محاسبه سرقفلی و حق کسب و پیشه مغازه تجاری

محاسبه حق کسب و پیشه و تجارت صرف نظر از وحدت یا تمایل آن با مفهوم سرقفلی، به دلیل سکوت قانون گذار در طول 50 سال گذشته همیشه محل مناقشه و اختلاف بین حقوقدانان و محاکم بوده است در این مقاله تلاش می شود با بهره گیری از مقررات موجود و نیز رویه ایجاد شده ملاک های محاسبه حق کسب و پیشه موضوع قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 56 به اطلاع و آگاهی مخاطبان گرامی برسد. لازم به ذکر است نگارنده معتقد است بین مفهوم سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت همانطور که به خوبی از عرف و قوانین مرسوم به روابط موجر و مستاجر سال 1356 و 76 بر می آید تفاوت وجود دارد و البته این تفاوت به معنی عدم امکان تعلق این دو به یک نفر وجود ندارد و به خوبی می توان فرضی را تصور کرد که مستاجر موضوع قانون سال 56 هم مستحق دریافت سرقفلی باشد و هم حق کسب و پیشه و تجارت. برای اینکه بدانید وکیل سرقفلی چه کمکی به ما می کند کلیک کنید.

 وکیل برای سرقفلی و حق کسب پیشه اماکن تجاری و مغازه

ملاک های محاسبه میزان حق کسب و پیشه            

عده ای قائل به وحدت مفاهیم سرقفلی و کسب و پیشه اند

بر اساس نظریه مشورتی شماره 9/33/72 مورخ 19/04/1372 سرقفلی همان حق کسب و پیشه یا تجارت است که طبق تبصره 2 ماده 19 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356 به مستاجر همان محل اختصاص دارد. بین این دو اصطلاح عرفی و قانونی تفاوتی نیست و هر دو به یک معناست.

طبق این نظریه « آن چه در قانون سال 56 پیش بینی شده فقط حق کسب و پیشه یا تجارت است و درآن قانون کلمه سرقفلی ذکر نگردیده است. اصطلاح سرقفلی بین کسبه رواج داشته و قانونگذار از آن تعبیر به حق کسب و پیشه و تجارت نموده یعنی در واقع هر دو یک معنی دارند و غیر آن توسط کارشناس ذی صلاح با توجه به عرف و عادت تعیین می شود. و ادعای جدا بودن آنها موجه نیست.»

 وکیل برای تخلیه ملک تجاری و مغازه

بیشتر حقوقدانان سرقفلی را متمایز از حق کسب و پیشه می دانند

دادنامه شماره 1142 مورخ 30/9/1370 صادره از شعبه 6 دادگاه حقوقی سنندج سرقفلی و متمایز از حق کسب و پیشه دانسته است; مطابق این دادنامه حق کسب و پیشه و تجارت مجزای از حق سرقفلی است و دریافت هر یک از آنها مانع دریافت دیگری نیست چرا که تعاریف و شرایط اخذ هر یک با دیگری متفاوت است : 
شرح دادنامه : 
« سرقفلی حق تقدم و اجاره اماکن تجاری بعداز تمام شدن مدت اجاره است که براثر پرداخت مبلغی به موجر در ابتدای عقد اجاره به وجود می آید و انجام فعالیت تجاری هیچ نقشی در آن ندارد، در حالی که حق کسب و پیشه یا تجارت، صرفاً در نتیجه فعالیت کسبی و تجارتی ایجاد می گردد. بنابراین اگر مستاجری سرقفلی بپردازد، اما عین مستاجره را ببندد و در آن هیچ گونه فعالیتی ننماید، تردیدی نیست که دارای حق سرقفلی است اما حق کسب یا پیشه یا تجارت ندارد و اگر مستاجری بدون پرداخت سرقفلی در عین مستاجره فعالیت کسبی و تجاری نمود هم دارای حق سرقفلی است و هم حق کسب و پیشه یا تجارت … »
« بنابراین با عنایت به این که کارشناسان حسب ارشاد دادگاه ارزش هر دو حق را در عین مستاجره با در نظر گرفتن مخارجی که به مستاجر برای بهسازی و دکان کرده است، سی میلیون ریال برآورد نموده اند و ارزش حق کسب، پیشه یا تجارت ده میلیون ریال برآورد شده است و اعتراضات طرفین نسبت به نظریه کارشناسان وارد نیست و با توجه به این که تجدیدنظرخواه مطابق قانون روابط موجر ومستاجر از حق کسب و پیشه محروم است و مطابق آن چه که بیان شده تنها استحقاق حق سرقفلی را دارد تخلیه عین مستاجره منوط است به پرداخت بیست میلیون ریال حق سرقفلی او …… » 

