مطالبه اجرت المثل ایام تصرف ملک

در صورتی که متصرف ملک یا یک آپارتمان، مالک کل ملک موضوع دعوا و اختلاف نباشد یعنی مالک مشاعی قسمتی از ملک بوده و یا اصلا مالک نباشد، و بین متصرف و مالک قرارداد یا مجوزی برای تصرف ملک وجود نداشته باشد و نیز رفتار مالک مؤید رضایت صریح و ضمنی نباشد، مالک میتواند با مراجعه به دادگاه حقوقی و صالح، شخصاً یا با توکیل به یک وکیل دادگستری، طرح دعوای مطالبه اجرت المثل تصرف ملک مشترک بنماید.دعوای مطالبه اجرت المثل ایام تصرف ملک در دادگاه محل وقوع ملک مطرح می شود و از این حیث قابل مقایسه با مطالبه طلب (وجه نقد) یا اجرت المسمی نیست که در دادگاه محل اقامت خوانده مطرح خواهد شد هر چند که قطعاً شباهت هایی بین دعوای مطالبه اجرت المثل و اجرت المسمی می توان تصور کرد ولی این شباهت و نزدیکی در تعیین و تشخیص دادگاه صالح راه ندارد و باید به این موضوع توجه شود.در ادامه مطلب یک نمونه پرونده حقوقی شامل مراحل مطالبه اجرت المثل ایام تصرف ملک مشترک که توسط وکلای دفتر وکالت دادگران حامی به انجام رسیده است جهت اطلاع مخاطبان گرامی آورده می شود.

 مطالبه اجرت المثل ایام تصرف

اجرت المثل ایام تصرف ملک مشترک

مالک ملک به تبع مالکیتی که دارد علاوه بر عین مالک منافع ناشی از ملک هم هست به همین دلیل اگر کسی به طور غیر قانونی مانع بهره برداری مالک از منافع ملک شود، ضامن تلف منافع است. به این دعوا در عرف و رویه قضایی مطالبه اجرت المثل تصرف گفته می شود و در صورت وجود شرایط شامل کلیه اموال می شود.

مطابق قاعده کسی که صاحب و مالک عین مال  است نسبت به منافع آن هم مالکیت دارد مگر اینکه به موجب عقد صحیح منافع مال را به دیگری منتقل نموده باشد.عقودی که می توان در قالب آنها منافع را به غیر واگذار کرد عبارتند از : عقد اجاره – عقد صلح – حبس مطلق  و اباحه منفعت.طبیعتاً اگر کسی متصرف مالی باشد ولی برای تصرف، قرارداد یا رضایت مالک را نداشته باشد و یا در فرض عدم وجود قرارداد و رضایت، مالک عدم تمایل خودر ا به وی صریحاً اعلام نموده باشد نسبت به استفاده از منافع یا تلف منافع ضامن است.خواسته و دعوایی که در این مورد باید طرح شود مطالبه اجرت المثل ایام تصرف نام دارد.به طور کلی دعوای مطاللبه اجرت المثل هر جایی که کسی از منافعی بهره ببرد و رضایت مالک مال یا صاحب منافع را نداشته باشد مصداق خواهد داشت.مثل مطالبه اجرت المثل ایام زوجیت که چون زن تکلیفی به انجام کارهای منزل ندارد در صورت انجام و عدم اثبات تبرع از سوی مرد، زن حق مطالبه اجرت المثل ایام زوجیت را خواهد داشت.در مقابل اجرت المثل واژه اجرت المسمی قرار می گیرد و منظور از آن موردی است که طرفین برای استفاده از منافع و در مورد میزان اجاره بها توافق می نمایند.

