دعوای “تخلیه ید” در نظام حقوقی ایران ناظر به مواردی است که شروع تصرف متصرف، مبتنی بر اذن و رضایت مالک یا دارنده حق انتفاع و منافع بوده است؛ اعم از اینکه این اذن در قالب عقد اجاره، صلح منافع یا اباحه انتفاع باشد. چالش اصلی زمانی آغاز میشود که با انقضای مدت قرارداد یا انحلال قرارداد به جهت فسخ یا انفساخ و یا رجوع مالک از اذن، متصرف همچنان در ملک باقی میماند و از تحویل آن استنکاف میورزد.
در چنین حالتی، مالک میتواند از طریق مراجع قانونی تقاضای تخلیه ید را مطرح کند که در اصطلاح عامیانه نیز به آن دعوای تخلیه گفته میشود. در ادامه به بیان شرایط و مدارک درخواست حکم تخلیه ، احکام اجمالی و سریع ترین راه گرفتن حکم تخلیه از دادگاه می پردازیم.
وکیل دعاوی ملکی و قراردادها در تهران
تماس با دادگران و دریافت وقت مشاوره با وکیل:
02188019244 – 02188019243
دادخواست تخلیه و مطالبه اجاره بها
دعوای تخلیه آپارتمان و ملک مسکونی چیست؟
هرگاه شروع تصرف مستاجر با رضایت مالک بوده باشد، پس از پایان مدت قرارداد یا رجوع مالک از اذن، موجر میتواند از طریق مراجع قانونی ملک را تخلیه کند. تخلیه فقط مختص عقد اجاره نیست و در مواردی که منافع ملک به دیگری واگذار شده است نیز ممکن است مطرح شود؛ مانند صلح منافع یا اذن در انتفاع.
برای تخلیه اماکن مسکونی در حقوق ایران دو روش وجود دارد:
اول ـ دستور تخلیه: برای اخذ دستور تخلیه معمولاً نیازی به رسیدگی قضایی کامل نیست و متقاضی میتواند حسب مورد از طریق دادگاه صلح محل وقوع ملک یا اجرای ثبت اقدام کند. صدور دستور تخلیه منوط به وجود شرایط ماده ۲ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۷۶ و اصلاحات آن میباشد.
دوم ـ حکم تخلیه: در صورتی که شرایط دستور تخلیه وجود نداشته باشد، مالک میتواند از دادگاه صلح محل وقوع ملک درخواست صدور حکم تخلیه نماید. در این حالت دعوا به صورت کامل رسیدگی شده و رأی قضایی صادر میشود.
نکات مهم برای طی مراحل حکم تخلیه
۱- رسیدگی به درخواست تخلیه ملک مسکونی یا املاک تجاری فاقد سرقفلی، حسب مورد در صلاحیت دادگاه صلح محل وقوع ملک (موضوع قانون شوراهای حل اختلاف مصوب ۱۴۰۲) است. در برخی موارد، متقاضی میتواند بین درخواست «دستور تخلیه» یا «حکم تخلیه» یکی را انتخاب کند.
۲- برای صدور دستور تخلیه قرارداد اجاره باید واجد این شرایط باشد: قرارداد اجاره باید به صورت کتبی تنظیم شده باشد، مدت اجاره در قرارداد ذکر شده باشد، مبلغ اجاره در قرارداد مشخص باشد، قرارداد حداقل دارای امضای دو شاهد باشد و مدت قرارداد اجاره پایان یافته باشد. ثبت قرارداد در سامانههای رسمی مانند سامانه املاک و اسکان از حیث اثباتی و جلوگیری از اختلافات بعدی توصیه میشود.
۳- در صورتی که قرارداد اجاره به صورت رسمی در دفترخانه تنظیم شده باشد، مرجع صدور اجراییه تخلیه، دفترخانه تنظیمکننده سند و مرجع اجرای تخلیه، اداره اجرای ثبت خواهد بود.
۴- درخواست دستور تخلیه فوری معمولاً بدون رسیدگی قضایی مفصل و حتی بدون حضور طرفین صادر میشود، مشروط بر اینکه شرایط قانونی وجود داشته باشد.
۵- مرجع صادرکننده حکم تخلیه همزمان با صدور حکم تخلیه یا دستور تخلیه معمولاً دستور میدهد مبلغ ودیعه یا قرضالحسنه مستاجر به صندوق دادگستری یا حساب مستاجر واریز شود و پس از آن امکان اجرای تخلیه وجود دارد.
