مشاور حقوقی یا دادگاه به شما گفته باید علیه مستاجر دادخواست تخلیه و مطالبه اجور معوقه بدهید، ولی شما نمیدانید که چگونه باید این کار را انجام دهید! منظور از دادخواست تخلیه و به طور کلی عبارت دادخواست، همان درخواست کتبی است که برای شروع رسیدگی دادگاه و مقام قضایی(قاضی) به محاکم و مراجع قضایی داده میشود.
تقدیم دادخواست تخلیه وقتی موضوعیت پیدا میکند که مالک ملک به موجب قرارداد یا شفاهاً اجازه استفاده از منافع ملک خود را در قالب عقد اجاره یا صلح منافع یا اباهه منفعت به دیگری می دهد و در سررسید یا راس موعد و پس از انقضای مدت و یا پس از فسخ قرارداد، مستاجر مورد اجاره را تخلیه نمینماید و ملک را تحویل موجر نمیدهد، در این فرض موجر حق درخواست تخلیه ی ید را دارد.
پس به طور کلی هر جا که شروع تصرفات یک شخص بر یک مال، با اجازه مالک باشد ولی به دلیل انتقضای مدت قرارداد یا عدول مالک(در فرض عدم وجود قرارداد)، اجازه منقضی یا منتفی گردد، جای تقاضای تخلیه ید است و این مهمترین تفاوت بین دعوای تخلیه ید با رفع تصرف عدوانی و خلع ید محسوب میشود.
در تعابیر عامیانه به تخلیه ید به اختصار تخلیه هم گفته می شود. دعوای تخلیه با دعوی رفع تصرف عدوانی ،خلع ید و رفع غصب شباهت هایی دارد که البته وجود تفاوت های قابل توجه و متعدد این دعاوی را از هم متمایز می نماید. دعوای توصیف شده باید به موجب دادخواست تخلیه و همچنین دادخواست مطالبه اجاره های عقب افتاده مطرح شود.
مراحل گرفتن حکم تخلیه از دادگاه
سریعترین راه گرفتن حکم تخلیه از دادگاه
نکات مهم دادخواست تخلیه اماکن مسکونی
در نظام حقوقی ایران، دعوای «تخلیه» از حیث تشریفات دادرسی و مبانی قانونی، از دعاوی «خلع ید» و «رفع تصرف عدوانی» متمایز است. در ادامه، نکات کلیدی و الزامات قانونی طرح این دعوا تشریح میگردد.
۱. قلمرو قانونی دعوای تخلیه: عنوان «تخلیه» شامل هر رابطهای است که در آن شروع تصرف با اذن و رضایت مالک بوده و پس از انقضای مدت قرارداد، فسخ آن، یا رجوع مالک از اذن، متصرف از تحویل ملک استنکاف میورزد. در اینگونه دعاوی، وجود «عقد اجاره» موضوعیت انحصاری ندارد و هرگونه «اباحه منفعت» نیز مشمول مقررات مربوطه میگردد.
۲. جایگاه مالکیت در دعوای تخلیه: در دعوای تخلیه، اختلاف در مالکیت «عین مال» مورد نزاع نیست؛ بلکه فرض بر این است که مستأجر، مالکیت موجر را پذیرفته و صرفاً در استرداد مورد اجاره تعلل میورزد. چنانچه مستأجر ادعای مالکیت عین را مطرح نماید، رسیدگی به دعوای تخلیه متوقف و پرونده جهت احراز مالکیت به مرجع صالح ارجاع میگردد.
۳. هزینه دادرسی: دادخواست تخلیه، دعوایی غیرمالی محسوب شده و تابع تعرفه خدمات قضاییِ دعاوی غیرمالی است. در مقابل، «مطالبه اجور معوقه» و «اجرتالمثل ایام تصرف»، دعاوی مالی تلقی شده و هزینه دادرسی آنها بر اساس بهای خواسته محاسبه میگردد.
۴. ضرورت بهرهگیری از مشاوره حقوقی تخصصی: به دلیل حساسیتهای موجود در قانون روابط موجر و مستأجر (مصوب ۱۳۷۶) و سایر قوانین موضوعه، تشخیص دقیق نوعِ دادخواست (دستور تخلیه فوری یا حکم تخلیه)، نیازمند تخصص است. وکیل دادگستری با تحلیل مفاد قرارداد، بهترین مسیر را جهت حصول نتیجه در کمترین زمان ممکن انتخاب مینماید.
