وکیل برای شکایت الزام به تنظیم سند رسمی ملک

دعوای الزام به تنظیم سند رسمی معاملات املاک و اموال غیرمنقول، یکی از شایعترین دعاوی در نظام قضایی ایران است. مطابق ماده ۲۲ قانون ثبت، مالک رسمی کسی است که نام او در دفتر املاک ثبت شده باشد، و همین موضوع سبب شده که صرف مبایعه‌نامه عادی، ولو اینکه صحیح و کامل باشد، برای اثبات مالکیت کافی نباشد. از این‌ رو، خریدارانی که صرفاً قرارداد عادی در دست دارند، برای تثبیت مالکیت ناگزیر از طرح دعوای «الزام به تنظیم سند رسمی انتقال» هستند. در این زمینه، نقش وکیل برای شکایت سند رسمی و یا وکیل برای دعوای الزام به سند، بسیار برجسته است، زیرا بدون دانش دقیق نسبت به قوانین ثبت، قاون مدنی و قانون آیین دادرسی مدنی و مقررات راجع به تشریفات رسیدگی، ممکن است دعوا با شکست مواجه شود.

در ادامه ضمن بررسی نقش وکیل متخصص در این حوزه و نیز ضرورت حضور وکیل در دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک یا به عبارت دیگر گرفتن سند برای آپارتمان و هرنوع ملک و نیز نمونه چند پرونده عملی و موفق که توسط دفتر وکالت ما و وکیل متخصص دعاوی ملکی و قراردادها در این زمینه انجام شده، اشاره میشود. ذکر این نکته در آغاز مقاله جامع راجع به وکیل برای الزام به تنظیم سند رسمی ملک خالی از لطف نیست که متن دادخواست و درخواست تنظیم سند باید دقیق و بی نقص تدوین شده و نگارش یابد چرا که مبنای رسیدگی قاضی همان بوده و اگر مبتنی بر مسامحه باشد یا دقیق تنظیم نشود دادرسی را به مسیر اشتباه می برد. پس گام اول، تنظیم یک دادخواست خوب و کامل و بی نفص!

بهره‌مندی از تخصص و تجربه یک وکیل متخصص و باتجربه املاک و دعاوی ناشی از قرارداد چه در مقام مشاوره .و راهنمایی و چه در نقش وکیلی که مدیریت پرونده الزام به سند ملک به سپرده شده، می‌تواند تضمین‌کننده حقوق مالکانه و کاهش‌دهنده ریسک‌های حقوقی در حصول نتیجه باشد.در این مقاله با رویکردی علمی و تحلیلی و با استناد به مقررات قانونی ایران تلاش خواهد شد جایگاه و نقش وکیل متخصص در فرآیند اخذ سند رسمی بررسی گردد. همچنین، ضمانت اجراهای مرتبط با امتناع فروشنده از تنظیم سند یا بروز اختلافات در مسیر ثبت، به تفصیل تبیین خواهد شد تا روشن شود که استفاده از وکیل نه تنها یک انتخاب، بلکه در بسیاری موارد یک ضرورت اجتناب‌ناپذیر است.

مفهوم دعوا و شکایت الزام به تنظیم سند رسمی املاک

این دعوا زمانی شکل می‌گیرد که فروشنده، ملکی را به خریدار منتقل کرده اما از حضور در دفترخانه و انتقال رسمی سند امتناع می‌نماید. مبنای این دعوا در حقوق ایران، اصل لزوم قراردادها (ماده ۲۱۹ قانون مدنی) و تعهد فروشنده به انتقال رسمی مالکیت است. دلایل امتناع مالک از حضور در دفترخانه و تنظیم سند میتواند متفاوت باشد؛ از جمله، پشیمانی از معامله، آماده نبودن مدارک و استعلامها، نا آگاهی از قوانین و مسامحه در اجرای قرارداد، عدم تکمیل بنا در موارد پیش فروش یا مشارکت در ساخت و مواردی از این دست.

از منظر حقوقی، هر قراردادی که بین طرفین منعقد می‌شود، متضمن تعهداتی است. در فروش ملک، تعهد اصلی فروشنده، تسلیم مبیع و تنظیم سند رسمی است. از آنجایی که به موجب ماده ۲۲۰ قانون مدنی، متعاملین نه تنها به تعهدات تصریح‌شده در قرارداد بلکه به کلیه نتایجی که به‌موجب عرف و قانون بر عقد مترتب است نیز پایبندمی باشند، با توجه به اینکه در معاملات املاک، یکی از این نتایج قانونی، تعهد به انتقال رسمی سند است که سبب قابلیت استناد به مالکیت خریدار در برابر اشخاص ثالث و نهادهای دولتی و عمومی می گردد، فلذا اگر فروشنده از اجرای این تعهد خودداری کند، خریدار با طرح دعوا در دادگاه می‌تواند الزام او را بخواهد حتی اگر صراحتا در قرارداد ذکر نشده باشد. حضور وکیل الزام به تنظیم سند از آن جهت اهمیت پیدا می‌کند که مدیریت چنین دعوای پیچیده ای نیازمند تجربه، دانش و تخصص در زمینه دعاوی مرتبط با املاک و قراردادهاست.

در عمل، یکی از مشکلات اساسی خریداران، بدعهدی فروشندگان در انتقال سند رسمی است. گاهی فروشنده پس از انعقاد مبایعه‌نامه، به‌دلیل افزایش قیمت ملک یا انگیزه‌های دیگر، از حضور در دفترخانه خودداری می‌کند. ماده ۲۲۰ و ۲۲۱ قانون مدنی، متعهد را ملزم به انجام تعهدات قراردادی کرده و ضمانت اجراهایی همچون الزام به انجام عین تعهد یا مطالبه خسارت را پیش‌بینی نموده است.

در صورتی که فروشنده به تعهد خود عمل نکند، خریدار می‌تواند با طرح دادخواست «الزام به تنظیم سند رسمی» در دادگاه محل وقوع ملک (طبق ماده ۱۲ قانون آیین دادرسی مدنی)، الزام فروشنده را بخواهد. دادگاه پس از رسیدگی و احراز وقوع عقد صحیح بیع و وجود تعهد انتقال سند، حکم به الزام فروشنده صادر می‌کند. اگر فروشنده همچنان همکاری نکند، نماینده دادگاه در دفترخانه حاضر شده و سند به نام خریدار تنظیم می‌گردد.

این فرآیند نشان می‌دهد که هرچند قانون، راهکارهای الزام‌آور پیش‌بینی کرده است، اما پیچیدگی‌های عملی پرونده‌های ملکی به‌گونه‌ای است که استفاده از وکیل شکایت سند رسمی و وکیل الزام به سند برای جلوگیری از اشتباهات شکلی یا ماهوی کاملاً ضروری است. چرا که اگر دادخواست به‌درستی تنظیم نشود یا دلایل کافی ارائه نگردد، ممکن است دعوا رد شود یا سال‌ها طول بکشد.

اهمیت همراهی یک وکیل خوب برای شکایت الزام به تنظیم سند

انتخاب وکیل متخصص برای سند املاکی از قبیل آپارتمان، زمین و مغازه که مهمترین مصادیق ملک و اموال غیر منقول است، به‌ ویژه در موضوع اخذ سند رسمی، دارای اهمیت مضاعفی است. دلیل این امر آن است که مالکیت اموال غیرمنقول، برخلاف اموال منقول، تنها با قبض و اقباض و اینکه مال در دست شما و تحت تصرف شما باشد، یا طرفین توافق نموده باشند محقق نمی‌شود، بلکه مطابق ماده 22 قانون ثبت، انتقال مالکیت نسبت به اموال غیرمنقول ثبت‌شده صرفاً با ثبت رسمی در دفاتر اسناد رسمی و ادارات ثبت اسناد و املاک محقق می‌شود. این قاعده نشان می‌دهد که بدون ثبت رسمی، مالکیت قانونی و معتبر ایجاد نخواهد شد و حتی اگر مبایعه‌نامه عادی یا قولنامه‌ای میان طرفین تنظیم شده باشد، اثری در برابر اشخاص ثالث نخواهد داشت. همین نکته به‌تنهایی اهمیت نقش وکیل را در تضمین ثبت رسمی معامله و دریافت سند رسمی آشکار می‌سازد.

وکیل متخصص شکایت برای سند، علاوه بر تسلط بر قواعد قانون مدنی در باب بیع (مواد 338 به بعد)، اجاره (مواد 466 به بعد)، صلح و سایر عقود، اشراف کامل بر مقررات قانون ثبت و آیین‌نامه دفاتر اسناد رسمی و قوانین جدید ملکی (از جمله قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول) دارد. این اشراف سبب می‌شود تا وی بتواند از همان ابتدای انعقاد قرارداد، شرایط و تعهدات طرفین را به‌گونه‌ای تنظیم کند که در مراحل بعدی، امکان امتناع یا سوءاستفاده وجود نداشته باشد. همچنین، وکیل متخصص می‌تواند با بررسی پیشینه ثبتی ملک، وضعیت بازداشت‌ها، رهن‌ها یا محدودیت‌های قانونی را شناسایی کرده و از بروز مشکلات آتی جلوگیری نماید.

از منظر ضمانت اجرا و قابلیت الزام و اجبار فروشنده به تنظیم سند نیز عدم انتخاب و همراهی یک وکیل خوب برای سند، می‌تواند تبعات سنگینی برای خریدار یا مالک داشته باشد. به عنوان مثال، اگر فروشنده از حضور در دفترخانه و تنظیم سند رسمی امتناع کند، تنها راهکار حقوقی برای خریدار طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی است که بدون همراهی وکیل ممکن است به تأخیر طولانی، ایرادات شکلی در دادخواست و حتی صدور حکم به نفع طرف مقابل بینجامد. بنابراین، وکیل متخصص در این زمینه نقش پیشگیرانه و حمایتی توأمان دارد.

ویژگی‌های یک وکیل شکایت الزام به تنظیم سند

یک وکیل خوب برای پیگیری موضوع اخذ سند آپارتمان، مغازه و زمین باید مجموعه‌ای از ویژگی‌ها و مهارت‌های علمی، تجربی و حرفه‌ای را در اختیار داشته باشد.

• نخستین ویژگی وکیل خوب برای گرفتن سند، تسلط علمی بر قوانین مرتبط با املاک است. این تسلط به معنای آشنایی دقیق با مواد قانونی مرتبط در قانون مدنی، قانون ثبت اسناد و املاک، آیین‌نامه دفاتر اسناد رسمی و همچنین رویه‌های قضایی است. برای نمونه، وکیل باید بداند که بر اساس ماده 220 قانون مدنی، متعاملین نه تنها ملتزم به مفاد صریح قرارداد هستند، بلکه به کلیه نتایجی که به موجب عرف و عادت یا قانون از عقد حاصل می‌شود نیز ملزم‌اند. این ماده می‌تواند در پرونده‌هایی که فروشنده به بهانه‌های مختلف از انتقال رسمی امتناع می‌کند، مورد استناد قرار گیرد.
• ویژگی دوم، تجربه عملی در دعاوی ملکی است. تجربه موفق وکیل در پرونده‌های الزام به تنظیم سند رسمی یا دعاوی خلع ید، افراز و تفکیک املاک، می‌تواند به وی در مدیریت بهتر پرونده و پیش‌بینی موانع احتمالی کمک کند. برای مثال، در بسیاری از دعاوی الزام به تنظیم سند، ممکن است ملک در رهن بانک باشد یا در بازداشت یک مرجع قضایی یا ثبتی قرار داشته باشد. وکیل باتجربه می‌داند که در چنین مواردی، اجرای حکم الزام به تنظیم سند منوط به رفع بازداشت یا فک رهن است و باید اقدامات موازی برای تحقق این امر انجام شود.
• ویژگی سوم، مهارت در مذاکره و سازش است. بسیاری از دعاوی ملکی، اگرچه قابلیت طرح در دادگاه را دارند، اما با مذاکره و توافق میان طرفین سریع‌تر و کم‌هزینه‌تر خاتمه می‌یابند. وکیل خوب می‌تواند با استفاده از توانمندی‌های خود در مذاکره، فروشنده را به حضور در دفترخانه ترغیب کند و از ورود پرونده به فرایند طولانی دادگاه جلوگیری نماید.
• در نهایت، تعهد اخلاقی و شفافیت حرفه‌ای از دیگر ویژگی‌های یک وکیل خوب است. وکیل باید موکل خود را از تمامی مراحل و احتمالات پرونده آگاه کند و در خصوص هزینه‌ها و زمان‌بندی‌ها شفاف باشد. این امر اعتماد میان وکیل و موکل را تقویت کرده و زمینه موفقیت پرونده را فراهم می‌آورد.

