در توجیه دعوای تخلیه مغازه به دلیل تجدید بنا و در پاسخ به این پرسش مهم که آیا امکان تخلیه ملک تجاری قدیمی، فرسوده یا کلنگی وجود دارد یا خیر، باید گفت پاسخ مثبت است؛ اما این امکان مطلق، ساده و بدون ضابطه نیست. در نظام حقوقی ایران، بهویژه در چارچوب قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶، تخلیه عین مستأجره تجاری صرفاً با انقضای مدت اجاره ممکن نیست و موجر برای تخلیه باید یکی از جهات قانونی مصرح را اثبات کند. یکی از مهمترین این جهات، تجدید بنا، نوسازی و بازسازی اساسی ملک است.
از ویژگیهای اساسی قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ حمایت از حق کسب و پیشه و تجارت مستأجر است؛ حقی که به مرور زمان و در نتیجه فعالیت اقتصادی در محل ایجاد میشود. بنابراین مالک تنها در صورت تحقق اسباب قانونی حق درخواست تخلیه دارد. به بیان دیگر، پایان مدت اجاره در اماکن مشمول قانون ۱۳۵۶ بهتنهایی برای صدور حکم تخلیه کافی نیست. مطابق بند ۱ ماده ۱۵ همان قانون، در صورتی که موجر برای تجدید بنا نیاز واقعی به تخلیه داشته باشد، میتواند از دادگاه تقاضای صدور حکم نماید.
مبنای حقوقی این دعوا بر احراز «ضرورت واقعی تجدید بنا» استوار است. این ضرورت باید جدی، عملی و قابل اجرا باشد، نه صوری یا مبتنی بر قصد افزایش ارزش ملک. وجود پروانه تخریب و نوسازی، گواهی شهرداری، تشکیل پرونده ساختمانی و سایر مستندات فنی از مهمترین ادله اثباتی محسوب میشوند. دادگاه مکلف است بررسی کند که قصد نوسازی واقعی است و امکان بهرهبرداری متعارف از بنای موجود عملاً مختل یا متعذر شده است.
در این مطلب، علاوه بر بررسی یک پرونده عملی، به تحلیل شرایط قانونی دعوا، تفاوت آن با سایر جهات تخلیه، نحوه دفاع مستأجر، معیارهای تعیین حق کسب و پیشه، تشریفات دادرسی و آثار اجرای حکم نیز پرداخته میشود.
وکیل برای تخلیه ملک تجاری و مغازه
چگونه میشود به دلیل نوسازی، ملک تجاری قدیمی را تخلیه کرد؟
دعوای تخلیه که از طرف موجر علیه مستأجر طرح میشود، تابع قواعد و مقررات ویژهای است و در اماکن تجاری مشمول قانون ۱۳۵۶، این دعوا از حساسیت بیشتری برخوردار است؛ زیرا با حق مکتسب مستأجر در محل کسب ارتباط مستقیم دارد. مهمترین حالت دعوای تخلیه آن است که مالک پس از پایان مدت اجاره و به علت تخلیه نکردن داوطلبانه مستأجر، درخواست تخلیه کند؛ اما این تحلیل در همه روابط استیجاری یکسان نیست. در اماکن تجاری مشمول قانون ۱۳۵۶، صرف انقضای مدت اجاره کافی نیست و مالک باید جهت قانونی تخلیه را ثابت کند. یکی از مهمترین موارد امکان تخلیه در ماده ۱۵ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶، تخلیه به دلیل تجدید بنا یا نوسازی ملک است. در این فرض، موجر باید به دادگاه ثابت کند که برای تخریب بنای موجود و احداث بنای جدید، نیاز واقعی به تخلیه محل دارد.
در مقابل، در روابطی که تابع قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶ هستند، اصل بر این است که با انقضای مدت اجاره، موجر میتواند تخلیه را بخواهد و دیگر نیازی به اثبات جهتی مانند نوسازی یا بازسازی وجود ندارد؛ هرچند در آن نظام حقوقی نیز باید میان تخلیه صرف و حقوق مالی احتمالی مستأجر از جمله سرقفلی قراردادی تفکیک کرد. بنابراین، نباید قواعد قانون ۱۳۵۶ و ۱۳۷۶ را با یکدیگر خلط نمود؛ زیرا مبانی حمایتی، آثار حقوقی و نحوه پایان رابطه استیجاری در این دو قانون متفاوت است.
