تصور کنید آپارتمانی را اجاره کرده اید و بعد از چند روز مسافرت به منزل بازگشته و متوجه می‌شوید که شخص مالک (موجر) آپارتمان را مورد تصرف قرار داده و از ورود شما جلوگیری میکند؛ شاید تصور کنید که برای بیرون کردن وی یا شکایت و اقدام حقوقی علیه او جریان دعوای پیچیده ای پیش روی شماست، ولی باید بدانید که قانونگذار راه حل خاصی را تحت عنوان ((رفع تصرف عدوانی حقوقی)) برای چنین مشکلی در نظر گرفته است!البته آنچه در بالا گفته شد فقط یکی از مصادیق امکان طرح شکایت رفع تصرف عدوانی است و به طور کلی در هر موردی که شخصی در ملکی به طور قانونی تصرف دارد و شخص دیگر خارج از قرارداد و بدون توافق و به نحو غیر قانونی مانع تصرفات وی میشود، جای طرح شکایت و تقدیم دادخواست رفع تصرف عدوانی است، صرف نظر از اینکه متصرف مالک باشد و یا نباشد.در خصوص مفهوم تصرف عدوانی نیز باید گفت، تصرف در مال غیر است بدون اذن متصرف سابق و نیز بدون مجوز قانونی . دعوای تصرف عدوانی می تواند هم به شکل حقوقی مطرح شود هم کیفری. برای طرح دعوای حقوقی رفع تصرف عدوانی یا سایر دعاوی تصرف لازم است خواهان خواسته خود را به موجب دادخواست تقدیم دادگاه صالح نماید. تصرف عدوانی کیفری، تفاوتهایی با شکایت کیفری تصرف عدوانی دارد که لازم است برای اطلاع از آن مقاله راجع به آن را در سایت دادگران جستجو و مطالعه نمایید.البته از آنجایی که به حکم قانون (ماده 177 قانون آیین دادرسی مدنی) دعوای تصرف عدوانی تابع تشریفات آیین دادرسی نیست به اعتقاد ما تقدیم دادخواست نباید خصوصیت داشته باشد ولی در عمل حتی در این مورد هم درخواست شفاهی یا خارج از فرم دادخواست پذیرفته نمی شود.
نکات مهم دعوای حقوقی جلوگیری از تصرف عدوانی
هرگاه شخصی متصرف ملکی باشد و دیگری بدون مجوز قانونی ملک را از تصرف او خارج کند می توان علیه مطرح کرد و ملک را از متصرف باز پس گرفت. در دعوای تصرف عدوانی حقوقی لازم نیست خواهان مالکیت خود را اثبات کند و تنها با اثبات این که قبل از متصرف فعلی، ملک در تصرف او بوده است و مدت زمان تصرف ایشان باید به اندازه ای باشد که از نظر عرف متصرف شناخته شود که تشخیص آن با قاضی است.
حتی اگر متصرف عدوانی مالک ملک هم باشد و از دید خود محق در تصرف باشد باز خواهان می تواند با اثبات تصرف قبلی خود خواهان رفع تصرف عدوانی شود.
آرای دادگاه ها در مورد رفع تصرف عدوانی فوراً اجرا می شود و تجدیدنظرخواهی از حکم مانع اجرای حکم نیست.در دعوای تصرف عدوانی، غیر از بحث اثبات تصرف عدوانی، بایستی تکلیف آثار اقدامات انجام شده در ملک توسط متصرف عدوانی و اجرت المثل ایام تصرف مشخص شود. در خصوص اقدامات انجام شده توسط متصرف عدوانی، معمولا بعد از تصرف تغییراتی در ملک مورد تصرف صورت میگیرد از قبیل احداث بنا و غرس اشجار و تخریب و از بین بردن آثار موجود.