۶- تقاضای حکم تخلیه از طریق ثبت دادخواست در دفاتر خدمات الکترونیک قضایی انجام میشود و این دعوا از نظر هزینه دادرسی دعوایی غیرمالی محسوب میشود.
۷- اگر موجر مدعی خسارت به ملک یا عدم پرداخت اجاره باشد، میتواند به صورت جداگانه دعوای مطالبه اجور معوقه یا خسارت نیز مطرح کند و پس از واریز مبلغ ودیعه به صندوق دادگستری، آن را در مقام تأمین خواسته بابت خسارات وارد بر ملک توقیف نماید.
چگونه مبلغ رهن و پول پیش اجاره را پس بگیرم؟
تفاوت دعوای تخلیه با خلع ید و رفع تصرف
یک تقسیمبندی ارائه شده در مورد خلع ید به این صورت میباشد که خلع ید به معنی اعم شامل سه عنوان میشود:
- ۱- خلع ید به معنی اخص (دعوی مالکیت)
- ۲- دعاوی تصرف (شامل رفع مزاحمت، ممانعت از حق و تصرف عدوانی)
- ۳- تخلیه ید (که مربوط به موارد قراردادی مانند اجاره است) .
با این وجود در تفاوت تخلیه با خلع ید باید گفت: خلع ید عبارت است از اخراج متصرف غیرقانونی و غاصب از یک ملک. خلع ید متفاوت است با تخلیه ید؛ توضیح آنکه در تخلیه ید وقتی که قرارداد اجاره بین موجر و مستاجر به پایان میرسد، مستاجر تنها در صورتی میتواند همچنان به استفاده خود از مال اجارهای ادامه دهد که قرارداد اجاره بین او و موجر تمدید شود.
در صورتی که مستاجر بدون تمدید قرارداد اجاره باز هم به استفاده از مال اجارهای ادامه دهد، این تصرف غیرقانونی بوده و موجر میتواند از او بخواهد که اقدام به تخلیه مال اجارهای کند که به این دعوی، دعوی تخلیه ید گفته میشود.
از نظر منشا دعوی در تخلیه ید قرارداد وجود دارد اما در خلع ید قراردادی وجود ندارد.
لازم به ذکر است در تخلیه ید برخلاف خلع ید، اثبات مالکیت رسمی عین شرط لازم نیست و اثبات سمت موجر یا مالک منافع نیز کافی است.». همچنین دعوای تخلیه ید یک دعوی غیرمالی است، بنابراین طرح این دعوا هزینه دادرسی کمتری نسبت به دعوای خلع ید دارد که یک دعوای مالی محسوب میشود. بنابراین، در مورد تقاضای تخلیه، رابطه استیجاری وجود دارد. یعنی این امر ناظر به مواردی است که قرارداد اجاره بین مالک و مستاجر تنظیم شده اما علیرغم اینکه مدت اجاره پایان یافته یا منحل شده، مستاجر حاضر به تخلیه ملک نیست.
بدیهی است که در این موارد باید دعوای تخلیه مطرح کرد و البته مالکیت بر عین نیز شرط نیست بلکه همین که شخصی مالک منافع هم باشد کفایت میکند.
در تفاوت دعوای تخلیه با رفع تصرف باید گفت تصرف عدوانی عبارت است از اینکه شخصی مالی را که سابقاً در تصرف دیگری بوده است به زور و به صورت عدوانی از تصرف و سلطه آن شخص خارج کند و آن را به تصرف خود در آورد. بنابراین، در تصرف عدوانی شخص باید ملک را با زور و عدوان از تصرف متصرف سابق خارج سازد در حالی که در تخلیه مال با رضایت توسط مالک به مستاجر داده شده است.
حکم تخلیه ملک با دستور تخلیه چه تفاوتی دارد ؟
در خصوص تفاوتهای حکم تخلیه و دستور تخلیه به طور اختصار موارد زیر را میتوان ذکر نمود:
۱- مراحل حکم تخلیه ضرورتاً با رسیدگی قضایی و رعایت تشریفات آیین دادرسی صادر میشود ولی دستور تخلیه بدون نیاز به رسیدگی قضایی و به صرف وجود شرایط توسط مرجع صالح که حسب مورد میتواند دادگاه صلح یا دفترخانه تنظیمکننده سند باشد صادر میشود.
۲- حکم تخلیه ممکن است راجع به سایر مصادیق واگذاری منافع اعمال شود ولی دستور تخلیه فقط در مورد قرارداد اجاره مصداق دارد.