برخلاف برخی جهات تخلیه مانند انتقال به غیر بدون مجوز، تغییر شغل، یا عدم پرداخت اجارهبها که ممکن است به زوال تمام یا بخشی از حق کسب و پیشه و تجارت منتهی شوند، در تخلیه به دلیل تجدید بنا، اصل بر این است که حق کسب و پیشه و تجارت مستأجر باید به طور کامل و به قیمت عادله روز، طبق نظر کارشناسی، پرداخت شود. این موضوع یکی از مهمترین تفاوتهای این نوع دعوا با سایر دعاوی تخلیه تجاری است.
همچنین چنین نیست که مالک بتواند صرفاً با اخذ حکم تخلیه، مستأجر را خارج کند و سپس از نوسازی منصرف شود. قصد نوسازی باید واقعی باشد و پس از تخلیه نیز، موجر مکلف است در مهلت قانونی و متعارف مقرر مطابق مفاد حکم و مقررات حاکم، عملیات اجرایی نوسازی را آغاز کند. در غیر این صورت، برای مستأجر سابق حقوق و ضمانت اجراهایی قابل تصور است و دادگاهها در برابر سوءاستفاده از جهت قانونی تجدید بنا حساساند.
برای اثبات ضرورت نوسازی عین مستأجره، وجود پروانه تخریب و نوسازی، گواهی شهرداری مبنی بر ضرورت تجدید بنا، تأیید فرسودگی و عدم ایمنی بنا، و تشکیل پرونده اخذ مجوز ساخت از مهمترین ادله محسوب میشود. هرچه مستندات فنی و اداری کاملتر باشد، امکان موفقیت دعوا بیشتر خواهد بود.
مبنای قانونی دعوای تخلیه به دلیل تجدید بنا
مطابق بند ۱ ماده ۱۵ قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۵۶، یکی از مواردی که موجر میتواند تقاضای تخلیه محل کسب یا پیشه یا تجارت را بنماید، موردی است که برای احداث ساختمان جدید یا تجدید بنای اساسی نیاز به تخلیه داشته باشد. اما تحقق این جهت قانونی، مستلزم اثبات چند امر مهم است:
آمادگی موجر برای پرداخت حق کسب و پیشه و تجارت: حکم تخلیه در این فرض، معمولاً با الزام موجر به پرداخت حق کسب و پیشه و تجارت همراه است و اجرای حکم بدون انجام این تعهد مالی ممکن نیست.
شمول رابطه استیجاری بر قانون ۱۳۵۶: ابتدا باید روشن شود که رابطه حقوقی طرفین واقعاً تابع قانون ۱۳۵۶ است. در عمل، تاریخ انعقاد قرارداد، نوع کاربری، استمرار رابطه استیجاری و شرایط خاص قرارداد در تشخیص قانون حاکم نقش دارد. همچنین موضوع دعوا باید محل کسب، پیشه یا تجارت باشد. بنابراین، در املاک مسکونی یا روابط غیرتجاری، به جهت عدم شمول قانون 1356، استناد به این عنوان اساساً موضوعیت ندارد.
واقعی بودن نیاز به تجدید بنا: صرف تمایل مالک به نوسازی یا افزایش ارزش ملک کافی نیست؛ دادگاه باید احراز کند که تخریب و احداث بنای جدید یا بازسازی اساسی، امری جدی، واقعی و قابل اجراست.
وجود مستندات اداری و فنی: از مهمترین ادله، پروانه ساختمانی، جواز تخریب و نوسازی، گواهی شهرداری، نظریه فنی درباره فرسودگی یا عدم استحکام بنا، و مدارک تشکیل پرونده ساختمانی است.
تفاوت حق کسب و پیشه و تجارت با سرقفلی در این دعوا
یکی از خطاهای رایج در دعاوی تخلیه تجاری، خلط میان دو مفهوم حق کسب و پیشه و تجارت و سرقفلی است. این دو نهاد، از حیث منشأ، مبنا و آثار حقوقی، یکسان نیستند.
سرقفلی معمولاً حقی است که بر پایه قرارداد و توافق ایجاد میشود؛ یعنی مستأجر در ابتدای اجاره یا در فرآیند انتقال، مبلغی تحت عنوان سرقفلی به موجر یا مستأجر سابق میپردازد و بر این اساس، از امتیازات خاصی برخوردار میشود.
اما حق کسب و پیشه و تجارت حقی است که در نظام حمایتی قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۵۶، به تدریج و در طول زمان، در نتیجه فعالیت مستأجر، شهرت محل، جذب مشتری، سابقه کار، نوع استفاده، موقعیت تجاری و دوام فعالیت اقتصادی به وجود میآید. بنابراین، ممکن است مستأجری هیچ مبلغی بابت سرقفلی نپرداخته باشد، اما با این حال، به موجب قانون ۱۳۵۶ دارای حق کسب و پیشه و تجارت باشد.
