ساخت و سازهای شخصی در محدوده شهرهای ایران بخصوصا تهران معمولا به این صورت انجام میشود که فرد یا افرادی تحت عنوان سازنده اقدام به مشارکت در ساخت با مالکین یک ساختمان کلنگی نموده و در قالب این قرارداد مشارکت در ساخت اقدام به نوسازی آن ساختمان مینمایند. نتیجه نوسازی معمولا این است که به جای آن ساختمان ویلایی یا آپارتمان قدیمی به تعداد مناسبی با در نظر گرفتن منافع و انتظارات سازندگان و مالکین، آپارتمان ساخته شده و در پایان مطابق قرارداد مشارکت در ساخت تحویل اشخاص دخیل در قرارداد داده میشود. در این روش بروز اختلاف بین سازندگان با مالکین بسیار متداول است و بعضا حتی به دلیل اینکه ابتکار عمل تنظیم قرارداد و پیشنهاد متن قرارداد با یکی از طرفین (معمولا سازندگان) بوده منافع وی بیشتر مورد توجه قرار گرفته و طریق حل اختلاف بین سازندگان و مالکین نیز ارجاع به داوری تعیین شده است که همین مسئله خود از موارد پیچیده شدن ماجرا و عدم حصول نتیجه سریع و استاندارد است. توصیه ما همیشه به مخاطبین این بوده که جهت جلوگیری از سوءاستفاده طرفین قرارداد در موارد بروز اختلاف سازندگان با مالکین حتما قرارداد با دقت و وسواس تنظیم شده و هر متن پیشنهادی از طرف قرارداد مورد پذیرش قرار نگیرد. در ادامه نمونه لایحه دفاعیه ای را ملاحظه میکنید که در آن به دلیل اختلاف سازندگان با مالکین سند به نام خریدار تنظیم نشده و چاره ای برای و جز طرح دعوای الزام به تنظیم سند توسط یک وکیل متخصص برای شکایت الزام به تنظیم سند ملک، باقی نمانده است.
سازندگان و مالکین به دلیل اختلاف به نام خریدار سند نمیزنند!
بسمه تعالي
رياست محترم شعبه 12 دادگاه عمومي حقوقي تهران
با سلام
احتراما اينجانب مسعود محمدي با تقديم وكالتنامه پيوست اين لايحه، ضمن اعلام وكالت از سوي خواندگان دعواي تقابل در پرونده كلاسه فوق(مسعود ………….، اشكان ………….، شيرين ………….)، مقيد به وقت رسيدگي 1403/01/14 ساعت 08:00 مراتب زير را در دفاع از دعواي واهي خواهان هاي تقابل و ذكر ايرادات شكلي و ماهوي دعواي تقابل، به عرض آن مقام محترم مي رسانم:
خریدار در دعوای بین سازندگان و مالکین ذی نفع نیست
ذينفع نبودن خواهان هاي تقابل نسبت به موضوع خواسته تقابل: مستندا به ماده 2 و بند 10 ماده 84 قانون آيين دادرسي مدني، خواهان بايد در دعوا ذينفع باشد و منظور از ذينفعي خواهان كه شرط لازم براي اقامه دعوي است، نفعي بالقوه و مستقيم نسبت به دعوي مي باشد. به گونه اي كه در صورت صدور حكم، نفعي عايد خواهان شود. در حالي كه در دعواي تقابل مطروحه در اين پرونده، حتي اگر ادعاي خواهان هاي تقابل در ماهيت صحيح باشد و حكمي بر عليه خواندگان تقابل صادر شود، قانونا نفعي به خواهان ها نمي رسد . زيرا در صورت اثبات بطلان معامله مابين موكلين و سازندگان(خواندگان تقابل) ملك به مالكيت سازندگان باز مي گردد و ايشان نيز مستندا به قراردادمشاركت فيمابين، هيچ الزامي به فروش آن به خواهان هاي تقابل نداشته و مي توانند ملك را براي خود نگه دارند. فلذا بطلان اين معامله هيچ نفعي براي خواهان هاي تقابل نداشته و طرح اين دعوا از سوي ايشان، فاقد وجاهت قانوني مي باشد. فلذا مستندا به ماده 89 قانون آيين دادرسي مدني، صدور قرار رد دعواي خواهان هاي تقابل از محضر آن مقام محترم مورد تقاضا مي باشد.مضافا اينكه احد از خواهان هاي تقابل(آقاي سيد اسماعيل ………….) اقدام به فروش تنها واحد خود در اين ساختمان نموده است و ديگر هيچ مالكيت و نفعي در پلاك ثبتي مذكور ندارد.