انتخاب وکیل خوب برای اخذ سند رسمی نیازمند دقت و بررسی است.

نخستین نکته، بررسی تخصص و سابقه وکیل در امور ملکی است. وکیل باید تجربه موفق در دعاوی الزام به تنظیم سند، خلع ید، افراز و تفکیک داشته باشد تا بتوان به دانش و تجربه وی اعتماد کرد.

نکته دوم، شفافیت در هزینه‌ها است. بسیاری از اختلافات میان وکیل و موکل ناشی از عدم توافق شفاف بر سر حق‌الوکاله است. توصیه می‌شود که از همان ابتدای انعقاد قرارداد وکالت، تمامی هزینه‌ها و شرایط پرداخت مشخص گردد.

نکته سوم، در دسترس بودن و پاسخگویی وکیل است. پرونده‌های ملکی معمولاً زمان‌بر هستند و نیاز به پیگیری مستمر دارند. وکیلی که در دسترس باشد و گزارش‌های منظم از روند پرونده ارائه دهد، اعتماد موکل را جلب خواهد کرد.

نکته چهارم، تسلط وکیل بر ضمانت اجراها است. وکیلی که بتواند در صورت امتناع فروشنده، هم دعوای حقوقی الزام به تنظیم سند و هم شکایت کیفری انتقال مال غیر را مطرح کند، بی‌تردید گزینه‌ای مطمئن‌تر است.

نقش وکیل در روند دریافت سند رسمی آپارتمان، زمین و مغازه

نقش یک وکیل دعاوی ملکی و قراردادها در فرآیند اخذ سند رسمی تنها به طرح دعوا محدود نمی‌شود، بلکه از مراحل ابتدایی انعقاد قرارداد تا ثبت نهایی سند در دفتر اسناد رسمی ادامه دارد. وکیل با بررسی دقیق مدارک، انجام استعلام‌های ثبتی و تنظیم قراردادها، مسیر پرونده را به نحوی هدایت می‌کند که احتمال بروز اختلاف یا بطلان معامله به حداقل برسد.

نخستین گام، بررسی صحت اسناد و مدارک موجود است. مطابق ماده 1287 قانون مدنی، اسنادی که در اداره ثبت اسناد و املاک یا دفاتر اسناد رسمی یا نزد سایر مأموران رسمی در حدود صلاحیت آنان تنظیم شده باشد، سند رسمی محسوب می‌شوند. بنابراین، وکیل موظف است بررسی کند که اسناد ارائه‌شده از سوی فروشنده در زمره اسناد رسمی هستند یا خیر و آیا خدشه‌ای به اعتبار آنها وارد است یا نه. این بررسی مانع از آن می‌شود که خریدار متکی بر اسناد جعلی یا غیرقانونی اقدام به معامله نماید.

مرحله دوم، استعلام‌های ثبتی و اداری است. وکیل معمولاً از اداره ثبت اسناد و املاک، شهرداری، اداره دارایی و سایر مراجع ذی‌ربط استعلام می‌گیرد تا وضعیت ثبتی ملک روشن شود. به‌طور مثال، بر اساس مقررات ثبتی، اگر ملک در بازداشت یا در رهن باشد، انتقال رسمی آن امکان‌پذیر نیست و این موضوع باید پیش از تنظیم قرارداد مشخص گردد.

مرحله سوم، تنظیم قرارداد و حضور در دفترخانه است. وکیل می‌تواند با حضور در دفترخانه و نظارت بر تنظیم سند، از رعایت تمامی مفاد قانونی و جلوگیری از اشتباهات احتمالی اطمینان حاصل کند. برای نمونه، اگر در سند رسمی شرایطی درج شود که با توافق قبلی طرفین مغایر باشد، وکیل می‌تواند بلافاصله اعتراض کند و مانع از درج آن در سند گردد.

از حیث ضمانت اجرا، باید اشاره کرد که اگر فروشنده از انجام تعهد خود مبنی بر تنظیم سند رسمی امتناع کند، وکیل می‌تواند به استناد مواد 220 و 221 قانون مدنی، دعوای الزام به تنظیم سند رسمی را مطرح نماید. همچنین، اگر فروشنده پس از عقد قرارداد، ملک را به دیگری منتقل کند، خریدار می‌تواند با استناد به مقررات کلاهبرداری (ماده 1 قانون تشدید مجازات مرتکبین ارتشاء، اختلاس و کلاهبرداری) علیه وی شکایت کیفری مطرح نماید.

با توجه به آنچه گفته شد، روشن است که موضوع اخذ سند رسمی برای اموال غیرمنقول، نه‌ تنها یک امر ساده اداری نیست، بلکه فرآیندی پیچیده و چند بعدی است که با قواعد حقوق مدنی، ثبتی و کیفری در هم تنیده است. در چنین فرآیندی، حضور وکیل متخصص ملکی نقش کلیدی در تضمین حقوق مالکیتی ایفا می‌کند. وکیل با تسلط بر قوانین، تجربه در دعاوی مشابه و توانایی استفاده از ضمانت اجراهای قانونی، می‌تواند مسیر پرپیچ‌وخم اخذ سند رسمی را برای موکل خود هموار سازد.

ضمانت اجراهای قانونی و مطالبه خسارت قراردادی در شکایت الزام به سند

ضمانت اجراها یا خسارات ناشی از عدم انجام قرارداد در حوزه دعاوی مرتبط با تنظیم سند رسمی و دعاوی ملکی از اهمیت بسیار بالایی برخوردارند. قانونگذار به منظور تضمین اجرای تعهدات قراردادی و حفظ امنیت معاملات، مجموعه‌ای از ضمانت اجراهای مدنی، کیفری و اداری را پیش‌بینی کرده است.

از منظر حقوق مدنی، مهم‌ترین ضمانت اجرا دعوای الزام به تنظیم سند رسمی است. بر اساس ماده 220 قانون مدنی، متعاملین به نتایج عقد ملزم هستند و در صورت امتناع فروشنده، دادگاه می‌تواند وی را ملزم به حضور در دفترخانه و انتقال رسمی سند نماید. همچنین مطابق ماده 222 همان قانون، در صورتی که متعهد از اجرای تعهد خودداری کند، دادگاه می‌تواند به درخواست متعهدله، اجرای تعهد را به هزینه متعهد انجام دهد. این قاعده می‌تواند در مواردی که فروشنده همکاری نمی‌کند، مبنای اقدام خریدار قرار گیرد.

از منظر حقوق کیفری، ضمانت اجراهای سنگینی پیش‌بینی شده است. اگر فروشنده پس از فروش ملک، آن را به دیگری منتقل کند، مرتکب جرم انتقال مال غیر خواهد شد که مطابق ماده 1 قانون مجازات راجع به انتقال مال غیر (مصوب 1308)، جرم محسوب شده و مرتکب به مجازات کلاهبرداری محکوم می‌شود. علاوه بر این، اگر فروشنده با تنظیم اسناد جعلی یا ارائه اطلاعات خلاف واقع موجب فریب خریدار شود، می‌توان وی را به جرم کلاهبرداری تحت تعقیب قرار داد.

از منظر ضمانت اجراهای اداری و ثبتی نیز، دفاتر اسناد رسمی موظف‌اند مطابق آیین‌نامه‌ها عمل کنند. اگر دفتری برخلاف مقررات اقدام به تنظیم سند کند، سردفتر مشمول مجازات‌های انتظامی از جمله تعلیق یا انفصال خواهد شد. این ضمانت اجراها سبب می‌شود که دفاتر اسناد رسمی دقت مضاعفی در تنظیم اسناد داشته باشند.

نکته قابل تأمل آن است که ضمانت اجراهای قانونی، در کنار هم، مجموعه‌ای از ابزارهای حقوقی و کیفری را در اختیار وکیل و موکل قرار می‌دهد تا از تضییع حقوق مالکیتی جلوگیری کنند. بدون بهره‌مندی از وکیل متخصص، امکان بهره‌برداری درست و به موقع از این ابزارها وجود نخواهد داشت.

مزایای استفاده از وکیل برای شکایت سند در مقایسه با اقدام فردی

اقدام فردی در پرونده‌های ملکی و ثبتی، به‌ ویژه در موضوع اخذ سند رسمی، غالباً با مخاطرات جدی همراه است. بسیاری از اشخاص به دلیل ناآشنایی با قوانین و تشریفات ثبتی، ناخواسته مرتکب اشتباهاتی می‌شوند که منجر به ابطال معامله یا ورود به دعاوی پیچیده و زمان‌بر می‌گردد. در مقابل، استفاده از خدمات وکیل متخصص می‌تواند این مخاطرات را به نحو چشمگیری کاهش دهد.

نخستین مزیت، جلوگیری از اشتباهات حقوقی است. وکیل با شناخت دقیق قوانین و رویه‌های قضایی، دادخواست الزام به تنظیم سند را به‌گونه‌ای تنظیم می‌کند که از ایرادات شکلی مصون باشد. برای مثال، اگر خریدار دعوا را به طرفیت شخصی غیر از مالک رسمی مطرح کند، دعوا رد خواهد شد. وکیل می‌داند که باید دعوا را به طرفیت مالک رسمی ثبت‌شده در دفتر املاک اقامه کند.

مزیت دوم، کاهش زمان رسیدگی است. وکیل می‌تواند با پیگیری مستمر پرونده در دادگاه و مراجع ثبتی، روند اخذ سند را تسریع نماید. در بسیاری موارد، اشخاص به دلیل ناآگاهی از مهلت‌ها و تشریفات، فرصت‌های قانونی خود را از دست می‌دهند.

مزیت سوم، حفظ حقوق مالی و معنوی موکل است. در مواردی که فروشنده قصد سوءاستفاده دارد، وکیل می‌تواند علاوه بر دعوای الزام به تنظیم سند، اقدامات تأمینی نظیر صدور دستور موقت یا توقیف اموال وی را نیز درخواست کند تا از تضییع حقوق خریدار جلوگیری شود.

در نهایت، توانایی استفاده از ضمانت اجراهای قانونی مهم‌ترین مزیت استفاده از وکیل است. بدون وکیل، خریدار ممکن است صرفاً به طرح دعوای حقوقی اکتفا کند؛ اما وکیل می‌تواند هم‌زمان از ضمانت اجراهای کیفری و اداری نیز بهره‌برداری کرده و فشار مضاعفی بر فروشنده وارد نماید.