در دعوای تخلیه به دلیل تجدید بنا، آنچه اصولاً باید پرداخت شود حق کسب و پیشه و تجارت است، نه لزوماً سرقفلی. البته در عمل و در برخی آرای کارشناسی یا حتی لوایح، این دو مفهوم به اشتباه به جای یکدیگر بهکار میروند که از نظر حقوقی باید اصلاح شود.
شرایط اثبات ضرورت تجدید بنا در رویه قضایی
در رویه دادگاهها، برای پذیرش دعوای تخلیه به دلیل تجدید بنا، معمولاً به مجموعهای از قرائن و ادله توجه میشود، از جمله فرسودگی شدید بنا و عدم تناسب آن با بهرهبرداری متعارف، قدمت زیاد ساختمان، عدم ایمنی کافی و احتمال ورود خسارت جانی یا مالی، تغییر بافت شهری و ضرورت تطبیق بنا با ضوابط جدید، وجود پروانه تخریب و نوسازی یا موافقت اصولی شهرداری، تشکیل پرونده ساختمانی و امکان واقعی شروع عملیات و همچنین قابلیت فنی اجرای طرح نوسازی.
در اینگونه دعاوی، بار اثبات ادعا بر عهده موجر است. به همین دلیل، صرف اینکه ساختمان قدیمی به نظر برسد یا مالک ادعا کند قصد نوسازی دارد، برای صدور حکم کافی نیست. هرچه مدارک رسمیتر و دقیقتر باشد، احتمال احراز ضرورت تجدید بنا و صدور حکم تخلیه بیشتر می شود.
معیارهای تعیین حق کسب و پیشه و تجارت
دادگاه برای تعیین میزان حق کسب و پیشه و تجارت معمولاً موضوع را به کارشناس رسمی یا هیأت کارشناسی ارجاع میدهد. در این ارزیابی، عوامل متعددی اثر گذار هستند که از جمله می توان به موقعیت جغرافیایی و تجاری ملک، نوع شغل و میزان رونق آن، طول مدت تصرف و فعالیت مستأجر، شهرت تجاری و میزان جذب مشتری، وضعیت بنا و کیفیت محل کسب، امکانات و امتیازات محل، هزینههایی که مستأجر برای تجهیز یا آمادهسازی محل انجام داده، میزان پرداختی احتمالی بابت سرقفلی و سابقه تعطیلی یا فعال بودن واقعی محل اشاره نمود.
در نتیجه، هرچه فعالیت واقعی مستأجر در محل مستمرتر، موفقتر و شناختهشدهتر بوده باشد، حق کسب و پیشه و تجارت او معمولاً بیشتر ارزیابی میشود. برعکس، اگر محل سالها تعطیل بوده، مشتری و شهرت تجاری نداشته، یا فعالیت کسبی مؤثر در آن صورت نگرفته باشد، این موضوع میتواند در کاهش میزان حق مزبور مؤثر باشد.
مرجع صالح برای رسیدگی به دعوای تخلیه به دلیل نوسازی
دعوی تخلیه ملک تجاری مشمول قانون ۱۳۵۶، از جمله دعواهای حقوقی مربوط به اموال غیرمنقول است و اصولاً در دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک رسیدگی میشود. از آنجا که در اینگونه دعاوی، موضوعاتی مانند حق کسب و پیشه و تجارت، ارزیابی کارشناسی، احراز جهت قانونی تخلیه، و آثار مالی و اجرایی مهم مطرح است، طرح دعوا در مرجع صالح و با تنظیم دادخواست دقیق، اهمیت اساسی دارد.
اشتباه در تعیین مرجع صالح، خواسته، ادله، یا طرفین دعوا میتواند موجب اطاله دادرسی، صدور قرارهای شکلی، یا تضعیف موقعیت خواهان شود. بهویژه در مواردی که مستأجران متعدد، ورثه، منتقلالیه یا شرکای محل کسب وجود دارند، تعیین صحیح خواندگان دعوا اهمیت دوچندان پیدا میکند.