نکات مهم دعوای مطالبه اجرت المثل تصرف

• در فرضی که شخصی غیر از مالک متصرف ملک یا مالی باشد و از منافع ملک یا مال بهره ببرد و استفاده نماید و به جهت عدم وجود قرارداد و عدم توافق بر سر میزان اجرت یا اجاره بها از آن مال استفاده کند، استفاده کننده از منافع، موظف است مطابق تشخیص عرف و طبق نظر کارشناس در مورد میزان منافع تلف شده به موجر و صاحب منافع مبلغی پرداخت کند که به آن اجرت المثل گفته می شود.
• ملاک میزان تشخیص اجرت المثل قضاوت عرف و جامعه از میزان اجاره بهاست و کارشناس رسمی دادگستری که مقدار آن را تعیین می کند تلاش می نمایند مبلغ اجرت المثل شبیه و نزدیک مطابق با اجرت المسمی باشد.
• مطالبه اجرت المثل اگر ناشی از مال غیر منقول باشد دادگاه صالح برای رسیدگی به آن دادگاه محل وقوع ملک است و بر عکس در اجرت المسمی چون خواسته در طول زمان شکل گرفته و ربطی به مال و منشا ندارد و در واقع خواسته وجه نقد یک مال منقول است، در دادگاه محل اقامت خوانده مطرح می شود مگر اینکه همراه با خواسته دیگری که موضوع آن غیر منقول است مطرح شود.مثل اینکه موجر هم اجور معوقه را بخواهد و هم تخلیه ملک را.
• خواسته مطالبه اجرت المثل ایام تصرف چون اصولاً در ابتذای دادرسی دقیقاً مشخص نیست و تعیین آن منوط به اظهار نظر کارشناس است ولو اینکه دعوای مالی محسوب می شود با هزینه دادرسی چندانی مواجه نیست.
• ضروری است و شذیداً توصیه می شود که به جهت پیچیدگی دعوای مطالبه اجرت المثل حتماً قبل از هر اقدامی با یک وکیل متخصص و با تجربه مشاوره شود.
• مبلغی که شوهر در قبال کارهای و خدمات زن در منزل مشترک موظف به پرداخت آن است و از آن تحت عنوان اجرت المثل ایام زوجیت یاد می شود. (تبصره ماده 336 قانون مدنی) از همین قاعده پیروی می نماید.

متن دادخواست – اجرت المثل ایام تصرف در ملک

خواهان : ……………..

خوانده :  ……………..

وکیل : مسعود محمدی وکیل پایه یک دادگستری

تعیین خواسته و بهای آن :

تقاضای صدور حکم بر محکومیت خواندگان به پرداخت اجرت المثل ایام تصرف سه دانگ از شش دانگ یک باب کارگاه تراشکاری به مساحت 237.5 متر مربع قطعه 23 تفکیکی از پلاک ثبتی ………. بخش 12 تهران تز تاریخ 83/8/6 لغایت صدور حکم با جلب نظر کارشناس و جبران خسارات قانونی، هزینه دادرسی، هزینه کارشناسی و حق الوکاله وکیل فعلا مقوم به 50,000,100

دلایل و منضمات :

دادخواست

1- فتوکپی سند مالکیت

2- گواهی انحصار وراثت

3- فتوکپی اجاره نامه

4- عندالزوم استعلام ثبتی                                                   

5- وکالت نامه

شرح دادخواست مطالبه اجرت المثل ایام تصرف

ریاست محترم دادگاه

احتراماً به وکالت از خواهان به استحضار می رساند :

به موجب فتوکپی سند مالکیت پیوستی مورث موکل به نام مرحوم ………… مالک رسمی سه دانگ از ششدانگ یک باب کارگاه تراشکاری به مساحت 237.5 متر مربع قطعه 23 تفکیکی از پلاک ثبتی ……….. بخش 12 تهران می باشد که نامبرده برابر گواهی انحصار وراثت شماره ……. مورخه 81/10/23 صادره از شعبه 805 دادگاه عمومی تهران در مورخه 81/6/29 به رحمت ایزدی پیوسته و موکل نیز جزء وراث آن مرحوم می باشد.