در ماده 164 قانون آیین دادرسی مدنی: “هرگاه در ملک مورد تصرف عدوانی، متصرف پس از تصرف عدوانی، غرس اشجار یا احداث بنا کرده باشد، اشجار و بنا در صورتی باقی می ماند که متصرف عدوانی مدعی مالکیت مورد حکم تصرف عدوانی باشد و در ظرف یکماه از تاریخ اجرای حکم، در باب مالکیت به دادگاه صلاحیتدار دادخواست بدهد.در مورد ابنیه احداث شده و اشجار غرس شده، اگر ظرف یکماه از تاریخ اجرای حکم، متصرف، دعوای مالکیت اقامه ننماید، پس از انقضای مهلت مزبور، بلافاصله قلع می شود و اگر طرف مهلت یکماه از تاریخ اجرای حکم، اقامه دعوی مالکیت نماید، پس از روشن شدن نتیجه دعوای مالکیت و محکومیت وی، قلع خواهد گردید و اگر ظرف یکماه از تاریخ اجرای حکم، اقامه دعوی مالکیت نماید و در آن دعوای پیروز گردد،دیگر ابنیا و اشجار قلع نخواهد شد.مطابق ماده 175،درخواست تجدیدنظر خواهی ، مانع اجرای حکم نمی باشد.بنابراین اگر محکوم علیه درخواست تجدیدنظرخواهی کند، ظرف یک ماه اشجار و بنا قلع می گردد، مگر اینکه در فاصله یکماه از تاریخ اجرای حکم، حکم رفع تصرف عدوانی در دادگاه تجدیدنظر فسخ گردد که در این صورت نه تنها بنا و اشجار قلع نخواهد گردید، بلکه اقدامات اجرایی به دستور دادگاه اجراکننده ی حکم به حالت قبل از اجرا، اعاده می شود.محکوم علیه اگر می خواهد که نگرانی بابت قلع اشجار و ابنیا را نداشته باشده، باید در فاصله یکماه از تاریخ اجرای حکم، دعوای مالکیت مطرح کند.در خصوص زراعت: ماده 165 تکلیف زراعت را مشخص کرده است.سه راه حل برای محکوم له وجود دارد محکوم له می تواند پس از جلب رضایت متصرف عدوانی، قیمت بذر را نسبت به سهم صاحب بذر و دسترنج او پرداخت کند و ملک را تصرف کند ویا اینکه می تواند پس از جلب رضایت متصرف عدوانی، ملک را تا پایان براشت محصول در اختیار متصرف عدوانی بگذارد و اجرت المثل زمین را دریافت کند و یا اینکه متصرف عدوانی را به معدوم کردن زراعت و اصلاح زمین مکلف کند چه بذر روییده یا نروییده باشد.در مورد اجرت المثل ایام تصرف،درتبصره ماده 165، در صورت تقاضای محکوم له، دادگاه متصرف عدوانی را به پرداخت اجرت المثل زمان تصرف نیز محکوم میکند.
منظور از دعوای کیفری رفع تصرف عدوانی
در دعوای کیفری تصرف عدوانی مال مورد تصرف باید مال غیرمنقول باشد امکان طرح دعوای کیفری تصرف عدوانی تنها از سوی مالک وجود دارد و تصرف باید بدون رضایت مالک انجام شده باشد و متصرف سوءنیت داشته باشد در واقع در دعوای کیفری دادگاه پس از احراز مالکیت را به محکومیت متصرف می دهد و برای او مجازات تعیین می کند.
اگر مدعی دعوای حقوقی تصرف عدوانی مطرح نموده باشد، تعقیب کیفری و تعیین مجازات ممکن نیست. یعنی انتخاب نوع رسیدگی منوط به انتخاب مدعی است و نه تشخیص قاضی و مرجع رسیدگی.
برخلاف رسیدگی حقوقی، در رسیدگی کیفری احراز سابقه تصرف یا سبق تصرف خصوصیتی ندارد و بر خلاف رسیدگی حقوقی در مورد شکایت موضوع ماده 690 قانون محپجازات در رسیدگی کیفری احراز مالکیت متقاضی ضروری است.
بررسی جرم و شکایت تصرف عدوانی کیفری
متن درخواست رفع تصرف عدوانی
خواهان : آقای سیامک …… نام پدر : علی شغل : آزاد محل اقامت: تهران. خیابان سردار جنگل …….. .
خوانده : آقای محسن …… نام پدر : حیدر شغل : معلم محل اقامت : تهران. خیابان گاندی ………… .