نحوه محاسبه حق کسب و پیشه مغازه تجاری
زمانی که مالک قصد بازسازی و نوسازی مورد اجاره را دارد، همیشه راهحل، مراجعه به دادگاه و طرح دعوای تخلیه نیست. در بسیاری از موارد، مالک و مستأجر با یکدیگر توافق میکنند که در فرآیند بازسازی یا نوسازی، همکاری نمایند و پس از اتمام عملیات ساختمانی، مستأجر واحد تجاری جدید یا بازسازیشده را تحویل بگیرد یا از امتیازهای توافقی دیگری برخوردار شود. برای این منظور، معمولاً توافقنامهای تحت عنوان قرارداد نوسازی یا بازسازی ملک دارای حق کسب و پیشه بین طرفین تنظیم میشود. چنین توافقی اگر دقیق، شفاف و با پیشبینی آثار مالی، مدت اجرا، وضعیت اجاره دوران ساخت، تکلیف حق کسب و پیشه، تعهدات مالک، ضمانت اجرا و شیوه حل اختلاف تنظیم شود، میتواند از طرح بسیاری از دعاوی بعدی جلوگیری کند.
توافقنامه و قرارداد نوسازی ملک دارای سرقفلی و حق کسب و پیشه
دادخواست تخلیه ملک تجاری کلنگی به دلیل تجدید بنا
- خواهان: محمد رضا …..
- خوانده: علی ……………
- وکیل : مسعود محمدی وکیل پایه یک دادگستری (وکیل خواهان)
- خواسته : تخلیه ملک تجاری بدلیل تجدید بنا
دلایل و منضمات دادخواست تخلیه ملک فرسوده
- رونوشت قرارداد اجاره فیمابین
- گواهی شهرداری مبنی بر ضرورت تجدید بنای ملک تجاری کلنگی
- نظریه کمیسیون اجرایی
- گواهی موکل مبنی بر تشکیل پرونده اخذ مجوز ساخت ملک تجاری
ریاست محترم دادگاه عمومی حقوقی تهران
با سلام و احترام
به استحضار میرساند موکل، جناب آقای محمدرضا …، به موجب وکالتنامه رسمی شماره …، اختیار پیگیری کلیه امور مربوط به ملک متعلق به ایشان به پلاک ثبتی … فرعی از اصلی … واقع در بخش دو ثبتی تهران، به نشانی … را به اینجانب تفویض نمودهاند.
ملک مورد نظر به موجب اجارهنامه عادی مورخ ۱۳۵۲/۰۸/۰۱ از سوی مالک به آقایان محمدحسین … و علی … اجاره داده شده است. متعاقباً آقای علی … نیز طی سند عادی مورخ ۱۳۵۳/۰۲/۱۶ سهم خود را به آقای محمدحسین … منتقل کرده است.
در حال حاضر، با توجه به اینکه بخشی از پلاک ثبتی در قالب یک کارگاه در تصرف شخص موکل بوده و کل مجموعه ملک به علت قدمت بنا، فرسودگی شدید، استهلاک بالا و خطرات ناشی از احتمال خرابی در وضعیت نامناسبی قرار گرفته است، ادامه بهرهبرداری از آن با مخاطرات جدی همراه است. افزون بر این، با عنایت به تغییر بافت محل و عدم امکان ادامه فعالیت متناسب با وضعیت فعلی بنا، شهرداری محترم منطقه نیز ضرورت تجدید بنای مورد اجاره را تأیید نموده و با صدور مجوزهای لازم برای تخریب و نوسازی موافقت کرده است.
بنابراین، نظر به مراتب فوق و با استناد به بند ۱ ماده ۱۵ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶ و با توجه به ضرورت واقعی و قانونی تجدید بنای عین مستأجره، از محضر آن مقام محترم تقاضای صدور حکم بر تخلیه مورد اجاره به دلیل تجدید بنا، با رعایت کلیه تشریفات قانونی و تعیین حقوق قانونی مستأجر مطابق نظر کارشناسی، مورد استدعاست.
با تجدید احترام
وکیل دعاوی ملکی و قراردادها در تهران
وضعیت حق کسب و پیشه در تخلیه به دلیل نوسازی
در دعوای تخلیه به دلیل تجدید بنا، برخلاف برخی موارد تخلیه که ممکن است به سقوط تمام یا بخشی از حقوق مستأجر بینجامد، اصل بر آن است که موجر باید حق کسب و پیشه و تجارت مستأجر را بپردازد. این پرداخت، مقدمه اجرای حکم تخلیه است و بدون آن، تخلیه قابل اجرا نخواهد بود.