انتخاب وکیل خوب نه‌ تنها یک انتخاب هوشمندانه، بلکه یک ضرورت عملی و حقوقی است. بی‌تردید، بهره‌گیری از وکیل متخصص برای شکایت سند، می‌تواند ریسک‌های حقوقی را به حداقل رسانده و امنیت حقوقی و مالی اشخاص را در معاملات ملکی تضمین نماید.

مراحلی که یک وکیل متخصص برای شکایت الزام به سند طی میکند

اقامه دعوای الزام به تنظیم سند رسمی دارای شرایطی است که بدون احراز آنها، دادگاه نمی‌تواند رأی به نفع خواهان صادر کند. از مهم‌ترین این شرایط می‌توان به موارد زیر اشاره کرد:

۱. تشخیص وجود یک قرارداد معتبر: اولین و اساسی‌ترین شرط برای طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی، وجود یک قرارداد معتبر میان خریدار و فروشنده است. این قرارداد معمولاً به شکل مبایعه‌نامه یا قولنامه تنظیم می‌شود و باید شرایط اساسی صحت معاملات را طبق ماده ۱۹۰ قانون مدنی در بر داشته باشد. بنابراین وجود قصد و رضای طرفین، اهلیت آن‌ها، موضوع معین و مشروعیت جهت معامله در اعتبار قرارداد نقش حیاتی دارد. اگر قرارداد فاقد هرکدام از این عناصر باشد، از نظر حقوقی باطل بوده و هیچ تعهد الزام‌آوری ایجاد نمی‌کند.

در رویه عملی دادگاه‌ها، ارائه مبایعه‌نامه معتبر به عنوان مستند اصلی دعوا الزامی است. حتی اگر مبایعه‌نامه به صورت دستی و بدون حضور مشاور املاک تنظیم شده باشد، تا زمانی که شرایط قانونی را داشته باشد معتبر خواهد بود. اما اگر قرارداد به صورت شفاهی یا بدون امضا باشد، اثبات آن دشوار است و معمولاً دعوا به نتیجه نمی‌رسد. به همین دلیل توصیه می‌شود که قرارداد حتماً به صورت کتبی، روشن و با امضا و اثرانگشت طرفین تنظیم گردد تا دادگاه بتواند به استناد آن حکم صادر کند.

۲. بررسی قابلیت انتقال ملک و فقدان موانع قانونی: از دیگر شرایط مهم دعوای الزام به تنظیم سند رسمی این است که ملک باید قابلیت قانونی برای انتقال داشته باشد. اگر ملک در رهن بانک باشد، بازداشت قضایی روی آن اعمال شده باشد یا جزو اراضی ملی و مصادره‌ای باشد، امکان انتقال رسمی وجود ندارد. در چنین شرایطی حتی اگر قرارداد میان خریدار و فروشنده معتبر باشد، دادگاه نمی‌تواند حکم الزام به تنظیم سند صادر کند زیرا مانع قانونی بر سر راه انتقال وجود دارد.

فروشنده موظف است ملکی را منتقل کند که فاقد هرگونه مانع قانونی باشد و بتواند آزادانه سند رسمی آن را به خریدار منتقل کند. برای مثال، اگر ملک در رهن بانک قرار دارد، فروشنده باید ابتدا نسبت به فک رهن اقدام کند تا امکان انتقال سند فراهم شود. همچنین اگر ملک دارای بدهی مالیاتی یا حقوقی معوق باشد، تا زمان رفع آن مشکلات، انتقال رسمی میسر نیست. بنابراین احراز قابلیت انتقال ملک، یکی از گام‌های مهمی است که دادگاه پیش از صدور حکم باید بررسی کند.

۳. احراز شرایط صحت قرارداد منعقده: مطابق مواد ۱۹۰ و ۲۱۱ قانون مدنی، طرفین قرارداد باید دارای اهلیت برای معامله باشند. یعنی باید بالغ، عاقل و رشید باشند و اختیار قانونی برای انجام معامله داشته باشند. در غیر این صورت، قرارداد یا باطل است یا غیرنافذ و نمی‌توان به استناد آن دعوای الزام به تنظیم سند رسمی مطرح کرد.

برای نمونه، اگر فروشنده صغیر یا محجور باشد و بدون اجازه ولی یا قیم قانونی اقدام به معامله کرده باشد، قرارداد از نظر قانون معتبر نخواهد بود. همچنین اگر معامله توسط وکیل یا نماینده قانونی انجام شده باشد، باید اطمینان حاصل شود که اختیار وکالت یا نمایندگی به صراحت شامل حق فروش و انتقال ملک بوده است. در غیر این صورت، خریدار نمی‌تواند الزام به تنظیم سند را درخواست کند. دادگاه در بررسی دعوا، ابتدا اهلیت طرفین و مشروعیت و حدود اختیار نمایندگی را احراز می‌کند و در صورت فقدان آن، دعوا رد خواهد شد.

۴. فراهم بودن دلایل و شرایط انتقال رسمی: انتقال رسمی ملک نیازمند فراهم بودن برخی مقدمات است که بدون آن‌ها امکان صدور حکم الزام به تنظیم سند وجود ندارد. مهم‌ترین این مقدمات عبارتند از: اخذ پایان کار ساختمان از شهرداری، تهیه صورت‌مجلس تفکیکی از اداره ثبت و دریافت مفاصاحساب مالیاتی از سازمان امور مالیاتی. هرکدام از این مدارک در فرآیند انتقال سند ضروری است و نبود آن‌ها موجب تعویق یا عدم امکان تنظیم سند می‌شود.

برای مثال، در مورد آپارتمان‌ها تا زمانی که صورت‌مجلس تفکیکی صادر نشود، امکان انتقال رسمی واحد مورد نظر وجود ندارد زیرا سند رسمی باید به طور دقیق مشخص کند که مالکیت خریدار بر کدام بخش از ملک است. همچنین پایان کار شهرداری نشان‌دهنده این است که ساختمان مطابق ضوابط فنی و قانونی احداث شده است . بنابراین اگر فروشنده این مقدمات را فراهم نکرده باشد و خریدار در دعوای الزام به تنظیم سند رسمی، این موارد را همراه با خواسته ی تنظیم سند، از دادگاه مطالبه ننموده باشد دادگاه نمی‌تواند حکم الزام به تنظیم سند صادر کند تا زمانی که تکالیف قانونی مربوطه انجام گیرد.

۵. انقضای مهلت مقرر در قرارداد برای حضور در دفترخانه: در اغلب قراردادهای خرید و فروش املاک، تاریخ مشخصی برای مراجعه به دفترخانه و انتقال رسمی تعیین می‌شود. اگر این موعد هنوز نرسیده باشد، خریدار نمی‌تواند زودتر از زمان مقرر دعوای الزام به تنظیم سند طرح کند زیرا فروشنده هنوز به تعهد خود ملزم نشده است. اما اگر مهلت منقضی شده و فروشنده بدون عذر موجه از حضور در دفترخانه و انتقال سند خودداری کند، خریدار حق دارد به دادگاه مراجعه کند و الزام او را به تنظیم سند رسمی بخواهد. در این شرایط، ارائه گواهی عدم حضور صادره از دفترخانه به عنوان یکی از ادله مهم در دعوا ضروری است. این گواهی نشان می‌دهد که خریدار در موعد مقرر حاضر شده اما فروشنده تعهد خود را اجرا نکرده است. بنابراین، انقضای مهلت و اثبات تخلف فروشنده، یکی از ارکان اصلی موفقیت در چنین دعوایی است.

هرکدام از این شرایط در رویه قضایی نقش کلیدی دارند. به‌عنوان نمونه، اگر ملک در رهن بانک باشد و فروشنده نتواند فک رهن کند، الزام به تنظیم سند امکان‌پذیر نخواهد بود. همین‌طور اگر مبایعه‌نامه صرفاً شفاهی باشد، اقامه دعوا معمولاً به شکست می‌انجامد. به همین دلیل، مشورت با وکیل الزام به سند قبل از اقدام به طرح دعوا، اقدامی عقلانی و حقوقی است که احتمال موفقیت را افزایش می‌دهد.

مراحل گرفتن سند رسمی برای آپارتمان و هر نوع ملک از فروشنده

نکات مهم دعوای الزام به تنظیم سند از نگاه یک وکیل

1- دعاوی الزام به تنظیم سند رسمی در خصوص املاک و اموال غیر منقول، در دادگاه محل وقوع ملک و در خصوص اموال منقول در دادگاه محل اقامت خوانده مطرح می شود. 

2- دعوای الزام به تنظیم سند رسمی مالی بوده و مستلزم پرداخت هزینه دادرسی معادل 3/5 درصد ارزش منطقه ای ملک است.

3- برای محاسبه هزینه دادرسی دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک، ارزش منطقه ای املاک براساس ویژگیهای ظاهری و نوع مصالح به کار رفته شده و موقعیت جغرافیایی ملک عرض و گذار و ویژگیهای این چنینی محاسبه می شود و هر چند که به ظاهر از قواعد و مولفه های خاصی پیروی میکنند ولی کاملاً بستگی به سلیقه مدیر دفتر دارد. (در حال حاضر دفاتر خدمات قضایی) 

4- بهتر است خواهان هم زمان با طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی خواسته های تکمیلی دیگر خود را هم مطرح کند مثل اینکه در خصوص سند ملک الزام خوانده به تنظیم اخذ صورتمجلس تفکیکی و پایان کار و اخذ مفاصا حساب مالیاتی را مطالبه و درخواست کنند. 

5- براساس یک نظر از سوی حقوقدانان خواهان فقط در صورتی می تواند دعوای الزام به تنظیم سند رسمی مطرح کند که برای خواسته خود دلیل کتبی و عینی و ملموس داشته باشد و کسی که مبایعه نامه کتبی ندارد در این دعوا موفق نیست به عبارت دیگر بسیاری از محاکم دعوی الزام به تنظیم سند و اثبات به مالکیت را قابل جمع نمی دانند. 

6- مطابق ماده 22 قانون ثبت معاملات غیر منقول لزوما باید ثبت شده باشد و ارائه سند عادی و درخواست آثار مالکانه با سند عادی ممکن نیست و به تعبیر قانونگذار اسناد عادی در مراجع دولتی پذیرفته نمی شود. 

7- آنچه گفته شد در مورد بیع عین معین و اموال موجود است و مالی که به وجود نیامده و در واقع موضوع قرارداد تعهد به واگذاری مالی است که در حال حاضر موجود نیست. مثل قرارداد پیش فروش ملک مشمول مقررات مخصوصی می شود که باید به آنها مراجعه نمود، مثل قانون پیش فروش ملک.

آثار و نتایج الزام به تنظیم سند رسمی

صدور حکم الزام به تنظیم سند رسمی، آثار حقوقی مهمی دارد که از جمله آن ها می توان به موارد زیر اشاره نمود:

۱. تثبیت مالکیت خریدار و قابلیت استناد در برابر اشخاص ثالث: یکی از مهم‌ترین آثار الزام به تنظیم سند رسمی، تثبیت مالکیت خریدار است. تا زمانی که انتقال ملک صرفاً بر مبنای مبایعه‌نامه یا قرارداد عادی انجام شده باشد، مالکیت خریدار در برابر اشخاص ثالث چندان محکم و قابل استناد نیست. اما با صدور حکم دادگاه و تنظیم سند رسمی در دفترخانه، مالکیت خریدار به صورت قطعی در دفاتر رسمی ثبت می‌شود. این امر باعث می‌شود که خریدار از حمایت کامل قانون ثبت برخوردار گردد  و مالکیت او در برابر همه اشخاص قابل استناد باشد و دیگر هیچ‌کس نتواند به سادگی نسبت به مالکیت او ادعا کند.