۳- حکم تخلیه طریق عام مطالبه تخلیه در روابط استیجاری است و در مواردی که شرایط صدور دستور تخلیه وجود ندارد مورد استفاده قرار میگیرد. ولی دستور تخلیه مخصوص قراردادهای اجاره اماکن تجاری بعد از سال ۷۶ و اماکن مسکونی بعد از سال ۶۲ و بدون وجود حق کسب و پیشه و سرقفلی است.
۴- حکم تخلیه قابلیت تجدیدنظر دارد اما دستور تخلیه قابل درخواست رسیدگی تجدیدنظر نیست.
مراحل گرفتن حکم تخلیه از دادگاه صلح
برای گرفتن حکم تخلیه، حسب مورد در دادگاه صلح یا دادگاه عمومی حقوقی، مراحل زیر طی میشود:
- 1- مراجعه به یک وکیل متخصص در زمینه دعاوی ملکی و همچنین با تجربه در زمینه درخواست صدور حکم تخلیه و دریافت مشاوره حقوقی یا اعطاء وکالت جهت پیگیری صدور حکم تخلیه.
- 2- مراجعه به دفتر خدمات قضایی و تقدیم دادخواست تخلیه ید که اگر وکیل داشته باشید این مرحله توسط وکیل انجام می شود و در غیر اینصورت خودتان باید متن دادخواست را تنظیم نموده و به دفتر خدمات قضایی ارائه دهید.توجه داشته کارمندان و افراد مستقر در دفاتر خدمات قضایی وظیفه ندارد برای شما دادخواست تنظیم کنند، تنظیم و نگارش متن دادخواست و تایپ کردن آن اگر وکیل ندارید وظیفه خود شماست.
- 3- پیگیری وصول و ارجاع دادخواست به شعبه و رفع نواقص احتمالی و تکمیل ضمائم دادخواست
- 4- پیگیری صدور دستور تعیین وقت و جلسه رسیدگی
- 5- شرکت در جلسه رسیدگی و دفاع از خواسته مطرح شده که می تواند به وسیله لایحه دفاعیه یا مراجعه حضوری باشد.
- 6- پیگیری صدور حکم تخلیه از دادگاه صلح
- 7- حسب مورد و در صورتی که رای به نفع شماست و طرف تجدیدنظرخواهی نماید ، پاسخ به لایحه تجدیدنظر خواهی و اگر رای به ضرر شماست تنظیم دادخواست و لایحه تجدیدنظر خواهی به دادگاه
- 8- پیگیری اجرای حکم تخلیه پس از قطعیت آن
سریعترین راه گرفتن حکم تخلیه چیست؟
تاسیسی تحت عنوان حکم تخلیه فوری در سیستم حقوقی ما وجود ندارد و برای صدور و اجرای حکم تخلیه باید تمام مواردی که در بالا ذکر شد، طی شود با این وجود متقاضی در صورت وجود شرایط می تواند متوسل به دستور تخلیه شود که مطابق نظر قانونگذار باید به طور فوری اجرا گردد.
احکام و مقررات دستور تخلیه فوری ملک
مدارک مورد نیاز برای گرفتن حکم تخلیه
برای طی مراحل حکم تخلیه لازم است خواهان، ذینفع بودن خود نسبت به منافع ملک را اثبات کند؛ اعم از اینکه مالک عین یا مالک منافع باشد.
در نتیجه و به طور اختصار در یک دعوای تخلیه دلایل لازم برای ضمیمه دادخواست عبارتند از :
- 1- مدرک اثبات کننده مالکیت موجر بر عین ملک یا منافع
- 2- قرارداد اجاره ای که به دلیل انقضاء مدت یا حق فسخ به موجر حق تخلیه می دهد.
- 3- در سایر موارد امکان تخلیه به غیر از اجاره، اثبات اینکه موجر از اذن تصرف سابق عدول نموده است که معمولاً وسیله اثبات آن اظهارنامه است.
- 4- فیش های واریزی مستاجر جهت اثبات مبالغ پرداختی او یا کسری پرداخت اقساط اجاره
- 5- حسب مورد و در صورت نیاز تامین دلیل جهت اثبات خسارات وارده به ملک از سوی مستاجر
تخلیه به دلیل تجدید بنا و نوسازی ملک تجاری!