نظریه کارشناس ارزیابی حق کسب و پیشه
ریاست محترم شعبه … دادگاه عمومی تهران – مجتمع قضایی شهید باهنر
با سلام و احترام
بازگشت به پرونده کلاسه … موضوع دعوای آقای محمدرضا … و دیگران به طرفیت آقایان محمدحسین … و علی … با موضوع تعیین حق کسب و پیشه و تجارت به جهت تخلیه به دلیل نوسازی بنا، به استحضار میرساند که پس از مطالعه پرونده در دفتر دادگاه و مراجعه به محل واقع در تهران … پلاک ۱۴، مورد بازدید و معاینه محلی قرار گرفت و نتیجه به شرح زیر اعلام میشود:
الف) برابر اجارهنامه مورخ ۱۳۵۲/۰۷/۲۴، مورد اجاره و حدود آن عبارت است از دو باب سالن از ششدانگ کارخانه واقع در انتهای نارمک … پلاک ۱۱ با مساحت تقریبی ۲۴۰ متر مربع به همراه برق سهفاز.
ب) وضعیت موجود سالن مذکور شامل بدنه آجری، طاق پروفیل و پوشش شیروانی سبک است. محل، سابقاً کارگاه بوده و به نظر میرسد سالیان طولانی تعطیل و بسته بوده است. درِ ورودی نیز فلزی و از ورق ساخته شده است.
با توجه به اوضاع و احوال محل، وضعیت فیزیکی بنا، نوع استفاده، شرایط زمانی و مکانی، و عوامل مؤثر در تعیین حق کسب و پیشه و تجارت، و با لحاظ این نکته که در زمان بازدید، محل بسته بوده و اندازهگیری از خارج و از طریق بازدید محیط پیرامونی انجام شده است، میزان حق کسب و پیشه و تجارت محل مورد اجاره با وضع موجود، مبلغ ۱۵۰/۰۰۰/۰۰۰ تومان برآورد میگردد.
تعریف و مقررات سرقفلی و حق کسب و پیشه
اعتراض به نظریه کارشناس در تخلیه مغازه بدلیل تجدید بنا
بسمه تعالی
ریاست محترم شعبه … دادگاه عمومی
با سلام و احترام
در خصوص نظریه کارشناسی مورخ ۱۳۸۷/۰۸/۰۵، ضمن اعلام اعتراض موکل نسبت به مبلغ تعیینشده بابت حق کسب و پیشه و تجارت به جهت تخلیه به دلیل نوسازی بنا، مطالب زیر جهت تنویر نظر آن مقام محترم تقدیم میشود:
۱. متأسفانه کارشناس محترم در تعیین موضوع ارجاعی، دقت لازم را مبذول نداشته و با خلط میان دو مفهوم متفاوت سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت، مبلغی تعیین کردهاند که به قیمت ملک نزدیک است. حال آنکه ارزیابی حق کسب و پیشه و تجارت، با قیمت عرصه و اعیان ملک تفاوت ماهوی دارد.
۲. ملک موضوع دعوا در زمان اجاره، به دو قسمت مجزا تقسیم شده و حدود نیمی از آن در اختیار مستأجر قرار گرفته است. با این حال، در نظریه کارشناسی، ارزیابی به نحوی انجام شده که گویی تمام یا بخش عمده ارزش مالکانه ملک ملاک قرار گرفته است، نه حق کسب و پیشه ناشی از انتفاع مستأجر.
۳. حسب اوراق پرونده و اسناد مالکیت، مساحت کل پلاک با آنچه در نظریه کارشناسی آمده انطباق کامل ندارد و همین امر نیز بر ضرورت دقت بیشتر در ارزیابی دلالت میکند.
۴. مستأجران محترم طبق قرارداد اجاره پیوست، هیچ مبلغی تحت عنوان سرقفلی در ابتدای اجاره به موجر نپرداختهاند. بدیهی است عدم پرداخت سرقفلی به معنای نفی مطلق حق کسب و پیشه نیست، اما قطعاً در تفکیک این دو مفهوم و تعیین میزان واقعی حق مزبور مؤثر است و نباید این دو عنوان بهجای یکدیگر استعمال شوند.
۵. حق کسب و پیشه و تجارت، حقی است تدریجی که در اثر فعالیت واقعی تجاری، شهرت محل، جذب مشتری و استمرار کسب در طول زمان ایجاد میشود. بنابراین، اگر محل مورد اجاره در بخش قابل توجهی از مدت اجاره عملاً غیرفعال، بسته یا فاقد رونق تجاری بوده باشد، این امر باید در ارزیابی میزان حق مزبور ملحوظ شود.