در واقع، سند رسمی مطابق ماده ۱۲۸۷ قانون مدنی دارای اعتبار خاص است و مفاد آن در برابر همه اشخاص اعم از طرفین معامله و اشخاص ثالث معتبر خواهد بود. بنابراین، اگر وراث فروشنده یا طلبکاران او بخواهند نسبت به ملک ادعایی مطرح کنند، سند رسمی تنظیم‌شده به نفع خریدار به عنوان سندی قطعی و لازم‌الاجرا مورد پذیرش دادگاه قرار خواهد گرفت.

۲. امکان اخذ تسهیلات بانکی یا وثیقه‌گذاری ملک: داشتن سند رسمی مالکیت، زمینه استفاده خریدار از مزایای اقتصادی ملک را نیز فراهم می‌کند. یکی از این مزایا امکان اخذ تسهیلات بانکی است. بانک‌ها و مؤسسات مالی تنها اسناد رسمی ثبت‌شده در اداره ثبت اسناد و املاک را به عنوان وثیقه معتبر می‌پذیرند. بنابراین، خریدار تنها در صورتی می‌تواند از ملک خریداری‌شده برای دریافت وام یا اعتبار مالی استفاده کند که سند رسمی آن به نام او صادر شده باشد.

علاوه بر این، سند رسمی امکان وثیقه‌گذاری ملک در قراردادهای خصوصی را نیز فراهم می‌سازد. به این معنا که مالک می‌تواند ملک خود را به عنوان تضمین در معاملات تجاری یا حقوقی به کار گیرد. در مقابل، اگر خریدار تنها یک مبایعه‌نامه عادی داشته باشد، نه بانک و نه سایر اشخاص حقیقی و حقوقی حاضر به پذیرش آن به عنوان وثیقه نخواهند بود. بنابراین الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی، ابزار مهمی برای بهره‌برداری اقتصادی از ملک در اختیار خریدار قرار می‌دهد.

۳. رفع مشکلات مربوط به نقل و انتقال بعدی: از دیگر نتایج مهم الزام به تنظیم سند رسمی، تسهیل نقل و انتقال‌های بعدی ملک است. اگر خریدار بخواهد ملک را به فرد دیگری منتقل کند، تنها با وجود سند رسمی قادر خواهد بود که این انتقال را به صورت قانونی و مطمئن انجام دهد. در غیر این صورت، خریدار بعدی با مشکلات زیادی از جمله عدم اطمینان به مالکیت فروشنده یا عدم امکان ثبت رسمی ملک مواجه خواهد شد.

همچنین، نبود سند رسمی می‌تواند باعث ایجاد دعاوی متعدد در آینده شود، زیرا خریدار دوم یا اشخاص ثالث ممکن است اعتبار مبایعه‌نامه عادی را زیر سؤال ببرند. اما وقتی سند رسمی به نام خریدار اولیه صادر شد، او می‌تواند به راحتی و بدون بروز چنین مشکلاتی ملک را به دیگری منتقل کند.

۴. حمایت از خریدار در برابر ادعاهای وراث یا سایر اشخاص: یکی از نگرانی‌های رایج در معاملات املاک، امکان طرح ادعا از سوی وراث فروشنده یا اشخاصی است که به نحوی مدعی حقی در ملک هستند. برای مثال، پس از فوت فروشنده ممکن است وراث او معامله را انکار کرده یا مدعی شوند که ملک متعلق به آن‌هاست. در چنین حالتی، اگر تنها یک مبایعه‌نامه عادی در اختیار خریدار باشد، اثبات مالکیت دشوار خواهد بود.

اما صدور حکم الزام به تنظیم سند رسمی و ثبت آن در اداره ثبت، این مشکلات را به طور کامل از بین می‌برد. زیرا سند رسمی در برابر همه اشخاص، حتی وراث فروشنده، حجت قانونی دارد و نمی‌توان آن را به سادگی زیر سوال برد. همچنین، اگر اشخاص ثالث مانند طلبکاران فروشنده بخواهند نسبت به ملک ادعایی مطرح کنند، سند رسمی خریدار مانعی جدی در برابر چنین ادعاهایی خواهد بود. به این ترتیب، خریدار در برابر هرگونه تعرض یا ادعای غیرموجه، تحت حمایت کامل قانون قرار می‌گیرد.

نمونه یک پرونده عملی الزام به تنظیم سند ملک

به جرات میتوان گفت هیچ دو پرونده الزام به تنظیم سند دقیقا مشابه هم نیستند! من به عنوان یک وکیل دادگستری فعال در زمینه دعاوی ملکی که از سال 1387 در کسوت وکیل پایه یک، وکالت صدها پرونده الزام به تنظیم سند و به طور کلی پرونده هایی با موضوع املاک و اموال غیر منقول را به عهده داشته ام، با اطمینان میگویم که هیچ دو پرونده کاملا مشابه هم نداشته ام، هر چند که اصولا پرونده های الزام فروشنده به تنظیم سند با هم اشتراکاتی دارند.البته در حال حاضر میتوانم ادعا کنم که در مجموع پرونده های الزام به تنظیم سند و به طور کلی دعاوی ملکی که وکیل آنها بوده ام، اکثریت فروض متصور را تجربه نموده و در پاسخگویی به آنها تخصص و تبحر دارم؛ فروضی مانند سلسله ایادی فروشندگان، تخلف خود خریدار در انجام تعهد و تاثیر آن در ملزم بودن فروشنده به انجام تعهد و پرداخت خسارت، عدم وجود پایان کار، تاثیر مشکلات مالکین و سازندگان در امکان درخواست سند از سوی خریدار و مواردی از این دست که جای اشاره به تمامی آنها در این مقال نیست.
در ادامه جهت ایجاد ذهنیت و آگاهی مخاطبان گرامی و با حفظ محرمانگی، نمونه یکی از پرونده های خود را جهت اطلاع و استفاده مخاطبان گرامی می آورم. این پرونده یکی از مجموع 15 پرونده ای بود که از سوی خریداران مغازه ها و واحدهای تجاری پاساژ ایران ماشین به ما مراجعه نمود و با وجود چالشهای فراوان و توقیف از سوی بانک و اداره مالیات، موفق به اخذ حکم بفع موکلین برای الزام خوتندگان به تنظیم سند رسمی انتقال شدیم.

نمونه دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی ملکیت و سرقفلی مغازه

خواهان ها به موجب مبایعه نامه عادی مورخ 20/1/74 و متمم آن که کپی مصدق آن ضمیمه دادخواست الزام به سند می باشد شش دانگ ملکیت و سرقفلی یک باب مغازه به پلاک ثبتی شماره4، قطعه 21 تفکیکی واقع در طبقه همکف احداثی در پلاکهای ثبتی  شماره …… الی ……  بخش دو تهران خریداری نموده اند.
پس از وقوع معامله مغازه به تصرف خریداران داده می شود.بموجب بند 1 ماده 5 قرارداد، فروشنده متعهد و ملتزم گردیده مدارک مورد نیاز را جهت انتقال رسمی مبیع فراهم و پس از دریافت آخرین قسط  در دفترخانه اسنادرسمی شماره 300 تهران حاضر و نسبت به تنظیم، ثبت و امضا سند رسمی انتقال اقدام نماید.اما فروشنده محترم به رغم دریافت تمامی ثمن تاکنون تمهیدات لازم جهت حضور در دفترخانه و تنظیم سند رسمی انتقال را فراهم نکرده است.
با طرح دعوی موکلین در خصوص الزام شرکت ………. به تنظیم سند رسمی انتقال ب استعلام دادگاه محترم از اداره ثبت اسناد و املاک مشخص گردید اداره وصول و اجرای مالیات شهر تهران برابر نامه شماره …………. در تاریخ سیزدهم آذرماه سال 1375 تمامی پلاک ثبتی مذکور را بابت بدهی شرکت …………. توقیف نموده است.
نظر به اینکه وقوع بیع صحیح شرعی بین خریداران و فروشنده در تاریخ بیست و پنج فروردین سال1374 مسلم است و با عنایت به اینکه اداره مالیات پس از اینکه ملک شرعا و قانونا به موکلین انتقال یافته است در سال 1375 (یک سال پس از انتقال ملک به موکلین) اقدام به توقیف پلاک ثبتی مذکور نموده است بنابراین اقدام اداره مالیات نسبت به قطعه21 تفکیکی( ملکی موکلین) از پلاک ثبتی مذکور از مصادیق توقیف ملک ثالث می باشد زیرا قبل از توقیف ملک توسط اداره مالیات قطعه تفکیکی مذکور به موکلین انتقال یافته بوده و اداره مالیات اقدام به توقیف مال غیر نموده است لذا صدور حکم مبنی بر الزام خواندگان به رفع توقیف از قطعه 21 تفکیکی واقع در طبقه همکف احداثی در پلاکهای ثبتی شماره .. الی …بخش دو تهران مورد استدعاست.
هم چنین با عنایت به مسلم بودن وقوع بیع صحیح شرعی بین موکلین و فروشنده و نظر به اینکه خواندگان به انجام جنبه های تشریفاتی معامله نیز متعهد شده و از انجام تعهد خودداری کرده اند لذا مستندا به مواد 10 و 219 قانون مدنی و ماده 198 قانون آیین دادرسی مدنی حکم مبنی بر الزام خواندگان به حضور در دفترخانه و تنظیم سند رسمی انتقال به نام خواهان ها با احتساب جمیع خسارات قانونی وارده  از جمله خسارات دادرسی و حق الوکاله وکیل از محضر دادگاه مورد استدعاست.
نظر به اینکه خواندگان ردیف سوم و چهارم شرکای شرکت ………. می باشند و صدور حکم در خصوص دعوی در حقوق ایشان نیز موثر می باشد مستدعی است دستور فرمایید خواندگان موصوف بعنوان مجلوب ثالث به رسیدگی دعوت گردند.

