اختیارات بنگاه ها و مشاوران املاک طبق قانون جدید

با تصویب قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، قانون گذار به درستی و به منظور کاهش دعاوی و اختلافات ناشی از تنظیم قراردادهای ملکی توسط بنگاه های معاملات ملکی و مشاورین املاک، به موجب مواد 3 و 11 قانون مذکور و آیین نامه های آن، حدود اختیارات و کمیسیون بنگاه های املاک را در تنظیم قراردادهای ملکی محدود و محصور نموده است.

مطالبه ی کمیسیون های نجومی و نامتناسب از سوی برخی دلالان املاک یکی از مشکلاتی بود که مردم در برخورد با بنگاه های املاک با آن روبرو می شدند. قانون الزام به ثبت املاک در این مورد تکلیف را روشن کرده و با بی اثر نمودن قیمت روز مورد معامله در تعیین میزان کمیسیون بنگاه ها، مبنای تعیین حق الزحمه(کمیسیون) دلالان را ارزش معاملاتی( قیمت منطقه ای) املاک قرار داده است. فلذا در صورتی که دلالان معاملات املاک اقدام به دریافت هر مبلغی مازاد بر این تعرفه نمایند حتی اگر با توافق طرفین معامله یا هر یک از آن ها تحت هر عنوانی(اعم از حق التحریر یا حق الزحمه) باشد، به جزای نقدی معادل سه برابر مبلغ دریافتی محکوم می گردند.

معضل دیگری که از اقدامات بنگاه های املاک ایجاد شده بود، در طی سالیان، مشاوران املاک به جهت نداشتن دانش حقوقی و عدم تسلط بر مقررات قانونی راجع به معاملات، عموما قراردادهایی با اشتباهات و تناقضات فاحش حقوقی تنظیم می نمودند که نه تنها حقوق و تکالیف طرفین به درستی در آن تعیین نمی گردید بلکه مفاد آن و الفاظ بکاربرده شده توسط دلالان، منشاء اختلاف میان متعاملین می گردید و حتی گاهی با درج برخی شروط و عبارات کارشناسی نشده(مانند شرط نمودن حق فسخ برای طرفین یا یکی از آن ها بدون اینکه مهلت آن را تعیین نمایند) سبب باطل شدن معامله طرفین می گردیدند. اما قانون الزام به ثبت املاک، با محدود نمودن حدود اختیارات دلالان به تنظیم پیش نویس قرارداد و لزوم بررسی و تایید پیش نویس های تنظیم شده توسط دلالان از سوی دفاتر اسناد رسمی پیش از ثبت رسمی معامله، به این مشکل پایان داد.

در این مقاله تاثیر “قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول” برحدود اختیارات بنگاه های املاک در تنظیم قراردادهای ملکی و ضمانت اجرایی که برای تجاوز دلالان از این اختیارات بررسی می گردد.

وکیل دعاوی ملکی و قرارداد ها در تهران

انواع قراردادهای قابل تنظیم توسط بنگاه ها بر اساس قانون جدید

1- تنظیم پیش نویس اسناد رسمی معاملات ملکی توسط دلالان املاک

به موجب ماده 3 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، مشاوران و بنگاه های املاک پس از انجام مذاکرات مقدماتی، دیگر حق تنظیم هیچ یک از قراردادهای موضوع ماده یک این قانون را (چه به صورت دستی و چه به صورت ثبت در سامانه) نسبت به هیچ ملکی را ندارند. بلکه صرفا می توانند پس از توافق طرفین، پیش نویس قرارداد را در سامانه ثبت الکترونیک اسناد(سامانه کاتب) درج نموده و به منظور تنظیم سند رسمی، از طریق همان سامانه به یکی  از دفاتر اسناد رسمی ارسال نماید.

ضمنا قانون الزام به ثبت رسمی معاملات املاک، صرفا به دلالانی اجازه ی تنظیم پیش نویس معامله در سامانه را داده است که دارای پروانه معتبر دلالی معاملات املاک باشند. در غیر این صورت به جهت عدم دسترسی دلالان فاقد پروانه به سامانه ی کاتب، امکان ثبت پیش نویس را نیز ندارند و از سوی دیگر اگر دلالان بدون پروانه اقدام به تنظیم اسناد عادی مبایعه نامه و قولنامه نمایند، این اسناد عادی دیگر اعتباری در مراجع قضای، شبه قضایی و اداری ندارد. فلذا با تصویب قانون جدید و عدم امکان تنظیم پیش نویس قرارداد توسط دلالان غیر مجاز، امکان ادامه فعالیت این اشخاص عملا غیر ممکن می گردد.