۶. از جمله عوامل مؤثر در تعیین حق کسب و پیشه و تجارت عبارتاند از:
- موقعیت و مرغوبیت محل کسب
- مزایای منظورشده در عقد اجاره برای هر یک از طرفین
- طول مدت اشتغال واقعی به کسب
- حسن شهرت مستأجر و تأثیر آن در معروفیت محل
- نوع بنا و وضعیت فیزیکی محل
- هزینههای انجامشده برای تجهیز و آمادهسازی
- مبلغ پرداختی بابت سرقفلی، در صورت وجود
۷. در پرونده حاضر، مورد اجاره با وجود گذشت سالیان طولانی از تاریخ اجاره، فاقد رونق متعارف تجاری بوده و بنا نیز بسیار قدیمی و فرسوده است. همچنین مستأجران در طول سالهای متمادی اقدام مؤثری در جهت آبادانی، تجهیز یا توسعه محل انجام ندادهاند. بنابراین تعیین مبلغ بالا بدون لحاظ این واقعیات، منطبق با ضوابط کارشناسی و موازین حقوقی نیست.
بنا بر مراتب فوق، از محضر دادگاه محترم تقاضا میشود ضمن ارجاع امر به هیأت کارشناسی واجد تخصص و تجربه در دعاوی اجاره تجاری و حق کسب و پیشه و تجارت، نظریهای دقیق، منطبق با موازین قانونی و مبتنی بر واقعیات پرونده اخذ فرمایند.
با تجدید احترام
مسعود محمدی – وکیل خواهان
نکات حقوقی مهم در اعتراض به نظریه کارشناسی
اعتراض به نظریه کارشناس زمانی مؤثرتر است که صرفاً کلی و احساسی نباشد، بلکه بر ایرادهای مشخص استوار شود؛ مانند اشتباه در تشخیص نوع حق مورد ارزیابی، خلط سرقفلی و حق کسب و پیشه، اشتباه در مساحت، حدود یا مشخصات ملک، عدم توجه به تعطیلی محل یا نبود فعالیت واقعی، بیتوجهی به موقعیت تجاری واقعی ملک، فقدان تخصص متناسب کارشناس در موضوع دعاوی اجاره تجاری و استناد ضمنی به ارزش مالکانه ملک به جای ارزش حق مستأجر.
در بسیاری از پروندهها، اگر اعتراض مستدل باشد، دادگاه موضوع را به هیأت سهنفره یا پنجنفره کارشناسی ارجاع میدهد و این امر میتواند نتیجه پرونده را از حیث مبلغ پرداختی به طور جدی تغییر دهد.
انتقال سرقفلی ملک تجاری یا تجویز انتقال منافع
دادخواست تخلیه و مطالبه اجاره بها
رای دادگاه تخلیه به دلیل تجدید بنا
مرجع رسیدگی: شعبه 127 دادگاه حقوقی تهران
خواهان : محمدرضا ….. با وکالت رسمی. …. و وکالت دادگستری آقای مسعود محمدی وکیل پایه یک دادگستری به نشانی تهران – میدان فاطمی
خواندگان :
- 1- محمد حسین ….. با وکالت آقای اکبر ….. به نشانی …………
- 2- علی ……. به نشانی ………………..
خواسته : تخلیه بدلیل ضرورت تجدید بنا
گردشکار – خواهان دادخواستی به خواسته فوق به طرفیت خوانده بالا تقدیم داشته که پس از ارجاع به این شعبه و ثبت به کلاسه فوق و جری تشریفات قانونی فوق العاده / مقرر دادگاه به تصدی امضاءکننده زیر تشکیل است و با توجه به محتویات پرونده ختم رسیدگی را اعلام و به شرح زیر مبادرت به صدور رای می نماید.
متن رای دادگاه تخلیه تجاری به دلیل نوسازی بنا
در خصوص دعوی آقای محمدرضا ….. با وکالت مسعود محمدی وکیل پایه یک دادگستری به وکالت از محمدرضا …… با وکالت رسمی خانم فهیمه …. به موجب وکالت نامه …..82/1/31 دفترخانه شماره …. تهران به طرفیت محمد حسین … و علی …. به خواسته تخلیه عین مستاجره به دلیل تجدید بنا که در حین رسیدگی آقای اکبر …. به وکالت از آقای محمد حسین ….. وارد در پرونده گردیده است به این شرح که خواهان در تاریخ 52/8/1 ملک موضوع دعوی که شامل دو باب سالن به مساحت دویست و چهل متر مربع از شش دانگ پلاک ثبتی ………. به اجاره واگذار نموده است. خواهان اظهار میدارد که چون قصد تجدید بنای مورد اجاره دارد و گواهی و پرونده مربوط از شهرداری را اخذ نموده است استدعای صدور حکم به خواسته را دارد تصویر مصدق پروانه ماخوذه از شهرداری منطقه چهار به شماره ………… که نوع آن تخریب و نوسازی مورد اجاره است در پرونده شماره ……….. پیوست نموده است.