خلاصه متن یک لایحه دفاعیه الزام خوانده به تنظیم سند مغازه

بند 1 : وقوع بیع بین طرفین دعوی به استناد مبایعه نامه تنظیمی در تاریخ 25/1/1374 
بند 2 : 1- عدم ایفای تعهد خوانده نسبت به بند 1 ماده 5 قرارداد در خصوص حضور در دفترخانه و تنظیم سند رسمی انتقال به نام خریداران 2- مالک پلاک ثبتی مذکور، شرکت ……….. بوده است که فروشنده آقای …….. مدیرعامل و رییس هیات مدیره شرکت بوده است.3- طرح شکایت کیفری قبلی خریداران علیه فروشنده به جهت کلاهبرداری و فروش مال غیر:با ارائه مستندات توسط سایر اعضای شرکت ………… از جمله روزنامه رسمی و آگهی تصمیمات اتخاذی شرکت ……….مشخص می گردد که فروشنده در زمان انعقاد معامله، سهامدار عمده، مدیرعامل و عضو هیات مدیره شرکت بوده و کلیه اختیارات قانونی جهت نقل و انتقال و انجام هرگونه فعل و انفعال در اموال شرکت را دارا بوده و شعبه 11 دادگاه تجدیدنظر استان تهران به موجب دادنامه شماره …….. مورخ 17/9/86 با پذیرش اختیار فروشنده در انتقال مغازه به موکل، بزه فروش مال غیر و کلاهبرداری را محقق ندانسته و رای به برائت فروشنده صادر می کند.
بند 3 : شرح تقدیم دادخواست قبلی و استرداد آن به دلایل پیش گفته و اشاره به پاسخ استعلام دادگاه.
بند 4 : لازم به ذکر است که طبق پاسخ استعلام اداره ثبت، قطعه 4 تفکیکی از پلاک ثبتی مذکور به دستور شعبه 86 دادگاه عمومی حقوقی تهران بازداشت می باشد و ارتباطی به قطعه موکل که قطعه 21 تفکیکی می باشد، ندارد.
در آخر،تقاضای رسیدگی و صدور حکم بر محکومیت خواندگان بر حضور در دفترخانه وتنظیم سند رسمی انتقال شش دانگ ملکیت و سرقفلی یک باب مغازه به شرح ستون خواسته الزام اداره مالیات بر رفع توقیف از قطعه21 از پلاک ثبتی مندرج در ستون خواسته مورد استدعاست.
نکات لایحه وکلای خواهان ها در پاسخ به ایراد مطروحه در جلسه رسیدگی  مبنی بر اینکه هیات حل اختلاف مالیاتی صالح به رسیدگی به خواسته ی الزام اداره مالیاتی به رفع توقیف از ملک متعلق به موکل می باشد به شرح ذیل است:
بند 1 : بموجب مواد 182 و 211 قانون مالیاتهای مستقیم: اولا در خصوص بدهی مالیاتی شرکت …. موکلین نه موظف به پرداخت مالیات آن شرکت بوده اند و نه مالیات آن را تعهد یا ضمانت نموده اند لذا مطابق قانون مذکورموکلین نه مودی و نه درحکم مودی محسوب نمی شوند و نمی توان طبق مقررات قانونی اجرای وصول مالیات ها با ایشان رفتار نمود و ثانیا همانگونه که در دادخواست تقدیمی نیز ذکر گردیدمغازه مذکور در سال 1374 یعنی یکسال قبل ازاینکه اداره مالیات تصمیم به توقیف اموال شرکت …….. بابت بدهی هایش بگیرد به موکلین انتقال یافته  و در سال 1375 که اداره مالیات اقدام به توقیف اموال مودی  می نماید، قطعه تفکیکی قانونا و شرعاً یکسال بوده که به موکلین انتقال یافته بوده فلذا اداره امور مالیاتی نه اموال مودی بلکه مال غیرمنقول متعلق به ثالث (موکلین) را توقیف نموده است پس قطعا هیات حل اختلاف مالیاتی صالح به رسیدگی بعنوان رفع توقیف از ملک نیست زیرا موکل مودی نبوده و خواسته محل اختلاف یک دعوی مالیاتی محسوب نمی شود.
بند 2 : در خصوص این ایراد که ممکن است دیوان عدالت اداری صالح به رسیدگی باشد لازم به ذکر می باشد مطابق بند2 ماده10 قانون مذکور دیوان عدالت اداری صرفا نسبت به دعاوی مالیاتی که میان مودی(یا اشخاصی که در حکم مودی محسوب می شوند) و اداره مالیات ایجاد می شود صالح به رسیدگی می باشد اما دعوی موکلین که نسبت به امور مالیاتی شرکت …. و اداره مالیات،شخص ثالث می باشند و هیچ ارتباطی به دعاوی مالیاتی میان مودی و اداره مالیات ندارند مطابق اصل صلاحیت عام دادگاههای عمومی و صلاحیت اختصاصی مراجع اختصاصی ،در صلاحیت دادگاههای عمومی دادگستری قرار دارد و نمی توان صلاحیت خاص مراجع اداری همچون هیات حل اختلاف مالیاتی را که صرفا به اختلافات میان مودی و اداره مالیات رسیدگی می نماید به این موارد تسری داد.
بند 3 : مستندا به ماده 56 آیین نامه اجرایی موضوع ماده 218 قانون مالیاتهای مستقیم: تمام شرایط مذکور در ماده موجود است به این توضیح که اولا تاریخ وجود حق مقدم بر تاریخ بازداشت مال غیرمنقول می باشد . ثانیاً موکلین به دنبال اخذ رای قطعی دادگاه جهت رفع توقیف از ملکشان می باشند که اشتباها بجای ملک ثالث توقیف شده.
بند 4 : مطابق ماده 23 قانون ثبت و ماده 56 آیین نامه فوق الذکر و… در صورتی که دادگاه وقوع معامله رامیان دونفر احراز نماید ولو که مستند به سند عادی باشد با صدور رای قطعی دادگاه حکم الزام به تنظیم سند رسمی و رفع توقیفی که به تصور اینکه ملک متعلق به بایع بوده صورت گرفته باشد، ثادر می نمایند. در خصوص دعوی مطروحه نیز موضوع دقیقا مصداق مواد مذکور می باشد و..

دادنامه در مورخ 10/8/93 از شعبه 17 دادگاه در خصوص دادخواست شماره یک مبنی بر صدور قرار رد دعوی بدلیل استرداد دعوی توسط خواهان صادر می گردد.

متن رای دادگاه  الزام به تنظیم سند رسمی مغازه

در خصوص دعوی خواهان آقای مجید ………. با وکالت خانم………. به طرفیت خواندگان 1- شرکت………….. 2- پیام ………. 3- پیمان ………….4- منصور ………. 5- اداره کل امور مالیاتی شهرستان تهران (اداره کل وصول و اجرای مالیات) به خواسته رفع اثر از مال توقیفی غیرمنقول (الزام به رفع توقیف) و الزام به تنظیم سند رسمی ملک (الزام به حضور در دفترخانه اسناد رسمی) در خصوص انتقال رسمی شش دانگ ملکیت و سرقفلی یکباب مغازه از پلاک ثبتی 3342 الی 3346 بخش دو تهران موضوع مبایعه نامه عادی مرقوم شش دانگ مغازه احداثی در طبقه همکف در پلاکهای ثبتی مرقوم  را از آقای ……………. مدیر عامل و رییس هیات مدیره خریداری نموده اند و لکن خوانده با وصف دریافت آخرین قسط دریافت ثمن از تنظیم سند رسمی انتقال به نام موکلین وی استنکاف می نماید. در جهت اخذ سند رسمی ناچار به طرح دعوی گردیدند لکن مشخص گردید که اداره وصول وا جرای مالیات شهر تهران برابر نامه شماره …………. تمامی پلاک مرقوم را بابت بدهی شرکت …………. توقیف نموده است اینک چون با تنظیم مبایعه نامه عادی مورخ 5/1/74 بیع شرعی بین خواهان ها و خوانده شرکت …………… به نحو صحیح واقع شده است و توقیف مال غیرمنقول در سال 1375 و بعد از خریداری و تحویل مغازه صورت گرفته است اقدام اداره مالیات از مصادیق توقیف ملک ثالث است در نتیجه صدور حکم را به شرح خواسته درخواست دارند. دادگاه به دلایل و مستندات خوانده توجه نموده و با بررسی مفاد دادخواست و محتویات مستندات ابرازی و بالاخص دادنامه شماره 1554 مورخ 28/12/80  شعبه 18 دادگاه عمومی تهران که پیرو آن خواهان شکایت کیفری دائر بر کلاهبرداری علیه اقای ……….. مطرح و مورد رسیدگی قرار گرفته و با عنایت به تحویل مبیع به خواهان ها و پرداخت ثمن معامله وقوع عقد بیع فیمابین خواهان و خواندگان ردیفهای یک تا پنج به نظر دادگاه محرز است و چون تنظیم سند رسمی انتقال از لوازم و آثار عقد بیع مذکور است و بین طرفین و قائم مقام قانونی آنها متبع و لازم الرعایا می باشد و خوانده دلیلی بر ایفای تعهدات و یا اسقاط آن ابراز ننموده است و پاسخ استعلام ثبتی نیز بر مالکیت شرکت ………. دلالت دارد دعوی خواهان به نظر دادگاه ثابت است و مدافعات نماینده اداره کل امور مالیاتی شهرستان تهران و ایراد وی بر صلاحیت دادگاه به نظر این دادگاه وارد نیست زیرا دعوی بین خریدار مال غیرمنقول و مالک ثبتی است در خصوص ملکی که مورد توقیف اداره مالیات قرار گرفته و از نوع اختلاف فیمابین مودی مالیاتی و اداره مالیاتی نیست تا موضوع در صلاحیت مراجع اختصاصی و شبه قضایی چون هیات حل اختلاف مالیاتی و یا دیوان عدالت اداری باشد از طرف دیگر با توجه به محتویات پرونده مال مورد توقیف از سوی اداره امور مالیاتی توسط خواهان ها مورد معامله قرار گرفته و در واقع از مالکیت شرکت …….. خارج شده است و در نتیجه به لحاظ توقیف موخر اداره مالیات مدافعات وی نمی تواند موثر در مقام باشد، در نتیجه دادگاه ضمن رد مدافعات خوانده اخیر دعوی خواهان را ثابت  و قانونی تشخیص مستندا به مواد 223،221،220،219،10 قانون مدنی و 198 و 519 قانون آیین دادرسی مدنی دادگاههای عمومی و انقلاب حکم بر رفع توقیف از شش دانگ مغازه مذکور از پلاک ثبتی فوق و سپس الزام خواندگان ردیفهای اول تا پنجم به حضور در یکی از دفاتر اسناد رسمی و تنظیم سند رسمی انتقال شش دانگ مغازه مذکور عرصتاً و اعیاناً و با لحاظ کلیه منافع و متعلقات به نام خواهان ها صادر و اعلام میدارد.دعوی تنظیم سند رسمی و انتقال سرقفلی با توجه به انتقال عین مغازه و فقدان رابطه استیجاری قابل استماع نبوده به استناد ماده 2 قانون ایین دارسی مدنی دادگاههای عمومی و انقلاب قرار رد آن صادر  و اعلام میگردد و نظر به مطالبه خسارات دادرسی خواندگان محکومند 2/050/000 ریال بابت هزینه ابطال تمبر و حق الوکاله وکیل را طبق تعرفه قانونی در حق خواهان پرداخت نمایند. رای دادگاه نسبت به خواندگان ردیفهای یک الی پنج غیابی بوده و ظرف بیست روز از تاریخ ابلاغ قابل واخواهی در این دادگاه و نسبت به خوانده اداره کل امور مالیاتی شهرستان تهران حضوری بوده و ظرف بیست روز قابل تجدیدنظرخواهی در محاکم تجدیدنظر استان تهران می باشد.