نحوه اجرای حکم تخلیه به چه صورت است ؟
اجرای حکم تخلیه تحت نظر اجرای احکام دادگستری و قانون اجرای احکام انجام می شود ؛ به این صورت که پس از صدور حکم تخلیه و قطعیت آن محکوم له می تواند تقاضای صدور اجراییه را بنماید.
اجراییه صادره به محکوم علیه ابلاغ می شود و به او 10 روز برای اجرای مفاد حکم مهلت داده می شود؛ طبیعتاً پس از انقضاء مدت 10 روزه در صورت عدم اجرای مفاد حکم با میل خود مستاجر بازوی اجرایی و قوه قاهره که همان اجرای احکام دادگستری است حسب مورد و در صورت نیاز با همکاری ضابطین دادگستری اقدام به اجرای حکم تخلیه و بیرون کردن مستاجر از ملک موضوع دعوا می نماید.
تخلیه ملک مسکونی و آپارتمان چقدر طول می کشد ؟
نمی توان زمان دقیق یک دادرسی تخلیه را تعیین کرد ولی اصولاً برای دستور تخلیه یا همان تخلیه فوری زمانی حدوداً یک ماه و برای گرفتن حکم تخلیه در دادگاه صلح در خصوص اماکن مسکونی زمانی حدود چهار ماه و در نهایت تخلیه اماکن تجاری شاید تا حدود یک سال هم طول بکشد.
پس از صدور حکم بدوی چون حکم راجع به تخلیه قابل تجدیدنظرخواهی هم هست در صورت تجدیدنظرخواهی حدودا باید یک زمان بین یک تا پنج ماه را هم برای صدور حکم قطعی و نهایی از دادگاه تجدیدنظر مورد لحاظ قرار داد.
راه های تماس و مشاوره با وکلای دادگران:
02188019243
نکته – توجه داشته باشید که تمام این زمان ها حدودی هستند و ممکن است در عمل طول یک دادرسی بیشتر یا کمتر باشد.
رسیدگی و صدور حکم تخلیه در صلاحیت کجاست ؟
دعوای تخلیه حسب مورد و بسته به نوع تخلیه ممکن است در یکی از مراجع زیر قابل پیگیری و طرح باشد :
الف-دادگاه صلح: به دعاوی تخلیه اماکن مسکونی یا املاک تجاری بدون وجود حق کسب و پیشه یا سرقفلی در دادگاه صلح محل وقوع ملک رسیدگی می شود.
ب- دادگاه عمومی حقوقی: به دعوای تخلیه املاک تجاری دارای حق کسب و پیشه و تجارت و یا سرقفلی در دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک رسیدگی می شود.
مقررات قانونی راجع به حکم تخلیه مستاجر
مقررات راجع به اجاره و تخلیه اماکن در قوانین مختلف آمده است اما به طور خاص در موارد حکم تخلیه می توان به موارد زیر اشاره نمود:
1- مصوبه سران قوا در خصوص تخلیه در شرایط ویژه اقتصادی که البته ماهیتاً نمی توان آن را قانون دانست ولی در هر حال از سوی محاکم مورد توجه قرار می گیرد.
2- ماده 44 قانون مدنی که به مالک در حق انتفاع ، حق رجوع می دهد که منظور همان درخواست تخلیه است.
3- مقررات اجاره در قانون مدنی از ماده 466 تا 506 به احکام تخلیه و اجاره پرداخته است.
4- قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1376 به احکام راجع به اجاره و تخلیه اماکن مسکونی و تجاری بعد از سال 76 حکومت دارد.
5- قانون روابط موجر و مستاجر سال 1362 ؛قراردادهای اجاره اماکن مسکونی که قبل از سال 76 منعقد و سالانه تمدید شده باشند مشمول این قانون هستند.
6- قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356؛ این قانون فقط شامل اماکن تجاری می شود و در خصوص قراردادهایی حکومت دارد که قبل از سال 1376 منعقد شده باشند.مهم ترین حکم این قانون این است که انقضاء مدت دلیل تخلیه نبوده و مستاجر در هر حال استحقاق دریافت حق کسب و پیشه را خواهد داشت حتی اگر لزوم و وجود آن مورد تصریح قرار نگرفته باشد.