خواندگان علیرغم ابلاغ قانونی وقت دادرسی در جلسات دادگاه حاضر نشده و لایحه ای نیز از آنان واصل نگردیده است لذا مراتب به کارشناس رسمی دادگستری ارجاع که نظر به واصله مورد اعتراض واقع و لذا مجددا به هیئت کارشناسی ارجاع گردید که نظریه هیئت کارشناسی تحت شماره …….. ثبت دفتر دادگاه گردیده است و به طرفین نیز ابلاغ به عمل آمده است وکیل خوانده ردیف اول نسبت به آن اعتراض نموده معذلک اعتراض موجه نمی باشد زیرا نظریه هیئت سه نفری را با نظریه کارشناس واحد اولیه قیاس نموده و اختلاف آن را دلیل بر نادرست بودن آن فرض نموده است. نظر به مراتب دعوی مطروح را موجه تشخیص داده و مستند به بند یک ماده 15 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356 خواندگان را به تخلیه عین مستاجره به دلیل نوسازی مورد اجاره در قبال دریافت حق کسب و پیشه به شرح مندرج در نظریه هیئت کارشناسان رسمی به مبلغ هشتصد میلیون ریال محکوم می نماید.
این رای نسبت به خوانده ردیف اول با توجه به معرفی وکیل حضوری و ظرف بیست روز پس از ابلاغ قابل اعتراض در دادگاه تجدیدنظر است و نسبت به خوانده ردیف دوم غیابی و ظرف بیست روز قابل اعتراض در این دادگاه است ضمنا مستند به مواد 515 و 519 قانون آیین دادرسی مدنی در خصوص خسارت مورد مطالبه به خواندگان به پرداخت آن که شامل تمبرهای ابطالی هزینه دادرسی و حق الوکاله وکیل برابر تعرفه قانونی و هزینه کارشناسی که مجموعا توسط اجرای احکام محاسبه خواهد شد محکوم می گردند.
رئیس شعبه 127 دادگاه حقوقی تهران
تحلیل حقوقی رای دادگاه
با مطالعه ی رای صادره می توان گفت، این رای دقیقا مطابق مقررات ماهوی قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 و نیز مقررات شکلی قانون آیین دادرسی مدنی صادر گردیده است. زیرا:
- دادگاه صرف ادعای مالک را کافی ندانسته و بر وجود مستندات شهرداری و پروانه نوسازی تکیه کرده است.
- حق کسب و پیشه و تجارت را شرط اجرای تخلیه دانسته و حکم را مقید به پرداخت آن نموده است.
- با توجه به اعتراض به نظر کارشناس یک نفره، ارجاع به هیأت کارشناسی را پذیرفته است اما پس از نظر کارشناسی سه نفره، با احراز اینکه نظریه هیات کارشناسی با واقع مطابقت دارد، به اعتراضات بعدی طرفین به نظر کارشناسی توجهی ننموده است.
- دادگاه میان جهت قانونی تخلیه و آثار مالی آن تفکیک قائل شده؛ یعنی هم حق موجر برای نوسازی را به رسمیت شناخته و هم حق مالی مستأجر را محفوظ دانسته است.
این دقیقاً همان تعادلی است که قانون ۱۳۵۶ در پی آن بوده است: نه مالک به طور کامل از نوسازی ملک خود محروم شود و نه مستأجرِ دارای حق کسب و پیشه، بدون جبران قانونی از محل کسب خود بیرون رانده شود.
آیا به مستاجر سال ۱۳۶۱ حق کسب و پیشه تعلق میگیرد؟
دفاعیات متداول مستأجر در دعوای تخلیه به دلیل نوسازی
مستأجر در اینگونه دعاوی معمولاً میتواند از طریق انکار شمول رابطه بر قانون ۱۳۵۶،ادعای صوری بودن قصد نوسازی، استناد به فقدان پروانه یا مستندات کافی شهرداری، امکان بهرهبرداری از بنا بدون تخریب کامل، عدم طرف دعوا قرار گرفتن تمام مستأجران یا قائممقامهای آنان، اعتراض به میزان حق کسب و پیشه و تجارت، ایراد به سمت خواهان یا مالکیت وی و نیز ایراد به حدود و مشخصات عین مستأجره در مقابل ادعای مالک از خود دفاع نماید. در نتیجه، موفقیت موجر در این دعوا تا حد زیادی وابسته به تنظیم صحیح دادخواست، تکمیل ادله، و پیشبینی دفاعیات احتمالی مستأجر است.