خواسته : 1- رفع تصرف عدوانی و از بین بردن آثار تصرف 2- اجرت المثل ایام تصرف 3- خسارات دادرسی 4- بدوا صدور دستور موقت و اجرای آن پیش از ابلاغ
دلایل و منضمات : 1- سند مالکیت 2- استشهادیه 3- درخواست استعلام پلاک ثبتی … فرعی از .. اصلی بخش ثبتی … حوزه ثبت … 4- تحقیقات محلی 5- جلب نظر کارشناس 6- درخواست استماع شهادت شهود
شرح داخواست رفع تصرف عدوانی
ریاست محترم دادگاه عمومی حقوقی شهر تهران
با سلام
احتراما با تقدیم این دادخواست مراتب دادخواهی خود را به شرح زیر به عرض آن مقام محترم می رسانم:
مستندا به تصویر سند مالکیت اینجانب مالک … دانگ یک قطعه زمین به پلاک ثبتی … فرعی از .. اصلی حوزه ثبتی … به نشانی … می باشم. مستندا به استشهادیه پیوست دادخواست، خوانده بدون اجازه اینجانب و بدون وجود هیچ قرارداد و توافقی، زمین اینجانب را تصرف نموده و اقدام به ساخت ویلا در آن نموده است. به رغم تذکرات شفاهی و کتبی و ارسال اظهارنامه به خوانده، مشارالیه همچنان به تصرفات غاصبانه ی خود ادامه داده است.فلذا با تقدیم این دادخواست و با عنایت به ادله ی تقدیمی، مستندا به موارد 308 و 311 قانون مدنی، رسیدگی و صدور حکم به محکومیت خوانده در موارد زیر از محضر آن مقام محترم مستدعی است: 1- رفع تصرف عدوانی و رفع آثار تصرف شامل قلع و قمع مستحدثات خوانده ، 2- پرداخت اجرت المثل ایام تصرف با جلب نظر کارشناس دادگستری و 3- کلیه خسارات دادرسی .ضمنا با توجه به این که ادامه ی عملیات ساخت و ساز خوانده در زمین اینجانب سبب ورود خسارات مضاعفی به اینجانب می گردد و به کاربری زراعی زمین آسیب وارد می سازد، مستندا به مواد 310 و 320 قانون آیین دادرسی مدنی، بدوا صدور دستور موقت مبنی بر توقف ساخت و ساز و اجرای آن پیش از ابلاغ به خوانده از محضر آن مقام محترم مورد تقاضا است.
با تشکر و تجدید احترام
پرسش های متداول درباره شکایت رفع تصرف عدوانی
برای طرح دعوای رفع تصرف عدوانی حقوقی چه مدارکی لازم است؟
برای ثبت دادخواست رفع تصرف عدوانی حقوقی، باید مدارکی ارائه دهید که نشان دهد پیش از وقوع تصرف، ملک در اختیار شما بوده است. این مدارک میتواند شامل سند مالکیت، مبایعه‌نامه، اجاره‌نامه، قبوض خدماتی، شهادت شهود یا هر مدرکی باشد که سابقه تصرف قانونی شما را اثبات کند. هرچه مستندات کامل‌تر باشد، روند رسیدگی نیز با اطمینان بیشتری انجام خواهد شد.
تفاوت دعوای رفع تصرف عدوانی حقوقی با دعوای خلع ید چیست؟
مهمترین تفاوت این دو دعوا در موضوع اثبات است. در دعوای رفع تصرف عدوانی، خواهان باید ثابت کند که قبلاً ملک را در تصرف داشته و شخص دیگری بدون رضایت او آن را تصرف کرده است. اما در دعوای خلع ید، اثبات مالکیت رسمی خواهان شرط اصلی رسیدگی محسوب میشود. بنابراین انتخاب عنوان صحیح دعوا با توجه به شرایط پرونده اهمیت زیادی دارد.
آیا بدون سند رسمی هم می‌توان دادخواست رفع تصرف عدوانی حقوقی مطرح کرد؟
بله. برخلاف تصور بسیاری از افراد، برای طرح دعوای رفع تصرف عدوانی حقوقی همیشه داشتن سند رسمی الزامی نیست. اگر بتوانید با دلایل و مدارک معتبر، سابقه تصرف خود و تصرف غیرقانونی خوانده را اثبات کنید، دادگاه میتواند به دعوا رسیدگی کند. البته نوع مدارک و شرایط هر پرونده در تصمیم دادگاه تأثیرگذار است.
رسیدگی به دعوای رفع تصرف عدوانی حقوقی معمولاً چقدر زمان میبرد؟
مدت زمان رسیدگی به این دعوا به عواملی مانند حجم پروندههای دادگاه، کامل بودن مدارک، اعتراض طرف مقابل و نیاز به کارشناسی بستگی دارد. به همین دلیل نمیتوان زمان مشخصی برای همه پروندهها تعیین کرد. ارائه دادخواست کامل و مستند و پیگیری صحیح پرونده میتواند از طولانی شدن روند رسیدگی جلوگیری کند.
اگر متصرف پس از صدور حکم ملک را تخلیه نکند، چه باید کرد؟
پس از قطعی شدن حکم رفع تصرف عدوانی، در صورت خودداری متصرف از اجرای حکم، می‌توانید از دادگاه درخواست صدور اجراییه کنید. در این مرحله، واحد اجرای احکام مطابق قانون نسبت به رفع تصرف و تحویل ملک به متصرف قانونی اقدام خواهد کرد و در صورت لزوم از ضابطان دادگستری نیز برای اجرای حکم استفاده میشود.