برابر اجاره نامه های پیوستی خواندگان یادشده فوق به عنوان سایر وراث آن مرحوم ملک یادشده فوق را ازتاریخ 83/8/6 به اجاره واگذار نموده و هیچگونه مبلغی از بابت اجاره آن محل به موکل پرداخت ننموده اند علیهذا از دادگاه محترم تقاضای صدور حکم بر محکومیت خواندگان به پرداخت اجرت المثل ایام تصرف محل موصوف از تاریخ 83/8/6 لغایت صدور حکم با جلب نظر کارشناس دادگستری و همچنین محکومیت آنان به جبران خسارات قانونی، هزینه دادرسی، هزینه کارشناسی و حق الوکاله وکیل در حق خواهان استدعا می گردد. اسامی بقیه خواندگان: 2- آقای …… 3- آقای …….. 4- خانم ……… همگی به نشانی خوانده ردیف اول

وکیل دعاوی ملکی و قراردادها در تهران

متن رای دادگاه اجرت المثل ایام تصرف ملک مشترک

پرونده کلاسه : …………..

مرجع رسیدگی : شعبه 155 دادگاه عمومی (حقوقی) مجتمع شهید محلاتی تهران  

دادنامه شماره : ………..

خواهان: آقای ……… با وکالت ………. به نشانی …………… .

خواندگان: 1- آقای …………

2- آقای …………

3- آقای …………..

4- خانم ………… همگی به نشانی …………… .

خواسته ها :

1- مطالبه اجرت المثل      2- مطالبه خسارت

رای دادگاه: در خصوص دعوی …………… به وکالت از آقای ………… به طرفیت 1- آقای ……. 2- آقای ……… 3- آقای ……….. و 4- خانم ……… به خواسته صدور حکم به محکومیت خواندگان به پرداخت اجرت المثل ایام تصرف سه دانگ از ششدانگ یکباب کارگاه تراشکاری قطعه 23 تفکیکی از پلاک ثبتی ………….. بخش 12 تهران از مورخه 83/8/6 لغایت 89/6/11 (تاریخ تقدیم دادخواست و هزینه دادرسی، هزینه کارشناس و حق الوکاله وکیل با عنایت به دادخواست تقدیمی مستندات ابرازی و اظهارات وکیل خواهان در جلسه دادرسی نظر به اینکه حسب پاسخ استعلام ثبتی مثبوت و مضبوط در پرونده سه دانگ ملک موضوع خواسته به نام مورث خواهان ها بوده و نامبرده به استناد گواهی حصر وراثت فوت نموده است و اینکه خواندگان ردیف های دوم و چهارم دفاع قابل قبول و محکمه پسندی به عمل نیاورده اند و سایر خواندگان به طور کلی هیچگونه دفاعی در قبال دعوای مطروحه به عمل نیاورده اند و اینکه دادگاه جهت تعیین اجرت المثل سهم خواهان قرار ارجاع امر به کارشناس صادر و کارشناس اجرت المثل ایام تصرف در مدت فوق را به شرح نظریه مضبوط در پرونده مبلغ 179,188,500 ریال برآورد و اعلام و نظریه مذکور در مهلت مقرر قانونی از هرگونه ایراد و اعتراض مصون باقیمانده است و با اوضاع و احوال کل قضیه مطابقت دارد.