مثالی برای تفهیم تفاوت سرقفلی و حق کسب و پیشه

فرض می کنیم شخصی محلی را از مالک برای جواهرفروشی اجاره می کند. اگر این شخص محل را در اول اردبیهشت 1367 اجاره کرده باشد و مثلاً A تومان سرقفلی پرداخته باشد و بعدهم در دکان را ببندید و هیچ کاری در آن انجام ندهد و در اول اردیبهشت 1368 قصد انتقال آن به غیر را داشته باشد، حقوق کسب و پیشه یا تجارت محل عبارت خواهد بود از A+B که B عبارت است از حقی که در طی یکسال برای مستاجر ایجاد شده است و البته اگر در بدو امر وجهی بابت سرقفلی به موجر نپرداخته باشد حق کسب، پیشه یا تجارت همان B خواهد بود. حال اگر همین شخص پس از اجاره کردن دکان به کسب  بپردازد کارش هم رونق بگیرد در اول اردیبهشت 1368 حق کسب، پشه یا تجارت محل عبارت است از A+B+C که B همان عامل گذشت زمان است و C عامل «رونق کسبی» است که البته B را می توان عاملی با تغییرات تقریباً منظم و یکسان ( با توجه به موقعیت محلی و نوع تجهیزات بنا) دانست حال آن که عامل C تغییرات نامنظم و غیرقابل پیش بینی است.

لذا در این مثال 2 عامل در تعیین حق کسب و پیشه موثرند : 
–    قدمت اجاره که به موجب آن حقی برای مستاجر بوجود می آید. 
–    رونق کسبی 

ملاکها و معیارهای تعیین میزان حق کسب و پیشه

نحوه تعیین میزان حق کسب و پیشه در آیین نامه قانون نوسازی و عمران شهری

« هیات های ارزیابی مامور اجرای مقرارت ماده 17 قانون نوسازی و عمران شهری نسبت به پرداخت حق کسب و پیشه یا تجارت مذکور در ماده 2 این آیین نامه مکلفند با توجه به نکات زیر نسبت به تعیین میزان حق کسب و پیشه و تجارت اقدام نمایند : 
1)    موقعیت و مرغوبیت محل کسب و پیشه یا تجارت 
2)    شرایط و کیفیات اجاره از لحاظ مزایایی که در عقد اجاره برای موجر یا مستاجر منظور گردیده است.
3)    طول مدت اشتغال به کسب و پیشه و تجارت در محل کار و حسن شهرت او که در مرغوبیت محل مزبور موثر افتاده است.
4)    وضع محل کسب و پیشه از نظر نوع بنا 
5)    مخارجی که صاحب کسب و پیشه به منظور آماده نمودن محل مزبور از حیث تزئیات داخلی و قفسه بندی و تهیه اشیا مورد لزوم متحمل گردیده است.»                                           

مقررات قانون روابط موجر و مستاجر برای تعیین میزان کسب و پیشه

« میزان حقوق کسب و پیشه یا تجارت با توجه به موضوعات زیر از طرف دادگاه تعیین می شود :
1)    موقعیت و مرغوبیت محل کسب و پیشه یا تجارت
2)    شرایط و کیفیات اجاره از لحاظ مزایایی…… .                                       
3)    طول مدت ..
4)    وضع محل…                                                                            
5)    مخارجی که …
6)    نوع کسب و پیشه یا تجارت مستاجر                           

ماده مزبور به واسطه قانون 56 فسخ ضمنی شده اما چون در قانون معیار و ملاکی جهت تعیین میزان حق کسب و پیشه مشخص نشده در رویه عملی، کارشناسان همچنان این ماده را املاک عمل قرار می دهند. 

نکته – پرداخت یا عدم پرداخت سرقفلی به موجر و نیز میزان آن در تعیین میزان حق کسب و پیشه یا تجارت (فرض تفاوت با میزان حق کسب و پیشه) تاثیر دارد

در عرف اقتصادی و مالی جامعه ما « سرقفلی» یکی از عوامل موثر در میزان حق کسب و پیشه یا تجارت است و نیز مقدار آن با مبلغ اجور نسبت عکس دارد. یعنی اگر سرقفلی پرداخت شده باشد معمولاً باعث بالا رفتن مبلغ حق کسب و پیشه یا تجارت خواهد بود. لذا در خصوص سرقفلی معیارها نوعی است زیرا آنچه که قانونگذار مورد توجه قرار می دهد مبلغ یا وجهی است که در هنگام اجاره پرداخت گردیده و عوامل دیگر از جمله نوع شغل، موقعیت محل و میزان فعالیت شغلی و حسن شهرت مستاجر اثری ندارد. بلکه در میزان محاسبه آن به قیمت روز، سرقفلی بر اساس شاخص بانک مرکزی به عنوان وسیله ای که در تقویم معادل ریالی آن مؤثر است وحدت ملاک قرار می گیرد.