خدمات دفتر وکالت دادگران حامی در خصوص حکم تخلیه مسکونی
1- قبول وکالت در کلیه دعاوی مربوط به تخلیه و اجاره اماکن تجاری و مسکونی
قبول وکالت در خصوص کلیه دعاوی تخلیه ، اجاره، دعاوی ملکی و قراردادها از جمله خدمات دفتر وکالت دادگران حامی می باشد .با توجه به اینکه زمان در اینگونه دعاوی از اهمیت بالای برخوردار است؛ وکلای دفتر وکالت ما تمام تلاش خود را خواهند کرد تا در کوتاهترین زمان ممکن و متصور شما را به مقصودتان که همان گرفتن حکم تخلیه و تخلیه مستاجر و متصرف است، برسانند.
2- ارائه مشاوره تخصصی و مستمر در خصوص گرفتن حکم تخلیه
از آنجا که طرح درست دعوا ، مرجع صالح جهت ارائه درخواست و نیز دفاع موثر در جلسه رسیدگی از مهم ترین فاکتورهای پیروزی در هر دعوای حقوقی می باشد، توصیه می کنیم در صورتی که توانایی و یا تمایل به گرفتن وکیل ندارید حداقل از مشاوره با یک وکیل متخصص بهره ببرید.دفتر وکالت ما آمادگی ارائه مشاوره حقوقی در هر مرحله از مراحل دعوای حقوقی شما را خواهد داشت.
3- تنظیم دادخواست، شکواییه و لوایح دفاعیه
شروع هر دعوای حقوقی یا کیفری در سیستم حقوقی ما با تنظیم و ثبت دادخواست و شکواییه صورت می پذیرد؛ اگر تمایل به پیروزی در دعوا و صرف زمان کم و منطقی را دارید حتما باید با تنظیم دادخواست و شکواییه درست و اصولی دعوای خود را به درستی شروع کنید.دفتر وکالت ما برای آن دسته از عزیزانی که بنا به هر دلیلی خود شخصاً تمایل به پیگیری دعوای خود را دارند امکان تنظیم دادخواست، شکواییه و لایحه دفاعیه را فراهم نموده است.
نکته – در صورت تمایل می توانید بدون اینکه وکیل بگیرید و حق الوکاله یک وکیل را پرداخت کنید با حضور در دفتر وکالت به طور مستمر در طول جریان دادرسی، از یک وکیل دعاوی ملکی و قراردادها مشاوره دریافت نموده و تحت نظر یک وکیل دعوا را خودتان مدیریت کنید.در این فرض حق الوکاله پرداخت نمی کنید ولی برای مشاوره و تنظیم دادخواست و لایحه هزینه لازم را پرداخت می کنید.
سوالات مخاطبان سایت دادگران و پاسخ وکیل
1- مراحل گرفتن دستور تخلیه چیست ؟
در اول مرداد طی قرارداد عادی با امضا دو شاهد آپارتمانی را به فردی بازنشسته نیروی انتظامی اجاره دادم .که در آن توافق بر پرداخت اجاره ۴۰۰هزار ودیعه ۴میلیون و دادن چک یا سفته گردید.مستاجر یک هفته بعد مبلغ ۲۵۰۰هزار تومان از ودیعه را پرداخت و قرار شد مابقی دو روز بعد پرداخت نماید مستاجر جهت فقط نظافت منزل کلید را طلب کرد و متاسفانه اعتماد کردم.
فردای همان روز بدون اطلاع نقل مکان کردند و تا به امروز فقط توانستم اجاره یک ماه را بگیرم و علاوه بر عدم پرداخت مابقی ودیعه اجاره و هزینه های مصرفی وحتی شارژ ساختمان را پرداخت نکرده اند و از تحویل سفته و تحویل گرفتن نسخه ی قرارداد خود امتناع نمودند. از همان اوایل از ایشان به دلیل عدم پایبندی به مفاد صد بار تقاضای فسخ و تخلیه نمودم که فقط سرکارمان می گذاشت.
فایل صوتی تمام تماس ها با اطلاع ایشان و پیام های ارسالی ایشان را دارم در آبان ماه در خواست صدور حکم تخلیه و اجور موعوقه و تادیه تاخیر را به دادگاه صلح تسلیم و در ۴ دی ماه در غیاب عمدی موجر حکم صادر شد دقیقا در آخرین روز فرصت. وا خواهی داد که در آن قید نموده که قصد داشته بعد از پرداخت اجاره دو ماه تخلیه کند که مو جر از مسترد نمودن باقی ودیعه خودداری و شفاهی توافق کرده که بعد از اتمام مقدار ودیعه داده شده تخلیه نماید .اولا در واقع چنین توافقی نبوده و زمان درخواست واخواهی سوم بهمن بوده که مقدار ودیعه پرداختی به اتمام رسیده ولی شعبه با بی توجهی به مطالب واخواهی وقبول آن.