گرفتن سند مالکیت برای آپارتمان از فروشنده
بطلان معامله بعد از فروش سازنده وجاهت قانونی ندارد
در پاسخ به ادعاي خواهان هاي تقابل مبني بر بطلان معامله واقع شده ميان موكلين و سازندگان با ادعای سلب حق لازم به ذكر است:
در دادخواست تقابل، وكيل خواهان هاي تقابل بر خلاف واقع مدعي گرديده: “به موجب بند 18 ماده 3 قرارداد مشاركت، هرگونه بيع و فروش از مالكين سلب حق گرديده” ، اين در حالي است كه:
مستندا به تصريح بند 18 ماده 3 قرارداد مشاركت: صرفا پيش فروش توسط سازندگان مشروط به زمان پس از اجراي سقف آخر پروژه گرديده است . فلذا با توجه به اينكه مستندا به قرارداد مابين موكلين و سازندگان و گواهي پايان كار ساختمان موضوع دعوا كه به پيوست اين لايحه تقديم مي گردد، تاريخ قرارداد مابين موكلين و سازندگان(1396/01/25) پس از اتمام ساختمان و مستقر شدن تمامي مالكين در ساختمان بوده است بنابراين به طريق اولی پس از تاريخ اتمام سقف آخر(1395/05/25) مندرج در گواهي پايان كار ساختمان مي باشد. بنابراين صرفنظر از تفسير اين بند از قرارداد به شرط فعل يا شرط نتيجه، با عنايت به اينكه قرارداد موكلين پس از اتمام سقف آخر منعقد گرديده است، قرارداد مابين موكلين و سازندگان كاملا معتبر و قانوني و با رعايت شرط مقرر در بند 18 ماده 3 قرارداد مشاركت(مبني بر فروش پس از اتمام سقف آخر) واقع شده است و هيچ خدشه اي بر آن وارد نمي باشد و در هر صورت عقد واقع شده مابين موكلين و سازندگان صحيح بوده و هيچ تعارضي با مفاد قرارداد مشاركت مابين خواهان ها و سازندگان(كه پيش فروش يكي از واحدهاي سازندگان را منوط به اجراي سقف آخر نموده بوده) ندارد.
نمونه لایحه، دادخواست و رای الزام به سند
ادعای اولویت خرید مالکین از سازندگان
در خصوص ادعاي خواهان هاي تقابل مبني بر بطلان معامله موکل و سازندگان به علت حق اولويت مالكين، لازم به ذكر است كه:
اولا: به موجب بند 18 ماده 3 قرارداد مشاركت، خواهان ها صرفا نسبت به يك واحد سازندگان بدون تعيين مصداق كه (واحد يك يا واحد چهار) حق تقدم در خريد دارند. بنابراين با توجه به اينكه مصداق حق تقدم خواهان ها در قرارداد مشاركت مشخص نگرديده است و سازندگان نيز داراي دو واحد در ساختمان مذكور بوده اند، فلذا سازندگان مخير به انتخاب واحد موضوع حق تقدم خريداران و فروش واحد ديگر بوده اند. بنابراين مالكين نمي توانند نسبت به هر دو واحد سازندگان ادعاي حق تقدم و اولويت نمايند. فلذا با توجه به اينكه در خصوص واحد طبقه 4 كه سازندگان زودتر از واحد موكلين فروخته اند، مالكين ادعاي حق تقدم نموده اند، نمي توانند در خصوص اين واحد ديگر سازندگان نيز ادعاي حق تقدم در خريد داشته باشند و ادعايي ناشي از زياده خواهي مالكين(خواهان هاي تقابل) و بر خلاف قرارداد مشاركت في مابين ايشان و سازندگان مي باشد.
ثانيا: حتي اگر در قرارداد مشاركت حق تقدم خواهان ها براي هردو واحد سازندگان شرط مي شد، باز هم به موجب قواعد عمومي قراردادها، صاحب حق تقدم در خريد، هيچ حق عيني بر ملك ندارد بلكه تنها حقي ديني بر سازندگان دارند. فلذا نمي توان به واسطه ي آن حق ديني، معامله مابين سازندگان و اشخاص ثالث را كه اقدام به خريد ملك از مالك آن و با رعايت تمامي شرايط قانوني نموده اند باطل دانست. زيرا در معامله واقع شده ميان موكلين و سازندگان، تمامي شرايط اساسي صحت معاملات(شامل قصد و رضا، اهليت طرفين، موضوع معين و مشروعيت جهت معامله) رعايت گرديده و معامله به درستي واقع گرديده است.
