواست فسخ کننده مبنی بر استرداد عوض به متصرف، در صورتی که متصرف مدعی بطلان فسخ مذکور باشد مکلف است در مهلت ده روزه از تاریخ ارسال ابلاغیه مذکور تا پیش از صدور دستور استرداد مال، تقاضای توقف عملیات اجرایی را از مرجع قضایی درخواست نماید.
چنانچه دستور توقف از سوی مرجع قضایی صادر شود، متصرف مکلف است ظرف یک ماه دعوای اعلام بطلان فسخ را طرح نموده و گواهی طرح دعوا را به اداره ثبت ارائه نماید.
در صورت عدم وصول دستور توقف از سوی دادگاه و یا عدم ارائه ی گواهی طرح دعوا توسط مدعی بطلان فسخ به اداره ثبت و یا صدور حکم قطعی بر رد دعوای مدعی بطلان، دستور استرداد صادره توسط سامانه لازم الاجرا می گردد و فسخ کننده می تواند عملیات اجرایی را از اجرای ثبت پیگیری نماید.
بنابرآنچه گذشت ضمن آشنایی با موارد و شرایط فسخ بدون نیاز به رسیدگی قضایی و بررسی تکالیف صاحب حق فسخ و متصرف متخلف، پیشنهاد می گردد چه در جایگاه صاحب حق فسخ و چه در جایگاه متخلف با مراجعه به وکیل متخصص دعاوی ملکی احقاق حقوق قانونی خود را تضمین نمایید.
راههای تماس و ارتباط با وکیل متخصص قراردادها- 88019243