زمان رسیدگی را به ۲۱فرودین موکول نموده است. وهمچنبن ایشان زندگی کردن خانوادگی را در آپارتمان اعلام کردند در حالی که متارکه نموده وتنها وگاهی اوقات با پسرشان زندگی میکنند وبه اقرار تلفنی پسرش خانه را به شیره کش خانه تبدیل نموده استبا این توضیحات طولانیآیا بنا به ادعای کذب مستاجر در مورد توافق شفاهی که خود پایان قرار داد می تواند در بهمن ماه تلقی گردد.
می توانم قبل رسیدگی واخواهی در همان پرونده درخواست صدور دستور تخلیه نمایم .ویا قبل از رسیدگی به واخواهی در درخواستی دیگر همان اقرار واخواهی را عدله صدور دستور نمود به نظر جناب عالی درست ترین کاری که اینجانب باید انجام دهم را بفرمائید ودر صورت نظر بر ادامه پرونده حکم صادر شده در روز رسیدگی به واخواهی . من دقیقا چه درخواستی از مقام قضایی شعبه داشته باشم .آیا درصورت محکومیت کامل ایشان . می تواتم از اجرای احگام درخواست توقیف حقوق و یابرداشت دین از حقوق بازنشستگی نمایم .یعنی می توان حقوق ایشان را به عنوان مال طرف معرفی نمود.به نظر شما درخواست تٱمین خواسته نمایم؟
پاسخ وکیل: کاری که شما در این مورد می تواند انجام دهید مطالبه اجور معوقه است و در صورت وجود شرط فسخ میتوان با ارسال اظهارنامه و اعلام فسخ قرارداد، تفاضای تایید فسخ قرارداد را نیز از دادگاه داشته باشید. در غیر این صورت، در صورت انقضای مدت اجاره، امکان درخواست تخلیه نیز وجود دارد. به عبارت دیگر هرگاه موجر بدلیل تخلف مستاجر از مفاد قرارداد اجاره خواهان فسخ قرارداد باشد در صورتی امکان فسخ را دارد که این حق برای وی در نظر گرفته شده باشد.
برای درخواست فسخ قرارداد پس از ارسال اظهارنامه فسخ باید به دادگاه وقوع ملک مراجعه نمائید که رسیدگی به این قضیه نسبتا طولانی است و ممکن است چند ماه طول بکشد. بهتر است همزمان با تقاضای فسخ، اجور معوقه و اجاره بها را نیز مطالبه نمائید در خصوص بازداشت حقوق بازنشستگی، در صورت صدور حکم قطعی و محکومیت مستاجر به پرداخت وجه، امکان توقیف بخشی از حقوق بازنشستگی وی مطابق مقررات اجرای احکام مدنی وجود دارد؛ لیکن این توقیف تابع محدودیتهای مقرر در قانون است و تمام حقوق قابل توقیف نیست.
2- روند تخلیه ملک به چه شکل است ؟
سوال: منزلی رهن کردم قبلا جهت وام در رهن بانک بوده مالک اقساط را پرداخت نکرده بعد از اتمام قرارداد رهن به بنده چک دادن که پاس نشد اکنون مالک در زندان است و منزل بنام بانک شده است. آیا می توان مبلغ رهن خود را از بانک گرفت؟روند تخلیه ملک به چه صورت است؟
پاسخ وکیل : برای این دعاوی ملکی دو راه وجود دارد اگر بانک تمام ملک را طلبکار نباشد و طلبش بابت بخشی از ملک باشد شما هم می توانید مازاد ملک را بابت طلب خود توقیف کنید در صورتی که ملک در اجرای رهن به تملک بانک درآمده باشد، مستاجر نمیتواند وجه رهن را از بانک مطالبه کند و باید برای مطالبه وجه علیه مالک اقامه دعوا نماید.