لذا دادگاه دعوی خواهان را وارد و ثابت تشخیص داده و به استناد مواد 198 و 519 قانون آیین دادرسی مدنی مواد 29 و 30 و 337 قانون مدنی حکم به محکومیت خواندگان به نحو تساوی به پرداخت مبلغ یکصد و هفتاد و نه میلیون و یکصد و هشتاد و هشت هزار و پانصد ریال بابت اصل خواسته و مبلغ سه میلیون و پانصدو بیست و هشت هزار و هفتصد و هفتاد ریال بابت هزینه دادرسی و مبلغ یک میلیون و دویست هزار ریال بابت هزینه کارشناس و پرداخت حق الوکاله وکیل بر اساس تعرفه قانونی در حق خواهان صادر می نماید. بدیهی است اجرای حکم منوط به پرداخت تتمه هزینه دادرسی توسط خواهان خواهد بود. رای صادره نسبت به خواندگان ردیف های دوم و چهارم حضوری و ظرف بیست روز از تاریخ ابلاغ قابل تجدیدنظرخواهی در محاکم تجدیدنظر استان و نسبت به سایر خواندگان غیابی و ظرف بیست روز از تاریخ ابلاغ قابل واخواهی در این دادگاه و سپس ظرف بیست روز قابل تجدیدنظرخواهی در محاکم تجدیدنظر استان تهران است.

رئیس شعبه 155 دادگاه عمومی حقوقی تهران

​

جهت ارتباط با وکیل پایه یک دادگستری کلیک کنید  – 88019243

نمونه لایحه مطالبه اجرت المثل آپارتمان مشترک

بسمه تعالي
رياست و مستشاران محترم دادگاه تجديدنظر استان تهران
با سلام
احتراما اينجانب مينا كاوياني ضمن تقديم وكالتنامه پيوست اين لايحه به وكالت از خانم فاطمه ……………در مرحله ي تجديدنظر، ، مراتب زير را در پاسخ به لايحه تجديدنظرخواهي آقاي غلامرضا …………… به عرض مي رساند:

• شرح ماجرا:
  1- موكل و تجديدنظرخواه زن و شوهر مي باشند كه در پي اختلافات ميان زوجين از سال 1400 تا كنون، زوجين جدا از يكديگر زندگي مي كنند و دعاوي متعدد خانوادگي و حقوقي ميان ايشان جريان داشته است که برخی از آن ها مختومه و برخی همچنان جاری می باشد.
  2- از جمله ی این دعاوی، دعواي الزام به تنظيم سند رسمي موكل عليه تجديدنظرخواه بوده است كه با اخذ راي قطعي عليه تجديدنظرخواه و از طریق اجراي احكام دادگاه، سند انتقال اجرايي سه دانگ ملك موضوع پرونده به نام موكل تنظيم مي گردد.
  3- پس از تنظيم سند انتقال اجرايي سه دانگ مشاع ملك مذكور به نام موکل و به رغم دعاوی میان موکل و تجدیدنظرخواه، بدون اینکه موکل هیچ گونه وکالتی در خصوص سه دانگ ملکی خود به تجدیدنظرخواه دهد، تجديدنظرخواه به استناد سند شش دانگ باطل شده اي كه در دست داشته است، اقدام به اجاره دادن شش دانگ ملك مذكور نموده است كه مستندا به تحقيقات محلي انجام شده توسط دادگاه بدوي، قرارداد اجاره صرفا میان آقای ……………و مستاجر تنظیم شده است و نه امضای خانم ……………و نه وکالتنامه ای از سوی خانم ……………در آن وجود ندارد.
  4- با طرح دعوای موکل علیه تجدیدنظرخواه، دادگاه بدوی پس از تشکیل جلسه رسیدگی و استماع اظهارات طرفین و انجام تحقیقات محلی و استعلام از اداره ثبت و ارجاع امر به کارشناس، حکم به محکومیت تجدیدنظرخواه به پرداخت اجرت المثل اپارتمان مشترک صادر می نماید که اکنون تجدیدنظرخواه به آن اعتراض نموده است.
• پس از بيان توضيحات فوق، در پاسخ به تجديدنظرخواهي وكيل خوانده، مراتب زير را به استحضار عالي مي رساند:
  اولا: همانگونه که در بالا شرح داده شد و مستندا به تصویر سند مالکیت موکل که در پرونده مضبوط می باشد، بر خلاف اظهارات وكيل تجديدنظرخواه، انتقال ملك مذکور به موكل طوعا و يا هبه نبوده، بلكه پس از يك دوره دعاوي فيمابين طرفين، منجر به تنظيم سند رسمي انتقال اجرایی به نام موكل گرديده است.
  دوم اینکه: به موجب قواعد عمومی قراردادها در صورتی که تصرفات تجدیدنظرخواه در سهم مشاعی موکل، مبتنی بر سند عادی یا رسمی و وجود هر گونه قراردادی میان موکل و تجدیدنظرخواه بود، در آن صورت اجرت المثل موضوعیت پیدا نمی کرد. اما زمانی که دعاوی متعدد حقوقی و خانوادگی میان طرفین جاری می باشد و میان طرفین عداوت دنیوی وجود دارد و هیچ قرارداد یا سندی که مثبت اذن تجدیدنظرخواه در تصرف یا به اجاره دادن سهم موکل وجود ندارد، در این صورت به جهت وجود این امارات و بر اساس اصاله الظهور و اصل حرمت اکل مال مسلمان به باطل، نظر به اینکه ید تجدیدنظرخواه متلقی از هیچ قراردادی با موکل اعم از رسمی یا عادی نبوده است، عدوانی بودن ید وی مسلم و قطعی می باشد و این تجدیدنظرخواه است که باید دلیل مثبت سمت یا ماذون بودن خود را ارائه می نمود. کما اینکه مستندا به ماده 308 قانون مدنی: “اثبات ید بر مال غیر بدون مجوز قانونی نیز در حکم غصب بوده” و مشمول مقررات غصب(از جمله ذیحقی مالک در مطالبه اجرت المثل) می باشد.
  در حالی که ملاحظه می شود تجدیدنظرخواه نه تنها دلیلی ارائه ننموده است بلکه با وجود اقرار به عدم اذن خود در تصرف و به اجاره دادن ملک ادعا نموده تصور می کرده پس از انتقال سه دانگ ملک به موکل صرفا مالکیت به موکل منتقل می شود و منافع برای وی(تجدیدنظرخواه) باقی می ماند!! ادعایی که با توجه به انتقال اجرایی سه دانگ ملک مذکور به نام موکل و به صورت اجباری و قضایی، صرفا یک ادعای واهی و بی اساس بوده که نه تنها هیچ مستند و مدرکی نیز جهت اثبات آن وجود ندارد بلکه تمامی قرائن و امارات موجود نیز بر خلاف آن می باشد و حتی شهود نیز به موجب استشهادیه ای که پیوست دادخواست بدوی تقدیم گردیده است به این تصرف یک طرفه و بدون اذن تجدیدنظرخواه شهادت داده اند.

سوم اینکه: بر خلاف اظهارات تجدیدنظرخواه، تمامی عناصر دعوای اجرت المثل ایام تصرف در این دعوا محرز گردیده است. زیرا:

• مالکیت موکل: مستندا به تصویر سند رسمی و پاسخ استعلام ثبتی اثبات گردیده است.
• تصرفات تجدیدنظرخواه: مستندا به اقرار تجدیدنظرخواه و وکلای وی و نیز نظریه ی کارشناس رسمی اثبات گردیده است.
• عدوانی بودن تصرفات تجدیدنظرخواه: مستندا به وجود دعاوی متعدد میان موکل و تجدیدنظرخواه و عدم ارائه ی هیچ گونه قرارداد رسمی یا عادی که دلالت بر اذن موکل به تجدیدنظرخواه نماید و استشهادیه شهود و تحقیقات محلی انجام شده در مرحله ی بدوی اثبات گردیده است.
  با عنایت به مراتب فوق، رد تجدیدنظرخواهی خوانده بدوی و تایید دادنامه بدوی که بر اساس ادله و مدارک مندرج در پرونده و پس از انجام تحقیقات تکمیلی از سوی دادگاه بدوی صادر گردیده است و سبب احقاق حق موکل می شود، از محضر آن قضات عالی مقام مستدعی است.
  با تشکر و تجدید احترام