آیین نامه ی ماده 3 قانون الزام، در تعریف پیش نویس قرارداد، آن را متنی معرفی نموده که شامل اطلاعات راجع به هویت و اقامتگاه متعاملین و اشخاص دارای سمت از سوی ایشان، اطلاعات ملک موضوع قرارداد و نیز شروط قراردادی است که بر اساس مذاکرات مقدماتی میان طرفین توسط دلالان مجاز(از طریق دسترسی به سامانه کاتب که سازمان ثبت در اختیار ایشان قرارداده است) در سامانه درج می گردد و به دفترخانه های اسناد رسمی جهت تنظیم سند رسمی منعکس می گردد.

وکیل برای تنظیم متن انواع قرارداد

ویژگی ها و آثار حقوقی پیش نویس قرارداد

• با تنظیم پیش نویس، صرفا گواهی درج پیش نویس قرارداد(مشتمل بر اطلاعات هویتی طرفین، پلاک ثبتی، مشخصات دفترخانه و تاریخ مراجعه به آن) صادر و در اختیار طرفین قرار می گیرد.
• همزمان با درج پیش نویس قرارداد، امکان انجام معامله و عدم موانع قانونی انتقال، توسط دلالان از سامانه قابل استعلام می باشد که صرفا در قالب پاسخ آری یا خیر در سامانه اعلام می گردد.
• صرف پیش نویس قرارداد هیچ الزامی برای طرفین جهت مراجعه به دفترخانه و تنظیم سند رسمی ایجاد نمی نماید و اعتباری بیش از مذاکرات مقدماتی پیش از قرارداد ندارد.
• تا پیش از ثبت قرارداد در دفترخانه، هیچ دعوایی بر اساس پیش نویس تنظیم شده توسط طرفین یا علیه ایشان در محاکم و مراجع داوری مسموع نیست.
• تا پیش از ثبت قرارداد در دفترخانه، به صرف پیش نویس تنظیم شده توسط دلالان معاملات املاک هیچ اثر حقوقی ندارد و مالکیت یا حقی منتقل نمی گردد و هیچ تعهدی بر انتقال نیز برای متعاملین ایجاد نمی شود.
• پس از ثبت پیش نویس در سامانه توسط سردفتر، واجد آثار حقوقی قرارداد می شود.
• تا زمانی که پیش نویس تنظیم شده در سامانه باقی است و حذف نشده باشد، امکان درج پیش نویس مغایر با آن در خصوص آن ملک، در سامانه وجود ندارد.
• بر خلاف قراردادهای یکسان و نمونه، در پیش نویس قرارداد امکان کاهش یا افزایش شروط پیش نویس توسط دلالان معاملات املاک وجود دارد.
• پس از تنظیم پیش نویس قرارداد توسط دلالان، در صورت توافق طرفین امکان اصلاح یا تغییر شرایط پیش نویس در سامانه توسط سردفتر وجود دارد.

پس از درج پیش نویس قرارداد در سامانه، پیش نویس مذکورتوسط سازمان ثبت به یکی از دفاتر اسناد رسمی بر اساس شاخص هایی (مانند محدوده جغرافیای حوزه ثبت ملک، سقف حق التحریر دفترخانه ها و محل تنظیم پیش نویس قرارداد) ارسال شود و مراتب تعیین دفترخانه و ارسال پیش نویس به دفترخانه، به طرفین اعلام گردد. علاوه بر این متعاملین می توانند بدون توجه به دفترخانه ای که پیش نویس به آن ارجاع شده است، به هر دفترخانه ای که توافق نمایند مراجعه نمایند.

اقدامات متعاملین پس از ثبت پیش نویس قرارداد

بعد از آنکه پیش نویس توسط دلالان املاک در سامانه درج گردید، در صورتی که طرفین قرارداد بخواهند نسبت به ثبت پیش نویس به صورت رسمی اقدام نمایند می بایست حد اکثر ظرف 5 روز پس از درج پیش نویس در سامانه، به دفتر اسناد رسمی مراجعه نمایند تا ضمن تایید و ثبت حضور ایشان در سامانه توسط سردفتر، اقدامات لازم جهت ثبت رسمی معامله انجام گردد.