3- چطور مستاجری که حاضر به تخلیه نیست را وادار به تخلیه کنم ؟
سوال: سلام. من یه ملک مسکونی ورثه خریدم که داخلش مستاجری داره که سالهاست اجاره نداده. وقتی ازش خواستم خونه رو تخلیه کنه گفت من این خونه رو خریدم اما مدرکی نداره و ارائه نمیده. می خواستم راهنمایی بفرمائید. با سپاس
پاسخ وکیل : باید علیه مستاجر دادخواست تخلیه بدهید مستاجر اگر دلیل داشته باشد در دادگاه ارائه می نماید و پاسخ شما به دلایل ارائه شده بستگی به نوع دلیل دارد. مثلا ممکن است اجاره نامه ای ارائه دهد که تا زمان حال و آینده ادامه دارد که در این صورت پاسخ شما باید این باشد که مثلا قرارداد جعلی است یا بعدا تنظیم شده است. و یا حتی ممکن است مستاجر و متصرف ادعای مالکیت داشته باشد که باز هم در این جا باید پاسخ مناسب بدهید و یا هر نوع دفاع دیگر.
6- اگر مستأجر اجاره ندهد چه کار می توان کرد ؟
سوال: با سلام. من یک مستاجر دارم که یک ماهی هست که از پرداخت اجراره بها خودداری می کند .من چه کاری میتوانم انجام دهم ؟
پاسخ وکیل : دو ضمانت اجرا برای عدم پرداخت اجاره بها از سوی مستأجر وجود دارد.در صورتی که مستأجر مبلغ اجاره را پرداخت نکند اصولاً برای موجر حق فسخ قرارداد اجاره وجود دارد.علاوه بر این موجر می تواند هیچ اقدامی نکند و در زمان تخلیه مبلغ اجاره ها را از پول پیش کسر نماید.
8- کیفیت گرفتن حکم تخلیه اگر موجر قرارداد را امضاء نکند
سوال: سلام. سال گذشته آپارتمانم را توسط یکی از آشنایان اجاره دادم که بعلت عدم حضور اینجانب، ایشان در املاک اجاره نامه را بعنوان موجر امضاکردند بعداز اتمام مدت اجاره با وجود پیگیری های متعدداینجانب و مباشر بنده، مستاجر منزل را تخلیه نکرد بعداز چندماه مستاجر با فریب ایشان را (منظور مباشر بنده است که نامش در اجاره نامه بعنوان موجراست) به خانه خود دعوت کرد و با حضور سه مرد شرور اجاره نامه جدیدی که ظاهرا از قبل آماده کرد بود جلوی ایشان گذاشت و باتهدید وزور اسلحه امضاگرفت که در متن اجاره نامه ذکرشده ایشان مبلغ 70 میلیون رهن ازبابت اجاره سال جدید دریافت کرده است . حال با توجه به ادعای دروغ مستاجر و وجود اجاره نامه جعلی جدید وعدم پرداخت هیچ اجاره ای از آن زمان، اینجانب بعنوان مالک واقعی آپارتمان چگونه میتوانم حکم تخلیه بگیرم؟ آیادادگاه با ارائه این مدرک دروغین از طرف مستاجر و عدم پذیرش این مدرک جعلی از طرف من و توضیحات اینجانب که مالک آپارتمانم، درخصوص نحوه پرداخت این مبلغ موهوم مدرکی ازایشان نخواهد خواست و صرفا وجود یه برگه دستی که آن هم با زور اسلحه امضا شده کافیست تا ادعای ایشان پذیرفته شود ممنونم از سایت خوبتون
پاسخ وکیل : بهترین راه حلی که می توانیم به شما توصیه کنیم، صرفنظر از رابطه استیجاری، طرح دعوای خلع ید یا تصرف عدوانی علیه متصرف است.با توجه به اینکه قرارداد توسط مالک امضاء نشده است اولاً مالک مسئولیتی در قبال پرداخت پول پیش و مبلغ ودیعه و قرض الحسنه ندارد و ثانیاً ضرورتی به التزام و پایبندی موجر به قرارداد توصیفی نیست.البته بهتر است به جهت حساسییت و ضرورت، تشریفات انجام این شکایت حتما تحت نظر یک وکیل متخصص دعاوی ملکی پیگیری شود.
در شهر خود به یک وکیل مراجعه کنید و قبل از هر اقدامی از وی مشاوره بگیرید و یا انجام کار را به وی بسپارید و در صورتی که در تهران حضور دارید می توانید به ما یا هر وکیل دیگری با وصف فوق مراجعه نمایید.