اطلاع از شرایط و روشهای اجرای حکم الزام به تنظیم سند

چند سوال مخاطبان دادگران در مورد الزام به تنظیم سند

وضعیت معامله ای که مبلغ در آن ذکر نشده باشد

سلام همکار محترم من خودم وکیل دادگستری هستم و سئوالی از شما داشتم شخصی ملکی را به شخص دیگر می فروشد و ایشان بنا به اعتمادی که به ایشان داشته ثمن معامله را در قرارداد قید نمی کند در ایشان در هنگام قرار داداولیه فروشنده با شخص دیگر چون موکل بنده مبلغی را بابت ثمن معامله داده بود ان را به طور شفاهی ثمن معامله قلمداد می کنند بعد از مدتی خریدار و فروشنده با یکدیگر اختلاف پیدا می کنند و فروشنده مانع ساخت و ساز خریدار می گردد بنده اقدام به طرح شکایت ممانعت از حق در دادسرا می نماییم و دادسرا برمبنای شکایت بنده برای متهم کیفر خواست صادر می کند و مبنای کیفر خواست هم بر مبنای یک نفر شاهدی بود که شاهد بود ثمن معامله در قرار داداولی داده بود که موکل بنده پول را به ایشان خریدار داده بود پرونده به دادگاه ارجاع گردید و دادگاه استدلال نمود که چون ثمن معامله قید نگردیده معامله باطل است ایا رای دادگاه با این استدلال درست است می شود به عنوان یک همکار من را راهنمایی کنید چه دادخواستی وشکایتی را باید بدهم.

پاسخ وکیل :

ثمن از ارکان عقد بیع است و بدون ذکر ثمن بنا بریک نظر صحیح، عقد باطل است.البته بعضا اینطور هم استدلال شده که عقد را صحیح بدانیم و ثمن را بر اساس اوضاع و احوال و نظر کارشناس تعیین کنیم.با این وجود قرارداد پیش فروش به اعتقاد اینجانب بیع با آن سختگیری های قانونی نیست، و تحت حکومت ماده 10 قانون مدنی است و از این منظر هم جای کار و استدلال دارد. 

امکان تنظیم سند بعد از هبه و بخشش ملک

بنده حدودا چهار سال هست از پدر پیر و مریضم پرستاری می کنم و البته پدر زمین گیر بودن و الان شکر خدا خوب شدن.چند روز پیش پدر همه فرزندانشون رو دعوت کردن بدلیل بخشش حیاط به بنده، ولی دو تا از برادرام مخالفت کردن،حالا بنده چکار کنم که حقوقم ضایع و پایمال نشه. بنده هم می توانستم عین بقیه اعضای خانواده به کارم در شهر مشغول بشم ولی پدر اجازه ندادن. لطفا راهنمایی کنید الان پدر با چند شاهد حیاط رو به بنده ببخشد در آینده به مشکل بر می خورم یا به بنده بفروشه چطور؟

پاسخ وکیل :

اختیار اموال هر کس در زمان حیاتش با خود اوست و فرزندان او نمی توانند به او در خصوص بخشش یا هبه در زمان حیات و قبل از فوت اعتراضی نمایند.در نتیجه مخالفت برادران شما اگر پدرتان بر تصمیم خود مصر باشد تاثیری در صحت هبه و بخشش ملک متعلق به پدرتان به شما نخواهد داشت حتی اگر همه ایشان با بخشش اموال پدر در زمان حیات مخالف باشند. 

روش اثبات مالکیت و تنظیم سند زمین موروثی

سلام از سایت کیانداد پیام میدم .سلام خسته نباشید ببخشید از این که وقت تونو گرفتیم من همسرم چند هکتار زمین در شهرستان اردبیل داشت وقتی نوجوون بود امد تهران برای کار، برادرش به همسرم پیشنهاد داد شما وقتی تهران هستید زمینها تون بی صاحب افتاده بزارید من روی زمین کار کنم بچه دارم هر موقع امدید من پس میدم بعد چند سال رفتیم سراغ زمینها براش سند درست کرده بود به اسم خودش شکایت کردیم سه تا شاهد اورد از همون روستا اصلا نمی شناختیم شاهد هارو شاهدت دادن محکوم شدیم قاضی گفت وکیل بگیرید ولی ما از پس هزینه وکیل بر نیومدیم نمی دونم حالا بعد چند سال می تونیم کاری انجام بدیم اون موقع از شاهدا پرسیدیم چرا شاهدت دروغ دادید گفتن چون تو این روستا از اجبار همه هوای همو دارن الانم همسرم بازنشسته تامین اجتماعی با حقوق کم نمی تونیم وکیل بگیریم راهنمایی کنید در ضمن ارزش زمین ها خیلی بالاست وکیلی پیدا می شه بعد اینکه زمین ها رو پس گرفتیم از زمین ها دست مزد خودشو برداره.

پاسخ وکیل :

در حال حاضر به گفته خودتان دادگاه بر علیه شما رای داده یا به تعبیر بهتر دعوای اثبات مالکیت شما رد شده است.اشتباه بزرگ شما بعد از به تصرف دادن زمین بدون تنظیم قرارداد با برادرتان، این بوده است که بدون داشتن وکیل و بدون انتخاب یک راه مناسب اقدام به طرح دعوا اثبات مالکیت نموده اید.

برای اینکه یک مشاوره دقیق و درست دریافت کنید باید با در دست داشتن مدارکتان حضورا به یک وکیل متخصص دعاوی حقوقی و ملکی مراجعه نمائید.این دعوای شماست و اثبات مالکیت نیز خواسته شماست و ریسک و هزینه های آن را هم شما باید بپذیریدو نمیتوانیدانتظار داشته باشید که یک وکیل دادگستری در ریسک شما شریک شده و دعوا رابرای شما طرح کند و اگر شما به نتیجه رسیدید و اگر از محل آن زمین پولی نصیب شما شد دستمزد وکیل را بدهید. شاید وکیلی این را قبول کند ولی ما این را به شما توصیه نمیکنیم چون بیشتر شبیه پیشنهاد یک قمار است.!! 

تنظیم سند به نام فرزند صغیر چگونه است ؟

سلام.ملکی را ده سال پیش خریدم که بنام فرزند صغیر بود و با ولایت پدرش وکالت بلاعزل خریداری کردم.الان بعد از چند سال برای تک برگ کردن سند و فروش خانه اقدام کردم.دفترخانه گفت که فرزند صغیر الان 18ساله شده و وکالت شما باطل است.دسترسی به انها ندارم باید چیکار کنم؟

پاسخ وکیل :

دفتر خانه اشتباه گفته !!!!!!!! این حرف غلط است !!!!!!!! به یک دفتر خانه دیگر مراجعه کنید. عقد وکالت به حکم ماده 678 از قانون مدنی فقط با فوت یا جنون یا سفه احد طرفین باطل و منفسخ میشود و نه با بلوغ و رشد و رفع حجر.

مطابق یک قاعده قدیمی و برگرفته از فقه و البته منطقی و عقلی اثبات یک مساله نقطه مقابل آن را مورد تایید قرار نمی دهد و در موارد تردید احکام را باید تفسیر محدود نموده و به قدر متیقن اکتفا نمود.به عبارت اخری، این وکالت در زمان خود به درستی داده شده و از سوی فرد صالح تنظیم  گردیده و بلوغ و رشد اعتبار ان را منتفی نمی کند.

در رابطه با الزام به تنظیم سند چطور می توان اعتراض ثالث اجرایی نمود ؟

اینجانب در تابستان سال 96 ملکی را به صورت پیش خرید در تهران با قولنامه عادی در دفتر مشاور املاک با امضاء و مهر مشاور املاک و یک شاهد دیگر، از سازنده ای خریداری کردم ( قولنامه عادی می باشد و کد رهگیری ندارد ) همانجا طی یک فقره چک بانکی در وجه سازنده قسمتی از مبلغ را به سازنده پرداخت کردم که مشخصات آن را در پشت مبایعه نامه در حضور مشاور املاک نوشته و رسید کردیم . دو مرحله پرداخت دیگه هم داشتم که بابت اونها هم چک دادم و پشت قولنامه با درج مشخصات چک رسید گرفتم . در اردیبهشت 97 هم ملک را تحویل گرفتم و تا الان سکونت دارم . مبلغ 20 میلیون تومن از ثمن معامله باقی مونده که قرار بر این است که هنگام تنظیم سند پرداخت کنم .همچنین آپارتمان دارای وام از بانک مسکن بوده که در دی ماه 97 با مراجعه به بانک مسکن علیرغم اینکه سند به دلیل آماده نشدن پایان کار که هنوز آماده نشده بود ، با موافقت بانک مسکن طی قراردادی سه طرف بین بانک و سازنده و بنده ، وام آپارتمان به نام بنده منتقل شد و یک سال هم میشه که دارم اقساط رو پرداخت میکنم .
چهار ماه پیش یعنی در مهر ماه 98 بنا بر درخواست همسر سازنده از طریق اجرا گذاشتن مهریه که ارزشش تقریبا مساوی با ارزش ملک است ، ملک ساختمان در اداره پنجم اسناد رسمی توقیف شد.
اینجانب با کلیه مدارکی که توضیح دادم اقدام به ثبت دادخواست اعتراض ثالث اجرایی و الزام به تنظیم سند کردم و در قسمت خوانده هم ( با توجه به راهنمایی که در قسمت ارشاد قضایی دادسرا کردن ) 1 – سازنده 2 – همسر سازنده 3 – اداره پنجم اداره اسناد 4 – بانک مسکن ( که وام رو اونجا انتقال داده بودیم و به میزان مبلغ وام ، سند در رهن بانک می باشد ) رو نوشتم .ضمنا سازنده ملک رو ساخته و تبدیل به 4 واحد آپارتمان کرده و به چهار نفر ( هر واحد به یک نفر ) فروخته و نوع خرید و پرونده هر چهار نفرمون مثل هم بوده که در بالا عرض کردم و توضیح دادم و هر چهار نفر در دادخواستی جداگانه ( چهار دادخواست ) و یکجور و یک شکل ثبت دادخواست کردیم.
با توضیحاتی که عرض کردم میخواستم نظر محترم شما رو بدونم :
1 – آیا با توجه به مدارک و توضیحات ملک رفع توقیف میشود تا سازنده بتواند سند رو به نام اینجانب و بقیه بزند ؟ ( سازنده اظهار میدارد پایان کار صادر شده و در صورت رفع توقیف هیچ مشکلی برای سند زدن ندار )
2 – آیا اینکه در قسمت خوانده اسم اداره پنم اداره اسناد رسمی و بانک رو آوردیم ، اشتباه که نکردیم ؟ و یا در صورت اشتباه ، دادخواست در دادگاه با مشکل مواجه نمیشود ؟
3 – یه عده گفتن ( وکیل و اشخاص حقوقی نبودن البته ) به جای اداره پنجم ثبت می بایست اداره کل اسناد رسمی تهران رو به عنوان خوانده می آوردیم . چون اداره پنجم زیرمجموعه اونهاست، ولی ما چون ملک در اداره پنجم توقیف شده اسم اونجارو آوردیم و شناسه ملی اونجا رو دادیم.خیلی خیلی خیلی ببخشید که طولانی توضیح دادم . خواستم چیزی از قلم نیفته . خیلی ممنون و سپاسگزار میشم اگه به 3 سوال بنده ( هرچند حتی اگر کوتاه هم باشه ) جواب بدین و منت سر بنده بزارین و حداقل به ایمیلم بفرستید.