در صورتی که طرفین در مهلت 5 روزه به دفترخانه مراجعه ننمایند، به صرف عدم تایید حضور طرفین توسط سردفتر، پیش نویس قرارداد خودبه خود از سامانه حذف می شود و مراتب به طرفین اعلام می گردد.

همچنین قبل از گذشت مهلت 5 روزه نیز هر یک از طرفین می تواند شخصا به سامانه مراجعه نموده و یا از طریق دلالی که پیش نویس را در سامانه درج کرده، پیش نویس قرارداد را از سامانه حذف نماید.

 وکیل برای دستور فروش ملک مشاع و مشترک

2- تنظیم اسناد عادی معاملات ملکی توسط بنگاه های معاملات ملکی

قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، دلالان معاملات املاک را از تنظیم هر گونه قرارداد عادی (اعم از مبایعه نامه، اجاره نامه و سایر معاملات مشمول ماده 1 قانون مذکور) منع نموده و حدود اختیار دلالان را به تنظیم پیش نویس قراردادهای رسمی محدود نموده و ضمانت اجرای کیفری شدیدی نیز برای تخلف دلالان از این حکم قانونی در نظر گرفته است.

اما با درنظرگرفتن جمع مواد این قانون با آیین نامه های اجرایی مواد 3 و 10 آن، می بایست معاملات را از نظر امکان تنظیم سند عادی توسط دلالان تفکیک نمود و در برخی موارد به شرح توضیحات زیر، تنظیم اسناد عادی معاملات املاک توسط دلالان را ممکن و معتبر و در سایر موارد، غیرممکن و نامعتبر دانست. فلذا در ادامه، فروض مختلف (از نظر امکان تنظیم قرارداد عادی توسط دلالان) تفکیک و بررسی می گردد:

در صورتی که معامله راجع به ملکی باشد که فاقد سابقه ثبتی است:

باید میان معاملاتی که ظرف یکسال پس از راه اندازی سامانه ساماندهی اسناد غیر رسمی( همان سامانه ثبت ادعا یا سامانه ساغر) صورت گرفته با قراردادهایی که پس از گذشت یکسال از راه اندازی سامانه ساغر منعقد شده قائل به تفکیک گردید:

الف- تا یکسال پس از راه اندازی سامانه ساغر: دلالان املاک مجاز به تنظیم اسناد عادی معاملات موضوع ماده یک قانون الزام می باشند و دعاوی راجع به این معاملات در محاکم مسموع بوده و اسناد عادی راجع به آن نیز قابل استناد می باشد.

ب- پس از گذشت یکسال از راه اندازی سامانه ساغر: دلالان املاک دیگر مجاز به تنظیم سند عادی برای هیچ یک از معاملات موضوع ماده یک نمی باشند و به موجب ماده 10 قانون الزام و آیین نامه آن، هر گونه معامله ای نسبت به این املاک صرفا در صورت ثبت در سامانه ساغر و به شرط رعایت ضوابط مقرر نسبت به این املاک، معتبر می باشد. و عدم ثبت این معاملات در سامانه ساغر، منجر به عدم قابلیت استناد ادله ی مربوط به آن و عدم استماع دعاوی ناشی از آن می گردد.

در صورتی که معامله راجع به املاک دارای سابقه ی ثبتی باشد:

با توجه به تفکیک قانون الزام در خصوص زمان لازم الاجرا شدن این قانون نسبت به اسنادی که قبل یا پس از تاریخ 1403/02/04 صادر شده باشند، حدود اختیار دلالان املاک نیز بسته به نوع سند مالکیت، متفاوت می باشد.

• اگر ملک دارای سند مالکیت دفترچه ای یا دارای سند حدنگاری باشد که قبل از 02/04/1403 صادر شده باشد(اسناد تک برگ زرد رنگ):

الف- تا یکسال پس از راه اندازی سامانه ساغر: دلالان املاک مجاز به تنظیم اسناد عادی معاملات موضوع ماده یک قانون الزام می باشند و دعاوی راجع به این معاملات در محاکم مسموع بوده و اسناد عادی راجع به آن نیز قابل استناد می باشد.