نکات مهم قرارداد مشارکت در ساخت بین سازنده و مالک
حال اگر شك كنيم حق اولويت در خريد خواهان ها سبب بطلان معامله اي كه تمامي شرايط اساسي صحت را دارا مي باشد مي گردد يا خير، مطابق اصل صحت قراردادها بايد حكم به صحت معامله داد. زيرا حق اولويت در خريد مندرج در قرارداد مشاركت مابين خواهان هاي تقابل و سازندگان صرفا نوعي حق ديني و شخصي براي متعهد له ايجاد نموده است كه به موجب آن، مالك(سازندگان) متعهد است اگر خواست بفروشد، به خواهان ها بفروشد . اگر سازندگان كه مالك آپارتمان طبقه اول و چهارم بوده اند حق اولويت را نقض كردند و به شخص ديگري فروختند، با توجه به اينكه اسقاط حق فروش از سازندگان به عمل نيامده است و صرفا شرط حق تقدم در خريد پيش بيني شده است(آن هم فقط براي يكي از واحدهاي سازندگان) آن معامله فروش صحيح بوده و صاحب حق تقدم صرفا مي تواند درخواست مطالبه ي خسارت كند و نمي توان اين شرط را به منزله ي اسقاط حق فروش فروشنده دانست، زيرا اسقاط حق فروش امري استثنايي و بر خلاف قاعده ي كلي اصل تسليط اشخاص بر اموالشان مي باشد و درصورتي كه طرفين تصميم به اسقاط يكي از حقوق مالكانه داشته باشند مي بايست اسقاط حق را تصريح مي نمودند(كه در مانحن فيه چنين نبوده است).
بنابراين در صورتي كه صراحتا حق فروش اسقاط نشده باشد و صرفا به حق تقدم و اولويت در خريد شخصي اشاره شود، در صورتي كه مالك مال را به شخص ديگري غير از صاحب حق تقدم بفروشد، نمي توان بر خلاف اصل صحت و نسبي بودن قراردادها، شخص داراي حق تقدم خريد را نسبت به باطل نمودن معامله ي صحيحي كه ميان اشخاص واقع شده است محق دانست. زيرا وجود حق تقدم در خريد هيچ حق مالكيت يا حق عيني براي شخص ايجاد نمي نمايد كه به استناد آن، قراردادي كه صحيحا واقع شده را باطل سازد. آري اگر صراحتا به سلب حق فروش تصريح مي گرديد، بحثي نبود. اما با توجه به اين كه صرفا براي مالكين حق اولويت در خريد شرط شده بدون اين كه به سلب حق فروش سازندگان به اشخاص ثالث تصريح نمايند، نسبت دادن سلب حق فروش و بطلان معامله واقع شده، بر خلاف قانون و قصد طرفين مي باشد.
نظر به مراتب فوق و اختصارا با عنايت به اينكه:
اولا: مستندا به مدارك تقديمي، موكلين پس از اتمام ساختمان و مستقر شدن ساير ساكنين و به طريق اولي پس از اتمام سقف آخر اقدام به خريد آپارتمان مذكور نموده است.
ثانيا: خواهان ها صرفا نسبت به يك واحد از سهم سازندگان حق تقدم در خريد داشته اند و با توجه به اين كه نسبت به واحد طبقه چهار كه سازندگان ابتدا فروخته اند ادعاي اعمال حق تقدم را نموده اند نمي توانند در خصوص اين واحد نيز ادعاي حق تقدم و اولويت داشته باشند.
ثالثا: حتي اگر خواهان ها نسبت به هر دو واحد سازندگان حق تقدم داشتند، باز هم با توجه به عدم سلب حق فروش از سازندگان، صرف وجود حق ديني اوليت در خريد براي خواهان ها، هيچ خدشه اي به معامله اي كه با وجود تمامي شرايط صحت معاملات منعقد شده است وارد نمي آورد و صرفا براي صاحب حق تقدم، حق مراجعه به متعهد(يعني سازندگان) به منظور جبران خسارت ناشي از نقض حق تقدم را ايجاد مي نمود.
فلذا رسيدگي و صدور راي شايسته بر بي حقي خواهان هاي تقابل كه بدون هيچ دليل و مستند موجه و قانوني مدعي بطلان معامله موكلين و سازندگان گرديده اند از محضر آن مقام محترم مستدعي است.
با تشكر و تجديد احترام
راههای تماس و ارتباط با وکیل متخصص ملکی- 88019244