پاسخ وکیل :

پاسخ به سوال شما نسبتا پیچیده است و ابعاد مختلفی دارد و توصیه میشود حتما با یک وکیل متخصص دعاوی ملکی و قراردادها مشورت نموده یا موضوع را تحت نظر وکیل پیگیری کنید. با این وجود به طور اجمال به شما پاسخ داده میشود که : 

1- در خصوص توقیف ملکی که به شما فروخته شده توسط شخص ثالث باید یکی از سه راه زیر را انتخاب کنید : 

• الف: اگر دادرسی در جریان است و هنوز منجر به صدور حکم نشده (منظور دادرسی بین فروشنده و همسرش در خصوص مهریه ) میتونید به عنوان وارد ثالث به دادرسی وارد شده و از حقوق خود دفاع کنید. مقررات ورود ثالث در مواد 130 به بعد قانون آیین دادرسی مدنی.
• ب: اگر دادرسی تمام شده و حکم هم صادر شده میتوانید تحت عنوان اعتراض شخص ثالث نسبت به رای صادره اعتراض نمائید. (مواد 417 به بعد قانون آیین دادرسی مدنی) 
• ج: اگر دادرسی تمام شده و رای هم قطعی شده و در حال اجراست (منظور دعوای بین فروشنده و همسرش برای مهریه است) میتوانید تحت عنوان اعتراض ثالث اجرایی نسبت به رای اعتراض نموده و عملیات اجرایی را متوقف نمائید. (مواد 146 به بعد قانون اجرای احکام مدنی) 

2- طبیعی است در صورتیکه به نحوه مناسب و شایسته انجام شود و بتوانید ثابت کنید که مبایعه نامه و قرارداد شما قبل از توقیف همسر فروشنده بوده حق با شماست و اقدامات وی ابطال می گردد. 

3- اگر در این مرحله دفاع مناسب و اقدامات لازم را انجام ندهید احتمال در خطر قرار گرفتن حقوقتان وجود دارد. 

4- به گفته ها و اظهارات فروشنده توجه نکنید چون ممکن است این اقدام یک تبانی از طریق فروشنده با همسرش برای تضییع حقوق شما باشد.

5- اگر همسر سازنده در اداره اجرای ثبت اقدام به مطالبه مهریه نموده عنوان دادخواست شما باید ابطال عملیات اجرایی باشد.

6- برای پاسخ بهتر و دقیق تر توصیه میشود با دفتر هماهنگ نموده و حضوراً مراجعه نمائید.     

ضرورت اثبات و تنفیذ قولنامه قبل از الزام به تنظیم سند

خسته نباشید.بنده در سال 90 طی قولنامه ای زمینی را از همسرم واقع در روستایی خریداری کردم که همین قولنامه به امضا و تایید شورای روستا و حتی فامیلهای همسرم هم رسیده حتی در متن قولنامه قید شده که مبلغ معامله نقدا در فروشنده پرداخت گردیده شد و فسق معامله از طرفین ساقط هست بعداز تنظیم قولنامه بنده شروع به احداث بنا و حتی اقدام به خرید امتیازات آب برق گاز بنام خودم کردم و بعداز چهارسال در سال 94 همسرم نصف همین زمین را ازم طبق قولنامه ای خریداری کرد حال همسرم بعنوان ابطال قولنامه ها بر علیه بنده شکایت کرده و ادعا میکنه قولنامه ها صوری بودند و در جهت وام نوشته شده اند و چون بنده اهل این روستا نیستم و همگی شهودات فامیل و هم روستایی ایشان هستند ادعای ایشان را در دادگاه تایید میکنند . لازم بذکر شوم هیچ مدرکی وجود نداره که وامی دریافت یا اقدامی در همین جهت انجام شده قبلا. حال با این شرایط آیا دادگاه رای به ابطال قولنامه میدهد. ممنونم از راهنمایی تان.

پاسخ وکیل :

اصل بر صحت معاملات و وجود اراده و عزم بر انجام آن است. مدعی معامله صوری باید با ارائه دلیل ادعای خود را ثابت کند.تشخیص اینکه معامله صوری بوده یا واقعی با قاضی دادگاه است. در پرونده شما ظاهر مبنی بر وقوع معامله است و صرف ادعا قابل پذیرش نیست ولی همانطور که گفته شد همه چیز بستگی به تشخیص و تصمیم قاضی دارد.  

الزام به تنظیم سند بعد از پیش خرید آپارتمان

خانه ای پیش خرید کردم درتاریخ 96/9/11 و قرارداد فی مابین تاریخ تنظیم سند وچک 99/02/10 است ولی بدون اعلام دفترخانه معین ولی چند روز بعدقراردادی در املاکی با کد رهگیری در تاریخ 96/9/14 تاریخ تنظیم چک و سند 98/8/15 شد و در دفترخانه مشخص. ولی عدم حضور ایشون رو نتونستم بگیرم حالا برای عدم حضور ایشون و پیگیری دریافت خسارت از ایشون چکار میتونم بکنم.تاریخ چک 99/2/10 می باشد.من می تونم هزینه سند رو برای چند روز جور کنم تاعدم حضور ایشون رو بگیرم ولی اینکه برم و چک رو پر کنم و بعد برم اظهارنامه بدم برام خیلی سخته.

پاسخ وکیل :

از دو قراردادی که شما دارید قرارداد اخر معتبر است و با بستن قرارداد جدید قرارداد قبلی عملا فسخیا به تعبیر صحیح تر اقاله شده است. گواهی عدم حضور خصوصیتی ندارد، پس به هر طریقی که بتوانید ثابت کنید که شما به تعهد خود عمل کردی یا آماده عمل کردن هستید و طرف مقابل از انجام تعهد امتناع می ورزد میتوانید به دادگاه مراجعه نموده و دادخواست الزام طرف به انجام تعهد تنظیم سند رسمی را بدهید.

در هر حال اگر اصرار به دریافت گواهی عدم حضور دارید میتوانید برای طرف اظهارنامه فرستاده و تاریه مشخص کنید و در آن تاریخ با به همراه داشتن چک بانکی عدم حضور بگیرید. توجه داشته باشید که دفترخانه اسناد رسمی الزامی به دادن گواهی عدم حضور ندارد و در قانون و به طور مشخص یک بخش نامه ثبتی دفترخانه ها را مخیر ( ونه مجبور ) به صدور گواهی عدم حضور نموده است. 

شرایط شروع شکایت الزام به تنظیم سند ملک

با سلام و احترام، اینجانب یک ملک پیش خرید کردم و پس از ساخته شدن آنرا فروختم کسی که آنرا خریده ، اقدام به فروش آن به شخص دیگری نموده است و ایشان در خانه ساکن شده است. سازنده اقدام به اخذ پایان کار نموده ولی به دلیل کمبود فضای پارکینگ با مشکل مواجه شده است و نمی تواند پایان کار اخذ نماید. 320 میلیون تومان معادل 25 در صد از وجه خانه نزد خریدار ملک برای زمان تنظیم سند مانده است که اینجانب مبلغ 150 میلیون تومان بابت سند به سازنده بدهکار می باشم با توجه به شرایط پیش آمده اینجانب می توانم طرح دعوی برای اخذ مابه التفاوت مبلغ مانده برای سند از ایشان بنمایم.

پاسخ وکیل :

به هر دلیلی که سازنده نتواند به نام آخرین خریدار سند رسمی تنظیم نماید به دلیل اینکه پرداخت مابقی ثمن منوط به تنظیم سند رسمی شده است نتها قبل از آن تاریخ شما نمیتوانید مبلغ خود رااز خریدار مطالبه نمائید بلکه سازنده ام نمیتواند مابقی مبلغ را از شما مطالبه کند.البته لازم است نگران یک مسئله هم باشبد و آن اینکه، اگر در قراردادذکر شده باشد خریدار حق دریافت خسارت تاخیر در انجام تعهد را هم خواهد داشت که بعضا رقم قابل توجهی است.

راه های اثبات مالکیت و صدور سند ملک چیست ؟

ملکی داریم که حدود 35 سال پیش با یک قولنامه دستی خریداری کردیم و تا الان برای گرفتن سند اقدام نکردیم الان با توجه به همین قولنامه و عدم دسترسی به مادر و سند و قولنامه های قبلی می تونیم درخواست اثبات مالکیت و صدور سند بدیم.

پاسخ وکیل :

بله ميتوانيد البته باید مدارک شما دقیقتر بررسی شود و مشخص شود که کسی که شما ملک را از وی خریداری نموده اید مالک بوده است یا نه در صورت کفایت دلایل و مدارک و مستندات مالکیت رای الزام به تنظیم سند به نفع شما صادر خواهد شد و میتوانید با دستور دادگاه حکم خود را اجرا نمائید.

روش تفکیک آپارتمان همراه با الزام به تنظیم سند

سلام سوالی داشتم. یک خانه ی دوطبقه ای قولنامه ای که بنام دونفر هستش رو میشه هر طبقه خودش رو جداگونه بنام مالکان قولنامه کرد تا مالکان بتونند هر موقع خواستند بدون نیاز به اجازه ی مالک دوم واحد مربوط به خودشون رو بفروشند ؟ اگه همچین چیزی امکان داره مراحل کار چگونه است و “چقدر طول خواهد کشید؟

پاسخ وکیل :

اگر هر دو شریک با هم توافق دارید بهتره با هم یک تقسیم نامه منعقد کنید. راه حل معمول و منطقی تقسیم مال مشترکی که سند رسمی مالکیت ندارد توافق می باشد. 

روش الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی مالکیت

با درود بنده سال 90 ملکی خرید کردم که فروشنده می بایست سال 91 سند را تحویل می داد اما با توجه به مشکلاتی تا امروز این کار را نکرده! بنده این ملک را فروختم و در مبایعه نامه ذکر کردیم که ضرر و زیان سند به عهده فروشنده اصلی می باشد و خریدار هم امضا و تایید نموده است.متاسفانه گواهی عدم حضور نگرفتم در تاریخ مورد نظر به دلیل عدم آگاهی! باید چه کار کنم؟؟روند به چه صورت است؟

پاسخ وکیل : 

شما چون ملک را فروخته اید دیگر ذینفع نیستید. خریدار ملک می تواند دادخواست الزام به تنظیم سند به طرفیت شما و فروشنده اصلی بدهد یعنی شما دو نفر را خوانده قرار دهد. گواهی عدم حضور خصوصیت ندارد به هر طریقی می توانی ثابت کنید که شما آماده انجام تعهد بوده اید و طرف حاضر نشده. البته برای شما که این فرصت را از دست داده این امکان هم وجود دارد که با ارسال اظهار نامه تاریخ جدیدی را برای حضور در دفترخانه تعیین نمایید. قبل از هر اقدامی با توجه به حساسیت دعاوی ملکی و دعاوی ناشی از املاک و قراردادها به شما توصیه می شود با یک وکیل با تجربه در این زمینه مشورت نمایید. 

پیش خرید آپارتمان ، تنظیم سند ، انجام تعهد

اینجانب یک باب واحد مسکونی در شهرستان به موجب قرارداد پیش فروش عادی از آقای الف خریداری کردم در تاریخ 91/7/1 قراربوده فروشنده باتاریخ تحویل 92/12/1 واحد بنده رو در پلاک …. بسازدو تحویل نماید و مقرر شده ظرف 4 ماه بعداز تحویل نیز سند رسمی تنظیم و انتقال شود فروشنده به اینجانب مالک رسمی نیست و و مالک رسمی ب میباشد.و فقط الف واحد را به من فروخته و متعهد به بنده است. بین الف و ب قرارداد مشارکت وجود داره و ب ملک را جهت ساخت و ساز به الف داده و در عوض یک واحد و 60 میلیون پول طلب داره که یک واحد رو گرفته اما پول در حال دعویست . هردو طرف به برخی تعهدات عمل نکرده و هنوز ب سند عرصه را به نام الف نزده و الف نیز پایانکار و تفکیک نگرفته و واحدها احداث شده از نظر فنی اما امکانات قرار شده را ندارد و واحدهای مجتمع فاقد سابقه ثبتی است.
آیا بنده باید طرح دعوی به طرفیت الف و ب نمایم و ازشون انجام تعهدات رو بخوام؟
الزام به تنظیم سند-الزام به اخذ پایانکار و تفکیک و تهیه مقدمات- الزام به تعهدات و تحویل مبیع و مطالبه خسارات از الف یا باید به طرفیت الف دعوی فروش مال غیر نمایم؟
(علیرغم قرارداد مشارکت فی مابین مالک رسمی و فروشنده) قابل ذکر است فروشنده کلا از انجام الباقی تعهدات استنکاف می ورزد.