 تخلیه مغازه تجاری به دلیل نوسازی و تجدید بنا

تاثیر مدت تصرف در میزان کسب و پیشه

اولا : در خصوص دعوی خواهان ……….. به خواسته محکومیت خواندگان به پرداخت حق کسب و پیشه تجاری … موضوع اجاره نامه عادی مورخ 25/10/1370 از تاریخ مذکور تا 19/2/89 ………….. دعوی خواهان به دلایل زیر وارد می باشد ………. .
ثانیاً: به جهت فعالیت کسبی و صنفی خواهان در مغازه مورد اجاره بلافاصله پس از عقد اجاره حق کسب و پیشه به صورت تدریجی برای مستاجر حاصل گردیده و قید عبارت عدم وجود سرقفلی در اجاره نامه بعدی و حتی ساقط نمودن حق سرقفلی و کسب و پیشه در آخرین اجاره نامه منعقده تاثیری در حقوق اکتسابی خواهان به عنوان مستاجر نداشته چرا که به دلالت تبصره ماده 19 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356 حق کسب و پیشه یا تجارت به مستاجر همان ملک استیجاری اختصاص داشته و کلیه طریق مستقیم یا غیر مسقیم که طرفین به منظور جلوگیری از اجرای مقررات قانون مذکور اتخاذ نمایند به استناد ماده 30 همان قانون باطل و بلااثر است… 
ثالثاً: دفاعیات خواندگان در خصوص حق کسب یا پیشه و تجارت بلاوجه بوده و نمی تواند موثر در مقام گردد زیرا حق کسب و پیشه همان طور که عنوان شد حقی است تدریجی الحصول که در اثر رونق اقصادی ایجاد شده در محل در اثر فعالیت مستاجر ایجاد شده و مفهوماً با سرقفلی تفاوت دارد و برفرض ساقط گردیدن حق سرقفلی حق کسب و پیشه کماکان برای مستاجر محل محفوظ بوده و مشارالیه استحقاق دریافت آن را دارد. 

قانون اختیارات دکتر میلسپو در مورد میزان کسب و پیشه

در این قانون معیارهایی برای حق کسب و پیشه و تجارت ذکر شده است :
از معیارهایی که در آیین نامه مطرح است (جریمه معادل یکسال اجاره بها اینکه حق کسب یا پیشه و تجارت کمتر از 3 ماه مال الاجاره نمی تواند باشد ) می توان استنباط کرد که این حق با فرض تحقق از نظر قانونگذار آن زمان چیزی در حد هزینه اسباب کشی و نقل مکان بوده است، نه رقمی که از قیمت عرصه و اعیان ملک و کل اجاره دریافتی موجر فراتر رود (آن چه امروزه مطرح است).

این مطلب با فرهنگ تدوین کننده آیین نامه یعنی دکتر میلسپو که پرورش یافته سیستم کامن v بوده سازگار است. چرا که در این سیستم حق کسب و پیشه یا تجارت بر مبنای جدیدترین قوانین انگلیس رقمی در حد هزینه اسباب کشی را تشکیل می دهد و شرایط تحقق آن هم با ان چه در آیین نامه مورد بحث آمده بعضاً انطباق و بعضاً سازگاری دارد. 

نظر شورای نگهبان در خصوص میزان کسب و پیشه

مطابق نظریه شماره 1488-9/5/1363 شورای نگهبان معتقد است، حق کسب و پیشه وتجارت غیر از سرقفلی است و با عنایت به این که حق سرقفلی اصولاً قائم به مکان تجاری است نه اشخاص والا لازم بود محل مسکونی اشخاص حقیقی که حرفه و کسب دارند نیز مشمول سرقفلی گردد. 

نظر هیات عمومی شورای عالی مالیاتی در محاسبه میزان کسب و پیشه

رای شماره 832 مورخ 3/7/1369 هیات عمومی شورای مالیاتی در مورد نحوه محاسبه میزان حق کسب و پیشه و تجارت میگوید، اعتراض خوانده دعوا به نظریه کارشناس منتخب دادگاه در تعیین حق کسب و پیشه وی موجه به نظر نمی رسد زیرا مشابهت و مجاورت محل ملاک نظر و مناط اعتبار در حقوق کسب و پیشه قرار نمی گیرد بلکه هر محل کسب و پیشه با توجه به خصوصیات آن از نظر نوع کسب و پیشه و وضع مورد اجاره و طول مدت اشتغال و حسن شهرت مستاجر مورد ارزیابی قرار می گیرد.

 انتقال سرقفلی ملک تجاری یا تجویز انتقال منافع

آیین نامه تعین میزان حق کسب و پیشه هیچگاه تصویب نشده است !

نظریه مشورتی شماره 6028 مورخ 8/9/1373 اداره حقوقی دادگستری هرچند در ماده 18 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356 گفته شده است که تعیین حق کسب و پیشه یا تجارت بر مبنای اصول و ضوابطی خواهد بود که به صورت ایین نامه از طرف وزارتخانه های دادگستری و مسکن و شهرسازی تهیه و به تصویب کمیسیون های مربوطه مجلسین خواهد رسید، مع الوصف تا کنون چنین آیین نامه ای به تصویب نرسیده است. اما آن چه که کارشناسان در تعیین میزان حق کسب و پیشه رعایت می کنند به ترتیب عبارت است از موقعیت مورد اجاره و شغل مستاجر مساحت مورد اجاره، طول و مدت اجاره ، میزان اجاره بهای ماهیانه، هزینه های که مستاجر برای بهتر کردن مورد اجاره نموده است، نوع بنا و موارد دیگر می باشد. 

ارتباط با وکیل پایه یک دادگستری ومتخصص در امور سرقفلی  – 88019243