۵. تمایز «دستور تخلیه» و «حکم تخلیه»: در صورتی که قرارداد اجاره دارای شرایط شکلی مقرر در قانون روابط موجر و مستاجر 1376 (کتبی بودن، ثبت در سامانه املاک و اسکان، مدتدار بودن، امضای دو شاهد) باشد، صدور «دستور تخلیه فوری» امکانپذیر است که فاقد تشریفات رسیدگی طولانی و غیرقابل اعتراض است. ما در فقدان این شرایط، باید «حکم تخلیه» درخواست شود که مستلزم طی تشریفات کامل دادرسی بوده (از جمله قابلیت واخواهی و تجدیدنظرخواهی، حسب مورد) می باشد.
۶. توجه به تمایز دعاوی تخلیه اماکن مسکونی با موضوع اماکن تجاری و دارای سرقفلی: در اماکن تجاری تابع قانون سال ۱۳۵۶، تخلیه مشروط به پرداخت حق کسب و پیشه یا سرقفلی است، مگر در موارد تخلفات قراردادی مستأجر. تفکیک بین «سرقفلی» و «حق کسب و پیشه» و احراز تعلق آنها، صرفاً بر مبنای کاربری سند نیست، بلکه تابع اراده طرفین و کیفیت تصرفات در زمان انعقاد قرارداد است.
۷. اهمیت تدوین قرارداد: تنظیم قرارداد توسط وکیل متخصص، با پیشبینی وجه التزام روزانه برای تأخیر در تخلیه، بازدارندهترین ابزار قانونی برای جلوگیری از بروز دعاوی تخلیه است.
۸. صلاحیت محلی در اموال غیرمنقول: طبق ماده ۱۲ قانون آیین دادرسی مدنی، دعاوی راجع به اموال غیرمنقول باید در دادگاه محل وقوع ملک اقامه گردد. این قاعده از قواعد آمره بوده و توافق خلاف آن نافذ نیست.
۹. استرداد اموال منقول: در خصوص اموال منقول (مانند خودرو یا تجهیزات)، دعوا تحت عنوان «الزام به استرداد عین مستأجره» مطرح میگردد. دادگاه صالح در این دعاوی، اصولاً محل اقامت خوانده است. موجر میتواند ضمن این دعوا، کلیه خسارات قراردادی و اجور معوقه را نیز مطالبه نماید.
۱۰. تودیع مبلغ ودیعه: اجرای دستور یا حکم تخلیه اماکن مسکونی، منوط به تودیع مبلغ ودیعه (قرضالحسنه) نزد صندوق دادگستری است. بدون ارائه رسید تودیع، واحد اجرای احکام مجاز به اجرای تخلیه نخواهد بود.
۱۱. مطالبه اجرتالمثل ایام تصرف: پس از انقضای قرارداد، هرگونه تصرف مستأجر بدون مجوز، مستوجب پرداخت «اجرتالمثل» به نرخ روز (به تشخیص کارشناس رسمی دادگستری) است. این مبلغ با اجارهبهای مندرج در قرارداد متفاوت است و به عنوان خسارتِ عدم استرداد مال مطالبه میشود.
۱۲. وضعیت حقوقی وراث در عقد اجاره: وفق ماده ۴۹۷ قانون مدنی، عقد اجاره با فوت موجر یا مستأجر باطل نمیشود (مگر در فرض مباشرت مستأجر). در صورت فوت، حقوق و تکالیف ناشی از اجاره به قائممقام قانونی (وراث) منتقل میگردد.
۱۳. ممنوعیت انتقال به غیر: انتقال مورد اجاره به غیر، بدون کسب اذن مالک، میتواند از موجبات فسخ قرارداد و تخلیه باشد، مشروط بر اینکه این ممنوعیت در قرارداد تصریح شده باشد. توجه داشته باشید که برخلاف قانون روابط موجر سال 1356 که مستاجر اصولا حق انتقال به غیر نداشت مگر اینکه تصریح به وجود آن بر اساس توافق طرفین میشد، در مقررات اجاره قانون مدنی و قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376، اصل بر وجود حق انتقال به غیر است مگر در صورت اسقاط آن!
۱۴. ضرورت حضور ضابطین در اجرای حکم: برای اجرای حکم تخلیه، در صورت مقاومت مستأجر، حضور مأمور انتظامی و در صورت نیاز، عوامل فنی (مانند کلیدساز) الزامی است. این مجوز باید بهطور صریح در دستور قضاییِ مربوط به اجرای احکام قید شده باشد.
۱۵. استناد به تهاتر در تصفیه حساب: موجر میتواند در دادخواست خود، تقاضای تهاتر مطالبات (اجور معوقه، وجه التزام و خسارات) را با مبلغ ودیعه موجود نزد خود مطرح نماید تا از پیچیدگیهای اجرای احکام برای وصول مطالبات بکاهد.