اشتباهات رایج موجران در طرح این دعوا
در عمل، برخی اشتباهات مکرر موجب رد دعوا یا طولانی شدن رسیدگی میشود که از جمله این اشتباهات می توان به طرح دعوا بدون اخذ مستندات لازم از شهرداری،خلط رابطه تابع قانون ۱۳۵۶ با قانون ۱۳۷۶،طرف دعوا قرار ندادن همه متصرفان یا ذینفعان،ابهام در خواسته دادخواست،نادیده گرفتن حق کسب و پیشه و تجارت مستأجر،استفاده از تعابیر غیرحقوقی یا متناقض در متن دادخواست و فقدان پیگیری مؤثر در مرحله کارشناسی اشاره نمود.
راههای تماس و ارتباط با وکیل متخصص سرقفلی– 88019243
سوالات متداول درباره تخلیه ملک تجاری کلنگی برای تجدید بنا
1. آیا مالک میتواند مستأجر را به دلیل نوسازی ساختمان تجاری تخلیه کند؟
بله. در صورتی که رابطه استیجاری مشمول قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۵۶ باشد، مالک میتواند به استناد بند ۱ ماده ۱۵ به دلیل تجدید بنا یا نوسازی، تقاضای تخلیه نماید؛ اما صدور حکم منوط به احراز واقعی بودن ضرورت نوسازی توسط دادگاه و نیز پرداخت حق کسب و پیشه و تجارت مستأجر است.
2. چه شرایطی برای تخلیه به دلیل نوسازی لازم است؟
مهمترین شرایط عبارتاند از شمول رابطه بر قانون ۱۳۵۶،تجاری بودن محل،واقعی و جدی بودن قصد تجدید بنا،وجود مستندات اداری و فنی مانند پروانه یا گواهی شهرداری،آمادگی موجر برای پرداخت حق کسب و پیشه و تجارت و نهایتا طرح دعوا در مرجع صالح و با طرفیت اشخاص صحیح.
3. آیا مستأجر میتواند با تخلیه مخالفت کند؟
بله. مستأجر میتواند با استناد به صوری بودن نوسازی، نقص مدارک مالک، اشتباه در شمول قانون، ایراد به مالکیت یا سمت خواهان، یا اعتراض به مبلغ حق کسب و پیشه از خود دفاع کند. تا زمانی که حکم قطعی و قابل اجرا صادر نشده و تشریفات قانونی آن انجام نگردیده، مستأجر حق دارد در ملک باقی بماند.
4. آیا مالک باید خسارت به مستأجر پرداخت کند؟
در این نوع دعوا، آنچه به طور خاص باید پرداخت شود، حق کسب و پیشه و تجارت است؛ نه صرفاً خسارت به معنای عام. البته هزینههای دادرسی، حقالوکاله و سایر آثار مالی نیز حسب مورد ممکن است مطرح شوند. اگر مستأجر دارای حقوق قراردادی دیگری نیز باشد، آن حقوق باید جداگانه بررسی شود.
5. مراحل قانونی تخلیه برای نوسازی چیست؟
مراحل اصلی عبارتاند از:
- بررسی قانون حاکم بر رابطه استیجاری
- تهیه مدارک مالکیت و اجاره
- اخذ یا تکمیل مستندات شهرداری و نوسازی
- تقدیم دادخواست تخلیه در دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک
- رسیدگی دادگاه و استماع دفاعیات
- ارجاع امر به کارشناسی برای تعیین حق کسب و پیشه و تجارت
- صدور حکم تخلیه در قبال پرداخت حق مزبور
- اجرای حکم پس از انجام تشریفات قانونی
6. آیا در تخلیه به دلیل نوسازی، تمام حق مستأجر از بین میرود؟
خیر. برعکس، در این مورد اصل بر آن است که مستأجر استحقاق دریافت کامل حق کسب و پیشه و تجارت را دارد. این موضوع از مهمترین تفاوتهای تخلیه به دلیل تجدید بنا با برخی جهات دیگر تخلیه است.
7. اگر مالک پس از تخلیه، نوسازی نکند چه میشود؟
اگر احراز شود که موجر پس از تخلیه، برخلاف جهت قانونی اعلامشده عمل کرده و از نوسازی خودداری نموده یا اساساً دعوا را به صورت صوری مطرح کرده است، این موضوع میتواند برای مستأجر سابق منشأ حقوق و ادعاهای بعدی باشد.