تخلیه و بیرون کردن متصرف اگر قرارداد کتبی نباشد
سوال: پدر من یه خونه قولنامه ای دارن که سالها است خواهرم در آن خانه ساکن هستن، قرار بود چند سال بشینن و فقط اجاره به پدرم بدن، اجاره که به پدرم ندادن الانم که پدرم احتیاج به خونشون دارن بلند نمیشن و به نوعی تصرف عدوانی کردند.، الان ما چطور میتونیم ازشون شکایت کنیم تا از خونه رو تخلیه کند؟
پاسخ وکیل: در چنین شرایطی که فردی تبرعاً یا بدون وجود قرارداد و به صورت شفاهی و خارج از قالب قرارداد اجاره و سایر عقود معوض متصرف ملکی بوده است، در صورت تمایل مالک به تخلیه و بیرون کردن آن فرد از نظر ما دو راه وجود دارد :
1- ارسال اظهارنامه مبنی بر تخلیه و تحویل ملک و متعاقب آن (در صورت عدم اقدام متصرف) طرح دعوای رفع تصرف عدوانی. ایراد این روش این است که اگر طرف به اجاره های پرداخت شده استناد نموده و آن را اثبات کند به خصوص که سابقه تصرف قانونی هم دارد دعوا با مشکل و مانع جدی روبرو می شود در این خصوص به مواد 156 به بعد قانون آیین دادرسی مدنی توجه کنید.
2- راه حل درست تر و اصولی تر طرح دعوای تخلیه ید است. ماهیت رابطه حقوقی که شما توصیف نمودید به نظر بنده حبس مطلق است (ماده 44 قانون مدنی) حبس مطلق به این معنا که فردی بدون قید مدت حق انتفاع و استفاده از ملک خود را به صورت مجانی یا معوض در اختیار دیگری قرار می دهد. این عقد همانطور که از لحن ماده 44 بر می آید جایز و قابل انحلال است یعنی هر وقت مالک بخواهد میتواند از آن رجوع کند و آن را بهم بزند.
نحوه دفاع مستاجر در مقابل ادعای خلع ید
سوال: من مستاجر ملکی بودم که قراردادی با مالک داشتم که در ازای مراقبت از ملکشون و پرداخت هزینه های تعمیرات و بازسازی که قبل از ما یکسال ملک بعلت خالی بودن از سکنه مکان خلاف عده ای سارق میشه و علاوه بر جرم هایی مانند تجاوز و…. توسط پلیس بازداشت و با مالک ما تماس گرفتند جهت پاسخگویی) ملکی که تحویل گرفتم خرابه بود تعمیرش کردم بازسازیش کردم قراردادم ۱۰ ساله بود ۶ماه بعد همسایه مجاور ادعا مالکیت کرد رفته علیه من که تنها متصرف خونه بودم هم نه علیه غیر متصرف خلع ید گرفته. درحالیکه ملک یکسال و نیم قبل فروخته و مالک بعدی هم مشکلی نداشت با ما حتی مبلغ هم بابت هزینه هام در نظر گرفت ولیکن این همسایه مجاور که با فریب قاضی موفق به خلع ید شده ۶ ماه اثاث خانه ام را بار زده برده نابودم کرده ۶ ماههه خانه و سرپناه ندارم فریاد رسی هم ندارم
پاسخ وکیل: پاسخ به پرسش شما نیازمند بررسی و مطالعه پرونده است. لطفا با شماره های موجود در سایت برای مشاوره حضوری و یا تلفنی تماس حاصل نمایید. و در هر حال باید به شما بگوییم که زمان بد و نامناسبی به فکر مشورت با وکیل افتاده اید و باید زودتر از این مراجعه و مشاوره می نمودید در هر حال هر چند که سوال شما بسیار ابهام دارد اجمالاً به این نحو پاسخ داده می شود که :
♦ دعوای خلع ید توسط مالک ملک به طرفیت متصرف غیرقانونی ملک طرح میگردد. بنابراین خواهان دعوی خلع ید سه مورد را باید در دادگاه ثابت نماید تا موفق به گرفتن رای دادگاه له خود شود. اولاً اثبات مالکیت خود بر ملک. ثانیاً خوانده دعوی، متصرف ملک میباشد. ثالثاً اثبات غیر قانونی و غاصبانه بودن تصرفات خوانده.
♦ بنا بر اظهارات شما همسایه ملک نسبت به ملکی که مالک آن نبوده دعوی خلع ید را مطرح نموده است و موفق به اخذ حکم خلع ید شده است. که این موضوع با توجه به مطالب فوق بعید به نظر میرسد زیرا خواهان به گفته شما مالک رسمی ملک نیست.
وکیل برای تخلیه آپارتمان و ملک مسکونی در تهران
راههای تماس و ارتباط با وکیل متخصص دعاوی حقوقی – 88019244