توصیه می کنیم جهت تضمین سلامت یک قرارداد در جلسه تنظیم قرارداد اجاره، یک وکیل متخصص قراردادها همراه خود داشته باشید.
نمونه متن دادخواست تخلیه و اجاره بهای آپارتمان مسکونی
خواهان : آقای احمد …… به نشانی تهران، خیابان امیرآباد ……..
خوانده : آقای هوشنگ ….. به نشانی تهران، خیابان گیشا ……..
وکیل : مسعود محمدی وکیل پایه یک دادگستری به نشانی : تهران.میدان فاطمی.میدان گلها …… .
خواسته:
- تخلیه عین مستاجره به دلیل اصلاح زمان انقضای قرارداد (اقاله) و پایان قرارداد
- مطالبه وجه التزام مندرج در قرارداد از قرار روزانه مبلغ 600,000 ریال از تاریخ 30/08/89 تا زمان تخلیه
- خسارات دادرسی از جمله حق الوکاله
- مطالبه اجاره آبان ماه طبق قرارداد از قرار ماهانه 13,000,000 ریال
- مطالبه اجاره آذرماه تا زمان تخلیه از قرار روزانه مبلغ 600,000 ریال تا زمان تخلیه طبق قرارداد
- مطالبه خسارات دادرسی از جمله حق الوکاله و هزینه دادرسی
دلایل و منضمات دادخواست: 1- تصویر مصدق قرارداد اجاره 2- تصویر مصدق وکالتنامه رسمی وکیل خواهان
شرح دادخواست تخلیه
ریاست محترم شورای حل اختلاف / دادگاه محترم عمومی حقوقی
با سلام و احترام
اینجانب به وکالت از خواهان، به استحضار میرساند:
موکل به موجب قرارداد اجاره مورخ 31/05/1389، منافع یک واحد آپارتمان مسکونی واقع در نشانی مذکور در ستون خواهان را به مدت یک سال به خوانده محترم واگذار نموده است. متعاقباً طرفین در تاریخ 12/08/1389 طی توافقی که در بنگاه معاملات ملکی بیژن منعقد گردیده، نسبت به تقلیل مدت اجاره و اقاله قرارداد نسبت به مدت باقیمانده توافق نموده و مقرر داشتهاند که رابطه استیجاری در تاریخ 30/08/1389 خاتمه یافته و خوانده متعهد گردد در تاریخ مذکور عین مستأجره را تخلیه و تحویل موجر نماید.
همچنین وفق توافق طرفین، مقرر گردیده است در صورت تأخیر در تخلیه و تحویل مورد اجاره، خوانده بابت هر روز تأخیر مبلغ 600/000 ریال به عنوان وجه التزام به موکل پرداخت نماید.
علیرغم انقضای مدت مورد توافق و مراجعات مکرر، خوانده تاکنون از تخلیه و تحویل عین مستأجره خودداری نموده و علاوه بر استمرار تصرفات غیرمجاز، از پرداخت اجور معوقه نیز امتناع ورزیده است. نظر به اینکه ادامه تصرف خوانده پس از انقضای رابطه قراردادی فاقد مجوز قانونی بوده و موجب ورود خسارت به موکل گردیده است، لذا مستنداً به مواد 10، 219، 220، 230، 490، 494 و 496 قانون مدنی و مقررات قانون روابط موجر و مستأجر، صدور دستور تخلیه فوری عین مستأجره، به انضمام محکومیت خوانده به پرداخت موارد ذیل مورد استدعاست:
- پرداخت اجارهبهای معوقه مربوط به آبانماه وفق قرارداد اجاره؛
- پرداخت وجه التزام قراردادی از تاریخ 30/08/1389 لغایت اجرای کامل حکم و تخلیه مورد اجاره، روزانه به مبلغ 600/000 ریال؛
- پرداخت اجرتالمثل ایام تصرف از زمان انقضای قرارداد تا تخلیه کامل، در صورت تشخیص آن مقام محترم؛
- احتساب و تهاتر مطالبات موکل از محل مبلغ ودیعه پرداختی نزد ایشان به میزان پنج میلیون تومان؛
- پرداخت کلیه خسارات قانونی و خسارات دادرسی، از جمله هزینه دادرسی، حقالوکاله وکیل و سایر هزینههای مترتب بر دعوا.
علیهذا با عنایت به مراتب فوق و مستندات تقدیمی، صدور حکم شایسته مورد استدعاست.
با تشکر و تجدید احترام