ب- پس از گذشت یکسال از راه اندازی سامانه ساغر: دلالان املاک دیگر مجاز به تنظیم سند عادی برای هیچ یک از معاملات موضوع ماده یک نمی باشند و صرفا امکان تنظیم پیش نویس قرارداد نسبت به این املاک را دارند. زیرا به موجب ماده یک قانون الزام به ثبت املاک، هر گونه معامله ای نسبت به این املاک صرفا به صورت رسمی و در صورت ثبت در سامانه ی ثبت الکترونیک اسناد(سامانه کاتب) معتبر می باشد. و عدم ثبت این معاملات در سامانه کاتب، منجر به عدم قابلیت استناد ادله ی مربوط به آن و عدم استماع دعاوی ناشی از آن می گردد.

• اگر ملک دارای سند مالکیت حدنگاری باشد که پس از 02/04/1403 صادر شده باشد(اسناد تک برگ سبز رنگ):

از تاریخ صدور این اسناد، دلالان معاملات املاک نمی توانند سند عادی هیچ یک از معاملات موضوع ماده یک قانون الزام را نسبت به املاکی که دارای چنین سندی باشند، تنظیم نمایند و صرفا امکان تنظیم پیش نویس قرارداد نسبت به این املاک را دارند. زیرا قانون الزام به ثبت، صرفا معاملات راجع به این املاک را در صورتی که در سامانه ثبت الکترونیک اسناد(سامانه کاتب) ثبت شده باشد معتبر و قابل استناد می داند.

3- ثبت رسمی معاملات ملکی توسط مشاوران املاک

علاوه براختیاردرج پیش نویس قراردادهای رسمی در سامانه ثبت الکترونیک اسناد(کاتب) و نیزامکان تنظیم قراردادهای عادی نسبت به برخی املاک به شرح فوق، دلالان می توانند معاملات موضوع ماده یک قانون الزام را به صورت رسمی نیز در قالب قراردادهای یکسان و نمونه منقعد نمایند. اشخاص حقیقی و حقوقی می توانند شخصا و یا توسط دلالان املاک قراردادهای یکسان را در سامانه منعقد نموده و جهت ثبت آن به دفاتر اسناد رسمی مراجعه نمایند که در مقاله ی روش های ثبت رسمی معاملات املاک به موجب قوانین جدید، شرایط و نحوه ی ثبت رسمی معاملات ملکی توسط دلالان تشریح گردیده است.

نکات کلیدی و مهم در خرید ملک و آپارتمان

ضمانت اجرای تنظیم سند عادی معامله توسط مشاورین املاک

با توجه به توضیحات فوق، ملاحظه می گردد که اختیارات بنگاه های املاک در تنظیم اسناد عادی معاملات ملکی بسیار محدود گردیده و جز در موارد استثنایی که در بالا توضیح داده شده، دیگر حق تنظیم هیچ گونه سند عادی نسبت به معاملات املاک را ندارند. قانون گذار علاوه بر تعیین ضمانت اجرای عدم قابلیت استناد به این اسناد عادی در محاکم و ادارات و نیز عدم قابلیت استماع دعاوی ای که متعاملین به استناد این اسناد عادی طرح نمایند(ماده یک قانون الزام)، ضمانت اجرای دیگری نیز برای بنگاه ها و مشاورین املاکی که بر خلاف حکم این قانون اقدام به تنظیم سند عادی نمایند مقرر نموده است(ماده یازده قانون مذکور).

در صورت تخلف بار اول: دلال متخلف علاوه بر استرداد حق دلالی دریافتی و محکومیت به پرداخت جریمه نقدی معادل سه برابر آن، به تعلیق پروانه کسب به مدت شش ماه محکوم می گردد.

در صورت تخلف بار دوم: دلال متخلف علاوه بر استرداد حق دلالی دریافتی و محکومیت به پرداخت جریمه نقدی معادل شش برابر آن، به تعلیق پروانه کسب به مدت یک سال محکوم می گردد.

در صورت تخلف بار سوم: علاوه بر استرداد حق دلالی دریافتی و محکومیت به پرداخت جریمه نقدی معادل شش برابر آن، به ابطال پروانه کسب محکوم می گردد.

راههای تماس و مشاوره با وکیل متخصص دعاوی ملکی حقوقی و قراردادها– 88019244