پاسخ وکیل :

فروشنده یا همان سازنده در مقابل شما متعهد است و شما باید او را ملزم به انجام تعهدات خود نمایید زیرا شما با فروشنده قرارداد بسته اید. برای پاسخ دقیق به این سوال احتیاج به مطالعه قرارداد و توجه به جزئیات رابطه شما هست. 

خرید ملک – مبایعه نامه و بیع صوری

با سلام بنده در سال 79با یک مبایعه نامه و قرارداد عادی، یک قطعه زمینی بنا به پیشنهاد دایی خرید کردم وهمه چیز بنام دایی ثبت شده با یک قرارداد صوری و بیع صوری و متاسفانه امکان مشورت با وکیل متخصص قرارداد را نداشتم با توجه عدم حضور اینجانب در کشور در سال 85 با اخذ پروانه کار ساختمانی را بنا به پیشنهاد دایی شروع مقرر شده کلیه هزینه ها را به صورت ریز به من اعلام کند با گذشت سه سال ودر هر مرحله مبلغی پول بدون شرح کار در چندین مرحله پرداخت کردم خودم از مبلغ پرداختی با اعتماد به داعی به حسابش از طریق صرافی ها واریز کردم تا اینکه در سال 88 با دعوت از دایی به کشور امارات جهت تسویه حساب کامل متاسفانه بدون هیچ صورت حسابی آمد فقط طلب مبلغ 120 میلیون تومان نمود من زیر بار نرفتم تا اینکه در سال 91 مبلغ 50 میلیون تومان واریز کردم ودر سال 93 مبلغ 181میلیون تومان به گفته خودش 250 تومان که با سرجمع پرداختی ماقبل 88 می شود 250 میلیون تومان بعد از ده سال بازگشت به کشور نه تنها ساختمان نیمه کار تحویل نمی دهد بلکله طلب پول می کند از شما وکیل دادگستری محترم تقاضا دارم لطفا راهنمایی ومشاور فرمائید چکار کنم متاسف شدم از کشور که صداقت نیست.

پاسخ وکیل :

باید به هر طریقی از جمله شاهد یا روشهای دیگر صوری بودن قرارداد را ثابت نمایید، چنانچه قراردادی ندارید تنها راه شما مطالبه وجوه واریزی است.

طرح همزمان دعوای الزام به تنظیم سند با خلع ید یا تخلیه ید

آیا می‌توان دعوای الزام به تنظیم سند رسمی را با دعوای خلع ید یا تخلیه ید به‌صورت همزمان مطرح کرد؟

پاسخ وکیل:

این سؤال فنی از آن جهت مهم است که گاهی خریدار علاوه بر تثبیت مالکیت، قصد دارد متصرف فعلی (اعم از فروشنده یا شخص ثالث) را از ملک خارج کند. رویه قضایی در این خصوص متفاوت است: برخی محاکم جمع این دعاوی را جایز نمی‌دانند و معتقدند تا زمانی که مالکیت رسمی تثبیت نشود، دعوای خلع ید قابل استماع نیست. اما برخی دیگر به استناد ماده ۴ قانون آیین دادرسی مدنی که طرح دعاوی مرتبط در یک دادخواست را مجاز دانسته، امکان طرح همزمان را می‌پذیرند. نظر غالب این است که خریدار نمی‌تواند همزمان دعوای الزام به تنظیم سند و خلع ید را اقامه کند، و اجرای حکم خلع ید منوط به ثبت رسمی مالکیت به نام او خواهد بود. البته رای وحدت رویه شماره  شماره 672 مورخ 1383/10/01 هیات‌ عمومی دیوان ‌عالی ‌کشور نیز موید این نظر است.

امکان پرداخت خسارت به جای تنظیم سند رسمی

آیا امکان دارد دادگاه به‌جای الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی، وی را صرفاً به پرداخت خسارت محکوم کند؟

پاسخ وکیل:

اصل در حقوق ایران، اجرای عین تعهد است (ماده ۲۳۷ قانون مدنی). بنابراین اگر امکان انتقال رسمی وجود داشته باشد، دادگاه موظف است حکم به الزام فروشنده صادر کند نه صرفاً خسارت. تنها در صورتی که انجام تعهد ناممکن یا غیرقابل اجرا باشد (مانند بازداشت ملک، عدم امکان فک رهن یا معدوم شدن ملک)، دادگاه به استناد ماده ۲۲۹ قانون مدنی، حکم به جبران خسارت صادر می‌کند. بهتر است ابتدا دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی داده شود تا در صورت امکان، سند به نام خریدار تنظیم شود. پیشنهاد می شود دعوای مطالبه خسارت ناشی از عدم انجام تعهد زمانی طرح گردد که به هر علت قانونی یا قضایی، ملک قابلیت انتقال به خریدار را نداشته باشد. چنانچه خواهان‌ همزمان دو خواسته «الزام به تنظیم سند رسمی» و «خسارت عدم انجام تعهد» را مطرح می‌کنند تا دادگاه در صورت عدم امکان انتقال، به خسارت حکم دهد، این دعوا به جهت مردد بودن خواسته از سوی دادگاه رد می شود. وکیل شکایت سند رسمی در تنظیم چنین دادخواست‌هایی دقت ویژه‌ای دارد تا حق موکل محفوظ بماند.

الزام به تنظیم سند رسمی ملکی که در طرح های عمرانی و دولتی است

در صورتی که ملک فروخته‌شده در طرح‌های عمومی و عمرانی دولت (مثل طرح تعریض خیابان یا تملک توسط شهرداری) واقع شده باشد، دعوای الزام به تنظیم سند رسمی چه سرنوشتی پیدا می‌کند؟

پاسخ وکیل:

طبق ماده ۴۵ قانون مدنی، اموال عمومی و اموالی که برای مصالح عامه مورد استفاده است، قابل تملک خصوصی نیست. همچنین ماده ۹ قانون زمین شهری و مواد ۸ و ۹ قانون نحوه خرید و تملک اراضی توسط دولت، انتقال این املاک را تابع تشریفات خاص کرده است. اگر ملکی که موضوع قرارداد باشد در طرح‌های عمومی واقع شود، فروشنده اساساً قادر به انتقال رسمی نیست و الزام او منتفی خواهد بود. در این حالت، خریدار می‌تواند صرفاً مطالبه خسارت ناشی از عدم انجام تعهد یا انحلال قرارداد را بخواهد. در رویه دیوان عالی کشور نیز چنین معاملاتی اغلب غیرنافذ یا باطل دانسته شده است.

وضعیت دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملکی که به چند نفر فروخته شده

آیا دعوای الزام به تنظیم سند رسمی در مورد قراردادهای معارض (فروش یک ملک به چند نفر) قابل استماع است؟

پاسخ وکیل:

این سؤال یکی از پیچیده‌ترین موضوعات حقوقی است. فرض کنید فروشنده یک ملک را ابتدا به شخص الف فروخته اما سند رسمی تنظیم نکرده و سپس همان ملک را به شخص ب فروخته و برای او سند رسمی تنظیم کرده است. در چنین حالتی با توجه به قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول باید میان اسناد مالکیت سبزرنگ با سایر اسناد مالکیت قائل به تفکیک شد. در خصوص املاکی که دارای اسناد سبز رنگ می باشند، معامله ی عادی اول غیرقابل استماع بوده و صرفا معامله ی رسمی دوم قابل استناد و مورد حمایت قانونگذار می باشد. اما در خصوص سایر اسناد مالکیت(اعم از دفترچه ای و کاداستری زردرنگ) مطابق ماده ۲۲ قانون ثبت، تا پیش از طرح دعوای شخص الف، شخص ب مالک رسمی شناخته می‌شود و صرف دعوای الزام به تنظیم سند توسط شخص الف علیه فروشنده اصولاً قابلیت استماع ندارد. در این موارد شخص الف باید علیه فروشنده و خریدار دوم ابتدائا دعوای «اثبات وقوع بیع و رد معامله فضولی دوم و ابطال سند ثانوی و الزام به تنظیم سند رسمی به نام خود» را مطرح کند. این‌جاست که نقش وکیل الزام به سند حیاتی می‌شود تا مسیر درست دعوا را انتخاب کند.

طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی در معاملات فضولی

اگر فروشنده در قرارداد تعهد کرده باشد که ملک را به خریدار منتقل کند اما مالک رسمی ملک شخص دیگری باشد، آیا دعوای الزام به تنظیم سند رسمی قابلیت استماع دارد؟

پاسخ وکیل:

این مسئله به «بیع مال غیر» یا معامله فضولی مربوط می‌شود. مطابق ماده ۲۴۷ قانون مدنی، معامله فضولی متوقف بر تنفیذ مالک اصلی است. بنابراین اگر فروشنده مالک رسمی نباشد و بدون اذن یا نمایندگی از مالک اقدام به فروش کرده باشد، خریدار نمی‌تواند الزام او را به تنظیم سند رسمی بخواهد، مگر آنکه مالک اصلی معامله را تنفیذ کند. در غیر این صورت، تنها راهکار خریدار، مطالبه خسارت از فروشنده به استناد مواد ۲۲۰ و ۲۲۱ قانون مدنی است. در رویه دادگاه‌ها، طرح مستقیم دعوای الزام به تنظیم سند علیه فروشنده فضولی رد می‌شود مگر اینکه مالک رسمی نیز طرف دعوا قرار گیرد. وکیل الزام به سند در چنین پرونده‌هایی باید ابتدا وضعیت مالکیت رسمی را بررسی و سپس اقدام به طرح دعوای صحیح نماید.

توقیف ملک موضوع خواسته در مقام تامین خواسته

آیا امکان توقیف ملک موضوع دعوای الزام به تنظیم سند رسمی به‌عنوان تأمین خواسته وجود دارد؟

پاسخ وکیل:

بله، مطابق ماده ۱۰۸ قانون آیین دادرسی مدنی، خواهان می‌تواند برای جلوگیری از نقل و انتقال ملک توسط خوانده، تقاضای تأمین خواسته کند. دادگاه می‌تواند دستور توقیف پلاک ثبتی ملک را صادر نماید تا فروشنده نتواند ملک را به شخص دیگری منتقل کند. این امر به‌ویژه در مواردی که فروشنده سوءنیت داشته و قصد فروش مکرر یک ملک را دارد، اهمیت بالایی دارد. در عمل، دفاتر خدمات الکترونیک قضایی امکان ثبت این درخواست را فراهم کرده‌اند و اداره ثبت اسناد نیز با صدور دستور قضایی، از هرگونه نقل و انتقال بعدی ملک جلوگیری می‌کند. استفاده به‌موقع از این ابزار، یکی از مهم‌ترین تاکتیک‌های حقوقی است که وکیل شکایت سند رسمی برای حفظ حقوق خریدار به‌کار می‌گیرد.

پرسش ها و پاسخ های متداول الزام به تنطیم سند

جهت ارتباط با وکیل پایه یک دادگستری کلیک کنید  – 88019243